Sabsab [Bobigny] : étude de cas immobilier (investir dans un quartier chaud)

Sabsab · #1

Bonjour à tous,
Je m’appelle Sabrina, j’ai 38 ans et je suis nouvelle sur ce forum. Je me suis inscrite pour avoir des conseils et des témoignages sur l’immobilier et les investissements locatif.
J’aimerais vous soumettre une étude cas:

Mon compagnon et moi souhaitons investir dans un appartement pour le mettre en colocation. Nous avons choisi la ville de Bobigny car nous la considérons intéressantante sur plusieurs aspects:
- ligne 15 du métro pour 2025
- eco quartier en construction prévu pour 2024
- prix du m2 intéressant au vu des loyers pratiqués

Je présice que mon compagnon et moi avons déjà un bien chacun, que nous mettons en location et qui nous rapporte une centaine d’euros de cashflow par mois chacun.

Le bien qui nous intéresse est un appartement de 85m2 situé dans une tour au pied du métro 5 et juste à côté du futur eco quartier. C’est un batiment qui a été construit en 1974. L’appartement se situe au 13ème étage sur 18.
Nous avons fait une proposition au prix de 175000€ qui a été acceptée. L’appartement nécessite une rénovation plus un ameublement que nous avons estimé sur devis à 60000€. Le prix total de l’emprunt : 237524€ avec un apport de 15000€, soit un achat qui revient à 2794€/M2

Nous avons une proposition de prêt de notre banque sur 25 ans à un taux de 3.2% + 0.8% d’assurance. Soit des mensualité de 1250€/mois

Nous souhaitons proposer l’appartement en colocation meublé avec 4 chambres. Le loyer de chaque chambre s’élève à 600€ CC
Nous évaluons le loyer annuel à 26400€ avec une vacance locative/an d’un mois pour chaque chambre.
Nous comptons le faire gérer par une agence qui prendra 3.9% de chaque loyer

Le montant du cashflow estimé à l’année avec un régime fiscal LMNP est de 5022€ € soit 418.5€ par mois

Loyer annuel : 26400€
Frais de gestion annuels: 1152€
Impôt: 0€
Charges de copropriété: 3000€
Assurance non occupant: 373€
Taxe foncière: 1783€
Expert comptable: 70€
Echéance prêt immobilier: 15000€

ça c’est pour la partie rentabilité.

Maintenant ma question se porte sur l’environement du bien. En effet, nous avons fait une petite étude de voisinage avant de nous positionner, les gens avait l’air blasés de cette ville en déplorant la saleté et le manque de civisme de certains habitants comme le bruit de conversation de certains jeunes le soir, du petit deal a certains coin de rue, mais que "dans l’ensemble ça allait"

Les agences de gestion de colocation nous ont dit que Bobigny était une ville avec une forte demande et que l’appartement devrait se louer aisément avec le loyer que nous avons fixé.

Nous somme retourné voir l’appartement récement et nous avons relevé plusieurs problèmes lié a l’insécurité, notamment une feuille collé sur l’ascensseur demandant aux locataires de ne pas volé les ampoules des couloirs communs, mais aussi un habitant qui nous a clairement déconseillé d’acheter car la ville était en proie à une délinquance grandissante. Nous avons vu quelques zonards airer près du métro, et un certains nombre de vendeurs à la sauvette de cigarette de contrefaçons.

Depuis nous sommes rongés par le doute.

Va-t’on pouvoir louer notre appartement ?
Nos futurs locataire vont-ils vouloir rester dans notre appartement?
Vont-ils être aggréssés en sortant du métro?
Va-t’on pouvoir le revandre dans 10 ans ?
L’insécurité peut-elle mettre en péril notre investissement?

Chers investisseurs pouvez-vous me donner vos avis? Cet appartement est-il un bon investissement?

