Achat de la résidence principale par un gérant de SARL ?

FlashGordonGekko · #1

Bonjour à tous,

je suis gérant majoritaire et associé a 99% d’une SARL sur Paris.
je suis marié avec un enfant et locataire de ma rp
la société se porte bien et le résultat net 2012 est supérieur a 200 000€.
Vu la nouvelle fiscalité des dividendes, j’ai décidé de me verser un confortable salaire (pour descendre le benefice a 38000€) . au dela d’un certain seuil, les cotisations du RSI sont plafonnées donc salaire plus interessant que dividendes.
toutes simulations faites pour l IR vu les rémunérations du couple, je cais devoir payer 45 000 d’IR en 2013 pour les revenus de 2012. je n’ai mis en place AUCUN dispositif defiscalisant. voila pour le contexte.
ensuite, j’ai un projet d’acquisition de résidence principale pour 850 000€ que j,envisage d’acquerir soit

1. 700k€ d’emprunt et 150k€ d’apport. dans cette hypothèse, je suis finançable sans problème mais serai fortement imposé au titre de l’IR. a noter que je n’ai pas besoin d’un enorme salaire mais c’est uniquement en vue de faire passer le crédit.

2. achat du bien 100% en emprunt par ma sarl puis déclaration d’un avantage en nature correpondant a la quote part de la surface utilisée a titre personnel (2/3 environ). dans ce cas, j’ai calculé un avantage en nature d’environ 20000€ par an (amort sur 40 ans) . dans ce cas, aucun besoin de me verser une rémunération si élevée car le crédit est supporté par la société. donc baisse très sensible de l’IR

3. achat via une sci filliale de la sarl. dans ce cas j’ignore totalement les avantages et inconvénients…

a noter que les perspectives 2013 laissent prévoir une croissance d’environ 30% (hyp basse) du CA de la SARL.

j’ai bien entendu parlé de cela a mon comptable mais j’ai l’impression qu’au delà de la comptabilité justement, il est un peu endormi…

que pensez vous de la solution 1, 2 ou 3 ?

je recherche donc quelques avis éclairés sur cette situation ou des témoignages !

cordialement

Mots-clés : gerant, immobilier, sarl

crosby · #2

Il me semblerait que la SCI peut faire bénéficier à son associé la SARL du bien immobilier, mais c’est bien sûr une forme de distribution, comme un dividende. La SARL en retour étant locataire du bien, en fait bénéficier son gérant, ce qui est comptabilisé comme un avantage en nature.
Pour moi la SCI a l’avantage de bien séparer dans le bilan de la SARL l’activité à proprement parler des biens immos. Si vous devez la revendre un jour, ça peut être préférable. D’ailleurs vous pourriez en principe recevoir des parts de la SCI comme dividende de la SARL payé en nature. (sans droits de mutation, à confirmer).

FlashGordonGekko · #3

intéressant en effet…
du coup l’option achat perso est a écarter définitivement ?
quels seraient les critères a prendre en compte pour évaluer définitivement la chose ?

crosby · #4

Pour ma part, il y a trop de paramètres pour pouvoir vous conseiller un choix. Je peux vous conseiller cette lecture en revanche :
Mémento Sociétés commerciales 2016 - Éditions Francis Lefebvre pour ce qui concerne a SARL, et
Mémento Sociétés civiles 2016 - Éditions Francis Lefebvre pour les SCI.

GoodbyLenine · #5

Pas facile comme question…. Je pense qu’un professionnel de la Gestion de Patrimoine (un généraliste) pourrait vous donner un éclairage (et vus les montants, payer des honoraires pour cela pourrait être rentable). Il y a sans doute pas mal d’éléments d’informations (auxquels vous n’avez pas pensé : combien de temps gèrerez-vous cette SARL, comment voulez-vous protéger le patrimoine de votre famille, etc.) à prendre en compte, que le pro devra "découvrir" en discutant avec vous.

Intuitivement, je pense qu’il doit être préférable d’acquérir la RP vous même, et pas que ce soit la SARL qui l’acquiert. Ca évitera que tout votre patrimoine soit constitué de la SARL, protégera mieux le patrimoine de votre famille, et sortira un peu de valeur de la SARL vers votre patrimoine privé.

