Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : impact de l'isolation et implications pour les propriétaires bailleurs
Cette discussion porte sur les difficultés rencontrées par des propriétaires bailleurs concernant le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et l'impact de l'épaisseur de l'isolant sur la notation obtenue. Un membre, cover26, relate son expérience avec un DPE classant son appartement en F ou G en raison d'une isolation de 45 mm jugée insuffisante par le diagnostiqueur. Les participants débattent de la normalité de cette situation et de la possibilité d'obtenir un résultat plus favorable auprès d'un autre diagnostiqueur. La question de la vérification de l'isolation par les diagnostiqueurs est également soulevée, certains membres suggérant un contrôle plus ou moins systématique.
Un point central de la discussion concerne l'impact de l'épaisseur de l'isolant sur la performance énergétique. Plusieurs membres soulignent que les premiers centimètres d'isolant sont les plus efficaces, le gain diminuant ensuite. Des calculs sont fournis pour illustrer ce point, soulignant que l'économie énergétique est de plus en plus faible à mesure que l'épaisseur augmente. La zone climatique est également mentionnée comme un facteur important, bien que les participants s'accordent sur l'intérêt d'une isolation importante quelle que soit la zone. Différentes approches en matière de gestion du risque sont suggérées, notamment la consultation de plusieurs diagnostiqueurs pour obtenir une meilleure notation.
La discussion aborde les matériaux isolants et leurs caractéristiques. Les membres échangent sur les avantages et inconvénients de la laine de verre, de la laine de roche, de la laine de bois, et du polystyrène, en tenant compte de la respirabilité des matériaux et de la nécessité d'un pare-vapeur. L'importance de la documentation (factures, photos) pour justifier les travaux auprès du diagnostiqueur est également mise en avant. Des liens vers des logiciels de calcul de DPE sont partagés, permettant une meilleure estimation des gains énergétiques.
Enfin, la discussion s'étend sur les implications financières pour les propriétaires bailleurs face aux exigences de la réglementation DPE. Cover26 exprime son appréhension face aux futurs DPE et aux travaux coûteux potentiels. La question de la répétabilité des DPE est soulevée, mettant en lumière l'incertitude liée à l'obtention d'une note précise. Le cas d'une locataire refusant une augmentation de loyer en raison d'un DPE vierge illustre les conséquences juridiques liées à la décence énergétique et à la réglementation des loyers des passoires thermiques.
Plusieurs membres partagent leur expérience personnelle en matière de rénovation énergétique, proposant des conseils sur le choix des matériaux et des techniques d'isolation. L'importance de bien documenter les travaux est répétée, afin de justifier les données saisies dans le logiciel de calcul du DPE.
Je crois que les factures doivent aussi porter l’adresse du bien… Des forumeurs m’avaient indiqué cela. Mais si vous avez les photos cela prouvera que les matières premières auront été utilisées sur le bien en question.
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1 #27 23/06/2023 19h05Bonsoir à tous,
Pour revenir (brièvement) sur mon cas initial: je suis en train de réussir à obtenir l’autorisation des propriétaires des garages pour isoler les plafonds.
Du coup, je pense pouvoir faire faire l’isolation des plafonds par mon artisan dans 2 ou 3 semaines, ce qui permettra de revenir à un DPE "acceptable" de E (d’après la société de diagnostique) et pouvoir remettre l’appartement en location.
J’ai épluché le document DPE de l’appartement en question - celui-ci me semble sérieux et les données dans les tableaux bien renseignées. Néanmoins, j’ai quand même un gros doute sur la "répétabilité" d’un DPE d’une entreprise de diagnostic à l’autre (et même d’un technicien à l’autre). Surtout quand je regarde les DPEs de deux autres appartements effectués récemment (où l’un est ressorti en C, puis finalement en D suite à une erreur confessée par le diagnostiqueur, alors qu’il est positionné au dessus d’un local commercial, que 50% des murs donnent sur l’extérieur et sont non isolés, avec des menuiseries en simple vitrage, et équipé d’une vieille chaudière au gaz…).
