SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Je me tourne vers vous pour vous partager deux propositions concernant des SCPI à crédit. Vos avis personnels même s’ils ne constituent pas un conseil en investissement seront les bienvenus et m’aideront dans ma réflexion. 😉
Et peut-être que les infos sur mes offres pourront aussi aider d’autres membres du forum !

Pour vous éclairer un peu, voici ma situation perso et mes objectifs ;

*45 ans, célibataire, propriétaire de ma RP avec un prêt en cours. Je suis à une TMI à 30% (et ça ne devrait pas évoluer) et je souhaiterais faire fructifier mon patrimoine en profitant encore de la capacité d’emprunt qu’il me reste. Acheter des SCPI à crédit sans pour autant dépasser un effort moyen d’épargne de 250-300€ par mois me semble une bonne stratégie….

A ce jour j’ai eu les propositions suivantes

OFFRE 1 ; PRET IMMO CASDEN via MAIF SOLUTIONS valable jusqu’au 9/03 avant nouvel augmentation du taux (+0.2%)

•    150 000€ MAX sur 25 ans possible mais je compte rester sur un prêt vers les 120 k€ pour garder un effort d’épargne conforme à mes attentes
•    Pas de domiciliation ni ouverture de compte
•    TAEG 3.54% avec une assurance à 0.4% délégable
•    450€ frais de dossier, différé paiement 6 mois
•    Indemnité de remboursement anticipés classiques 3%
•    Effort d’épargne de 270€ sur prêt à 120k€ d’après calculette sur le web

J’ai le choix parmi les SCPI suivantes pour faire une allocation que je souhaite diversifiée et assez orienté vers les SCPI étrangère pour limiter la fiscalité complémentaire





OFFRE 2 de ma banque le CIC

•    40 k€ sur 15 ans 
•    Taux à 2.95% pas d’assurance imposée
•    Pas de frais
•    Indemnité de remboursement anticipés (à vérifier par mes soins)

SCPI Disponibles ; Epargne Foncière/LF EUROPIMMO/ LF Les Grands Palais/ Selectinvest1/ LF Grand Paris Patrimoine/ LF Avenir Santé
Je pense que l’offre CASDEN sur 25 ans semble la plus adaptée car bcp plus en phase avec mes objectifs et plus diversifiés

j’envisageais une répartition du type

40k€ PIERVAL SANTE
30k€ EPARGNE PIERRE
30k€ SOFIDY EUROPE INVEST
10k€ NEO
10k€ ATREAM

Que vous inspirent ces 2 propositions ? Faut-il regarder pour une assurance moins chère ? Avez-vous besoin d’infos complémentaires

Pourriez-vous me dire ce que vous pensez de l’allocation et quels outils vous utilisez pour calculer vos TRI sachant que celui-ci doit être optimum à priori avec une vente au bout d’une dizaine d’année mais j’ai du mal à trouver des simulateurs complets…

Je vous remercie par avance pour vos retours constructifs sur cet investissement qui sera pour moi une première en SCPI si je vais au bout…

David

Bonjour,
Je suis passé également par MAIF solutions financières il y a quelques mois pour un crédit de 150k€ sur 25 ans - j’en suis très satisfait
Mon allocation était assez proche de la votre :
-30% Corum Eurion (le CGP m’avait informé qu’ils avaient prévu d’arrêter de financer cette SCPI - je vois qu’ils l’ont remplacé par Sofidy qui est intéressante aussi)
-30% Pierval Santé
-10% LF Avenir Santé
-30% Neo
-10% Atream
Avec cette allocation je tourne à ~70% de revenus de source étrangère donc la fiscalité est assez douce, je recommande.

A la louche, vu les caractéristiques de votre prêt qui sont assez proches du mien (j’avais eu néanmoins un meilleur taux - 2% sur 25 ans hors assurance) je dirais que vous aurez un effort d’épargne net plutôt à ~200€ voir légèrement moins avec un TRI autour de 6/7%.
J’avais demandé par ailleurs un différé total pendant les 6 mois de jouissance ce qui avait été accepté.

Vous n’aurez pas mieux comme condition sur le marché en ce moment - peut-être aurais-je diminué Epargne Pierre au profit de NEO et d’Atream dans votre situation pour maximiser la part européenne dans les revenus.

Bonjour,

Je vous réponds ici afin d’en faire profiter tout le monde et susciter la discussion !

Concernant la délégation d’assurance, le CGP de Maif m’avait précisé que cela pourrait se faire sans problèmes. La réalité est tout autre : cela m’a pris plus de 3 mois pour faire la délégation, plusieurs assureurs refusant à présent de faire une délégation pour un crédit SCPI - la raison m’échappe….

Finalement j’ai pu réaliser la substitution avec Generali et pour maximiser l’économie j’ai demandé à faire une délégation sans la garantie ITT (qui coûte cher et qui ne m’intéresse pas) ce qui a encore plus complexifié la démarche mais finalement cela a fonctionné !
J’ai donc divisé le coût de l’assurance par 4 (trentenaire en bonne santé et pas de passage via Lemoine donc questionnaire de santé).

