Palinf : étude de cas immobilier (est-ce le moment de liquider ?)

My 2 cents :

1) La réflexion sur l’allocation de capital est pertinente ;

2) Vous partez d’un bien qui tourne, il faut donc comparer à un autre placement qui tourne et il manque donc pour moi dans votre réflexion les frais d’achats pour 2M5 du produits financier autre qui vous rapporterait 6% net (pas forcément très élevé en fonction de vos choix, mais si vous souhaitiez changer d’immeuble par exemple, ce pourrait être dimensionnant)

3) Plus globalement, ce qui ne me semble pas pertinent dans votre calcul est que vous vous basez sur une comparaison de bénéfice à l’instant té alors que le bénéfice de votre immeuble n’a pas vocation à être constant, les amortissements et intérêts d’emprunt diminuant avec le temps, les impôts eux augmentant. Et quid des travaux de rénovation à venir sur l’immeuble ? Baser un calcul de rentabilité immobilière sur un chiffre à date me semble forcément biaisé sur du long terme.

4) Le prix de votre temps est aussi à mettre dans la balance. Je dirais même surtout.

* Le temps passé actuellement : êtes vous aujourd’hui très sollicité par votre immeuble ? Ou est-ce qu’il roule tout seul grâce à une agence et des professionnels fiables à qui vous déléguez tout ?

* Le temps passé demain : votre futur produit sera-t-il plus ou moins sollicitant ?

* Le temps passé pour tout transformer, qui risque d’être long.

Tout ceci étant dit, je dirais donc que l’important en conclusion est plutôt comment vous sentez votre immeuble pour les décennies à venir. Si vous le voyez continuer à cracher du 6% net sans que vous fassiez trop d’effort pour cela, je le garderais sans hésitez. Si vous voyez venir des difficultés (bien qui vieillit, nouveaux immeubles proches qui vont capter les meilleurs profils, confiance relative dans vos gestionnaires…) alors il faut, surtout si le marché le permet, tenter de vendre, mais pas sur que la liquidité de votre bien soit énorme (trop gros pour un particulier, trop petit pour une SCPI ? Je me trompe peut-être).

En parallèle de votre immeuble, trouver des produits financiers à 6% pour les décennies à venir, si vous avez un bon plan je suis preneur, car je ne suis pas sur du tout que les décennies de forte croissance que nous avons connues vont perdurer.

En conclusion donc, trop peu d’infos pour vous donner un avis éclairé, à la fois sur l’immeuble, le placement comparatif et sur votre situation générale et vos besoins. Mais vos chiffres ne sont pas assez poussés pour éclairer un choix à mon sens.

édit : orthographe

Bonjour,

Rentabilité du bien :

- Coût du bien avec travaux : 4000k
- Loyer : 200k€/an
- Charges : 50K
- Impôts : 12k
- Intérêts : 13k
- Amortissement : 60k

Soit 125k de rentrée nette et 65k de cashflow.
D’ici quelques années vous enlever 75k de prêt pour un peu plus d’impôts mais vous doublez le cashflow.

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement : 200 k/4 000k = 5% brut

Je ne sais pas ce que ça vaut sur de l’immo luxembourgeois ni à quel prix vous avez acheter (probablement moins vu la grosse augmentation des prix, la rentabilité devait être meilleure à l’époque.

Donc vous avez un investissement patrimonial très stable, l’immo luxembourgeois me semble être une valeur très sure.
Quelle est la plus value sur le bien ?
Est-ce que vous prévoyez également une augmentation de la plus value dans le secteur ?

Avec un autre produits financier, vous ne pourrez pas jouer aussi facilement l’effet de levier.

Par contre au vu de votre présentation vous êtes beaucoup exposé à l’immo sur un seul gros bien sans patrimoine financier. C’est intéressant de diversifier.

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Pour vos interrogations :

J’ai aussi la possibilité de vendre maison par maison. Grosso modo - 4 maisons de 100 à 180 m2

Est-ce que la valeur de vente est la même en revente à la découpe ?
Est-ce que votre locataire actuel peut être intéressé pour vous racheter une maison ?
Quels sont les règles de revente à la découpe au Luxembourg ?

Pouvez vous vendre une maison sans rembourser le prêt ?

Je fais des raccourcis.

Vous vendez une maison à 1M qui solde le prêt.
- Loyer : 150k€/an
- Charges : 37K
- Impôts : 12k
Renta net : 100k avec cashflow de 100k (+35k) mais plus d’effet de levier du crédit.

Vous vendez une maison à 1M sans solder le prêt.
- Loyer : 150k€/an
- Charges : 37K
- Impôts : 12k
- Intérêts : 13k
- Amortissement : 60k
Renta net : 85k avec cashflow de 25k (-40k) mais vous ressortez 1M de liquidités

De plus je pense que vendre en partie ce bien pourrait m’apporter des liquidités à la fois pour augmenter mon train de vie et aussi financer d’autres projets qui me tiennent à coeur

là est la question importante, vous êtes sur un forum de devenir rentier. Vous avez déjà un patrimoine qui pour beaucoup permet de se considérer rentier.
L’argent n’est pas la seule variable : Quels sont vos objectifs ? Que voulez vous faire de votre argent ?