Ma question est donc la suivante: pensez-vous pertinent de faire faire le nouveau DPE (lorsque les plafonds des garages seront isolés) par une autre entreprise de diagnostic pour essayer d’obtenir un "D" plutôt que un "E" ?
PS: alors que j’écris ce message, mon épouse m’informe que l’agence de gestion locative vient de l’appeler et que la locataire d’un autre de nos appartements refuse de payer l’augmentation annuelle demandée par l’agence au prétexte qu’elle soupçonne l’appartement d’être une "passoire thermique"… Elle demande à ce qu’un DPE soir réalisé (il est actuellement vierge) ! L’appartement a entièrement été rénové avec une bonne isolation cette fois ci (enfin j’espère !), mais ces histoires de DPE commencent à m’exaspérer…
A+
cover26
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Bonjour, je ne suis pas sur qu’un locataire ai le droit de refuser la révision de loyer…. et le DPE est a fournir a la signature du bail, je ne crois pas qu’on doivent le maintenir a jour tout au long du bail.
Pour l’instant un DPE vierge est encore valable.
Expliquez a votre locataire qu’elle peut vous donner un préavis et trouver un meilleur appart…
Enfin, c’est au boulot de l’agence gérer ça non ?
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Bien sûr que le locataire peut demander le DPE comme justificatif de la hausse il ne manquerait plus que ça.
En application de l’article 3-3 de la loi n°89-462, l’obligation d’annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n’implique aucune signature. Si le propriétaire n’a donc pas d’obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence.
Depuis le 1er janvier 2023, il convient de respecter, pour les locations de logements, le critère de décence énergétique. Celui-ci impose que la consommation énergétique du logement en énergie finale, calculée par le diagnostic de performance énergétique, soit inférieure à 450 kWh/m²/an.
Or dans le cas d’un logement dont le DPE est vierge, le propriétaire ne peut attester du respect de ce critère. Dans ce cas, son logement sera considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et seul un nouveau DPE (non vierge) pourra alors permettre de justifier du critère de décenc
Source :lien
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1 #30 28/06/2023 12h08
Hall of Fame cover26, le 23/06/2023 a écrit :
Ma question est donc la suivante: pensez-vous pertinent de faire faire le nouveau DPE (lorsque les plafonds des garages seront isolés) par une autre entreprise de diagnostic pour essayer d’obtenir un "D" plutôt que un "E" ?
Vous pouvez effectivement compter sur un effet "loterie". Il s’agirait par exemple de demander à 2 voire 3 entreprises de faire un DPE, de façon à retenir le plus favorable. Le coût de cette manœuvre est à mettre en relation avec la valeur du bien, le niveau du loyer, et le gain attendu d’avoir un DPE plus favorable.
L’autre approche est de dire : "la méthode est rationnelle, puisque c’est un logiciel qui calcule à partir de données. Si les données entrées sont les bonnes, le résultat sera le bon. Je vais donc consacrer un peu de temps et d’énergie à fournir au diagnostiqueur toutes les données nécessaires, preuves à l’appui (dossier de factures sous le bras), et à m’assurer qu’il rentre bien tout correctement dans son logiciel sans prendre de raccourci qui me serait défavorable, et j’aurai un seul DPE, mais le bon".
cover26, le 23/06/2023 a écrit :
PS: alors que j’écris ce message, mon épouse m’informe que l’agence de gestion locative vient de l’appeler et que la locataire d’un autre de nos appartements refuse de payer l’augmentation annuelle demandée par l’agence au prétexte qu’elle soupçonne l’appartement d’être une "passoire thermique"… Elle demande à ce qu’un DPE soir réalisé (il est actuellement vierge) !