Il n’y a pas que les impôts à payer à court terme à prendre en compte : vous devrez tôt ou tard (en tout cas je vous le souhaite) sortir du cash de la SARL vers votre patrimoine personnel, avec toutes les conséquences au niveau imposition. Le tout est de le faire plutôt aux meilleurs moments (sans doute en le répartissant dans le temps, en évitant de trop sortir et de passer à l’ISF, en gardant dans la SARL ce qui y sera plus productif que dans votre patrimoine perso, etc.).

Il faut considérer ce qui va sa passer le jour (même lointain) où vous vendrez la RP. Une PV d’une personne physique est imposée bien différemment d’une PV d’une SARL… Si la SARL possède la RP, quand vous voudrez vendre la RP et récupérer le cash, il faudra le sortir de la SARL, et payer plein d’IR. Sans oublier les complications associées au futur de la SARL : quid si vous voulez vendre la SARL, quid si la SARL a des difficultés ?

Si la RP vous appartient, et que la SARL en utilise 1/3, la SARL pourrait verser un loyer, ou/et participer aux frais (taxe foncière, électricité, etc.).

Ce n’est pas en vous versant en 2012 un gros salaire que vous améliorerez votre dossier pour "faire passer le crédit". La banque devrait dans tous les cas s’intéresser aux résultats de votre SARL sur les dernières années, et pas juste aux derniers "salaires".

Quelques idées de montages possibles (certes un peu "tordu") :
(a) vous achetez la RP en propre (ou via une SCI vous appartenant, transparente à l’IR) et la SARL achète l’usufruit pour 10 ans de la partie utilisée par elle (par rapport à payer des loyers, ça évite de percevoir des revenus foncier et de payer des impôts dessus, la SARL amortira cette charge, et ça vous permet d’utiliser un bon paquet de cash de la SARL dès 2013). Se pose le problème de correctement évaluer la valeur de cet usufruit (pour que le fisc ne conteste pas).
(b) La RP est achetée par une SCI dont vous êtes associé ainsi que la SARL (attention : une SCI avec un associé personne morale ça complique des choses), avec un financement apporté par les associés en proportion de l’usage qu’ils font de la maison, et des statuts prévoyant ce qui se passe lors de la vente de la maison ou en cas de changement de contrôle de la SARL.

Vous pourriez aussi étudier les avantages/inconvénients à transformer la SARL en SA ou SAS, pour cotiser au régime général des salariés, plutôt qu’au RSI. Mais c’est pas trivial…

FlashGordonGekko · #6

Merci pour cette réponse.
Evidemment j’envisage de consulter un professionnel et payer des honoraires mais j’ignore s’il vaut mieux s’adresser à un CGP (qui va vouloir me fourguer les produits de ses établissements partenaires), ou un notaire conseil (SCI VS SARL, etc), voire un avocat fiscaliste…
En tout cas mon objectif est de commencer à me constituer un patrimoine (j’ai 30 ans). Vu que ma société est profitable, que l’activité est passionnante et que le marché est en croissance, je ne vois pas de raison de baisser les perspectives de développement de l’entreprise.
Ainsi, si l’achat via une SCI fille de la SARL ou via la SARL directement permet d’optimiser l’imposition (IRPP ou IS) car finalement pour moi c’est la même problématique car la société m’appartient à 99%.
J’imaginais à première vue qu’il pouvait être intéressant de limiter le revenu du foyer à la tranche des 30% pour l’IRPP et de laisser le reste dans la société (IS à 15 puis 33%).

Ensuite, concernant l’ISF, vu le prix du bien et de mes avoirs par ailleurs, je serai redevable dès l’acquisition du bien. LE fait de passer par la société ou une SCI pourrait sans doute me l’éviter.

Concernant le dossier bancaire, j’ai présenté mes 4 derniers bilans aux banques qui m’ont confirmé que j’étais largement finançable.

Concernant l’achat de l’usufruit par la SARL (A), j’avoue que le montage m’échappe complètement ;-) Quand vous parlez d’un bon paquet de cash, je ne pense pas que ce montant soit tellement élevé qu’il réduise sensiblement le résultat.

(B) quelle différence avec l’achat à 100% par la SCI fille ? En gros je pense qu’il me faudrait l’avis d’un notaire pour évaluer les conditions de revente du bien ou de liquidation de la SCI / SARL, etc.

