Investir dans un studio étudiant dans une ville moyenne ?

Elément à creuser en effet…

J’ai effectivement posé la question au promoteur de l’opération.
Les logements étaient tous loués. Mais vous avez raison, il faut que je creuse l’aspect locatif concurrentiel de ces logements.

Un grand nombre d’aspects sont effectivement à creuser (durée des baux notamment).
Je vais effectuer des simulations sur 8 mois de location et sur un crédit de 20 ans.
Si le cash flow reste positif, cela peut devenir intéressant de continuer à creuser.

Vous parlez de promoteur, est ce qu’il s’agit de biens neufs ? Méfiez-vous de ceux qui recyclent du scellier dans des régions déjà inondées par ces logements quasi impossible à louer.

Vous rendez vous compte que vous êtes en train d’envisager un investissement qui va bien vous prendre la tête, je peux vous l’assurer, pour un rendement de l’ordre de 3 à 5% l’an ?

Avez vous penser au fait que ces étudiants vont tourner sans cesse ?
Avez vous budgéter les frais de remise en état des studios ?
Etes vous pret à gérer les demandes de remise à plus tard des chèques de loyers ?
Les problèmes inévitables avec le voisinage ?
Les visites, les études de dossiers pour retrouver des locataires?

J’a loué un studio à Paris pendant 7 ans, soit à des étudiants , soit à des jeunes qui démarraient dans la vie active: 30m2, bien placé au centre de Paris, au calme, bon immeuble, prix correct.
Une situation de rêve pour un étudiant pouvant se le payer évidemment.
Résultat : 7 locataires en 7 ans, j’ai du faire refaire le studio 2 fois, 3 plaintes des voisins en 7 ans, et une enquété de police suite a une tentative de viol d’une de mes locataires.
En comptant les frais d’entretien, les impayés, la taxe foncière, les charges du propriétaire, et l’IR et la CSG sur ce qui restait, j’ai pas du faire plus de 1 à 2% de rentabilité nette.

La différence avec votre projet, c’est que j’ai beaucoup gagné lors de la plus value ( Paris..), mais je ne pense pas qu’avec des studio à 25.000€ cela soit placé Place de l’Opéra….

Quid de la plus value ? A mon avis, elle ne sera pas bien lourde…

Je peux avoir tout faux évidemment, mais je tenais à vous faire part de mon expérience, une source d’em….pendant trop longtemps.

Bonsoir, 170 € me semble un loyer très faible pour un studio, sauf s’il est minuscule.
Connaissez vous les surfaces, niveau d’équipement et l’environnement de cet immeuble ?

patrick a écrit :

Vous rendez vous compte que vous êtes en train d’envisager un investissement qui va bien vous prendre la tête, je peux vous l’assurer, pour un rendement de l’ordre de 3 à 5% l’an ?

Avez vous penser au fait que ces étudiants vont tourner sans cesse ?
Avez vous budgéter les frais de remise en état des studios ?
Etes vous pret à gérer les demandes de remise à plus tard des chèques de loyers ?
Les problèmes inévitables avec le voisinage ?
Les visites, les études de dossiers pour retrouver des locataires?

J’a loué un studio à Paris pendant 7 ans, soit à des étudiants , soit à des jeunes qui démarraient dans la vie active: 30m2, bien placé au centre de Paris, au calme, bon immeuble, prix correct.
Une situation de rêve pour un étudiant pouvant se le payer évidemment.
Résultat : 7 locataires en 7 ans, j’ai du faire refaire le studio 2 fois, 3 plaintes des voisins en 7 ans, et une enquété de police suite a une tentative de viol d’une de mes locataires.
En comptant les frais d’entretien, les impayés, la taxe foncière, les charges du propriétaire, et l’IR et la CSG sur ce qui restait, j’ai pas du faire plus de 1 à 2% de rentabilité nette.

La différence avec votre projet, c’est que j’ai beaucoup gagné lors de la plus value ( Paris..), mais je ne pense pas qu’avec des studio à 25.000€ cela soit placé Place de l’Opéra….

Quid de la plus value ? A mon avis, elle ne sera pas bien lourde…

Je peux avoir tout faux évidemment, mais je tenais à vous faire part de mon expérience, une source d’em….pendant trop longtemps.

