Quelle épargne de précaution pour un bailleur endetté ?

mamenda · #1

Bonjour à tous ,
J’ai une question d’après vous de combien dois être l’épargne de précaution d’un bailleur.
J’ai 5 appartements que je mets en location pour lequel j’ai souscrit assurance loyer impayé pour chaque locataire. Je distingue mon épargne de précaution épargné pour ma vie professionnelle égale à 6 mois de salaire et mon épargne de précaution en tant que bailleur.
Pour mon épargne de précaution de bailleur j’ai mis de côté deux mois loyer de charge entière pour le 5 appartement ce qui comprend (crédit , charges , impôt , assurances crédit , assurance pno, petit travaux ) .
Pensez vous que ce montant soit suffisant sinon comment déterminez-vous votre épargne de précaution de bailleur ?
Je vous remercie de vos réponses

Mots-clés : bailleur, précaution, épargne

Timinel · #2

Bonjour
j’aurai tendance a vous dire " mettez ce qu’il faut pour que vous dormiez tranquillement" ..

Ensuite si vous voulez optimiser (ce que je ne fais pas je laisse un fond de 30% environ des loyers annuels avant de placer le superflu les comptes n’etant pas fongibles) :
- vous n’allez pas avoir de defaillances simultanées donc inutile de couvrir tous les appartements
- vous n’allez pas avoir de vacances simultanées …
- a quelle point la regle est " stricte " entre la partie salariee et la partie bailleur ? ( ie si vous avez des gros travaux vous injectez ? )
- Quel est l’etat de l’immobilier ?
- avez vous des travaux a faire ( par la copro? appel de fond lourd ) ou pour l’intérieur ?
- comment pesent les credits sur votre equilibre budgetaire ? a 35% avec du cash (ca devrait bien se passer)
- a quel point voulez vous " intervenir sur la tréso " ? si vous etes en CF négatif , vous allez devoir faire des virements plus reguliers, est ce que les quelques euros gagnés justifient l’effort?

cdt

mamenda · #3

Bonjour ,
Annuellement je reçois 45000€ de loyer (4020€ mois si tous loués ) et de crédit j’ai 28000€ .
Ce qui veut dire 16000 € de épargne de précaution ça fait beaucoup .
Les appartements sont tous refait à neuf, le mobilier est clean .
Je trouve que ça fait beaucoup 16000€ , mois qui comptait 7000€ je suis loin du compte .
En fond de roulement vous laissez combien du coup ?
car là je suis un peu perdue.
Merci pour vos réponses .

Bernard2K · #4

mamenda a écrit :
j’ai mis de côté deux mois loyer de charge entière pour le 5 appartement

Cette phrase est presque incompréhensible et d’un niveau de français catastrophique. Que signifie deux mois loyer de charge entière ? Pouvez-vous mettre le pluriel à "les 5 appartements" ? Il faut faire un effort sur la clarté de l’expression. Vous pouvez passer vos messages dans un correcteur d’orthographe et de grammaire (par exemple dans Word), puis copier-coller.

L’épargne de précaution doit être dimensionnée en fonction de ce qui peut arriver de pire :
1) impayés de loyer avec locataire qui s’incruste : environ 2 ans à payer charges copro + échéances d’emprunt etc (en gros tout ce qu’on paie habituellement + 5 à 10000 € de frais d’huissier et d’avocat, sans aucune recette en face. Prévoir le 2) quand on récupère l’appartement.
2) appartement récupéré dévasté. Ca peut chiffrer dans les 10000 à 20000 €. Cf : Comment réagir après des dégradations et négligences d’un locataire ?
3) travaux sur la copropriété, tels que rénovation de toiture coûteuse, réfection de façade : on peut assez facilement atteindre 10000 à 25000 € de quote-part (ça dépend évidemment de la surface du lot).

Donc, ce n’est pas une question de "combien de mois de fonctionnement normal", c’est une question de "combien coûtent les évènements anormaux ?".

Maintenant qu’on sait combien coûte un évènement anormal, il faut multiplier par combien d’appartements ? Sur 5 appartements, il est peu probable que les 5 partent en vrille en même temps, mais, les ennuis ayant tendance à voler en escadrille, 2 d’un coup, c’est possible. Donc je dirais, au pifomètre, qu’on peut avoir besoin de déstocker jusqu’à 50000 € d’épargne pour faire face à des imprévus, dans une situation comme la vôtre.

Notez que :
- on limite autant que possible ces ennuis en prenant des assurances (PNO avec assistance juridique ; assurance loyer impayé), et en ayant une gestion rigoureuse et réactive. Ne jamais laisser traîner !
- il est très peu probable d’avoir besoin de la totalité de la somme, donc ça peut être une épargne très peu liquide, type assurance-vie ou PEA, qu’on se verra contraint de "casser" pour faire face à l’échéance. Par contre si on a aucune épargne même illiquide, on risque de se retrouver en cessation de paiement, ce qui peut déclencher une procédure de saisie immobilière.

mamenda · #5

Bonjour Bernard2K,
Merci de vos remarques, je ferai plus attention à l’orthographe avant de poster mes messages.
J’ai souscrit pour les 5 appartements des assurances loyer impayé. L’assurance couvre les impayés de loyer et les travaux pour remise en état dans le cas où les locataires dévastent les appartements.
J’ai aussi une PNO avec assistance juridique.
Donc les seuls évènements anormaux que je peux avoir sont les travaux de copropriété plus des travaux d’entretien.
J’ai retenu le montant que vous avez indiqué et le fait que l’épargne peut être peu liquide.
Alors ma question devient quel est le montant du fond de roulement que vous utilisez en générale?
Je vous remercie de vos réponses.