Enfin, j’étais en SAS entre 2009 et 2011 mais je suis passé en SARL justement pour quitter le régime général des salariés (environ 12 à 15% moins onéreux) Et encore plus économique en cas de rémunérations élevées. Certaines cotisations des TNS étant plafonnées au dela de 3 PASS.

Bien à vous

GoodbyLenine · #7

Vous pouvez essayer de poster votre problématique sur un forum où il y a souvent des CGP qui répondent (même si dans certains cas la réponse se borne à "cas trop compliqué, nécessite une consultation") comme actufinance. Vous y trouverez peut-être même un CGP avec qui vous aurez le fit. Sinon, il ne faut pas avoir peur de refuser de suivre les recommandations (suggestions) d’un CGP si on ne les comprend pas complètement ou si on n’est pas convaincu qu’elles sont appropriées et adaptées à sa situation.

Vous n’avez peut-être pas bien compris ce que je voulais dire, à propos du patrimoine de la SARL et de votre patrimoine privé. Pour être plus clair sur certaines différences et leurs impacts :
- votre SARL et votre patrimoine privé, ce n’est pas (du tout) la même chose, même si vous contrôlez 99.99% de la SARL. Un transfert non justifié serait même un A.B.S.
- si vous laissez des fonds dans la SARL, vous paierez l’IS (à 33% marginalement) sur ce qu’il rapportera, puis vous payerez aussi l’IR et les prélèvements sociaux quand vous transférerez vers votre patrimoine privé (que ce soit des dividendes, des salaires, ou de la plus-value lors de la vente de la SARL). Donc ça ne sera pas forcément avantageux.
- si votre SARL devait un jour avoir un accident (vous n’avez pas précisé ce qu’elle faisait, mais il y a toujours des risques qui ne seront pas couverts par une assurance, et qui pourraient lourdement plomber une société) vous pourriez perdre tout ce qui est dans la société, même en l’absence de faute de gestion.

Avant d’être imposable à l’ISF (1.3 M€ de patrimoine privé), et d’y payer une somme conséquente (disons 3 M€ de patrimoine privé), il vous reste un peu de temps…

Vos cotisation comme gérant majoritaire sont moins élevées que comme salarié. Mais les droits acquis sont aussi bien moins élevés. (Et pas mal de cotisations des salariés sont aussi plafonnées). Chacun voit midi à sa porte…

FlashGordonGekko · #8

Merci pour cette réponse…

L’un des inconvénients que je vois à la chose c’est qu’ à la sortie la plus value sera imposable (IS) mais comme désormais il faut attendre 30 ans pour les particuliers pour être exonérés et au moins 15 ans pour commencer à avoir un début d’éxonération…

Cela dit depuis mon message initial, le projet à un peu évolué.

Bien que ma SARL comporte dans ses statuts la possibilité de réaliser des opérations immobilières, il s’agirait désormais de créer une nouvelle société afin de bien séparer l’activité commerciale (sté X) et l’activité immobilière / patrimoniale (sté Y).

Fiscalement la société Y qui est soumise à l’IS va pouvoir déduire les frais d’acquisition, les amortissements des locaux, les intérêts d’emprunts, les travaux. Dans le même temps la société Y peut aussi capitaliser les loyers que je vais lui verser pour investir dans l’immobilier ou des placements financiers pour constituer une structure de capitalisation pour ma retraite.

C’est plus sur l’aspect juridique que je m’interroge et sur les conditions de revente du bien ou revente de l’entreprise, etc. pour le coup, je pense qu’il faut que je me dirige vers un avocat fiscaliste…

Qu’en pensez vous ?

GoodbyLenine · #9

La plus-value sur RP est exonérée, quelle que soit la durée de détention.

Il y a beaucoup d’inconvénients à détenir dans la même structure votre RP et des investissements locatifs. (Je vous laisse les identifier)

FlashGordonGekko · #10

oui, bien entendu… j’ai fourché sur la rp…

pablox · #11

Bonjour FlashGordon..,

Je suis un peu dans la même situation que vous étiez en 2013 (sauf qu’on est en 2018 :-)
Du coup, vous avez fait quoi pour l’achat de votre résidence principale via votre société? Je serai très intéressé d’en savoir plus.

Merci d’avance

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