Location d'un local à une association : quels risques pour le bailleur ?

zaser · #1

Bonjour j’aimerais avoir l’avis des membres sur le cas auquel je suis confronté :

J’ai un local commercial de 70m2 assez bien situé (lien) que je cherche à louer depuis 1 mois.

J’ai été approché par une association qui vient de se créer, dont l’idée est d’organiser un salon de coiffure « solidaire » dans mon local.

Ils m’ont exposé leur projet : coupe à 2 eur pour les personnes démunies qui viendront d’autres association (papillons blancs – travailleurs handicapés, asso qui s’occupe des mineurs non-accompagnés, femmes et mères célibataires logées en résidence car victimes de leur conjoints etc…)

Dans l’absolue je trouve que c’est une super idée : il n’y a pas - à ma connaissance - d’associations du même genre actuellement dans ma ville.

Toutefois en tant que bailleur j’aimerais être sécurisé un minimum.

J’ai bien vu qu’il y avait un fil sur le forum évoquant le problème rencontré par certains bailleurs qui louaient à une association, qui à son tour sous-louait à des locataires en difficulté. Une fois l’asso dissoute pour X raisons, les paiements ont cessés, les bailleurs se sont retrouvé avec un occupant avec lequel ils n’avaient pas conclu de bail et devait gérer cette situation.
Ici le cas est différent – j’envisage la location d’un local et non pas de surface habitable.

Pas trouvé grand-chose sur cette question dans les méandres du WEB.

Je ne connais malheureusement pas le monde associatif, les budgets et les sources de revenus (j’imagine qu’il s’agit principalement de subventions publiques dans ce cas) – les membres de l’association évoquent tout le temps la « fondation de France »
Certains d’entre vous ont-ils déjà loué à des associations ?
Quel documents et garanties leur demander ?
Quelles précautions prendre ?

Je vous remercie par avance pour tout avis / commentaire.
Zaser

Edit: Orthographe, ponctuation

Dernière modification par zaser (26/11/2019 20h44)

Mots-clés : association, bail, local commercial

sven337 · #2

Le candidat locataire est-il solvable ? Si non, et j’ai du mal à voir comment un coiffeur à 2€ la coupe serait solvable, refusez.
Le rôle du bailleur n’est pas de faire de la charité surtout en prenant des risques non cadrés.

zaser · #3

Evidemment que les recettes de 2 eur/coupe ne suffiront pas à couvrir ni le loyer, ni le salaire du coiffeur.
J’imagine qu’une association de ce type - à vocation sociale - doit avoir des subventionnement pour fonctionner.
Sous quel type peuvent se présenter ces financements? Une convention / bourse avec un organisme public/privé?

En fait je ne sais même pas quels documents demander.
J’ai pensé à:
1-statuts de l’association
2-coordonnées et copies des CNI des membres fondateurs ou du moins président, secrétaire, trésorier.
3-preuve d´enregistrement au greffe
4-RIB de l’association
5-plan de financement

Pensez vous que c’est trop ou au contraire pas assez?

Nek · #4

Pour le "3", une association ne s’enregistre pas au greffe mais en préfecture.
Je pense que vous avez raison de demander le prévisionnel, vous verrez bien comment le budget
est monté et qui est à l’origine des financements. Sur ces financements, la question de la récurrence
est cruciale et vous n’aurez que peu de visibilité.

Dans un bail commercial, il est tout à fait possible de solliciter la caution personnelle
du dirigeant de l’association pour vous prémunir et l’impliquer.

Bernard2K · #5

Analyse d’un projet associatif :
1) existant ou à créer ?
Si existant : demandez les preuves qu’elle a une certaine "surface" : les comptes des années précédentes ; le budget, le nombre d’adhérents, le montant de la cotisation, les actions notables réalisées l’an dernier….
Si à créer (ou encore embryonnaire) : pas grand chose à regarder dans le rétroviseur, donc regarder plutôt vers l’avant : son projet, et qui sont les gens qui la composent (leur parcours et leurs compétences), ce qui nous amène aux points 2 et 3.

