AG de copropriétaires : vote de travaux en l'absence de devis ?

Bonjour,

Tout cela est bien sûr du n’importe quoi. Il doit s’agir d’un syndic national qui a l’habitude de ce genre de travail bâclé.

Selon toute vraisemblance, à partir du moment où une résolution est mise au vote, rien ne fait obstacle à un vote par correspondance. D’autant plus s’il s’agit d’un vote concernant le principe des travaux, et non le choix de l’entreprise retenue.

A mon sens, une résolution portant sur le choix de l’entreprise retenue ne peut pas être proposée sans le prix. Et même si c’était le cas, modifier la résolution pendant l’AG pour y ajouter l’information du prix revient à la dénaturer, ce n’est pas autorisé. En aucun cas, une résolution peut être dénaturée, votée par les présents physiques, avec les votes des votants par correspondance déclarés défaillants.

Note importante : ce n’est pas au syndic, qui est secrétaire de séance, de décider si un vote par correspondance est défaillant ou non, mais au président de séance. J’ai plusieurs fois joué de cette astuce pour contrer un syndic qui voulait invalider des votes, en rappelant qui était le chef, et en demandant que ma décision (de valider ou d’invalider le vote) soit portée au PV. Une fois qu’on a compris cela, on a compris l’immense pouvoir du président de séance, un rôle-clé trop souvent négligé. Et son pouvoir va bien au-delà, un autre exemple : il peut décider de l’ordre de vote des résolutions, ce qui peut être capital en cas de vote de désignation de deux syndics (celui qui est voté en premier part avec un avantage, car c’est lui qui sera voté en premier après une passerelle à l’article 25-1).

@ Plutarque, vous soulignez à juste titre la différence entre un vote concernant le principe des travaux, et non le choix de l’entreprise retenue.

Cela fait partie des points que je souhaite éclaircir avec le syndic pro, car il serait encore plus choquant que les votes par correspondance visant à approuver ou désapprouver le principe des travaux soient invalidés.

Cela dit, même s’ils ne l’étaient que pour le choix de l’entreprise retenue, il me semble qu’il y aurait tout de même une anomalie.

Votre rappel concernant le pouvoir du président de séance est important.

Vous écrivez en outre qu’à votre sens, une résolution portant sur le choix de l’entreprise retenue ne peut pas être proposée sans le prix.

Ceci me semble parfaitement cohérent. Mais je suis précisément en quête d’un texte officiel qui établirait ce fait.

Vous écrivez également que modifier la résolution pendant l’AG pour y ajouter l’information du prix revient à la dénaturer et que ceci n’est pas autorisé. En aucun cas, une résolution peut être dénaturée, votée par les présents physiques, avec les votes des votants par correspondance déclarés défaillants.

A nouveau, le principe que vous énoncez paraît parfaitement cohérent.

Ce que je cherche, là encore en quête, est la référence de textes officiels qui établiraient que de tels procédés ne sont pas autorisés.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Article 17-1 A) précise ceci :

loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Article 17-1 A) a écrit :

Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Ceci n’équivaut pas exactement à ce que me dit le syndic pro.

C’est très clair.

J’ai remercié via le système de réputation les contributeurs qui se sont fort aimablement donné la peine de me répondre utilement.

La formulation du syndic était ambiguë, mais cette référence met un terme à la question.

Je voterai CONTRE l’ensemble des résolutions concernées, en précisant dans un petit mot explicatif destiné à être lu à l’AG (il le sera ou pas) que je ne suis pas forcément contre l’ensemble des travaux envisagés, mais que la procédure n’est pas satisfaisante en l’absence de devis.

Dernière modification par Ours (10/01/2024 09h38)

Et n’oubliez pas de voter contre le quitus, une fâcheuse habitude qu’on pris les syndics nationaux pour couvrir leurs erreurs.

Plutarque, le 12/01/2024 a écrit :

Rappelons toutefois que le syndic n’est pas juge de l’opportunité des questions régulièrement notifiées (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00-17296). Il a l’obligation de les porter à l’ordre du jour sans avoir à leur apporter la moindre modification.