Mots-clés : immobilier, insécurité, ville populaire, étude de cas

Job · #2

Le seul conseil que l’on puisse donner c’est de prendre la température du quartier en s’y baladant en semaine, le we, aux heures creuses et pleines; et de bavarder si possible avec les commerçants et les habitants de l’immeuble
Ensuite éplucher tous les documents des dernières AG, voir si le syndic est sérieux, la programmation des travaux discutés et/ou votés, si les copropriétaires payent leurs charges etc…

Bernard2K · #3

Bonjour,

Sur votre inquiétude sur le quartier : certains propriétaires s’en contentent puisqu’il y a bien des gens qui achètent pour louer ; d’autres non. Je drais qu’il y a un certain niveau de déliquescence qui craint vraiment ; mais le curseur au-delà duquel ça craint, c’est très personnel. Donc, ça signifie que c’est un choix personnel. Je ne vois pas bien ce qu’on peut dire qui peut vous aider à faitre choix.

Quelques banalités :
- comme dit Job, visiter le quartier à toutes les heures.
- lire les 3 derniers CR d’AG.
- discuter avec des propriétaires du même immeuble. L’ambiance et les problématiques varient d’un immeuble à l’autre.
- ça peut changer dans le temps, rarement en mieux.

Une des plus belles rentabilités que j’ai vue était un appartement en copropriété de 5 chambres, à la Paillade (quartier chaud de Montpellier). Les 5 chambres étaient louées à des étudiantes, toutes africaines. Vu qu’elles avaient absolument besoin de la chambre pour les études, elles payaient rubis sur l’ongle. En contrepartie, le propriétaire acceptait la sous-location airbnb. Ca sortiait une rentabilité vers les 20-25 % je crois.
Mais ça peut aussi virer au cauchemar : squat, deal, impossible d’expulser car les occupants ne sont jamais les mêmes or une ordonnance d’expulsion est nomminative… Quand les occupants s’en vont enfin, on retrouve ce genre d’appartement dévasté, tout a été cassé et démonté. Il n’y a plus de câbles ni de tuyaux car le cuivre a été revendu.

A vous de voir.

peroxydee · #4

Bâtiment de 1974, vous n’indiquez pas le DPE ?

Les charges sont elles bien payées par l’ensemble des copropriétaires ?

lechatquiroucoule · #5

Bonjour,

Immeuble de 1974 : encore et toujours quid du DPE ? Des travaux d’isolation par l’extérieur ont-ils été entrepris ? Quid du chauffage certainement collectif et au gaz ?

Vous évoquez des loyers intéressants pour le prix d’achat. Avez-vous tenu compte de l’encadrement des loyers en vigueur à Bobigny ?

Je n’ai regardé qu’un quartier (celui du TGI), les loyers sont au maximum de 13,1€/m2 pour un bien meublé de 1974. Votre quartier propose peut-être des loyers supérieurs mais ne comptez pas y trouver de valeur > 14€/m2.
85m2 x 13,1€ = 1113€/mois. Votre loyer de 600€x4 n’est donc pas applicable car le loyer ne peut dépasser celui de l’encadrement, colocation ou pas.
Quelle est la rentabilité du projet avec un loyer de 1113€ mensuel ?

Le bien se situe à côté d’un futur écoquartier :
- Avez-vous regardé les prix de vente de ces appartements ?
- Avez-vous envisagé la concurrence qu’ils pourront vous faire. Les loyers de ces biens neufs seront certainement vendus en défiscalisation avec des loyers plafonnés. A la place d’un potentiel locataire entre un appart des années 70 dans un immeuble douteux et un autre dans une résidence neuve, la question ne se pose pas si la différence de loyer n’est pas importante…

Pour vos dernières questions, Bobigny est notoirement connue pour être une ville difficile, le meilleur moyen de savoir dans quelle mesure votre quartier est impacté est de vous y rendre à plusieurs moments (notamment la nuit) à pied et de "sentir" l’ambiance.
Le site de la mairie pourra également vous renseigner sur différents travaux à venir. Google news est aussi une source intéressante pour les fait divers.

Xavier.

Tchouikov · #6

Bonjour,

La ville de Bobigny est membre d’un groupement de communes ("Est Ensemble") où l’encadrement des loyers s’applique.

Pour un logement de 4P situé dans une résidence de 1974 et loué meublé, le loyer de référence est égal à 10.9€/m2/mois ; le loyer de référence majoré s’inscrit quant à lui à 13.1€/m2/mois (source :
L’encadrement des loyers à Est Ensemble).