2) Quoi ? Demandez un écrit présentant le projet : son contenu, son chiffrage, son financement, sa source du financement.

3) Qui ? Qui est président, qui est trésorier, quelles sont leurs compétences (idéalement, un CV). Y a-t-il un salarié ? Qui ferait les coupes de cheveux, quelle qualification pour cela ? Qui est votre interlocuteur principal, voire unique (refusez de changer d’interlocteur parce qu’ils sont organisés comme ci ou comme ça, c’est leur problème pas le vôtre). Quelle pérénnité dans ce "qui" : est-ce que les gens sont impliqués dans la durée ?
Au niveau "papiers officiels", ce qu’une association a de mieux en général, c’est le récépissé de la création à la préfecture, et un Rib. Souvent, un extrait Sirene. Il n’y a pas de kbis ou équivalent. De toute façon, ces papiers vous disent seulement qu’elle existe, ça ne vous dit rien sur sa solidité, sa pérennité et sa solvabilité.

Est-ce que tout cela est crédible ? Où en sont-ils ? Une subvention n’existe vraiment que quand elle est obtenue (= le courrier informant de l’attribution, et/ou la convention d’attribution). Vous dites qu’ils parlent de la Fondation de France, très bien, ça en est où ?

Deux écueils principaux :
- clarté : vous risquez d’entendre beaucoup de bla bla. Demandez des faits ! Des documents ! Des certitudes !
- qu’ils vous impliquent dans leurs problèmes, en vous demandant de la compréhension, de la patience de l’appel à vos bons sentiments… Attention, vous allez bientôt vous retrouver à faire le boulot de clarification et de validation, qui devrait pourtant venir d’eux.

Au total, à retenir :
- les associations sont une part importante de l’économie et de la vie sociale. Beaucoup d’associations sont sérieuses et fiables. Mais beaucoup sont très approximatives, se portent plus ou moins bien selon les crises politiques internes, selon l’implication de machin et de bidule, etc. Il y a très (trop) souvent quelques personnes, pleines de bonne volonté et de grandes idées, mais malheureusement plus ou moins marginales et velléitaires. La question est donc : est-ce que cette association a vraiment dépassé le stade des velléités et du doux rêve ?
- vous n’avez pas à faire quoi que ce soit de plus que pour un autre candidat. C’est à eux de vous convaincre qu’ils sont fiables et solvables ; ce n’est pas à vous de démêler des propos possiblement flous,contradictoires, multiples.
- 1 mois, c’est très peu pour une relocation de local commercial.
- s’il est vraiment bien placé, je vous encourage à attendre d’avoir de bons candidats… qu’ils soient associatifs ou non.

Pour finir, j’ai de gros doutes sur ce projet en particulier. Coût du transformation de votre local en salon de coiffure ? S’ils font cela avec du matos pro, ils vont se ruinier ; s’ils font cela avec du matos de récup et du travail de bricoleur, ils vont vous laisser un local sérieusement dégradé.

Ce n’est pas logique de dépenser des coûts d’installation(installation du salon de coiffure) et des coûts fixes importants (loyer, abonnements, etc.) en vue d’une rémunération ridicule (2 €). Les financeurs publics aiment de moins en moins subventionner du fonctionnement. Ils auront donc peut-être 10000 € de subvention initiale pour se lancer, mais ils feront quoi dans un an ou deux quand l’association sera déficitaire ?
Ils disent personnes "en provenance de"… dans ce cas, pourquoi ne pas aller couper les cheveux de ces personnes là où elles sont ? Qu’ils fassent la même asso, avec le même objet, mais avec un service de coiffeur itinérant qui se déplace pour assurer des permanences de coiffure dans les locaux de divers organismes d’aides aux personnes en difficulté. Ils éviteront ainsi de se charger en coûts fixes. C’est en tout cas mon conseil, que vous pouvez leur transmettre avec mes amitiés et mes encouragements.

