Purito [Est] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Tlsnte, le 14/11/2023 a écrit :

Il devient difficile d’aller chercher du 10%.

J’ai tendance à penser l’inverse, en tout cas sur ce que j’observe de mon côté.

En 2020/2022, quand l’immobilier était au plus haut et les taux au plus bas, il n’était pas complètement aisé d’aller chercher du 10% brut (à comparer avec le taux des crédits à 1%, celui du livret A à 0,5% et une inflation très basse).

En fin 2023, l’immobilier a pris un sérieux coup, les acheteurs solvables sont de plus en plus rares, et il devient beaucoup plus facile de faire une bonne affaire, si on est solide financièrement. Et les loyers augmentent, du fait de la raréfaction de l’offre locative. Mécaniquement, aller chercher du 10% bruts sera beaucoup plus facile qu’en 2020/2022. Mais c’est à comparer avec le taux des crédits à 4%, celui du livret A à 3% et une inflation élevé).

Sur cette étude de cas, je trouve que 6,88% brut ne sont pas suffisants en fin 2023 pour rentrer dans ses frais. Je serais intéressé par un calcul précis de cash-flow, qu’il faudra de toute façon faire, mais on devrait être sur un cash-flow assez négatif. Cela n’enlève pas les qualités que peut avoir cet appartement.

Le vendeur est propriétaire de l’immeuble apparemment,  c’est logique qu’il n’y ait pas de charges de copropriété, par contre, s’il vend à la découpe, il doit constituer une copropriété avec règlement, syndic… et des charges vont apparaître tôt ou tard.

Il n’y a pas beaucoup de chiffres dans cette présentation. Le cash-flow sera négatif puisque la mensualité sera égale au loyer (j’ai calculé 370€/mois hors assurance, vous etes d’accord?). Y a-t-il des charges dans le loyer que vous indiquez ? Eau? TEOM? Électricité des parties communes ?… Comment sont gérés les compteurs elec? Eau? Calculez votre cash-flow avec d’avantage de précision,  votre estimation me semble erronée.

Quelle est votre stratégie à moyen terme ? Souhaitez vous acheter d’autres biens? Si oui, tenez compte de la CFE dans votre étude (50%).

Que dit le DPE? Les diagnostics ? 

L’AI vous indique que le locataire est bordélique, qu’en pensez-vous ? Avez-vous visité le bien?

Je suis un peu surpris qu’un vendeur baisse de 30% son prix en 6 mois. Avez-vous une estimation du prix marché?

Il y a beaucoup de zones d’ombre dans votre étude de cas. Et la rentabilité est très insuffisante pour que ce soit une bonne affaire.

Lachignolecorse : J’ai un état descriptif de division mais pas de règlement de coproprieté à ma connaissance. Il n’y a pas de syndic professionnel.

Les compteurs d’eau et électricté sont individuels. Il n’y a pas de parties communes les deux appartements ont leur propre accès, d’où le fait que je dis que la seule partie commune ce sont les fondations en somme. Je ne connais pas le montant de la TEOM mais il s’agit d’une charge récupérable légalement independamment d’une provision pour charges (il n’y a pas de provision pour charges en l’absence de charges locatives récupérables hors TEOM)

J’ai dit qu’on est sur du DPE E. Le principal problème est le plancher bas qui n’est pas isolé par rapport à la cave juste en-dessous.

Ayant visité je trouve que le coté bordélique est surestimé, j’ai vu pire ! J’ai pu creuser le profil de l’occupant ça m’a l’air d’un étudiant ordinaire, et plutot conciliant car il laisse son studio être visité sans chichi, je ne suis pas inquiet sur ce point.

Connaitre le prix du marché à l’instant T est toujours difficile, mais il est estimé sur meilleursagents en renseignant le plus fidèlement possible à 62 500e.

Philippe30 : Le vendeur vend les deux apparts et a déja vendu celui du dessus. C’est le dernier qui lui reste.

Les installations sont indépendantes donc je crois pas que ce soit le mécanisme que vous décrivez.

Peut-être n’avez-vous pas vu dans le flot d’informations le DPE est E est il y a des marges de progression pour le faire monter d’ici 5-10 ans.

Bernard2k : merci pour ce message. En dépit de ma qualité de juriste j’évolue dans des branches éloignés du droit de la copropriété pour lequel j’admets avoir des lacunes, même si je suis conscient qu’outre les fondations le gros oeuvre est aussi commun. En disant pas de partie commune je veux dire par là pas d’équipements collectifs d’une copropriété plus ou moins générateurs de charges de fonctionnement.