En cas de colocation, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement s’il était loué à un seul et même locataire (cf. art. 140, III-A de la loi n02018-1021 du 23/11/2018).

Le loyer maximum que vous pouvez revendiquer pour la location de l’appartement se situe donc à : 13.1x85= 1.113 € HC/mois, soit environ 280 € HC par mois et par chambre.

Même si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui pourraient justifier un complément de loyer, vous explosez le compteur de l’encadrement avec un loyer de 600€ CC par mois et par chambre… Vous auriez donc tout intérêt à rebâtir votre business plan sur la base d’un loyer conforme à la réglementation et donc réaliste.

Edit : ce point relatif à l’encadrement des loyers a été soulevé par le précédent intervenant.

jctrader · #7

Connaissez vus Bobigny ? quelques recherches "google" et vous saurez l’essentiel.
Justes remarques des colistiers ci dessus.
Prix maxi location meublée sur la ville : 20 euros/m2. Il y’a des 4 pièces meublés à 1250 euros (cf agences)
Logement dans une tour de 1974 : je les ai vu lors de la construction …no comment sur la qualité.
Au pied d’une bouche de métro : pas "safe" …. dans une ville pas "safe". Ca dépend des quartiers bien sûr mais ceux où il y’a des tours , pas top.
Eco quartier à venir : la tour de 18 étages va prendre un "coup de vieux" si besoin était…
Il y’a des petits immeubles locatifs de 4-6 étages bien mieux.

Bernard2K · #8

Je regrette que vous ayez lancé deux discussions en parallèle sur le même sujet, une dans votre présentation et une dans le présent sujet. Je réponds ici car c’est une discussion technique qui, à mon sens, ne devrait pas être dans votre présentation. Les présentations ne sont pas indexées par les moteurs de recherche, or ce sujet est instructif pour beaucoup de monde donc c’est bien plus logique de l’avoir en partie publique.

Le dépassement du loyer encadré (quasi doublement dans votre cas) est juste illégal. Donc votre rentabilité n’existe qu’à condition d’enfreindre la loi.

Malheureusement, vos justifications ne tiennent pas la route. Le loyer maximum ne s’apprécie pas sur chaque chambre (qui serait, d’après vous, un logement de 10 m² agrémenté de l’utilisation de 30 m² de parties communes), mais sur l’ensemble du logement comme rappelé ci-dessus par mes collègues. Vous louerez donc un logement de 85 m² à 2400 €/mois ce qui est illégal.

A Paris, la chasse aux loyers abusifs est lancée :
Encadrement des loyers : à Paris, les premières sanctions sont tombées ! | L’immobilier par SeLoger
Lire aussi :
Quelles amendes risquent les propriétaires contrevenants ? | PAP

Vous prenez donc le risque de :
- devoir payer 5000 € d’amende
- devoir abaisser votre loyer
- devoir restituer le trop-perçu aux locataires.

A votre avis, au bout de combien de temps vos colocataires vont-ils se rendre compte que le loyer total dépasse largement l’encadrement et qu’ils peuvent faire de grosses économies en vous dénonçant aux pouvoirs publics ? A mon avis, pas longtemps. Les jeunes sont informés, avec l’internet et les réseaux sociaux, c’est fou !

Bien sûr, quand on fait une activité illégale, on augmente sa rentabilité. Vous êtes comme un commerçant qui se dit "mon commerce ne rapporte pas assez. Mais en vendant des contrefaçons ou bien en dealant un peu de shit, je peux arriver à une belle rentabilité". C’est illégal.
Ou bien le propriétaire qui se dirait : "la location meublée classique ne rapporte pas assez, mais si je loue à une prostituée, je peux doubler le loyer vu qu’elles ont beaucoup de mal à se loger et là j’ai une belle rentabilité". C’est illégal (proxénétisme).

Ca ne veut pas dire que j’approuve l’encadrement des loyers. Je dis juste "voilà le contexte. Les pouvoirs publics ont rendu le dépassement des loyers illégal, avec des sanctions à la clé. A vous de vous adapter à ce contexte : soit vous respectez la loi (avec rentabilité basse mais sécurité juridique) , soit vous aurez certes une rentabilité relativement élevée mais avec un fort risque juridique".

