Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)

JemappelleArnaud a écrit :

Quel taux sur 20ans avez vous pu obtenir? Et bravo pour le taux à 0% sur les 10%!

En dehors de la ligne à taux zéro, on s’oriente sur un taux entre 3,6 et 3,8% (taux donné oralement par mon directeur d’agence CA IDF). J’attends son retour définitif, c’est en cours de négociation et pas encore arrêté.

Bernard2K a écrit :

A une époque, vous écriviez rechercher des biens avec travaux. Qu’est-ce qui vous a fait changer d’avis ? Le coût des travaux ? Le DPE qui, même après travaux, n’est souvent pas fameux dans l’ancien ? Ou le fait que les vendeurs ne baissent toujours pas les prix de leurs passoires thermiques ?

La raison, vous l’avez donnée un peu plus loin dans votre post : la distance ! Si je peux me permettre d’avoir des appartements en location nue à 1h30/2h de voiture (pour la gestion si je la garde, les AG annuelles importantes où se déplacer est indispensable pour que le copro vote selon mes consignes, le changement de locataire, etc), c’est par contre inenvisageable avec des travaux. Que je les fasse moi-même, ou que je délègue, il est important d’être sur place ou pas trop loin. C’est pour cela que je cherche des biens avec travaux à maximum 30 minutes de chez moi. Sauf qu’à 30 minutes de chez moi, on arrive au mieux dans le sud 91, ou dans le 45/28 limite 91 : les biens y sont très chers, mais surtout il y a  une énorme concurrence. La négociation y est difficile, et je tente parfois le coup quand je trouve des opportunités, mais pour l’instant aucune de mes tentatives n’a jamais abouti.

Bernard2K a écrit :

Vous dites aussi faire 3 à 4 offres par mois sur les résidences que vous avez ciblées, ce qui m’amène deux questions :
- vu que vous achetez disons un appartement par an, ça veut dire que vous avez 1 acceptation pour 30 à 40 offres émises ?
- prenez-vous le temps de visiter avant chaque offre ? Parce qu’à 2 heures de voiture et 40 offres par an, si vous ne faites pas une offre à chaque fois, ça voudrait dire 80 ou 100 visites par an ; ces déplacements représenteraient alors beaucoup de temps et d’argent. Vu que les appartements se ressemblent dans la même résidence, vous arrive-t-il de faire une offre sans visite préalable ? Je sais que c’est très peu apprécié des agents immobiliers. Une offre basse sans avoir les éléments objectifs recueillis durant la visite pour objectiver les raisons de cette offre basse, ça fait mauvais effet.

C’est un point très intéressant, et en effet je me rends compte que je n’ai pas du tout détaillé cet aspect. Pour chacune des 10 résidences, j’ai repéré une agence de proximité qui rentre régulièrement des mandats dans la résidence, et je cherche aussi en direct via plusieurs canaux (j’en ai détaillé un avec le président du CS). Je fais une première visite dans chaque résidence via l’agence (à ce jour, je n’ai pas encore visité les 10 résidences, faute d’offre dans certaines d’entre elles), ce qui m’a permis de me faire une bonne idée de chaque résidence, repérer les points forts et les points faibles, mais surtout de m’éviter de faire des visites ensuite, puisque tous les appartements sont quasiment les mêmes, et le gérant de l’agence trouve cela tout à fait normal que je fasse des offres sans visiter.

En plus de cela, j’ai développé une technique de négociation qui me permet de placer les jalons d’une baisse de prix assez vite, et j’amène petit à petit l’idée auprès du vendeur (si c’est en direct) que j’ai un niveau de prix souhaité, et que si on est d’accord sur le prix, la visite ne sera qu’une formalité pour "vérifier que tout est OK, et qu’il n’y a pas de surprise". Bien sûr, cela braque certains vendeurs en direct, mais cela reste une petite minorité. Et cela me permet de faire une visite que quand je sens qu’il y a une bonne probabilité de succès (disons >50%). Je fais donc très peu de visites !