Ce sont les aléas du bailleur qu’ils faut connaitre.
A parler de plus value , il me semble que vous avez une plus value entre votre apport pour cet achat et la valeur de revente puisque comme tout le monde l’a bien compris le principe du locatif est que le bien se finance par la location.

Dans le cas de Titoux même si il le revend le prix d’achat il aura fait un apport minime sur le montant totale du bien lors de la revente.

Philippe

Cher Philippe,

Votre réponse confirme ce que je pensais à propos de l’amortissement.
J’ai posé la question à la personne qui gère les opérations et elle m’a répondu qu’aucune réduction fiscale n’était possible dans le cadre de ces studios.

La réponse que j’ai eue :

Monsieur,

Ce n’est pas une résidence de service qui pourrait apporter une réduction fiscale particulière
La solution pour vous serait de vous déclarer en loueur meublé non professionnel ce qui ne s’avèrerai pas vraiment intéressant dans ce cas de figure.
Très cordialement

Philippe, que pensez-vous de cette réponse?

Dernière modification par titoux (26/01/2013 15h03)

La même simulation avec un régime LMNP simplifié :

J’ai appliqué les 15% de prélévements sociaux :



Les rendement semblent plus avantageux dans le cadre du régime réel.
Par contre, il semblerait que ce dispositif soit plus "lourd" en terme de déclarations d’impôts et qu’il faut de plus passer par un cabinet comptable pour effectuer la comptabilité.

Philippe, avez-vous un avis pour un jeune débutant dans l’immobilier comme moi.
J’aurais tendance à pencher pour la solution LMNP simplifiée…

Dernière modification par titoux (27/01/2013 21h14)

564/12 = 47 cela correspond à votre capitalisation ou enrichissement

Quelques questions avant de tenter de vous répondre :

Vous êtes repassé à un prix d’achat à 23 k€ au lieu de 21 espérés : est-ce suite à discussion avec le vendeur ? Vous l’avez sondé sur la possibilité d’une négociation de prix ?
Vous êtes également passé de 1 000 à 1 500 € de travaux alors que "l’ensemble mérite un petit rafraîchissement mais rien de très méchant". Votre optique est-elle de prendre les hypothèses les plus défavorables ?
Je ne vois pas de frais de gestion alors que vous envisagiez au départ de passer par une agence. Est-ce toujours le cas ?
Votre souhait est-il de vous limiter à cet investissement ou de faire d’autres opérations dans un avenir proche ?

Selon votre profil d’investisseur, je dirais que ce dossier peut passer de Acceptable à A éviter (une belle réponse de normand !) :

Si votre souhait est de :
  - générer un revenu supplémentaire
  - multiplier les acquisitions
  - optimiser le ratio temps consacré / gain généré
  - utiliser pleinement l’effet de levier du crédit
Alors continuez vos recherches

Si votre souhait est de :
  - diversifier vos investissements
  - tester votre intérêt pour l’immobilier physique et la location
  - se faire la main sur le processus d’achat + location et les problématiques de fiscalité
  - prendre des risques limités
  - retenir un projet qui va s’autofinancer ou presque
Alors pourquoi pas

Pour une gestion en direct d’un bien n’étant pas situé à proximité immédiate de votre domicile, mettez bien en perspective le temps que vous allez y consacrer (déplacements, visites pour trouver un locataire, état des lieux entrée et sortie, petites réparations, administratif) et le gain généré

N’oubliez pas de demander les derniers compte-rendus d’assemblée générale de la copropriété afin de se rendre compte de la santé des comptes (corpopriétaires débiteurs) et des éventuels travaux à venir.

Si vous décidez de donner suite, je vous conseille tout de même de faire en sorte que le projet s’auto-finance (négo, apport…), c’est quand même plus intéressant de ne pas avoir à mettre la main à la poche à la fin du mois.

Même si la marge de négociation vous semble faible, n’hésitez pas à faire une proposition de prix agressive en laissant espérer une signature rapide. On ne sait jamais dans quelle situation se trouve le vendeur.

Le micro-bic se défend pour un petit investissement, mais vous vous engagez pour 3 ans. Y réfléchir si vous pensez repartir sur un investissement conséquent sur cette période.