Acheter un bien en démembrement avec un droit d'usage ?

Merci Bernard2k pour votre réponse.
Je n’ai pas spécialement envie de louer à ma mère (déclaration d’impôt, frottement fiscal qui engloutira la moitié du loyer…). Les rendements locatifs du coin étant de 4%, ma mère payera 18% pour un droit d’usage à vie qui sera rentabilisé en 4,5 années, je ne pense pas que cela soit un mauvais deal pour elle. Avec 800 € de retraite, son petit capital hérité de sa propre mère fond comme neige au soleil (elle a actuellement un loyer de 750 € pour lequel je suis garant). Ce n’est qu’une question de temps avant que la loger devienne mon problème. Si cette opération la démunie trop à mon avantage, de toutes façon derrière il m’incombera de payer pour elle son train de fin de vie. De plus, ma mère est très crédule et a été maintes fois arnaqué dans sa vie par des placements miracles (contre mon avis à chaque fois). Je vous laisse le lien de sa dernière idée de placement "miracle" : DGM INFO-WAPP (ca fait froid dans le dos) le tout fortement recommandé par ses "amis". Bref je serais plus rassuré quand son petit capital sera investi dans quelque chose de concret, avant qu’un des margoulins qu’elle fréquente fasse main basse dessus.

Une petite maison de plein pied avec espace vert minimal nous permettra plusieurs choses :
Habiter tous ensemble pendant les vacances de Juillet-Aout (je vis à l’étranger et je n’ai pas de bien de France)
Avoir un bien ou nous pourrons nous même entreposer des affaires (vélo, livre, qq vêtements)
Eventuellement faire du airbnb dans la limite de 120 jours pour un complément de revenus.
Je me doute que ce bien ne correspondra pas forcément à un usage en fin de vie, mais ce sera une autre histoire. L’usage qu’il nous apportera d’ici là justifie à mes yeux l’investissement.

J’ai bien sur poser la question à mon notaire, mais sa réactivité n’est pas des plus rapides. Je vous tiendrais au courant de sa réponse si un jour il m’en fait une.

Effectivement, ce que vous exposez correspond bien à votre projet et à vos besoins.

Du fait que la maison excède un peu ses besoins, votre mère pourrait loger des voyageurs en saisonnier, ou bien un étudiant à l’année ; ça lui ferait de la compagnie, ça l’occuperait, et un complément de revenus. Mais en théorie ces revenus vous appartiendraient à vous (si elle a seulement le droit d’usage) ; il lui faudrait l’usufruit pour avoir le droit aux revenus.

Si elle n’a que le droit d’usage, vous pouvez certes lui abandonner ces revenus, mais si un jour les impôts s’en mêlent, ils diront : "monsieur yannou aurait dû percevoir ces revenus, donc on l’impose dessus, et on l’impose à son TMI élevé alors que sa mère aurait un TMI très bas." C’est le principal inconvénient que je vois au fait de n’avoir que le droit d’usage.

Personnellement, je chercherais une solution qui permette à ma mère d’avoir l’usufruit de façon classique (pour que ça soit une solution claire et classique), tout en adaptant le montant à investir à ce que votre mère peut y mettre. Parmi les solutions qui pourraient être envisagées :
- faire indivision + démembrement, de façon à abaisser la part qu’elle doit payer, tout en lui conférant quand même l’usufruit.
- faire une donation à votre mère du montant de l’usufruit qu’elle n’arrive pas à payer.
- convenir d’un paiement, mais faire un paiement réel différent de la théorie. Par exemple votre mère acquiert l’usufruit, donc elle doit environ 120 k€, mais elle n’en paie que 70 k€ au comptant, le reste vous restant dû sous forme de créance ; qu’elle vous paiera peut-être un jour, ou peut-être pas…
- faire une copropriété : elle achète l’usufruit sur le RDC, vous achetez la NP du RDC et la PP de l’étage…
- etc.

Par rapport à cette variété de solutions, c’est bien le rôle du notaire de vous trouver la solution la mieux adaptée.