Vu mon faible budget c’est compliqué d’avoir accès à des biens "qualitatifs", étant entendu que les biens à haut rendement (donc ceux permettant un cashflow neutre ou positif) sont justement pour une raison ou pour une autre pas les plus qualitatifs. Aussi pour un premier investissement je me dis qu’une petite mise de départ est plus prudent, car même si on est du sur cashflow négatif ça reste modeste le 50e par mois est réaliste, et qu’il peut raisonnablement diminuer rien que par une renégociation du crédit en cas de baisse des taux d’intérêts à moyen terme. Aussi, parallèlement il est à noter que je suis dans une trajectoire salariale ascendante même si j’en conviens qu’un bon investissement locatif n’est pas censé être "subventionné" par le travail salarié.

J’ai fait une offre d’achat lundi, mais je commence à me demander s’il faudrait pas que je me rétracte et attendre un bien plus conventionnel (mais niveau rentabilité brute quand je vois le marché pas simple du tout d’atteindre le même niveau sauf à réussir un gros coup de négo). Aussi le fait que ce bien soit vendu loué en meublé est de mon point de vue un atout à ne pas négliger d’un point de vue fiscal et mise en place du statut LMNP (le mobilier est déjà en place).
Pour ma RP j’ai agi en mode fonceur (en 2019 dans mon coin pour un bien cohérent niveau qualité/prix c’était difficile de faire autrement) et je peux dire 4 ans plus tard que ça m’a réussi (même si ça n’a pas la rentabilité brute d’un investissement locatif réussi, l’équilibre rentabilité/patrimonial/confort de vie est satisfaisant), donc je me suis dit que pour cet investissement la même posture serait plus appropriée qu’attendre un mouton à 5 pattes qui potentiellement n’arriverait jamais vu mes exigences en terme d’emplacement et d’absence de travaux immédiat.

Dernière modification par Purito (15/11/2023 10h52)

Purito a écrit :

En disant pas de partie commune je veux dire par là pas d’équipements collectifs d’une copropriété plus ou moins générateurs de charges de fonctionnement

OK, pas d’ascenseur, pas de ménage de la cage d’escalier. Encore faut-il en être totalement sûr. Par exemple, n’y a -t-il pas des points lumineux sur des parties communes ou extérieures ?

Pas de charges ne veut pas dire pas d’ennuis. Exemple pris totalement au hasard : le plancher entre la cave et votre appartement flue et menace ruine (peut-être l’humidité émanant de la cave n’y est pas étranger. N’y avait-il pas des soupirails à une époque qui ventilaient la cave ? Pourquoi ont-ils été bouchés ? Etc). S’agissant d’une structure, c’est à la copro de payer. Mais, comme vous êtes le seul à en pâtir, l’autre copropriétaire n’a pas du tout envie de payer les travaux de "votre" plancher. Dans une copro à deux, bon courage !
Réciproquement : il pleut dans l’appartement du dessus. Il est urgent de refaire la toiture. Mais il ne pleut pas chez vous, en tout cas pas encore. Avez-vous envie de la payer "sa" toiture ?

Purito a écrit :

les biens à haut rendement (donc ceux permettant un cashflow neutre ou positif) sont justement pour une raison ou pour une autre pas les plus qualitatifs.

La raison tient en une phrase de 5 mots : le rendement rémunère le risque.

Dernière modification par Bernard2K (15/11/2023 17h41)

Je suis prêt pour monter en compétences pour gérer seul la compta d’un bien en LMNP.

Comme pour l’eau le compteur d’électricité est séparé, et il n’y a pas de gaz. En la matière l’AI a été transparente lors de la visite et m’a tout montré. Pour l’antenne TV j’avoue ne pas savoir l’alimentation.

Je suis plutôt un anti-RDC normalement pour les apparts mais sur un immeuble à 2 apparts avec chacun une entrée séparée, et dans une impasse en retrait de la circulation, et avec l’existence d’une cour privative toute cette configuration me semble de nature à changer la donne.

N’étant pas branché travaux je souhaite acquérir un bien louable de suite, n’étant cependant pas fermé à des projets de travaux dans un horizon plus 5-10 ans. En tout état de cause dans les villes en question je n’ai pas vu de bien prometteurs moyennant travaux ayant de décote suffisamment intéressantes pour que ça en vaille le coup (voire tout simplement qui entre dans mon petit budget). Ca va faire 3 mois que je suis en veille active dans deux zones et franchement le bien objet de ce fil m’a semblé le meilleur plan eu égard à mes critères. J’entends que la bonne affaire peut prendre plus de temps encore pour la trouver mais avec un budget hors FDN à 60k dans la ville en question on a que des studios minus à DPE F-G ou un bien atypique comme celui-ci. Dans l’autre sous-préfecture c’est un peu mieux mais cette ville-là n’ayant aucune tension locative on n’est pas sur des biens d’un standing qui surnage la masse de biens disponibles.