Quand on lit bien cette jurisprudence, elle dit que le syndic n’est pas juge de l’opportunité d’une décision de l’AG, déjà votée. Je ne vois pas bien ce qui permettrait d’en déduire que le syndic n’est pas juge de l’opportunité des questions posées par un copropriétaire.
Mais il est vrai que d’autres jugements vont dans le même sens, et notamment "face à des questions peu claires ou accompagnées de commentaires personnels de leur auteur, sauf à procéder lui-même à une interprétation de ces demandes qui ne lui incombe pas et qui aurait pu lui être reprochée, la prudence commande au syndic de soumettre à l’assemblée les questions telles qu’elles étaient formulées par le demandeur" (Cass Civ 3ème 16 octobre 2012 °11-22514) ; même source que ci-dessous.

Pour autant, un avocat spécialisé nous dit :

Cabinet Naudin a écrit :

Il n’appartient pas au syndic de suppléer aux lacunes ou insuffisances des demandes formées par les copropriétaires (CA PARIS 23ème ch B 7 décembre 1990 Rev Administrer mars 1991)

Le syndic n’a pas à déferer à la demande d’ordre du jour complémentaire si la demande est rédigée dans des termes vagues (Cass Civ 29 janv 2003 Bull Civ III), n’énumérait pas les questions précises à inscrire à l’ordre du jour (Cass Civ 3ème 18 novembre 1988 Loyers et copr janv 1989 n°41) ou se bornait à des réflexions personelles sans proposer le vote de résolution (CA PARIS 23ème CH B 4 juillet 2002 Loyers et copr 2002 comm.289).

Le syndic n’ a pas à inscrire à l’ordre du jour des demandes qui ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un vote (CA COLMAR 12 juin 2008 Loyers et copr 2008 comm 283) ou qui ne sont pas des questions à proprement parler (CA BASSE TERRE 1ère CH 14 avril 2008 Jurisdata n°2008 377574)

Source : La demande d’inscription d’un ordre du jour complémentaire à une assemblée générale - Cabinet Naudin
Je suis perplexe : dès lors qu’on met à l’ordre du jour des travaux, il faut joindre le devis pour la validité de la décision (article 11 I-3° du décret de 1967), donc une délib sur des travaux sans devis est invalide ;  mais en même temps, le syndic n’a pas à compléter les questions incomplètes. Alors, comment faire ?

Supposons que M. Dupont, copropriétaire de l’immeuble "Les Mimosas", trouve que la montée d’escaliers est très défraîchie et mérite d’être repeinte. Il veut mettre le sujet à l’ordre du jour de l’AG. Il écrit pour cela au syndic.

Solution 1) M. Dupont envoie la résolution "réaliser des travaux de peinture de la cage d’escalier". Cette résolution est présentée à l’AG, telle quelle. En l’absence de devis, une éventuelle approbation des travaux par l’AG est invalide (article 101 I-3° du décret de 1967).

Solution 2) M. Dupont consulte lui-même 3 entreprises de peinture au nom de la copro. Il envoie le projet de résolution ""réaliser des travaux de peinture de la cage d’escalier selon devis ci-joint" et joint 1 à 3 devis. Ainsi, la résolution est complète et prête à voter de façon valide. Mais, en engageant une consultation pour un marché au nom de sa copropriété dont il n’est qu’un simple copropriétaire, n’a-t-il pas dépassé ses prérogatives ?

Solution 3) il écrit comme résolution "réaliser des travaux de peinture de la cage d’escalier selon devis ci-joint" et demande au syndic, dans son courrier de transmission, de consulter des entreprises de peinture. Mais, si le syndic n’a pas à compléter les demandes de copropriétaires, il peut donc refuser de consulter les entreprises ?

Solution 4) il propose comme résolution "…envisager des travaux de peinture de la cage d’escalier et, pour cela, demande au syndic de consulter au moins 3 entreprises de peinture". Cette résolution est parfaitement votable en l’état, mais l’AG ne vote que pour valider la demande du syndic de consulter 3 entreprises. Ca veut dire que les travaux eux-mêmes ne pourront être votés qu’à l’AG suivante. Ca fait à peu près 1 an et demi pour obtenir le vote d’un coup de peinture, c’est long.

En pratique, quelle est la bonne solution ?

Dernière modification par Bernard2K (16/01/2024 15h40)

Plutarque, le 10/01/2024 a écrit :

Tout cela est bien sûr du n’importe quoi. Il doit s’agir d’un syndic national qui a l’habitude de ce genre de travail bâclé.

Malheureusement, même de petits syndics pratiquent de facon douteuse, par habitude, ioditie ou pour se simplifier la vie, je n’en sais rien.

Dans tous les cas, on ne vote JAMAIS une résolution prévoyant des dépenses sans un devis pour justifier le montant, sinon c’est complètement pifométrique.