La locataire, ou l’agence, ou votre épouse, ou vous, confondez deux notions :
1) la décence du logement. Depuis le 1er janvier 2023, l’un des critères de décence est (article 3 bis du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) "le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an". Pour cela, il faut donc un DPE établissant une consommation énergétique inférieure à ce chiffre (notez bien que, pour les critères de décence, il ne s’agit pas d’atteindre telle ou telle lettre). En l’absence d’un DPE établissant cette consommation, le logement ne peut pas vérifier cette condition, il n’est donc pas décent. (notez bien que, même si la conso réelle est inférieure à 450, tant qu’il n’y a pas le DPE pour l’établir, le logement n’est pas décent, car le décret ne dit pas que le critère est "conso inférieure à 450" , il dit ""conso estimée par le DPE inférieure à 450", donc pas de DPE = critère non rempli).
2) Le gel des loyers. La Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. La loi précise que ces dispositions s’appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Donc, en théorie (sous réserve qu’il s’agisse bien de la simple application d’une clause d’indexation annuelle, c’est à dire que l’échéance (la "fin") du bail, au bout des 3 ans ou des 6 ans, où il faudra le renouveler ou le reconduire tacitement, n’est pas intervenue après le 24/08/22), vous pouvez appliquer la clause d’indexation annuelle sans avoir à justifier d’un DPE.
Pour autant, puisque vous avez besoin d’un DPE non vierge pour que le logement soit décent, et puisque vous aurez de toute façon besoin d’un DPE au moment de l’échéance du bail, vous avez effectivement besoin d’en faire un et de le communiquer au locataire.
Toutes ces informations pouvaient se trouver assez facilement sur l’internet, par exemple cette page : Décence énergétique et gel des loyers | Ministères Écologie Énergie Territoires
Dernière modification par Bernard2K (28/06/2023 17h09)
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Bonjour à tous,
Pour conclure ce sujet, j’ai (non sans mal) réussi à me mettre d’accord avec les propriétaires et locataires des 2 garages en dessous de mon logement afin de faire isoler les plafonds.
Les travaux ont été réalisés par mon artisan au mois d’août, j’ai pu envoyer la facture des travaux et de l’isolant utilisé à l’entreprise de diagnostic, et celle-ci a mis à jour et m’a renvoyé le DPE de l’appartement qui passe donc en "E".
On peut donc remettre l’appartement en location avec augmentation de loyer. C’était la priorité.
J’ai fait toutes les simulations possibles avec l’entreprise de diagnostic pour essayer de passer en "D" sans avoir à installer une pompe à chaleur: pose d’une couche d’isolant intérieur plus épaisse sur les murs exposés Nord, isolation des plafonds des communs… Rien à faire, seule la pompe à chaleur permet d’influer significativement sur la note.
J’ai donc demandé l’autorisation sur le principe à la copropriété pour installer une PAC lors de l’AG qui s’est tenue il y a deux mois. Cela a été accepté sous certaines conditions (notamment validation de l’emplacement avant pose). Je vais faire effectuer des devis, mais je ne suis pas pressé.
D’autres DPEs suivront pour les autres apparts et avec eux leurs lots de mauvaises surprises et de travaux coûteux auxquels il faudra faire face. C’est comme ça, la législation évolue, il faut s’adapter.
Ma principale inquiétude concerne un lot de deux appartements non-isolés situés au 4ème et dernier étage d’une assez grosse copro des années 60-70 avec chauffage collectif au gaz. Quand j’ai acheté il y a quelques années, le DPE était en "D", j’avais fait faire les travaux de rénovation intérieure sans isoler (en me disant qu’à terme l’isolation sera faite par l’extérieur)… Avec la nouvelle méthode de calcul, il passera certainement en "G". Le sujet d’isolation par l’extérieur n’a pas encore été abordé en AG, et sans cela, je risque de ne pas avoir beaucoup de "leviers" avec moi pour améliorer le DPE…
A+
cover.
Dernière modification par cover26 (04/09/2023 15h04)
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