Serenitis [88] : étude de cas immobilier (démembrement viager et temporaire)

serenitis · #1

Je soumets à la communauté un projet que je mûris depuis quelques mois mêlant donation démembrement viager et démembrement temporaire.
Les éléments de prix sont théoriques et pour faciliter la réflexion.

Le terrain est acheté par mon épouse et moi pour 100ke. Dans la foulée, nous donnons la NP à nos enfants et conservons l’usufruit viager. Nous avons 50 ans et 2 enfants donc bien loin des limites de donation tous les 15 ans.

Étape suivante : nous cédons l’usufruit temporaire de ce terrain à notre société à l’IS pour 20 ans : valeur 46 ke (23% pour 10 ans cf barème fiscal).

Notre société construit un chalet pour 400ke sur le terrain qu’elle va amortir donc intégralement sur une durée de 20 ans également.
Ma banque pro historique m’indique un accord de principe sur ce montage avec un apport de 20% mini taux 4,25% hors assurance (presque anecdotique au vu du montage). Sans doute un nantissement externe à prévoir également, à négocier…
Je suis parti sur un apport de 100ke et une simulation de mensualité a 2342€ sur 180 mois (durée maxi en emprunt pro). Coût de revient de 121560 dont 15300 assurance.
La société aurait donc un coût de revient de 46+422+100 soit 568 ke.

Deux chalets voisins existants et assez comparables à ce projet dégagent un chiffre de 35 et 45 ke annuel en LCD. Un budget ménage entretien de 10 ke annuels me semble raisonnable.

Pour ma société, tenant compte du chiffre d’affaires et des frais et amortissements couverts, l’intérêt du projet me semble suffisant …en cas de contrôle fiscal sur cette opération …sans être l’affaire du siècle en terme de ROI non plus, mais cela fait globalement sens. Je précise que la société disposant de fonds propres conséquents, le projet serait supportable même sans concours bancaire.

A titre perso, c’est un peu mieux 😁 : pour 100 ke -46 ke de cession temporaire d’usufruit soient 54 ke je récupère un chalet dans 20 ans dont j’ignore bien sûr quelle sera la valeur potentielle à ce moment.

Pour nos enfants, à notre décès, comme on l’espère largement bien après l’extinction de l’usufruit temporaire, c’est « cadeau bonux » puisqu’ils reconstitueraient alors la pleine propriété de fait.

Bien évidemment, pendant les 20 ans d’exploitation, nous paierions un loyer lors de nos petits séjours au prix du marché tout en faisant bénévolement la petite maintenance toujours nécessaire sur la durée.

Mon notaire m’a glissé cette première idée de démembrement du terrain, et je n’ai pas encore confronté l’idée à mon EC sur la construction.

Preneur de vos idées sur ce montage un peu inhabituel et d’optimisations possibles de ce projet.

Mots-clés : donation, démembrement temporaire, démembrement viager, immobilier, sci is

dusgas · #2

Dans votre montage vous payez double frais de notaire. Une première fois lorsque vous achetez, une seconde fois pour la donation/revente à la société. Passez par une sci et vous évitez cela
Autrement, c’est plus efficace de donner de l’argent à vos enfants et les faire acheter directement la nue-propriété. Idem pour la société.

Précautions :
La valeur d’un usufruit temporaire sur un bien immobilier dépend des cashflows futurs actualisés et non pas du barème du 669 du CGI.
Veillez à faire en sorte que la société réalise une opération bénéficiaire au moins sur le papier. La participation de votre société dans ce schéma suppose qu’elle ait un intérêt économique à le faire.

Dernière modification par dusgas (26/12/2023 19h55)

serenitis · #3

Je n’ai pas compris la première partie de votre message sur les double frais de notaire ?

Concernant la donation d’usufruit, elle concerne le terrain seul…donc je ne comprends pas pourquoi on devrait considérer les cash flow futurs de la construction faite ensuite par l’usufruitier temporaire lui même pour son propre compte.

J’ai bien considéré que la société a un intérêt commercial dans le projet en ayant un bénéfice commercial quasi nul les 15 premières années du remboursement du crédit puis largement amélioré les 5 dernières années (ou presque …tenant compte du délai de construction même réduit). Le projet générera de l’IS, ce qui me semble un point démontrant l’intérêt autre que fiscal du projet,

Édit / en compta, c’est le poste construction sur sol d’autrui comptes 214

Le propriétaire du sol emporte la propriété du dessus et du dessous article 552 du code civil

dusgas · #4

J’ai édité mon premier message pour les frais.
Pour les cashflow j’entends bien, je vous donne simplement la règle couramment admise. L’achat du terrain est lié au projet de construction/location, et a mon sens ça vaut le coup de vérifier combien le tout rapporte (ou pas) a la société. Et voir quel prix là société doit payer le terrain en fonction de cette méthode.

lachignolecorse · #5

Je ne suis pas fiscaliste ni comptable mais comment est considéré un remboursement d’emprunt dans ce genre de situation ? Dans un montage classique, on sépare les frais financiers qui eux seuls sont considérés en charge et la part de remboursement augmente l’actif. Mais dans votre situation, la valeur de l’actif sera nulle dans 20 ans. Si les mensualités d’emprunt sont des charges, la sci ne fait pas une bonne affaire et cela peut vous être probablement reproché.

doubletrouble · #6

@serenitis : Plutôt que l’usufruit temporaire, j’ai l’impression qu’un bail emphytéotique serait à la fois plus carré et moins coûteux pour ce que vous envisagez de faire.

xazh · #7

De ce que je lis, vous présupposez qu’à l’extinction de l’usufruit temporaire, vous récupérez l’usufruit …

L’article 595 vous autorise à vendre votre usufruit ou à le mettre en location, pas de soucis. Mais le principe d’extinction d’usufruit, c’est le remembrement de la pleine propriété. Un bail à construction élimine ce risque, sans modifier grand chose à votre montage, y compris fiscalement pour vous. La société ne pourra pas amortir l’usufruit acquis, mais intégrera le loyer du bail pour le même montant, selon les règles de réglement d’un bail 20 ans en une opération (retraitement comptable pour lisser sur la durée).

Canyonneur75 · #8

Le montage proposé me suggère les commentaires suivants :

- je m’interroge sur la possibilité pour un usufruitier viager de céder un usufruit temporaire : en cas de disparition de l’usufruitier viager, le NP sera lésé si l’usufruit temporaire n’est pas éteint…

- la cession d’un usufruit temporaire est imposable au titre des revenus depuis 2012, comme le rappelle une fiche BOFIP.

- Vous prévoyez, si j’ai bien compris votre propos, un retour au propriétaire du terrain de la construction au terme de l’usufruit temporaire. Je pense que le fisc se basera, pour contester l’opération, sur l’article 553 du code civil qui date de 1804, qui prévoit :
"Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé "

Il ne manquera pas dans la comptabilité de la société de preuves de la prise en charge de la construction…

- D’autre part, il reste au fisc l’abus de droit

- Plus généralement, je regarde avec circonspection tous les montages plus ou moins miraculeux destinés à minimiser le coût de la transmission… Si cela fonctionne, d’une part, cela se sait, et d’autre part, le fisc veille pour mettre en place les parades adhoc…

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