Je n’attends pas de réponse de votre part, mais c’est des questions que vous devez vous poser pour prendre les bonnes décisions pour vous. Personne ne pourra le faire à votre place.

J’espère avoir pu vous apporter quelques pistes de réflexions.

Bon courage,

Merci pour vos réponses qui m’aident à structurer ma réflexion.

J’ai corrigé ma présentation pour que ce soit plus clair.

Oui, l’immo luxembourgeois est une valeure sûre… jusqu’à maintenant. Ca à pris 131% en 10 ans.
Mais les loyers n’ont pas évolué en parallèle d’où la dépréciation du rendement.
J’ai demandé au comptable plus d’information sur la plus-value et l’imposition en cas de revente.
J’estime que la valeur de la vente à la découpe sera mécaniquement plus élevée que la vente en un bloc. Il me semble cohérent d’avoir plus d’acheteurs potentiels  pour 4x1M que pour 4M.
La vente à la découpe est possible et l’immeuble a été agencé pour ça.

Oui j’ai tout intérêt à ne pas rembourser le crédit. Surtout à 2,4%… J’ai une hypothèque sur ce bien, mais la valeur des 3 autres maisons devrait toujours couvrir l’hypothèque.

Ce que je veux faire avec cet argent: rénover la maison dans le sud, il y a un bon potentiel de rentabilité (à étudier séparément) 100k à 150k, financer un projet professionnel 50k. Augmenter mon train de vie.

Je serai content de trouver du cash autrement pour conserver cet investissement stable et assez sécurisant. Mais je n’ai pas trouvé d’autres techniques à part peut-être le rachat à soi même, il faut que je creuse cette piste…

Je veux faire appel à un conseiller en gestion (CGPI au conseil indépendant) parce que je m’intéresse de moins en moins à l’investissement "sécurisé" ou moins sécurisé, j’ai étudié différents actifs financiers. Mais je n’ai pas envie de gérer les placement financiers mais plus de me concentrer sur des investissements qui ont du sens pour moi.  Quand la liquidation d’une ou de l’ensemble sera faite il va bien falloir organiser et diversifier les placements.

Vous ne nous dites pas ce que vous faites avec le résultat net de cet immeuble.
C’est épargné ? C’est pour votre train de vie?
Y a -t-il un surplus, si oui, que faites-vous avec ?

Vous avez une LTV de 25%. C’est peu.
Je regarderais plutôt à réemprunter contre votre immeuble.
Vous pourriez augmenter légèrement votre LTV avec un prêt Lombard.

A 50%, cela vous donnerait 1m€ à investir.
Votre LTV baisserait chaque année de toutes façons car le prêt principal amortissable ferait son travail. Cela réduirait ainsi le risque puisqu’à un moment, le prêt principal serait 100% remboursé, l’immeuble continuant à dégager des liquidités.
Certes, cela coûtera environ 4%/an si vous le fixez pour quelques années.

Mais on peut plus facilement trouver des investissements obligataires vers 6-7% en ce moment, avec un niveau de risque acceptable.
Vous pourriez construire un portefeuille avec des obligations à maturité moyenne contre ce prêt Lombard et encaissez le spread.
Ou bien, vous pourriez faire un léger mix avec des actions ou des fonds de private equity, afin d’augmenter légèrement le rendement potentiel. Il faudrait utiliser le remboursement du prêt principal comme sécurité contre le % investi en actifs plus risqués.

A voir selon votre appétence et votre capacité à encaisser les pertes.

kiwijuice a écrit :

Vous ne nous dites pas ce que vous faites avec le résultat net de cet immeuble.
C’est épargné ? C’est pour votre train de vie?
Y a -t-il un surplus, si oui, que faites-vous avec ?

200k investis dans projets immédiats
Reste placé.
Augmentation du train de vie.

kiwijuice a écrit :

Vous pourriez augmenter légèrement votre LTV avec un prêt Lombard.

Super, je ne connaissais pas le nom de ce mécanisme. C’est pour cette raison que je cherche à m’entourer de CGPi (en plus des bons conseils de ce forum ) Le bien est au Luxembourg et mes 2 projets à très court terme sont en France.
Le LTV est bas parce que la valeur du bien à augmenté fortement.

Merci kiwijuice votre analyse est pertinente.

@Bernard2K:
Ce sont des ordres de grandeur, 5500€/mois de revenus sur cet immeuble pour 4500€ de train de vie.
Le destockage, pourquoi pas, je ne vais pas vivre indéfiniment, et aussi, parti comme ça l’est mes investissements dans les nouveau projets vont rapidement restocker de l’investissement. Quand au train de vie, oui ça va vite…