Moduler les échéances sur un crédit, une optimisation à mettre en place systématiquement ?

Bonjour à tous,

Avec des taux moyens qui sont désormais passés à plus de 3% sur 20 ans, il me paraît intéressant d’insister sur une optimisation très intéressante permise par de nombreux contrats de prêt : la modulation des échéances.

Voici par exemple ce que propose par défaut un acteur majeur (Crédit agricole IDF pour ne pas le citer), mais c’est très similaire chez de nombreuses banques :

Contrat de prêt standard CA IDF a écrit :

L’Emprunteur a la faculté de modifier les échéances du prêt par l’exercice de trois options décrites ci-après. Chaque option est exerçable une fois par année civile.
(…)
« La Modulation des échéances » offre la possibilité pour l’Emprunteur :
- soit de majorer le montant des échéances à venir jusqu’à 30,00 % du montant de la dernière échéance payée, étant précisé que la majoration devra être d’un montant minimum de 15,00 euros par mois avec comme corollaire une diminution de la durée résiduelle du prêt,
- soit de minorer le montant des échéances à venir jusqu’à 30,00 % du montant de la dernière échéance payée, étant précisé que la minoration devra être d’un montant minimum de 15,00 euros par mois avec comme corollaire un allongement de la durée résiduelle du prêt dans les limites énoncées ci-après.
(…)
L’exercice des options peut entraîner une modification de la durée résiduelle du prêt, qui selon le cas est réduite ou allongée, dans les limites énoncées ci-dessous.
L’exercice des options entraîne, en outre, une modification du coût total du prêt qui, selon le cas, variera à la hausse ou à la baisse.
Préalablement à l’exercice de chaque option, le Prêteur indiquera à l’Emprunteur la variation du montant cumulé des intérêts et des cotisations de l’Assurance Emprunteur résultant de l’exercice de l’option.
L’exercice de chacune des options donnera lieu gratuitement à l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement.
L’exercice de chacune des options ou leur utilisation successive ayant pour conséquence un allongement de la durée résiduelle du prêt est possible dans la limite d’un allongement de la durée de remboursement initiale du prêt de 36 mois.
(…)
L’exercice de ces options n’est pas possible tant que les fonds ne sont pas débloqués en totalité, ni tant que le prêt est en cours de différé, que ce différé soit total (ou encore appelé franchise) ou partiel (ou encore appelé d’amortissement de capital).
L’exercice des « Options Standards » est ouvert après un délai de carence de 12 mois.

Deux constats :
(1) de nombreuses banques refusent les crédits à 25 ans pour les investissements locatifs, et les limitent à 20 ans ;
(2) la différence de taux peut parfois être significative entre un crédit à 20 ans et un crédit à 25 ans

Une solution :
Partir sur un crédit à 20 ans, et le passer au bout de 12 mois en un crédit à 23 ans.

Il n’y a même pas besoin de signer un avenant au contrat de prêt, une simple demande le mois précédant le premier anniversaire du crédit, une signature, et c’est fait : un nouvel échéancier à 23 ans, le tout sans frais.

Enfin, l’aspect fiscal : si je fais une bonne interprétation du BOFIP, les intérêts générés par cette modulation sont entièrement déductibles des revenus fonciers car la modulation des échéances ne constitue pas un emprunt susbtitutif.

Mots-clés : crédit, modulation, échéances