Avec une agence avec qui j’ai déjà visité un bien dans la copro, cela reste encore plus facile, je fais une offre d’achat directe sans avoir visité l’appartement, et je laisse l’agence faire "le sale boulot", à savoir expliquer que je suis un investisseur qui connait parfaitement la résidence, que je suis sérieux, que si le vendeur est d’accord avec le prix tout peut aller très vite, etc. Bien sûr, la visite est importante et parfois une fois sur place, je change d’avis ou, encore pire, je baisse encore mon prix.

Bernard2K a écrit :

Si votre démarche est exemplaire en termes de ciblage, de recherche, et d’activisme au niveau des copropriétés, vous ne parlez pas beaucoup de la fiscalité. Or, avec de bons revenus et sans enfants, vous devez être à un TMI élevé. En revenus fonciers "classiques", la fiscalité pique sévèrement ! Avez-vous une forme ou une autre d’optimisation de la fiscalité ? LMNP ? Loc’Avantages ? Pouvez-vous expliquer un peu vos choix à ce sujet?

J’ai deux enfants en bas âge, sans doute avez-vous lu ma présentation de 2019. Mais sur le reste, vous avez raison, la location nue au réel est bien fiscalisée. J’essaye d’optimiser comme je peux, mais il reste toujours une part irréductible. Mais le gain d’avoir de la location nue est considérable en terme de confort. Et il n’est pas à exclure que la location meublée soit moins intéressante dans les mois/années à venir. "Louer abordable" était un dispositif intéressant auquel j’ai réfléchi sans avoir le temps de le mettre en place avant qu’il soit remplacé par "Loc’Avantages", qui lui est à fuir (cf la dernière discussion du forum à ce sujet). Enfin, je n’ai aucun mal à payer des impôts si j’ai du cash-flow positif, je ne cherche pas la défiscalisation à tout prix comme certains, cela n’a pas de sens.

Bernard2K a écrit :

vous exposez tellement bien votre ciblage que vous risquez d’être copié. Or, dans une ville de 26000 habitants, si quelques dizaines de forumeurs se mettent aussi à cibler les T3 des résidences récentes, la demande va augmenter et il ne sera plus possible d’espérer faire passer une offre à 37000 € ! Si vous comptiez faire d’autres opérations similaires, il ne fallait pas donner votre coin à champignons.

J’en ai bien conscience. J’ai quasiment donné le nom de la résidence à qui prend la peine de chercher 5 minutes. Mais ce n’est pas si grave que cela, d’une part j’ai mes 10 résidences cibles, d’autre part si des investisseurs chevronnés attaquent cette résidence, cela va en faire monter les prix, ce qui est positif pour moi à la revente, et peut amener plus de dynamisme dans la résidence (conseil syndical, plus de présence aux AG, etc).

A noter qu’à Alençon, j’avais même donné explicitement le nom de la résidence. Sur les 12 derniers mois, tous les acheteurs de la résidence sont des locaux habitant proche d’Alençon (l’info est facile à avoir quand on est au conseil syndical, et qu’on a accès aux grands livres comptables). Donc personne ne m’a copié à Alençon ! On verra bien si j’arrive à en convaincre à Vierzon !

Merci Range19 pour l’anecdote de votre "ami", en effet de temps en temps les bonnes actions se retournent contre nous.

Cela étant dit, votre "ami" est un investisseur de pacotille, à qui ne viendrait sûrement pas l’idée de participer à ce forum, et encore moins de faire le travail. Vous lui avez donné un plan facile clés en mains et il n’est même pas capable d’en tirer profit.

En revanche, si un investisseur chevronné comme vous, par exemple, venait à prendre un lot dans la résidence, je pense en revanche que j’y serai plus gagnant que perdant ! Et cet investisseur chevronné négociera, lui, bien son lot, à l’image de ce que j’ai pu faire. A noter qu’il y a plusieurs lots en vente dans la résidence : que les investisseurs chevronnés ne se privent pas !

Phare17 a écrit :

Il n’y a qu’une question que me taraude : pourquoi encore autant d’appartements en vente dans une résidence qui ne me parait pas immense ? Je ne vois que la fin du dispositif De Robien (15 ans max) et cela expliquerait les marges de manœuvre pour les négociations.