Range19 · #6

Le fond de roulement ne peut qu’être personnalisé :
Il dépend de vos charges, mensualités de crédits, fisca etc.
Il serait absurde de répliquer le montant d’un tiers sans en comprendre le calcul.

Pour faire très simple : calculez le total le total de vos coûts/débits mensuel + votre marge de sécurité.
Vous pourrez affiner -toujours simplement- avec les dates de débit des coûts et de crédit des loyers histoire de vous assurer ne ne jamais être en négatif.

S’agissant de l’épargne de précaution, la mesurer avec l’hypothèse du pire pourrait aboutir à ne rien faire. Il faut pas mal de temps pour la constituer au niveau de la tuile la pire; donc au début mieux vaut utiliser quelques méthodes statistiques, dont un Pareto ou 20/80 et se concentrer à faire face à ce qui arrive le plus souvent et coûte relativement peu :
- ballon d’eau chaude HS
- robinetterie
- dépannages basiques
- dégât des eaux

Les très grosses tuiles ; rarissimes, se gèrent en partie par l’assurance, en partie par son professionnalisme, puis, avec le temps, on s’auto-assure sur la masse.. s’il y a une masse.
Les travaux : ça se mesure et s’anticipe, ça dépend beaucoup du type de bien.

Il y a deux ans, on me proposait à la vente un T2 dans un bel immeuble très haut. Le propriétaire n’avait rien vu venir, sa part du ravalement était de 25K€… C’était pourtant assez prévisible dans ce type de construction.

Antesite · #7

mamenda a écrit :
Bonjour ,
Annuellement je reçois 45000€ de loyer (4020€ mois si tous loués ) et de crédit j’ai 28000€ .
Ce qui veut dire 16000 € de épargne de précaution ça fait beaucoup .
Les appartements sont tous refait à neuf, le mobilier est clean .
Je trouve que ça fait beaucoup 16000€ , mois qui comptait 7000€ je suis loin du compte .
En fond de roulement vous laissez combien du coup ?
car là je suis un peu perdue.
Merci pour vos réponses .

J’ai probablement mal compris: 45000 Euros de loyers - 28000 Euros de crédit = 16000 Euros d’épargne pour vous?

Vous devez inclure, en plus des mensualités d’emprunt: la taxe foncière, non négligeable pour 5 appartements (un voire 2 mois de loyers), et en hausse perpétuelle (j’allais dire exponentielle, pardon), les charges de copropriété non récupérables concernant le fonctionnement courant de l’immeuble (j’exclus les travaux exceptionnels), les frais de gestion si vous passez par agence maintenant ou plus tard (5à8% du montant des loyers encaissés), l’assurance PNO, le petit entretien courant qui arrive inévitablement nonobstant le fait que les appartements sont en très bon état, les emmerdements liés au locatif (ah non par contre ça c’est gratuit ahah).
Sans oublier l’impact fical des revenus locatifs, pouvant varier selon votre situation, impot sur le revenu dont le pourcentage varie selon votre TMI, et prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Bref, croire que ce qui ne part pas dans le remboursement des emprunts immobiliers est assimilable à de l’épargne de précaution est une erreur grossière, sans vouloir vous offenser, et je me permets de vous conseiller de bien vous former dans le doomaine de la gestion immo, car les erreurs en matière d’immobilier locatif peuvent couter très cher, financièrement et humainement.

Pour répondre à votre question concernant l’épargne de précaution dévolue au locatif, pour ma part c’est environ un an de loyer charges comprises. Ca laisse le temps de voir venir, et de réagir en fonction des évènements.
NB: cette épargne se devant logiquement etre relativement rapidement mobilisable en cas de besoin, tous les supports d’épargne ne conviendront donc pas.

mamenda · #8

Bonjour,
Merci de vos réponses.
Les 16000€ c’est l’équivalant des 30% environ des loyers annuels d’épargne de précaution indiqué part Timinel.
Sur 4025 € de loyer mensuel 2353 € de loyer, charge et divers 880€ ( Charge de copro, PNO, assurance loyer impayé, impôts divers , travaux divers …) .
Mon épargne précaution pour les locations est de 3600*2 = 7200€ et mon fonds de roulement est de 2000€. Cette somme me permet de parer au plus pressé et je me demandais si cette manière de faire était bonne . D’où la question que j’ai posée.
Je vous remercie de vos réponses

fab25 · #9

Bonsoir si c’est pour parer à l’urgence ; panne d’appareillage , dépannage , réparation ou autre ET que vous avez la capacité financière de mobiliser des sommes derrière à court/moyen terme en cas de besoin ´ prévisible ´ comme évoqué ( vacance locative , impayé , dégradation , entretien …) sa me paraît jouable .

A noter les GLI on souvent des franchises avant mise en route , comme des plafonds pour les dégâts d’ailleurs , bien sur avec 5 appartements le risque est dilué .

mamenda · #10

Bonsoir,
J’ai eu la chance d’utiliser la GLI contre un locataire indélicat et ce fut efficace dans le sens où ils ont fait appel à un huissier pour le commandement de payer. Ce fut rapide et le locataire à préférer partir qu’aller plus loin. La procédure est mise en place dès le premier mois sans loyer payé par contre il remboursent les loyers seulement à partir de deux mois consécutifs sans loyer payé .
J’utilise le mot chance car ça m’a permis de bien comprendre comment ça fonctionne, et qu’il faut bien suivre la procédure.
C’est avec cette approche que j’ai mis mon épargne de précaution « immo » mais vos points me permettent de me remettre en question et de revoir ma check liste pour un contexte d’évènement anormaux.
Je vous remercie de vos réponses.

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