Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)

Vous pouvez "valoriser" ce bien à 55 000 €, mais cette estimation n’est pas factuelle et cela rejoint ma question précédente : "A combien pensez-vous le vendre dans les 6 mois ?"

La valeur esperee ne doit pas etre confondue avec leur valeur comptable.

S’il était en vente à 60 000 € depuis presque un an et qu’en janvier votre offre à 37 000 € net vendeur a été acceptée, la dernière valeur comptable acceptable est de 37 000 €, allez + 5 000 € si vous voulez.

Je dis cela car vous avez présenté vos actifs de cette façon :
Valeur XXX Prix d’achat YYY
Ce n’est pas représentatif de la valeur comptable de votre patrimoine à l’instant T.
Les participants ne presentent pas leur portefeuille d’action avec la valeure de sortie espere de celui ci.

Enfin, si j’ai tort et que vous pouvez vendre à 55 000 €, alors, dans ce cas-là, ne gardez pas ce bien et vendez-le avec une plus-value de plus de 45% en quelques mois. Et cherchez à répéter cette opération, même avec des offres un peu moins agressives.

Dans tous les cas c’est une tres belle operation!
Bravo.

lachignolecorse, le 16/02/2024 a écrit :

Pouvez-vous détailler le cash-flow ?

Comme promis, voici un détail de l’opération et du cash-flow.

Prix net vendeur : 37k
Frais d’agence : 3k
Frais de notaire : environ 4k
Frais de relocation (peinture sur quelques murs + petite cuisine Brico-dépôt) : environ 1k
TOTAL acquisition : 45k

Loyers :
Loyer envisagé : 490€ HC par mois
Provisions charges locatives : 39€ par mois
Loyer CC : 529€ par mois
Vacance envisagée : 1 mois à chaque relocation, tous les deux ans
Revenus fonciers annuels (tenant compte de la vacance) : 5645€
Revenus fonciers mensuels : 5645/12 = 470€

Crédit :
Durée : 20 ans
Apport : 10k (incluant peinture + cuisine)
Montant emprunté : 35k + 1k frais bancaires
Taux : 3,6%
Mensualités : 205€ par mois
Part des intérêts dans la mensualité : 84€ par mois (en moyenne sur les 10 premières années du crédit)
Assurance emprunteur : 5€ par mois

Charges :
Charges de copropriété non récupérables : 300€ par an = 25€ par mois
Frais d’agence :
(1) 8,5% TTC pour gestion + GLI = 500€ par an = 40€ par mois
(2) frais de visites et EDL = 320€ tous les deux ans = 13€ par mois
Réparations diverses : 200€ par an = 17€ par mois
Taxe foncière hors TEOM : 660€ par an = 55€ par mois
PNO : 120€ par an = 10€ par mois
Total charges : 160€ par mois

Fiscalité :
TMI : 30%
Déficit foncier initial : 1k peinture+cuisine + 1k frais bancaires = 2k déficit foncier, étalé sur 10 ans cela donne 17€ par mois
Imposition : (470-84-5-160-17) x 0,472 = 222 x 0,472 = 96€ par mois

Cash-flow :
470-205-5-160-96 = +4€

Je concède donc que je me suis un peu emballé en parlant de CF positif, il serait plus juste de parler d’autofinancement sur 10 ans.

Il faut bien noter que les frais de gestion pèsent un peu sur le cash-flow, qui serait positif en cas de gestion en direct. Mais je vais pouvoir un peu laisser cet investissement en roue libre et cela va me permettre de dégager du temps, notamment pour le prochain projet. Avec toutes les résidences que je surveille, ce n’est qu’une question de temps avant qu’une nouvelle très belle opportunité se présente.

Dernière modification par Plutarque (04/03/2024 19h10)

Phare17 a écrit :

Pour information, suite à un procès en dol, on trouve le prix payé pour un deux pièces avec une place de parking dans cette résidence à l’origine : 95900 euros.

Oui j’ai lu avec grand intérêt cette décision de la cour d’appel de Paris. Tout comme j’avais lu avec grand intérêt une décision similaire pour la résidence d’Alençon. Le point commun entre ces deux résidences : le promoteur Akerys.

Je suis impatient de lire le projet d’acte authentique pour y découvrir le prix payé en 2006/2007 par le vendeur. Je le communiquerai, mais à mon avis on sera au-delà de 120000€. On pourrait approcher un record de moins-value.

Phare17 a écrit :

Dans mon calcul, j’avais intégré ce qu’aurait pu me rapporter mon apport. Dans votre cas, les 10 000 euros placés à 5%, avec les intérêts composés sur 10 ans, pourraient vous rapporter dans les 50 euros par mois en moyenne. Est ce que cet élément est pris dans le calcul d’un cashflow ?

Cet élément est bien sûr pris en compte, mais si je pouvais ne mettre aucun apport, je le ferais. Cet apport de 10000€ est là pour mettre en confiance la banque (20% du projet tout de même), pour sécuriser au maximum le financement.