Je viens d’avoir une idée : faire appel à un expert en contre-visite. J’ai fait un devis sur un site (check-my house sans chercher à faire de pub) ça me couterait 510 €.
Qu’en pensez-vous ? Bonne idée ou c’est du bidon ce genre de services ? Possible d’avoir moins cher ? Ca me permettrait d’avoir un oeil professionnel, à défaut d’avoir un proche suffisamment calé. Et je me rétracterai sans regret s’il y a un loup (autre que le manque de lumière naturelle).

Outre demander à l’AI ce qu’il en est vraiment à propos du règlement de copropriété, je pense que j’ai besoin d’avoir vraiment les idées au clair (en plus des points de vigilance technico-techniques auxquels vous faites allusion) :
- Le dosage de travaux à faire pour augmenter le DPE (isoler le plancher bas suffira-t-il pour le monter en D ? Quoi faire d’autre si ça ne suffit pas ? Le DPE est plutôt mal foutu sur l’impact précis de chaque préconisation).
- L’état de la cave et les perspectives de valorisation, en tenant compte de sa nécessaire isolation qui réduirait sa hauteur sous plafond déjà inférieure à 1m80. Cette cave je l’ai juste regardé en surplomb de la trappe d’accès, y avait un escabeau et quelques bricoles stockées.

Si les points d’inquiétude sont levés, je pense que le bien peut être une opération correcte pour une première tentative au prix que je propose (même si je me demanderai si je ne pouvais pas être plus ambitieux encore sur la négo), et tant pis pour le cashflow négatif qui reste modeste à maximum 50e par mois et spéculer sur une baisse à moyen terme des taux d’intérêts. Au niveau de taux où on est même un retour à des taux simplement de 2-3% rendrait une renégociation de crédit intéressante sur la diminution de mensualités.

Et en plus, nous faisons les remarques gratuitement mais si vous préférez payer, libre à vous.

En plus du réglement de copro, demandez aussi les derniers compte-rendus d’AG, demandez aussi qui a souscrit les abonnements élec et eau (prop ou loc?). Faites votre demande par écrit.

Et comme repris dans la plupart des messages, présentez un calcul sérieux de cash-flow et rentabilité nette.

Je m’y tente, ne m’en voulez pas si j’ai oublié des paramètres je ne suis encore que débutant. Déjà faut-il compter les travaux que je projette dans un horizon 5-10 ans en les lissant ? Ou bien ils ne comptent pas dans la mesure où peuvent augmenter la valeur du bien ? Il me semble que la norme soit (à tort ou à raison) de pas les compter.

Recettes :
Loyer : 370e

Dépenses :
Mensualité de crédit : 369e pour 58k emprunté à 4,58% (6 500e d’apport comme je table sur 64 500e de cout d’opération FDN et frais annexes inclus tels qu’il ressort de ma simulation de ma banque).
Taxe foncière déduction faite de la TEOM récupérable : de mémoire un avis de taxe foncière (je ne sais plus si c’était 2021 ou 2022) faisait état de 1150e pour tout l’immeuble. Si on prend 30% de ce montant, qu’on tient compte de la hausse mais qu’on enlève la TEOM on doit être disons à 30e par mois
Assurance PNO : 4-5e par mois de mémoire selon simulation Luko faite en début de semaine (je voulais le refaire maintenant mais le simulateur a un problème technique.
Assurance emprunteur : 3-4e par mois en moyenne selon simulation Luko (quand je l’ai fait pour mon crédit de la RP il y avait eu de mémoire une révision à la hausse moyenne d’un euro entre le montant simulé et celui officiellement proposé, mais on était sur un capital emprunté plus important). Je suis conscient que le montant sera plus élevé au début d’emprunt avant d’être dégressif.
Assurance GLI : 10e (2,5-3%)
CFE : 0e (exonération CA < 5 000 euros)
Impot sur le revenu : 0e (entre les frais annexes à passer en charge, les amortissements, les intérêts d’emprunt faramineux, et les travaux envisagés à moyen terme y a du déficit pour un moment)
Charges de copro : 0e.
Compta : 0e (je m’en charge)
Gestion locative : 0e (en direct)

Ca fait une cinquantaine d’euros de cash flow négatif (en excluant l’apport ce qui j’en conviens réduit "artificiellement" le cash flow négatif), avant que vous me trouvez d’autres charges que j’ai sans doute oublié

Pour la CFE, vous depasserez les 5000€ dans 4 ans si les loyers continuent à augmenter de 3%.