J’ajouterais qu’il est illusoire de se défausser complètement sur le syndic pour les devis. Le problème récurrent est qu’un devis est limité dans le temps, il faut l’obtenir assez près de l’AG pour qu’il soit valable. Avec des durées qui se raccourcissent (j’ai des devis à 30j), ca devient vite compliqué. Pour un syndic pro qui doit gérer 100 copros en parallèle, dont une grosse partie termine son exercice en décembre, il y a un bouchon sur avril / mai / juin pour les AG.

Un suivi sérieux, c’est de la responsbalitié du conseil syndical. Demander au syndic de chercher, ok, mais obtenir immédiatement la liste des devis demandés (contenu, entreprise, date d’appel), pour ensuite suivre dans le temps les réponses des prestataires.

Voir faire soit mêne la recherche et le suivi.

Conséquence, que mr Dupont fasse seul la démarche, why not, mais autant inclure le CS rapidement. Le CS dispose de la liste des copropriétaires et d’un moyen de les contacter (pas nécessairement efficacement). Il peut donc solliciter l’avis des copropriétaires pour compléter l’idée du devis (cahier des charges, idées de solution, points annexes à traiter, etc, etc, etc).

Et du coup, le CS étant informé, il peut suivre la réception des devis avant l’établissement de l’ODJ, donc la date limite de réception des devis pour être correctement intégré dans la convocation, tout en tenant compte de la date limite de convocation rapport à la fin d’exercice, tout en ….

GoodbyLenine a écrit :

Objection : On peut tout à fait voter une résolution approuvant le principes de certains travaux, définissant une enveloppe budgétaire précise, et déléguant au Conseil Syndical la décision de choisir l’entreprise retenue, sur la base de devis à obtenir.

Objection à l’objection : oui mais dans ce cas, le vote de fait à l’article 25 et non à l’article 24. Dans certaines copros à faible participation aux AG, la différence est fondamentale.

Il est certains que si votre axiome de base est qu’il faut se défier du CS, qui sera forcément négligeant et fera n’importe quoi, alors mieux vaut ne pas lui donner une quelconque délégation. (Et en fait, mieux vaut ne pas élire ces personnes au CS !).
Pour ma part, je connais surtout des CS formés de personnes de bonne volonté, certes imparfaites (à différents niveaux), mais oeuvrant (en donnant de leur temps, bénévolement) dans l’intérêt du syndicat de la copropriété, et bien plus engagées dans cette tache que la quasi totalité des autres copropriétaires. Et si jamais une dérive de cette situation est détectée : il faut élire d’autres personnes au CS (encore faudra-t-il trouver des volontaires…).

En lisant votre texte, je me dit que les AG des copropriétés que vous évoquez doivent être pittoresques, et qu’il ne doit pas être facile d’y dégager un quelconque consensus, même sur le contenu de la prestation des travaux à réaliser, et donc encore moins sur l’approbation de travaux. La présence de divers devis lors de ces AG pourrait bien ne rien changer à la situation (il y aura toujours untel pour expliquer que la prestation devrait être un peu différente de celle du devis X, ou que les prestations listées aux devis A et B ne sont pas exactement identiques -une manière détournée d’éviter que des travaux ne soient votés… quand on est contre le principe de ces travaux, et qu’on craint d’être minoritaire-), ce qui repoussera souvent la décision à l’AG suivante, et au bout d’un moment de moins en moins d’entreprises s’empresseront de fournir des devis pour cette copropriété (réputé pour repousser ses travaux d’année en année). Hélas, on ne choisit pas les autres membres de sa copropriété (quoi que, on peut en tenir compte avant d’acheter un bien…).

Votre "A mon sens on ne doit pas le faire" (tout comme votre "on ne vote JAMAIS une résolution prévoyant des dépenses sans un devis pour justifier le montant") ne tient aucun compte du contexte, du niveau de confiance qu’on peut avoir (ou pas) envers le CS, du niveau de concorde (ou de discorde) entre les copropriétaires, et est une généralisation hâtive et souvent erronée.

Accessoirement, je n’est nulle part écrit qu’il faudrait voter "une enveloppe "au pif"" (j’ai évoqué des cas où on avait une bonne idée du cout de la prestation, ce qui est souvent le cas quand le dossier des travaux est un minimum maîtrisé), ni nécessairement déléguer au CS le choix des "critères de choix du devis retenu" (rien n’empêche d’indiquer ces critère dans le mandat donné au CS).