Pour obtenir un conseil du notaire, ce n’est effectivement pas facile. Ce qui marche plutôt bien pour moi, c’est de demander qu’il rappelle, et d’insister sur le fait qu’on demande expressément le conseil du notaire en tant que spécialiste du droit immobilier (un peu de flatterie ne fait pas de mal). Les notaires sérieux rappellent sous 1 à 2 jours. Vu que vous habitez loin vous pouvez aussi lui demander un rendez-vous de conseil, mais en visio ; les notaires savent faire, de nos jours.

Sur le fait que vous risquez de vous retrouver un jour à payer le logement ou les besoins de votre mère : oui, c’est l’obligation alimentaire. L’avantage est que c’est déductible des impôts. Impôt sur le revenu - Pension alimentaire versée à un parent ou un grand-parent (déduction) | Service-public.fr

Si c’était vous qui achetiez la maison pour y loger votre mère gratuitement, vous pourriez aussi déduire une pension alimentaire du montant de l’avantage (= le loyer évité par votre mère) ; mais c’est plus délicat à chiffre que des dépenses réalisées en euros sonnants et trébuchants.

PS : toujours sur un plan plus personnel, vérifiez que c’est bien conforme aux souhaits de votre mère. Peut-être qu’elle ne veut pas habiter seule et qu’elle rêve secrètement d’habiter avec sa soeur, ou avec sa meilleure amie, ou que sais-je. Peut-être qu’elle ne veut pas du tout loger des étudiants ou des voyageurs, parce ce que ça lui ferait des responsabilités trop stressantes pour elle. Il n’est pas facile de discuter de cela avec ses parents et de les amener à exprimer leurs souhaits, leurs besoins et leurs peurs.

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2023 12h18)

Bonjour,

Il est également envisageable d’acheter le bien par une SCI qui vous laissera plus libre quant à l’apport des fonds : ainsi votre mère, même en apportant un montant qui ne lui permettait pas d’acquérir l’usufruit de l’immeuble en cas d’achat direct, votre mère disposerait de la qualité d’associée de la SCI, et le bien mis à disposition à titre gratuit à celle-ci sans nécessité de payer un loyer.

Si l’idée du démembrement vous plaisait pour des raisons successorale (classique), il est par ailleurs tout a fait possible de démembrer ab initio les titres de la SCI au moment de sa constitution, voir une partie des titres de la SCI, de sorte que ce qu’elle peut apporter, elle l’apporte en acquisition de l’usufruit d’une partie du capital de la SCI, vous apportez le reste (la nue propriété de ses titres, et le surplus par souscription de titres en pleine propriété). Résultat : la SCI achète le bien en pleine propre, votre mère en dispose à titre gratuit, et la transmission in fine du bien échappe aux droits de succession.

Je rejoins par ailleurs ce qui est dit plus haut à savoir qu’une acquisition démembrée USUS d’un côté, FRUCTUS et nue propriété de l’autre, je ne l’ai jamais vu. En général, on voit plutôt des cessions avec réserve du droit d’usage et d’habitation (configuration classique dans les opérations de viager).

xazh : précisions très utiles sur le fait de devoir être d’abord propriétaire avant de démembrer. Est-ce que ça s’applique aussi au bien immobilier lui-même ? Si, dès l’achat, yannou achète la NP et sa mère l’usufruit,  ça pose un problème vis à vis du fisc ?

Personnellement, dans un tel cas, je préfèrerais une solution à base d’indivision et/ou de démembrement, plutôt qu’à base de SCI. La SCI apporte de la complication et des frais. Pour gérer une seule résidence principale de 300 k€, je ne suis pas sûr que les avantages l’emportent sur les inconvénients.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2023 08h40)

Je vous rejoins effectivement sur le fait que le démembrement ab initio est une pratique qui est discutée et même contestée par certains auteurs (par exemple .P Garçon, « Un montage inquiétant, le démembrement de propriété ab initio par apport en numéraire », JCP N2003 - Pacaud et Pujol, La clause d’acquisition au profit du survivant des acquéreurs et les acquisitions croisés, analyse fiscale : Defrénois 1991, art. 35045, p. 656. – R. Pujol, 87e congrès des notaires : Montpellier, 5-8 mai 1991, p. 171 : Dr. et patrimoine, déc. 1994, Propriété croisée et transmission).