La résidence a été achevée en 2007, et le De Robien impose une mise en location dans les 12 mois après l’achèvement. La défiscalisation peut en effet durer jusqu’à 15 ans, avec un amortissement de 65% du bien dans ce cas (à noter qu’il n’y a pas de plafond de ressources, et que le plafond de loyer est bien plus élevé qu’en Pinel, donc les contraintes n’en sont pas réellement, d’où le fait que la plupart des gens aillent au bout des 15 ans).Cela nous amène à des fins de défiscalisation en 2022-2023, et donc un boom des mises en vente.

La résidence est quand même de taille conséquente pour Vierzon (environ 100 lots principaux sur quatre bâtiments), donc il ne me paraît pas complètement surprenant d’avoir 5-6 appartements en vente sur 100. Bien sûr, la demande étant faible, ces appartements restent longtemps sur le marché avant de trouver preneur. Il faut donc avoir conscience qu’en achetant un tel appartement en 2024, on achète un gros rendement, mais pas liquide du tout.

Mais c’est ça qui va permettre une grosse négociation comme la mienne. Je suis sûr que parmi les autres appartements en vente, certains sont obtenables au même prix. Là où j’ai eu de la chance, c’est que j’ai réussi cette négociation sur un des meilleurs appartements de la résidence (2ème étage qui permet un DPE C, sols propres et pas de moquette, murs peints et pas de tapisseries, balcon agréable qui donne sur de jolis arbres). Plus qu’à passer un coup de peinture sur certains murs, faire une jolie petite cuisine Brico dépôt à 500€/700€ (déductible des revenus fonciers), et j’aurai un bien qui se démarquera des autres, autant sur sa situation dans la résidence que pour sa remise à jour.

Je réside également dans un village de la communauté de communes depuis maintenant 3 ans. J’ai une perception une peu différente de Phare 17 sur l’attractivité de la ville. Pour moi cette ville possède de nombreuses qualités. Nœuds ferroviaire et autoroutier qui permettent d’aller rapidement tant à Paris qu’à la Rochelle ou Brive. Un hôpital de proximité même si on trouvera toujours quelqu’un pour le dénigrer comme les autres. Les grandes chaines de distribution Aldi et Lidl ont des magasins neufs dernier modèle auxquels s’ajoutent un leclerc, un très grand système u ou encore 2 petits carrefour. La distribution y est bien représentée ce qui permet d’avoir un vrai choix et des tarifs avantageux en général. Un cinéma rénové de belle qualité ainsi qu’un théâtre dynamique. Coté nature on est super bien servi avec la Sologne, le canal de Berry et le cher qui permettent des balades. Des guinguettes au bord de l’eau pour emmener ses amis et des vignobles pas loin Menetou Salon, quincy, Reuilly pour ne citer qu’eux.

J’ai noté qu’une partie des Vierzonnais n’aimait pas leur ville. Peut être est ce lié au passé décrit par Phare 17 avec une ville au passé industriel qui n’a pas vu le mur arriver et a encore moins su réagir. Rien n’a été proposé à la fermeture des usines et les gens ont fini partir puisque sans travail. On trouve le même passé sur Romorantin à quelques kilomètres. Clairement il manque du sang neuf avec des classes moyennes mais la classe politique est elle prête à prendre le risque sachant que tous ces nouveaux risquent de ne pas voter pour eux. On reste sur une population très pauvre d’un coté et quelques assez fortunés de l’autre. Je dirais que tout le monde attend des implantations type Ledger pour booster les emplois mais pas spécialement des emplois qualifiés. De l’industrie pour réécrire l’histoire. C’est à mon sens le défi actuel que de faire venir les gens pour s’installer car si la ville et son environnement possèdent de nombreux atouts, il faut que les entreprises fonctionnent. Ledger le fleuron local vient de lancer un PSE il y a peu.