Dans votre calcul, il manque à première vue :
- la vacance 370/24=15€
- les travaux courants : à estimer

Pour les travaux de rénovation que vous réaliserez plus tard, ce sera de votre poche, donc le cash-flow sera impacté à moyen terme.

Pour la fiscalité, vous devriez avoir un résultat positif dans 10 ans donc des impôts + ps à prendre en compte.

Il est vrai qu’une suppression du LMNP changerait pas mal le business plan - et pas que le mien au demeurant - mais une suppression pure et simple d’une niche fiscale créée en 1949 pour la location meublée longue durée me semble quand même qu’une hypothèse parmi d’autres.

Même si cette hypothèse ne peut pas être balayée d’une revers de main, quitte à penser aux aléas négatifs, il faut aussi penser aux aléas positifs. Quid de la renégociation du crédit en cas de retour de taux d’intérêt à 2-3%, ou même mieux à 1% ? Cela me semble, au moins pour un taux d’intérêt à 2-3% une donnée plus probable que la suppression du LMNP (évidemment l’un n’exclut pas l’autre) mais ce n’est que mon avis. Les intérêts d’emprunt sont si faramineux même sans prendre l’hypothèse la plus favorable et en tenant compte que les intérêts sont surchargés les premières années, une bonne vingtaine d’euros de cashflow en plus en cas de renégociation d’ici 3-5 ans.
Aussi plus banalement le loyer augmentera progressivement au fil des années (et des travaux permettrait de déplafonner la hausse). L’inflation étant, il me semble, plus conjoncturelle que structurelle l’IRL ne va pas faire des sauts de 3%/an bien longtemps. Le seuil d’assujettissement à la CFE c’est pas pour tout de suite.

Je pense que même au-delà de 10 ans l’imposition sera minime, entre les frais d’acquisition à faire passer en charge et les intérêts d’emprunt  ça va sacrément reporter le début des amortissements, sans compter les travaux à mi-parcours. Sans compter bien les évènements personnels qui pourrait faire descendre de TMI à un tel horizon (avec femme et enfants je descendrai vite de TMI )

C’est pas propre à mon projet, mais la quantité d’aléas susceptible de faire évoluer à la hausse ou à la baisse le cashflow fait que tout projet d’investissement locatif aussi travaillé soit-il comporte une part de spéculation à long terme. Je reconnais que la difficulté concernant mon propre projet étant que si on part d’une base négative, il faut pour "rattraper le retard" plus d’aléa positif que négatif.

Plutarque : il faut éviter de parler de "revenus fonciers". Revenus fonciers est l’une des 8 catégories de l’IR, donc utiliser ce terme revient à attribuer ces revenus à cette catégorie de l’IR, or là il s’agit de location meublée donc c’est du BIC et non des revenus fonciers.

Dans le calcul de cashflow : l’assurance emprunteur n’est-elle pas incluse dans la mensualité du crédit ?
Il manque des travaux. Traditionnellement, on compte 1 à 2 % de la valeur du bien, chaque année. Dont une partie via la copro (gros oeuvre, portes collectives etc) et une partie en direct par le copropriétaire. Un minimum à prendre en compte serait de 0,5 % soit 300 € par an soit 25 € par mois.
Soit vous les dépensez vraiment au fur et à mesure : une boîte à lettre par ci, une retouche de peinture par là. Soit, même si vous ne faites rien pendant des années, vous pouvez être sûr qu’il y aura des travaux à payer à un moment ou un autre, qui seront d’autant plus importants que vous aurez attendu.

Notez qu’il y a aussi des frais administratifs : un timbre par ci, une LRAR par là… Sans parler des déplacements pour se rendre sur place (à moins que vous ne puissiez y aller à pied). Gestion locative 0€ c’est faux, tout le monde sait que c’est faux. Ecrire cela signifie "je subventionne mon bien immobilier avec mon budget de la vie courante, car je veux éviter de voir en face ce qu’il va réellement me coûter".

Sur le cashflow négatif : ce n’est pas forcément un problème. C’est une épargne forcée. Pendant ce temps, le bien se désendette, donc le patrimoine net augmente. On place son épargne sur l’immobilier au lieu de le placer sur le livret A ou le PEA. C’est un choix. Quand c’est pour acquérir un bien à la valeur patrimoniale indubitable, ce n’est pas gênant pourvu qu’on ait bien cette capacité d’épargne. Quand c’est pour un appartement sombre et en rez-de-chaussée, je suis moins convaincu.

Et sinon, où en êtes-vous de ce projet de contre-visite pour visiter correctement la cave et interroger le locataire sur l’humidité (ou son absence) ?