Berlin [Metz] : étude de cas immobilier (studio en LMNP à 5% net)

Bonjour,

Autant je suis d’accord avec l’affirmation "les années passées à attendre la bonne affaire, ce sont des années de capitalisation perdues", autant il faut bien plus de rigueur dans un calcul de cash-flow.

Pour le calcul de la rentabilité brute, vous avez fait 70k + 15k de travaux, mais il faut aussi compter les frais de notaire et d’agence. Pouvez-vous nous donner le rendement brut avec ces frais ajoutés ?

Vous mettez le loyer CC dans les revenus, il faut bien sûr mettre le loyer HC.

Il faut tenir compte de la vacance de 4% dans les revenus.

Concernant les charges :
- où sont les charges de copropriété ?
- où sont les frais d’entretien ?
- où est la CFE ?
- où sont les frais comptables ?

Êtes-vous conscient que vous échapperez à la fiscalité pendant une dizaine d’années, mais qu’après il faudra la compter ?

Comme je le disais sur cet autre fil, une rentabilité brute de 10% est désormais insuffisante avec des taux d’intérêt à plus de 4%. Il va falloir maintenant chercher du 12-13%.

Il faut être beaucoup plus précis dans votre calcul de rentabilité/cash-flow.

Quel est votre objectif à moyen terme? Acheter d’autres meublés? Quelle sera votre stratégie si le statut LMNP est nettement moins intéressant ? Envisagez-vous de repasser en location nue? LMP?

Dernière modification par lachignolecorse (23/12/2023 20h04)

Vous avez bien évidemment raison, en LMNP, ce qui importe in fine, ce sont les revenus imposables, donc charges incluses.

Cependant, l’auteur de ce post a-t-il déduit les charges récupérables ? Je n’aurais pas fait cette remarque s’il les avait déduites ensuite.

En fait c’est même pire que ça, il n’a déduit dans son calcul de cash-flow ni les charges récupérables ni les charges non récupérables !

Difficile de donner un avis pertinent sur ce LMNP avec si peu de rigueur de la part de son auteur. Après, de toutes façons, avec 7% de rendement brut, la messe était déjà dite.

Vous n’en payez pas mais ce n’est pas pour autant que vous n’en devez pas. J’ai eu un cas similaire où je ne payais la CFE que sur une partie de mes biens. Les services fiscaux s’en sont rendus compte (et moi aussi au passage) lors de la vente de mes biens et cela s’est soldé par un rattrapage…

Berlin, le 24/12/2023 a écrit :

La question, compte tenu de nos revenus et capacité d’épargne, est que faire avec les taux actuels? Beaucoup attendent le pivot des banques centrales et une baisse des taux, mais je doute que l’on retourne sur des taux à 1.10% ou même 1.40% d’ici 2025/2026. Certes les taux diminueront pas on ne retrouvera pas les taux historiquement bas des années précédentes.

Pour les investisseurs locatifs, la réponse est simple selon moi, continuer comme avant, mais en étant encore plus exigeant sur les biens (chercher des rendements bruts à 12% minimum, ce qui va passer 99% du temps par des travaux ; un rendement brut à 10% ne suffit plus), ce qui permettra de trouver un autofinancement avec des taux à 4,5%.

Si les taux baissent, une renégociation permettra de passer en cash-flow positif, mais cela est à prendre comme un bonus, et non comme une composante essentielle du calcul.

Cette plus grande exigence sur les biens est également rendue nécessaire par le durcissement des conditions d’accès au crédit, indépendamment de la question du taux. Là où un investisseur pouvait lancer 5, 6, 7 projets sans problème dans les années 2010 tant qu’ils étaient au moins autofinancés, maintenant cela devient vite bloquant avec la règle des 35%. Donc, quitte à lancer "seulement" 2 ou 3 projets pour commencer, il faut absolument qu’ils soient de qualité.

Cela ne semble pas être le cas de celui présenté sur ce fil, à mon avis vous devriez continuer à chercher, quitte à élargir votre périmètre de recherche.

Berlin, le 24/12/2023 a écrit :

En effet erreur de ma part je n’ai pas compté les charges de copro dans mon cash flow. Le bien étant en RDC, les charges sont de 800E par an soit 67 EUR par mois, ce qui me fait un cash flow de -80 EUR mensuel.

Pour l’instant je vise une revente au bout de 10ans lorsque les amortissements ne permettront plus de neutraliser le résultat.

Sur 10 ans, vous avez donc un cash-flow négatif cumulé d’environ 10000€.

Et cela ne tient pas en compte :
- la vacance locative
- les frais d’entretien, vous en aurez tôt ou tard sur 10 ans
- les frais que vous aurez pour gérer le bien (véhicule, essence)
- le temps que vous y passerez, d’autant plus sans expert comptable (votre temps coûte de l’argent)
- la CFE que vous pourriez être amené à devoir payer
- le régime LMNP qui pourrait être modifié en votre défaveur

En supposant que vous faites un crédit sur 20 ans, au bout de 10 ans vous n’aurez remboursé que 39% du capital si on part sur un taux à 4,5%. Il en restera donc 61% à rembourser. Avec les 10000€ de cash-flow négatif cumulé, et tous les points ci-dessus dont il n’a pas été tenu compte pour arriver à ce chiffre de -10000€, que vous restera-t-il ?

De plus, si vous revendez dans 10 ans et que les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value comme on en prend le chemin, vous risquez d’avoir un petit cadeau à la sortie. Vous paierez alors une taxe conséquente, même si vous revendez le bien au prix où vous l’avez payé aujourd’hui. Et la durée de détention de 10 ans ne vous permettra pas d’avoir suffisamment d’abattement.

Dernière modification par Plutarque (25/12/2023 11h01)

A mon avis, sauf à viser des secteurs très précis, vous avez tort d’exclure la location nue. Un T2 de 40m2 peut parfois mieux s’y prêter en fonction du secteur, et vous auriez un cash-flow au final pas si éloigné qu’en LMNP, pour beaucoup moins de désagréments, de temps passé et de risque d’évolution du statut.

Certains y sont opposés plus par principe qu’autre chose, car il ne voient que la fiscalité, en partant du principe qu’en LMNP "on ne paye pas d’impôts". Si je force un peu le trait, c’est un peu comme les personnes qui cherchent un Pinel pour payer moins d’impôts.

Une réflexion plus fine montre qu’en 2023, le foncier a de très sérieux avantages !