L’immobilier local est très attractif en général. J’avais échangé avec l’agent immobilier qui m’a vendu la maison sur le parc locatif. Lui était bailleur et m’avait indiqué qu’il favorisait les maisons de taille moyenne. C’était ce qui se louait le mieux et drainait la population la moins contraignante à gérer. Si la population se stabilise ou recommence à croitre le pari immobilier sera gagné. D’ici la les loyers sur les biens attractifs seront payés. Plutarque, je joints mon admiration pour votre négo et toutes mes félicitations pour votre projet.

Une connaissance travaille parfois pour eux. Elle a été informée en ce sens.

Dernière modification par RichardG (12/02/2024 11h58)

Bernard,

Voici des éléments pour vous éclairer. Parus sur la tribune ou encore bfm. 12% des effectifs ont été supprimés.
Ci-joint les liens qui datent d’octobre.

Cryptos : le champion français Ledger va licencier 12% de ses effectifs

Cryptomonnaies: la licorne française Ledger se sépare de 12% de ses salariés

JeromeLMNP, le 12/02/2024 a écrit :

En toute objectivité, à quel prix pensez-vous pouvoir vous défaire de cet appartement en moins de six mois ?

En regardant parfois des villes similaires à Vierzon et dans le secteur, j’hésite toujours. 12 % est évidemment très intéressant, mais c’est 12 % sur un appartement de très faible valeur. Ce qui veut dire qu’avec un portefeuille croissant d’immobilier, il faudrait vite gérer 10 à 20 lots, probablement répartis sur cinq villes chacune à 100/200 km du domicile.

Si l’objectif était de vendre dans les 6 mois (ce qui n’est pas le cas), je pense qu’en faisant des travaux minimums de mise en valeur (peinture + cuisine Brico dépôt) et une belle annonce, on arriverait sans problème au niveau moyen des transactions dans la résidence vu que cet appartement est l’appartement le mieux situé de la résidence, et peut être plus :

20/10/2021, T3 3ème étage 61m², 43000€
30/03/2022, T3 2ème étage 60m², 50000€
20/05/2022, T3 RDC 57m², 67000€
03/08/2022, T3 RDC 60m², 53000€
09/09/2022, T2 RDC 57m², 52500€
17/02/2023, T3 2ème étage 61m², 59800€
31/10/2023, T3 3ème étage 61m², 45000€

Pour le second paragraphe cité, vous avez tout à fait raison. Mais chaque nouvel appartement lancé correspond à une opportunité, et rien ne dit que je vais continuer indéfiniment sur ce schéma-là d’appartements peu chers à 100/200km de chez moi en IDF. Je vise un certain nombre de lièvres à la fois, et je ne lance une nouvelle opération que lorsque les chiffres sont excellents, ce qui me laisse une grosse marge de sécurité. Mais au dépens de la gestion, c’est vrai.

Bonjour Plutarque,

Félicitations pour ce nouvel investissement.
Les chiffres concernant la rentabilité sont excellents et le risque très faible.

Les derniers messages laissent présager une évolutions future de votre stratégie vers des biens un peu plus qualitatifs. J’ai mis du temps et je suis arrivé à peu prés à la même conclusion pour plusieurs raisons :
   - Les 3 indicateurs principaux d’un projet autofinancé doivent être le TRI, le niveau de risque et la quantité de travail à fournir. Ne retenir que la rentabilité m’a conduit à faire quelques erreurs.
   - Accumuler des lots unitaires de faibles valeurs, à distance est difficilement scalable
   - Je ne tenais pas compte du temps passé et de mon coût horaire.

Ce projet est excellent et vous sert de socle d’apprentissage. Néanmoins, les gains seront limités en raison de la faible prise de risques (petit montant, projet sans travaux et faible probabilité de valorisation du bien).
Il n’y a pas de martingale magique. Simplement des risques que l’on est prêt à prendre au gré de notre parcours d’investisseur.

A bientôt et merci pour votre récit et vos tips.
J’ai beaucoup appris sur le fonctionnement des copropriétés.

Plutarque a écrit :

- un T3 à Vierzon en cours (valeur 55k€, reste à rembourser 35k€, cash-flow positif)

Pouvez-vous détailler le cash-flow ?