Sur votre autre point, il y a bien des intérêts de remboursement anticipés - je n’ai pas cherché à les négocier vu le taux que j’ai eu. Ce sont les coûts classiques - 6 mois d’intérêts en cas de remboursement.
Même si je ne sais pas de quoi l’avenir est fait, cela m’étonnerait tout de même que je rembourse le crédit avant son terme.

Mettre 20% d’apport et être toujours en cashflow négatif….doit y avoir mieux, non ?

Peut-etre mon message n’interpellera pas mais des non-residents fiscaux ont-ils reussi a obtenir un pret SCPI interessant en 2023?
Pour le partage, proposition recue de mon cote valable jusqu’a la fin du mois mais malheuresement peu allechante pour un investissement en SCI a l’IS:
Emprunt 300k
Duree 15 ans
Taux 4.5%

Choix de SCPI assez flexibles par contre (Ok pour toutes les Corum, Pierval Sante par contre pas possible pour les nouvelles europeennes (Europe Invest, NCap, EPE…))

Bonsoir à tous,

Je souhaite investir dans des SCPI à crédit pour la somme de 100k.

J’ai eu plusieurs rendez-vous avec ma conseillère bancaire (Caisse d’Epargne) et une CGP qui m’ont proposé un crédit sur maximum 20 ans (le taux va mettre communiquer dans les jours à venir).

Mes propositions de SCPI se sont portés sur Iroko Zen, Corum Origin et Remake Live. Malheureusement, ces SCPI ne font pas parties des SCPI finançable à crédit.

Finalement, voici les SCPI et la répartition qui m’est proposé:
- SOFIDY Immorente - 25%
- Fructipierre - 20%
- AEW Diversification Allemagne - 30% (pour la fiscalité)
- Midi2II Metronome - 25%

J’ai besoin de vos avis car j’ai du mal à me projeter sur ces SCPI.

Je rajouterai qu’un PER m’est proposé pour faire baisser ma fiscalité.

En vous remerciant par avance pour les conseils que vous pourrez me donner

Je reviens vers vous dès que j’ai le taux pour pouvoir définir le TRI.

Avez-vous des alternatives aux SCPI qui me sont proposés qui seront finançable par la Caisse d’Epargne ?

Sinon, dans quelle banque me conseillez-vous d’aller pour pouvoir obtenir des SCPI que je qualifierai de plus attractive ^^

Merci

Nikj a écrit :

Avez-vous des alternatives aux SCPI qui me sont proposés qui seront finançable par la Caisse d’Epargne ?

Merci

Pourquoi ne pas commencer par leur demander la liste ? Vous n’êtes pas l’abris d’une bonne surprise (même si j’y crois peu, ça vaut le coup d’essayer).

Nikj a écrit :

Je commence à doûter de la capacité de ma CGP ..

Ce n’est pas de sa capacité dont vous devriez douter, mais de son intérêt à vous vendre (en toute connaissance de cause) ces produits pourris.

Je ne partagerais pas l’avis de Greynia sur Fructipierre, une distribution annuelle de 4% pour un patrimoine de bureaux quasi intégralement situé à Paris QCA (il ne reste plus beaucoup de SCPI avec ce profil) avec un endettement quasi nul, c’est plus qu’honorable. En ces temps de hausse des taux, de vacances en augmentation dans le bureau, cela pourrait se révéler un choix pas si désastreux.

Soyons factuels …

Rentavix a écrit :

quasi intégralement situé à Paris QCA

Fructipierre a 58 immeubles dont 25 (soit 43% des immeubles) sont situés à Paris. Parmi ceux-ci 5 sont clairement hors QCA (13e, 15e, 11e).

Il ne reste donc que 20 immeubles sur 58 qui sont dans le QCA (et encore avec une définition généreuse du QCA) soit 34%

On est loin du "quasi intégralement"

Rentavix a écrit :

une distribution annuelle de 4%

De 3% pour le rendement immobilier complété de 1% de plus values de cessions. Laffitte Pierre boostait de manière similaire son rendement pendant 5 ans, on sait tous ce qu’il est advenu.

Il y a des PER en ligne (linxea pour ma part, meilleur taux etc) qui ont un choix varié de scpi à des frais limités. Aucun intéret pour moi d’aller voir sa banque pour ce genre de montage, sauf si elle vous fait des ponts d’or ce qui n’est visiblement pas le cas ici.
Et vous avez Corum qui fait une AV (pas un PER donc) donc vous pourriez envisager par ex 30% sur AV Corum, et le reste sur PER avec des SCPI qui vous interessent.

Bonjour,

Qu’attendez-vous d’un investissement à crédit :
- dont le taux d’emprunt est supérieur (a priori) au rendement de l’investissement
- sur des SCPI dont les prix des parts ont une tendance baissière
- va vous bloquer de la capacité d’endettement sur 25 ans ?

Personnellement, je me méfierai grandement d’un CGP qui annonce une revalorisation des parts positive, ainsi que des conditions d’emprunts en banque privée (frais divers, contreparties, …).

Avez-vous fait la comparaison avec investir sans crédit 550€/mois pendant 25 ans avec des supports autres ?