Des T3 en l’occurrence ! Cela a son importance à Vierzon !

Plus sérieusement, votre réflexion est intéressante, il y a deux points :
- l’endettement : malgré mes hauts revenus, la règle des 35% m’a fait beaucoup de mal. Je pense que je n’aurais eu aucun mal à lancer plusieurs gros projets il y a 10 ans. Aujourd’hui les banques sont frileuses, même avec un fonctionnaire qui gagne 5000€ par mois. C’est dire…
- le souci de continuer à apprendre (point de vue positif) ou la peur de lancer des gros projets trop vite (point de vue négatif). Je suis conscient d’avoir énormément appris ces 3 dernières années en lançant des petits projets. Je me sens désormais beaucoup plus prêt qu’il y a 3 ans à lancer quelque chose de plus grande ampleur (gris travaux et/ou immeuble).

Tlaloc a écrit :

Je ne comprends pas que vous ne cherchiez pas a minima de petit immeubles. Vous payez moins cher chaque logements et mutualisez les efforts.
Il y a quelques années, j’avais perdu une enchère sur un immeuble de 4 lohements (1800 de loyer) à 125 000, à Vierzon.

Notez que le rendement brut sur un T3 à 37000€ avec un loyer à 490€ est, à 1% près, le même que le rendement brut d’un immeuble à 125000€ avec un loyer de 1800€.

Tlaloc a écrit :

Au delà, je trouve que ce que vous faites (au niveau des copropriétaires et syndic) bien plus compliqué que gérer tranquillement son petit immeuble à son rythme. Et plus risqué d’ailleurs.

Comme je l’expliquais précédemment, ma méthode est de sélectionner des résidences qui cochent déjà pas mal de cases (notamment au niveau du budget annuel), ce sont donc déjà des résidences "performantes" qui optimisent le niveau de charges. Ensuite l’idée est d’obtenir la cerise sur le gateau en remuant le syndic à mon arrivée, ce qui permet de presser encore un peu plus le citron (changer de syndic, de prestataire de nettoyage, etc). Si j’échoue, tant pis pour la cerise, mais ça reste très bien vu le travail de sélection fait en amont. Je ne vois pas en quoi cette stratégie est risquée. Au contraire, je trouve qu’investir dans un immeuble de rapport peut révéler bien plus de surprises qu’investir dans un appartement dans une résidence qui a été soigneusement choisie. Et si un problème impondérable vient à arriver, son coût sera dilué avec les autres copropriétaires.

Enfin, je rappelle que ma stratégie vis-à-vis du syndic ne me coûte réellement du temps que dans les mois/l’année suivant mon achat, ensuite ce n’est qu’un suivi annuel en mode rapide. Alors que la gestion d’un immeuble, cela dure toute la vie de l’immeuble !

Après, je ne vous contredis pas : un immeuble de rapport aura toujours un (bien) meilleur rendement qu’un appartement en copropriété. Sauf à ce que votre propos vise spécifiquement le Pinel (qui dans 99% des cas est une mauvaise opération), je ne suis pas du tout d’accord quand vous dites qu’un appartement en copropriété constitue un investissement "plus risqué" qu’un immeuble de rapport. Et cela ne veut pas dire que mon prochain investissement ne sera pas un immeuble de rapport, mais le cas échéant je ferai cet investissement en toute conscience des risques, et en ayant beaucoup appris sur des opérations comme celle-ci. En somme, un entraînement avec des petites sommes, avant de miser plus gros.

Enfin, selon ma vision des choses, je n’envisage pas de gérer un immeuble à 200km de mon domicile en Ile-de-France. Et j’ai du mal à imaginer laisser la gestion d’un immeuble à une agence. Donc cela veut dire investir dans un immeuble plus près de mon domicile. Le billet d’entrée n’est donc pas du tout le même.

Bonjour,

Je rebondis sur le message de Range19 qui me semble important.
Toute chose égale par ailleurs, les appartements récents correspondent beaucoup plus aux attentes des locataires de 2024, notamment en raison de l’isolation phonique, de l’extérieur et du parking.

Sur les marchés que je connais en zone hyper tendue (ex Bordeaux Métropole), les appartements récents ou très anciens se louent très bien mais les prix à l’achat sont relativement proches. Sur les marchés moins tendus (Périgord, Landes, Lot et Garonne), les meilleures locataires optent clairement pour les programmes récents.

Par ailleurs la prise de risque sur un immeuble me semble bien supérieure, notamment en raison des incertitudes techniques. Mon retour d’expérience concernant mon immeuble de rapport s’avère loin de la story parfaite que je lis fréquemment. Sur le papier, l’opération semble pourtant hyper rentable. Elle s’accompagne néanmoins de beaucoup de désagréments dus aux locataires que je n’ai pas choisis. Malheureusement pour moi, ils ont prévu d’y rester très longtemps.
Partagé entre une vie de famille très prenante et un job que j’aime bien, j’ai finalement assez peu de temps à consacrer à l’immobilier.
Commencer par ce type d’investissement m’aurait probablement dégouté de l’immobilier. Mes 2 derniers achats sont des T2 récents.