C’est une question passionnante par ailleurs mais j’ai tendance à la considérer possible pour plusieurs raisons.

Pour ce que ça vaut : certains auteurs la considèrent valable, les auteurs ne la condamnent donc pas tous de façon unanime. ’(ex.J. Derruppé, Un associé méconnu : l’usufruitier de parts ou actions : Defrénois 1994, art. 35894, p. 1137). Certains auteurs (dont Cozian ce qui n’est pas anodin) ne condamnaient pas cette pratique mais incitent à la prudence et à expliciter clairement l’intention des parties dans le contrat ou les statuts concernés (V. Derruppé, Cozian, Du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, qui a la qualité d’associé : JCP N 1994, n° 28-29. – Société civile de gestion de portefeuille, outil de gestion et de transmission : Actes prat. ing. sociétaire 1996, n° 28, formules p. 29).

Une auteure du Jurisclasseur LexisNexis relève les doutes de certains mais considère à titre personnel que "on ne voit pas quelle logique empêcherait le démembrement ab initio" (’JurisClasseur Sociétés Formulaire - Encyclopédies - Fasc. C-35 : DROIT GÉNÉRAL DES SOCIÉTÉS. – Usufruit et nue-propriété d’actions et de parts sociales).

Ensuite, l’argument de la nécessaire pleine propriété antérieure au démembrement devrait justifier la non admission du report de démembrement sur les titres après apport d’un bien lui-même démembré. Or cette pratique est acceptée, notamment par l’administration fiscale (RM 48735 : JOAN 27 nov. 2000, p. 6756), et par la doctrine (ex. D. Billet, La cession conjointe de titres de société démembrés, attention à la fiscalité ! : RFP 2013, prat.1). Dans la même logique, le code civil admet aussi lui-même le report de démembrement sur le prix de vente (art. 621 du Code civil).

L’administration a d’ailleurs pu tirer les conséquences de démembrement ab initio quant à la TVA applicable à certaines opérations immobilières en particulier au sujet des droits à déduction (Rép. min. n° 17425 : JOAN 2 avr. 2019, Pauget - "Précisions adminisratives sur le transfert du droit à déduction de TVA en cas de démembrement de propriété ab initio", Droit fiscal n° 47, 25 novembre 2021, act. 574), c’est donc qu’elle ne nie pas la possibilité que cette opération existe …

Enfin et peut-être surtout la lettre du code civil prévoit à l’article 579 que l’usufruit est constitué par la Loi ou la volonté de l’homme, et valide donc la liberté contractuelle sur le sujet, laquelle m’incline à penser qu’il est possible de la prévoir ab initio dans de statuts qui au fond sont un contrat entre des parties.

Au delà de ça, à titre plus accessoire je l’ai déjà pratiquée moi-même, et l’ai vue validée par l’administration fiscale … Même si cet argument ne vaut que pour les dossiers concernés et que ça n’empêche pas que certains puissent chercher à la remettre en question …

Conclusion : les doutes de XAZH sur le sujet ne me paraissent pas illégitimes mais j’ai une position prudente mais plus confiante sur le sujet … Et j’aime être transgressif !

xazh a écrit :

A l’acquisition d’un immeuble existant, aucun débat : le bien existe avant le démembrement, il a un propriétaire qui peut démembrer le bien.
… le débat pourrait uniquement porter sur le démembrement initial.

J’en conclu que pour un CTO c’est risqué…
_Pas de démembrement d’argent (si je suis bien renseigné)
_Les sommes en cash alimentent le CTO et les biens (actions) ne sont achetées qu’aprés .
_Un bien n’existe donc pas avant le démembrement…

Bonjour à tous,
Le notaire vient de me confirmer qu’il était possible d’acheter avec un droit d’usage et d’habitation pour ma mère. Cela ne l’a même pas fait sourciller. Ses autres réponses me laissent cependant perplexe sur sa compétence (il me dit d’habiter le bien 6 mois minimum pour en faire ma résidence principale alors qu’une jurisprudence facilement trouvable sur le net dit le contraire)