Maxiperfect · #6

l’État français a mis en place une mesure particulière depuis 2008 sous le nom de « Solibail » : l’intermédiation locative. C’est ce dispositif qui me permet aujourd’hui de louer mon appartement et d’avoir mes loyers garantis par l’État.
Ce dispositif prend la forme d’une location/souslocation.
Le propriétaire va donc louer son appartement à une association agréée par la préfecture. Le bail de location a donc lieu entre le propriétaire et l’association. La durée du bail est de 3 ans renouvelable.
En revanche, l’association met à disposition le logement à un ménage. C’est ce que l’on appelle la
sous-location.
Je ne sais si ce dispositif s’applique aux locations commerciales, mais le principe de louer à l’état est très correct pour les garanties. Je le pratique depuis deux ans.
Surtout, bien vérifier le contrat signé entre l’Etat et l’Association via le site : Louer solidaire avec Solibail | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

amoilyon · #7

Je loue un de nos bureaux lyonnais à une association.
Dans votre interrogation, il y a deux choses à distinguer.
D’une part louer à une association, et d’autre part louer "solidaire".

Dans mon cas, l’association est une association d’apprentissage d’une langue étrangère, avec des cours pour les enfants et adultes, des stages, des activités annuelles ponctuelles. Les profs sont soit des bénévoles, soit des salariés de l’association.
Nous avons signé un bail notarié, frais à la charge de l’association ( environ un mois de loyer), avec deux garants (le trésorier et la présidente de l’association) qui sont les garants personnels, et un dépôt de garantie de 1 mois de loyer.
Nous n’avons rencontré aucun problème, que ça soit dans la communication avec les locataires, dans le paiement des loyers, depuis leur emménagement il y a 2.5 ans … Au contraire, les bénévoles se sont impliqués dans le local ( énormément de communication pour leur déménagement, pour l’inauguration du local) , et un bénévole menuisier a installé des rangements sur mesure ( qui rendent très bien).
Auparavant, l’association sous louait des locaux d’une association de danse, elle a été plus que ravie de trouver un bailleur intéressée par leur dossier.
Si ajoute une visibilité renforcée ( locaux en rez de chaussée, où ils ont mis leur logo, affiche avec la date des cours, des stages, …) et un nombre d’adhérents en forte hausse.

Concernant la location " solidaire", c’est un autre point. Je n’aurais aucune expérience, donc ne peux vous renseigner.
Des aides existent pour les logements, mais quid pour les associations ? Qui pour se porter garant ? Quel interlocuteur en cas de pépin ?

zaser · #8

B2K, vous êtes toujours plein de bonnes idées et de bons conseils.
Je sais que vous avez beaucoup d’expérience dans le milieu associatif, pour avoir été salarié dans une asso. A vrai dire, j’espérais un avis de votre part, sans vouloir vous demander directement !

1-L’asso:

L’association est bien immatriculée (j’ai pu consulter le récépissé) mais depuis seulement quelques mois, donc pas d’historique.
J’ai une copie des statuts avec les objets, la copie du chèque au journal officiel pour la publication,leur RIB

2-Les membres:

J’ai personellement rencontré l’ensemble des membres fondateurs.
Le président - un Congolais de 34 ans
Le secrétaire - un Sénégalais de 28 ans.
Le comptable - un Togolais de 30 ans
Ils sont aussi membres de l’association pour l’amitié des étudiants Africains de ma ville.

Avec tous ces jeunes Africains ça ressemblait à un gros « scam » au début.

J’ai appelé l’antenne local de la Fondation de France – un dossier a bien été déposé et « en cours d’instruction » - va savoir ce que cela veut dire à part que le financement n’est pas encore là !

