Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Problème de liquidité.
Au 30/06/2023, aucune part en attente de retrait.
Au 07/10/2023, 3,50% des parts en attente de retrait.
Au 19/10/2023, 3,56% des parts en attente de retrait (223 448 parts / 6 274 579 parts).
Du 01/07/2023 au 30/09/2023, nombre de parts souscrites : 21 639.
Du 01/10/2023 au 19/10/2023, nombre de parts souscrites : 1 008.
Source

C’est vrai qu’autant je trouve intéressant d’avoir du reporting sur ces supports SCPI / SCI, autant faire ce reporting à deux jours d’intervalle (ou parfois à une semaine) me semble disproportionné et sans réelle valeur ajoutée.

Une fois par mois ça semble raisonnable non ?

Voici le bulletin trimestriel.
Au 30/09/2023, 2,40% des parts en attente de retrait.
Au 30/10/2023, 3,71% des parts en attente de retrait.
Bulletin trimestriel
Source : nombre de parts en attente de retrait

Dernière modification par Fanscpi (30/10/2023 13h33)

Une AG extraordinaire aura lieu le 29 novembre pour voter sur la mise en place du nouveau mécanisme de "compensation différée" autorisé par l’AMF en début de ce mois. Ca semble une très bonne chose.

Présentation de la résolution ici.

L’exemple chiffré est très parlant.

Je trouve bien que La Française soit réactive et propose rapidement ce nouveau mécanisme. A voir ce qu’il donnera dans les mois à venir.

En effet dans la mesure où ça permet à ceux qui veulent sortir de le faire à la valeur de retrait, bien souvent supérieure à la valeur de réalisation, surtout si la SCPI n’a pas ajusté son prix de part corrélativement à la baisse de valeur de ses actifs.
Hormis ce point, ça me semble être une pesure positive pour la liquidité des SCPI, qui met les sociétés de gestion sur un pied d’égalité car jusque là, chacun faisait comme il le voulait, compensation sur plusieurs mois, en masse, ou zéro compensation avec une "clôture" mensuelle, l’un comme l’autre ne découlant d’aucune mesure statutaire ou résolution votée, étant à la seule discression du gestionnaire.
Le rapport bénéfices/inconvénients me parait aller en faveur d’une telle mesure.

Ce mécanisme devrait logiquement avoir un impact (même s’il pourrait être modeste) sur la durée d’entrée en jouissance, car le cash collecté, qui pourrait servir à  compenser un excès de parts à la vente dans quelques mois, ne pourrait pas être investi en totalité dans des immeubles aussi vite que si aucune contrainte ne pèse sur lui.

Ca me fait aussi un peu penser aux OPCI, pour lesquels certains avaient rêver de résoudre les problèmes de liquidités (ceux que les SCPI avaient rencontrés qqs années auparavant) , en imposant une poche de cash ou de quasi-cash…. qui s’est avérée en fait un boulet au niveau performance pour les associés vraiment investis à long terme.

Toute tentative pour augmenter la liquidité d’un investissement par essence peu liquide, comme l’immobilier, me semble très artificielle (et pas forcément dans l’intérêt de ceux qui y investissent vraiment a long terme, comme tous devraient le faire).

Par ailleurs, ce mécanisme ne permet que d’absorber un très temporaire excès de parts en vente sur le marché secondaire. Quand on a (comme maintenant, sur un certain nombre de SCPI) structurellement un tarissement de la collecte, et des ventes (principalement d’institutionnels, prompts à réagir) pendant une longue période, le marche secondaire sera tout autant bloqué.

Là-dessu il n’y a pas de raison que cela change, si le prix baisse entre temps, le vendeur touche le prix après la baisse, réciproquement si ça monte. Il y a peu de chances qu’une SCPI bloquée propose d’augmenter le prix, les intérêts des associés sont donc préservés.

Surin a écrit :

ça me semble être une mesure positive pour la liquidité des SCPI, qui met les sociétés de gestion sur un pied d’égalité car jusque là, chacun faisait comme il le voulait, compensation sur plusieurs mois, en masse, ou zéro compensation avec une "clôture" mensuelle, l’un comme l’autre ne découlant d’aucune mesure statutaire ou résolution votée, étant à la seule discression du gestionnaire.

Je pense que rien ne va changer. Ce mécanisme n’est pas contraignant, il doit être présenté en AG par la Société de gestion, et voté avant d’être appliqué. Une compensation obligatoire sur une période minimale, par exemple trois mois, aurait peut-être été un plus.

Problème de liquidité.
Au 23/12/2023, 5,72% des parts en attente de retrait (358 971 parts).
Source

A ce jour, 403 460 parts sont inscrites à la vente soit 6,48 % de la capitalisation. Source.

A noter le dividende 2023 qui est de 36,72 euros pour un associé IR, quasi stable par rapport à l’an dernier (+0,49 %). Source bulletin.
"Sur la base du budget présenté pour 2024, le taux de distribution devrait légèrement s’améliorer."
=> En espérant que le taux ne s’améliore pas par la baisse du prix de part mais qu’il progresse en euros.

J’ai reçu un courrier au sujet de mes parts à la vente. Mauvaise nouvelle, ils indiquent qu’elles ne sont pas près d’être vendues et que je pourrai faire appel au fonds de remboursement qui vraissemblablement devrait arriver d’ici peu si j’en crois le courrier. Ils m’informeront d’ailleurs de la possibilité d’avoir recours au fonds de remboursement par courrier recommandé. Ca devient désagréable de détenir des parts de SCPI (certains envoient des RAR pour signaler une baisse de prix).
Ca coûte à la SCPI un marché immobilier en déprime …

Néanmoins :
_Ils indiquent la date à laquelle ils ont reçu mon ordre de vente et la date à laquelle les ordres de ventes arrivent à être compensés par des souscriptions, ce qui donne une indication.
_Ils indiquent aussi le nombre de parts restant à la vente avant les miennes.
_Je recevrai un courrier lors de la sortie de chaque bulletin m’informant de la position et date des ordres de vente reçus et exécutés.

C’est une initiative de la société de gestion que j’apprécie. Un simple mail aurait suffit.

A ce jour, 441 953 parts sont inscrites à la vente soit 7,09 % de la capitalisation. Source.
Au delà du fait que l’on approche des 10 % de parts en attente, ça représente surtout une capitalisation de 369 M€ sur la base du prix de part actuel, Epargne Foncière étant la plus grosse SCPI du marché.

Le BT du 1er trimestre 2024  est sorti.

Très rassurant sur la valeur de reconstitution au 31/12 qui tombe à 846 euros contre un prix de part à 835.

Il n’y a donc pas à date de risque de baisse du prix de part.

Le dividende est stable par rapport à 2023 et est composé uniquement de produits locatifs. Bien aussi.

Seul problème : 7% de demandes de retraits venant des assurances vie et des SCI. La Française dit ne pas vouloir vendre sous la valeur 2023 des immeubles.

Si le plan de cession est bien exécuté, les associés qui décident de rester pourraient ne pas perdre de plumes.

On voit la différence de qualité de gestion par rapport à Primonial. L’une perd 20% l’autre reste stable.