PS : à propos de l’avocat qui a dit que c’était OK : demandez-lui une étude écrite du sujet, et, s’il est si sûr de cela, demandez-lui s’il est d’accord pour s’engager par écrit à rembourser toutes les conséquences pécunières d’éventuelles poursuites pour cause de dépassement du loyer encadré.

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2023 11h39)

RiposteFiscale · #9

D’accord avec les commentaires précédents. Nous avions avec ma compagne envisagé d’acheter à Aubervilliers à côté du métro il y a quelques années. Renta extraordinaire, quartier en mutation etc.

Visite en journée, populaire mais nickel.

Nous y sommes retournés un soir vers 19h30-20h. Invivable. Littéralement.

Semaine suivante : une balle perdue finit dans un mur de l’école primaire à deux pas.

Au delà de la difficulté de vivre dans ces endroits pour les habitants eux-mêmes et vos locataires, il faut se sentir à l’aise pour se déplacer le soir en semaine sur place en cas de pépin sur le logement, pouvoir y laisser sa voiture le cas échéant, etc.

Investir dans un quartier sensible c’est un investissement qui demande beaucoup de sang froid et des nerfs solides. Et je ne parle pas des locataires "locaux" qui sont plus compliqués que dans d’autres banlieues plus calmes …

lechatquiroucoule · #10

Bonjour,

Le DPE E et les charges correctes ont leur explication :
Le chauffage et l’ECS sont produits grâce à un réseau de chauffage urbain. Ce mode de chauffage présente l’avantage d’être économique (géré publiquement / coût du gaz s’il y en a reparti sur de nombreux immeubles) et d’être bien mieux noté énergétiquement parlant que le gaz ou l’électricité, un combo gagnant !

Par contre :
- Aucun mur n’est isolé
- Toutes les fenêtres sont en simple vitrage (sont-elles d’époque ?)

Le côté venteux doit être compensé par un chauffage excessif, le coût étant peu élevé.

Il est probable que les 60k de travaux incluent une isolation (sinon faites faire d’autre devis rapidement). J’attire votre attention sur le fait que les radiateurs en façade devront être déplacés sinon l’isolation ne servirait à rien. Pour déplacer un radiateur, il faut évidemment couper l’eau de chauffage à moins de vouloir prendre un préparer l’épreuve de nage olympique dans une eau à 50°. Cette coupure peut être faite de deux façons :
a) Purger le circuit
b) Geler les conduites

Dans les deux cas le syndic doit en être informé et le coût de l’intervention est à votre charge. Un collègue a du utiliser la solution a. car la b. a échoué, coût : ~1000€ (+ plombier qui oublie le rendez-vous). Attention au planning, le syndic peut vous imposer des dates et elles devront coïncider avec celles de vos artisans.
Evidemment, on évitera de couper le chauffage pendant la période de chauffe, en général du 15 octobre au 15 avril, le syndic le refusera probablement.

Le coût des fenêtres risque de piquer, le bois n’est pas ce qu’il y a de moins cher. Si vous souhaitez changer la couleur ou le matériau : AG + Déclaration préalable (3 mois minimum de délai).

L’investissement dans l’isolation et les ouvrants en vaut-il la chandelle ? Pas sûr, les prix dans cet immeuble semblent orientés à la baisse.
Par contre, sauf si une modification législative intervient d’ici là, le logement sera inlouable en 2034.

Xavier.

Flower · #11

Sabsab, le 27/03/2023 a écrit :
B
Nous avons fait une proposition au prix de 175000€ qui a été acceptée.
Nous avons une proposition de prêt de notre banque sur 25 ans à un taux de 3.2% + 0.8% d’assurance.

Je me demande si le vrai problème de Sabsab n’est pas de sortir de cette affaire. Si leur offre a été acceptée et que la banque est OK, alors elle va devenir propriétaire. De là, tous les biais de confirmation sont possibles :
- sisisi, le montant des loyers est assuré,
- sisisi, les travaux offrent des prestations luxueuses
-….

Pour ce qui est des loyers : les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
Pour ce qui est des prestations luxueuses : risque de cambriolage.

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Sabsab, le 27/03/2023 a écrit :