Je les ai vu à plusieurs reprises – dans mon local et dernièrement dans le presbytère d’une paroisse.
J’y ai discuté avec un consultant qui accompagne l’association dans les démarches auprès de la fondation de France.
Ce consultant est également membre de cette paroisse – lui n’est pas Africain, mais Alsacien.
Il m’a un peu raconté l’histoire du président de l’asso : arrivé en France sans le sou il y a 7 ans, fait 2 ans de chaine à PSA, a réussis à faire reconnaitre ses diplômes africains et a intégré le master d’économie sociale et solidaire de ma ville.
Il est également fortement impliqué dans une autre association paroissiale qu’il a réussi à remettre sur les rails, après qu’un des membres les plus impliqué a été muté et ne pouvais plus s’en occuper.
Il ressemble plus à un « coureur de fond » qu’a un « scammeur ».
Le fait qu’une paroisse soit « dans le coup » a pour moi un coté rassurant et la démarche parait sincère.

Les projections:

A mon avis si cela fonctionnera - c’est grâce au président.
S’il décide de se désengager au profit d’un vrai salaire ailleurs, je ne sais pas si l’association pourra continuer à fonctionner.
Le « salon de coiffure solidaire » fais partie d’un plus gros projet :
-bagagerie pour SDF ;
-placement du public éloigné de l’emploi, pour bricoler/jardiner/déménager/coiffer
D’où le besoin d’un vrai local pour y établir les siège de l’association

La transformation du local:

Concernant les travaux pour transformer le local en salon de coiffure – à première vue je dirais qu’il ne faut pas grand-chose – on ne parle pas là d’un salon haut de gamme – avec déco hyper travaillée et super équipé, mais d’un local pour public désargenté et en difficulté.
Pour le moment c’est un open-space de 50m2 – carrelé au sol + murs blancs + plafond en plaques acoustiques 60x60 + goulottes électriques sur toute la périphérie & bureau de 15 m2 dans le même état.

Il s’agit d’installer 3 emplacements de travail : fauteuil + plan de travail + miroir + quelques chaises en périphérie en guise de « salle d’attente », un emplacement d’un évier pour laver les cheveux – facile à installer - point d’eau et évacuations juste derrière la cloison BA13 + éventuellement un comptoir avec caisse enregistreuse.

Je dirais pour 4k on s’en tire large.

Pour conclure :

Si ça marche – c’est super, mais :
-D’un côté ça me semble trop beau pour être vrai :
1 Une asso qui apparait de nulle-part
2 Qui ne négocie pas le loyer (qui est dans la fourchette haute)
En immobilier, je préfère rester pessimiste et à envisager le pire.
-D’un autre coté avec cette vision pessimiste, je me demande quel type d’association n’aurait pas éveillé mes soupçons ?

J’ai quand même envie de leur laisser le bénéfice du doute – si problèmes pour dépôt de garantie (2x670 eur) et du premier loyer + charges + TF (670+140+130) soit un total de 2280 eur (qui représente tout de même 7.5% de mon prix d’achat), on annule tout et on passe à la suite.

En espérant que dans quelques mois, je ne réactive cette fille en vous sollicitant à nouveau cette fois avec la question : « Comment se débarrasser d’une association locataire qui ne paie plus ? ».

B2K et Amoilyon – sur vos conseils je leur ai demandé un garant – ça sera la conférence Saint Vincent de Paul d’une paroisse locale.

Je viens d’appeler mon notaire pour établir un bail notarié, il m’a dit connaitre le président de l’asso. Je lui ai demandé s’il était sérieux, il m’a répondu « il enseigne (aide à préparer ?) la communion ».

Je crois que tous les voyants sont au vert!

Deb67 · #9

Tous les feux au vert ? Je ne comprends pas. Pour payer 800 € par mois, à raison de 5 jours ouvrables par semaine, il faudrait réaliser bien plus de 20 coupes par jour puisque les 2 euros servent à payer d’autres choses que le loyer ! Bon, je veux bien, c’est matériellement faisable, encore faudrait-il qu’il y ait en permanence la queue sur le trottoir…

Bernard2K · #10

Il y a 2 problèmes évidents dans ce projet :
- la solvabilité à long terme. On ne voit pas d’où pourraient venir les sous. Comme déjà dit, les financeurs publics détestent financer du fonctionnement, donc il y a une grosse différence entre obtenir une subvention initiale, et être solvable sur le long terme.

