Nextensa : société immobilière belge mixte décotée

J’ai calculé l’actif net actuel en tenant compte de la baisse du cours de bourse de la participation dans Retail Estates.  J’ai aussi revu la valeur de l’immobilier détenu en direct en tenant compte d’un rendement locatif de 6 % sur tous les immeubles sauf sur l’immobilier commercial luxembourgeois (rendement locatif de 5 %).

En tenant compte de cela, j’obtiens une juste valeur pour Nextensa de 72,67 euros par action et une solvabilité de 40 %.  La dette est conséquente mais couverte à 74 % pour une durée moyenne de 3 ans et demi et la direction a l’ambition de continuer à la réduire.

Perso, je pense que même en redressant la valorisation de manière un peu moins optimiste que la valorisation aux livres, cela reste un investissement intéressant.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Le poste "actif financier non courant" présente un solde de 116 761. 

Fin 2021, ce poste ne comprenait presqu’exclusivement que la participation en real estate.  Pour l’heure, le communiqué portant sur les résultats 2022 ne nous donne pas d’indication sur le fait que la société détiendrait d’autres participations.  Il faudra attendre le rapport financier complet fin mars pour le savoir.

En attendant que ce rapport me confirme ou m’infirme cette possibilité, je pars du principe qu’il n’y a pas eu d’acquisition supplémentaire (toujours appliquer le principe de prudence en comptabilité et la marge de sécurité en investissement).

Aujourd’hui, Retail estate présente une capitalisation boursière de 943,75 mio et Nextensa en détient 9,59 %, ce qui représente 90,505 mio soit 26,255 mio de moins que la valeur reprise aux comptes. 

Pour ce qui concerne les taux de rendement locatif choisi, en examinant les comptes de Ascensio, Retail Estates et Vastnend, je vois que le rendement locatif moyen varie entre 5,7 % et 6,6 %.  Prendre 6 % pour l’immobilier belge ne me semble pas excessif.  L’immobilier de bureau belge de Cofinimmo et de Intervest Office présente un rendement locatif moyen variant entre 5,6 % et 6,3 %.  Ici aussi, je pense que 6 % de rendement locatif n’est pas trop pessimiste.

Pour l’immobilier retail autrichien, j’ai regardé Immofinnanz qui présente un rendement locatif de 6,6 %.  En prenant 6 %, je suis encore relativement optimiste, du moins comparé à Immofinnanz.

Pour l’immobilier Luxembourgeois, je n’ai pas vraiment trouvé de comparable, Nextensa semblant être une des rares foncières cotées investie dans ce pays.  Il est vrai qu’il semble que les rendements locatifs au Luxembourg soient généralement inférieurs à ceux des pays environnants (d’où mon choix de 5 % pour l’immobilier commercial).

D’une manière générale, j’aime bien les bonnes surprises et, perso, je suis rassuré par le fait que la valorisation reste attrayante  même avec un scénario un peu moins optimiste que celui présenté par le communiqué de presse.

Evidemment, lorsque nous aurons plus de détails avec le rapport financier complet, je pourrais mettre à jour "ma" valeur de Nextensa (notamment si je constate qu’il y a d’autres participations que celle de Retail Estate dans le poste des investissements financiers).

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- Sur base des chiffres actuels 2022, on a une participation valant 83.782.460 soit exactement les 1.351.330 actions à la valeur de clôture de 62 eur ce qui est tout à fait cohérent

Alors notre incompréhension vient de là : je n’ai pas vu où cette valorisation de 83,7 mio était indiquée. Je n’ai vu que 116,7 mio dans les actifs financiers non courant.

Samedi dernier, le 23 avril, une journée porte ouverte était organisée pour le lancement de la commercialisation de la phase II de la zone Park Lane à Tour et Taxi. L’ensemble de la phase I est maintenant vendue, excepté 2 appartements et quelques commerces. Les prix se situent entre 3600 et 4500€ le m2 ce qui me semble raisonnable.

J’ai pu apprendre que 60 appartements avaient été vendus au 1er trimestre sur le site et que la dynamique commerciale semble excellente.

Mardi 25 avril le CEO a présenté la nouvelle phase de développement Lake side du site pour les années 2025-2030 dont le permis d’urbanisme vient d’être déposé.
Toutes les informations sont regroupées ici
Home - Lakeside Brussels
Les prix de vente débuteront vers 5000€ le m2 et la marge devrait être meilleure.

Le 3 avril, Nextensa a publié un communiqué pour annoncer la vente de l’immeuble Treesquare pour 43.7 millions d’euros. C’est un immeuble "prime" tant par sa qualité, que sa localisation ou ses locataires. Le prix de vente correspond a un rendement de 4.23% soit un prix probablement légèrement inférieur à l’estimation fin 2022. Cela reste néanmoins une bonne affaire vu les conditions de marché actuelles sur le segment de l’investissement, et cela permet de réduire le niveau d’endettement de la société.

Communiqué de presse : Communiqués de presse

Le cours de l’action est maintenant remonté vers 48 euros. Prochain rendez-vous le 15 mai pour l’assemblée générale et les résultats du 1er trimestre puis le dividende de 2.6 euros bruts quelques jours après.

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Dernière modification par AlphaCap (28/04/2023 18h30)