-le public concerné. Les gens "sociaux", c’est pas bon pour le commerce. Il faut de la solidarité, mais pas dans mon local commercial ni juste à côté. C’est très égoïste, mais c’est la vérité.

durand18 · #11

Il est assez courant que des collectivités locales apportent une subvention sous forme de garantie d’emprunt à des projets d’intérêt général, peut être que c’est possible sous forme de caution ou de louer à la collectivité / fondation qui met ensuite à disposition de l’association.

zaser · #12

Je souhaite apporter un retour sur mon "aventure" de location à une association qui n’a a pas réellement eu lieu

Je me méfiais dès le début - c’est la raison pour laquelle je suis venu poster ici. Je me suis mis des lunettes roses, bien qu’ayant moi-même fait le budget nécessaire, je ne voyais pas comment l’association pourrait être rentable, je me suis dit - je continue jusqu’au bout pour voir òu ca aller me mener.

Donc en 1 an l’asso a dû se déplacer une 10aine de fois dans le local (et moi pour les accompagner) avec différents acteurs : artisans, futurs employés, architectes…

Ils ont bien déposé une demande d’ouverture à la municipalité, qui leur a demandé de mettre le WC aux normes PMR (perso je ne vais jamais aux toilettes chez mon coiffeur, mais c’est le dada de la municipalité : toute nouvelle ouverture doit être accessible).

Durant cette période ils nous nous sommes également rencontrés 2 fois durant 3 heures car l’asso voulait renégocier tous les points du bail que mon notaire avait rédigé.
Cela allait des travaux que je devais prendre à ma charge, le garant qui changeait, le loyer qui diminuait, le dépôt de garantie qui était divisé par deux, l’autorisation de sous-location des places de parking, et d’une partie du local. Evidemment à ce moment j’avais déjà réalisé que ça sentait mauvais et que je n’allais très probablement pas signer avec eux. Ils ont arrêté de me donner des nouvelles au bout de 12 mois, et je me suis retrouvé bien bête devant mon notaire.

Je sais maintenant que pour la location d’un local encore plus que pour un appartement, si le futur locataire réfléchit trop longtemps c’est qu’il ne sait pas ce qu’il veut…
Pour toutes mes location pro ca a maintenant été le cas : celui qui est intéressé ne négocie pas (ou très peu) se décide très vite. C’est lui qui vous relance (c’est pour cette raison que je ne relance jamais mes locataires prospects - s’ils sont intéressés - c’est eux qui reviendront vers moi).

Résultat des courses : j’ai loué à une dame qui veut ouvrir un commerce de proximité (épicerie slave) avec garant physique.
Et comme je le souhaitais - elle était d’accord pour un bail notarié - tout un chapitre !

Aucun notaire ne vous fera de bail si vous êtes un inconnu (aucune idée si c’est spécifique à la région ou si les notaires sont overbookés en ce moment, un notaire m’a quand même avoué que les baux notariés ne sont pas assez rémunérateur en facturant 2xloyer - il ne peut pas demander 4xloyer, car ça deviendra trop cher et que par conséquent qu’il préfère faire bosser ses collaborateurs sur des dossiers plus rémunérateurs - c’est peut être ca la raison principale), même si on vous recommande ca va être compliqué. Ma locataire actuelle a été recommandé à un notaire (que je connais personellement comme voisin) par son comptable. Et bien meme dans ce cas on n’a jamais eu de nouvelles en 2 semaines.
Le seul notaire qui n’a jamais accepté de rédiger un bail est le mien - avec qui j’ai déjà fait plus d’une 10aine d’achats, mais ce n’est pas allé jusqu’au bout.

Et dire que j’ai refusé une épicerie indienne, qui m’a démarché il y 15 mois, car j’espérais un locataire plus qualitatif (médecin, avocat, architecte, infirmières libérales, entreprise de service à la personne étaient à l’époque les locataires que je pensais pouvoir recruter)

Edit: ortographe

Dernière modification par zaser (15/04/2021 08h33)

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