A ce titre la démarche de Plutarque me semble pleine de bon sens : initier la démarche sur des opérations moins complexes et moins risquées avec des montants raisonnables pour ensuite déployer progressivement une méthode à plus grande échelle.

Bonne journée.

J’ai obtenu pour ce projet une offre de prêt la semaine dernière du Crédit agricole IDF avec un taux de 3,7% sur 20 ans. Le crédit était demandé en nom propre, sur ma seule tête. Comme je l’expliquais plus haut, Crédit agricole propose une ligne à 0% sur 10% du crédit si le DPE est A, B ou C. Donc en taux moyen (3,7% sur 90% du crédit, 0% sur 10% du crédit), je suis à 3,33%. Je suis content !

Points positifs :
- j’ai obtenu une dérogation à la règle des 35% d’endettement sans avoir trop à négocier, preuve que le crédit repart bien
- crédit à 100% de l’achat (l’apport finance seulement les frais)
- indemnités de remboursement anticipé offertes après 5 ans sur fonds propres. Sachant que je peux racheter la ligne à 3,7% et laisser la ligne à 0%

Points négatifs :
- j’ai dû passer par Crédit logement (qui d’ailleurs a validé sa garantie malgré le dépassement des 35%), et non CAMCA (visiblement ils sont réticents à passer par CAMCA pour du locatif en province)
- deux lignes de crédit = deux garanties. La garantie Crédit Logement pour un crédit de 4000€ est de plus de 400€. Soit plus de 10% ! En fait, un petit crédit immo pâtit d’une part fixe minimale pour la garantie Crédit logement. Heureusement que le crédit est à taux zéro, et que je déduis des revenus fonciers la part non récupérable, je reste quand même largement gagnant.

Un autre point a attiré mon attention : sur ce crédit d’environ 40000€, aucun questionnaire médical ne m’a été demandé pour l’assurance emprunteur de la banque, l’accord pour l’assurance emprunteur m’a été donné immédiatement. J’ai plus de 400000€ d’encours de crédit chez eux, je trouve cela relativement étonnant. Je suis bien content de ne pas avoir à indiquer les deux/trois pépins de santé que j’ai eu récemment (une semaine d’hospitalisation notamment).

Note : l’appartement à 43000€ du message précédent est, semble-t-il, toujours en vente. A voir pour encore combien de temps !

Dernière modification par Plutarque (05/04/2024 21h09)

durand18 a écrit :

J’ai entendu des discours contradictoires de banquiers, mais au final la loi ne prévoit pas de prendre en compte les encours existants, donc c’est l’application des textes même si pas forcément l’esprit …

Vous faites erreur, l’article L113-2-1 du Code des assurances indique :

Article L113-2-1 du Code des assurances a écrit :

Par exception au 2° de l’article L. 113-2, lorsque le contrat d’assurance a pour objet de garantir, en cas de survenance d’un des risques que ce contrat définit, soit le remboursement total ou partiel du montant restant dû au titre d’un contrat de crédit mentionné au 1° de l’article L. 313-1 du code de la consommation, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt, aucune information relative à l’état de santé ni aucun examen médical de l’assuré ne peut être sollicité par l’assureur, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :

1° La part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000 euros par assuré ;

2° L’échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au soixantième anniversaire de l’assuré.

Un décret en Conseil d’Etat peut définir des conditions plus favorables pour l’assuré en termes de plafond de la quotité assurée et d’âge de l’assuré.

A noter que le fait qu’aucun questionnaire de santé ne puisse être demandé si l’encours est inférieur à 200000€ n’oblige en aucune façon l’assureur à en demander un si l’encours est supérieur. Si l’encours est supérieur à 200000€, ils peuvent demander un questionnaire de santé, et non ils doivent.

durand18 a écrit :

De même c’est la quotité assurée par (co)emprunteur qui est prise en compte donc j’ai réussi à esquiver un questionnaire en assurant 80/80 ce qui faisait tomber le capital garanti à moins de 200.000 par tête alors qu’à 100/100 il y aurait eu un questionnaire (ce n’est pas un conseil).

On peut même affiner au % près. Lorsque j’ai changé d’assureur emprunteur pour ma RP, j’ai mis un taux à 83% (à 84% les 200000€ par tête étaient dépassés).

durand18 a écrit :

Et en effet les assureurs ne font pas de cadeau en cas de sinistre. Une omission délibérée c’est nullité du contrat d’assurance et une erreur de bonne foi réduction de la garantie …

Dans mon cas, aucun questionnaire de santé ne m’a été demandé. C’est même pire que ça : rien dans tous les documents précontractuels que j’ai signés ni dans l’offre de prêt ne mentionne l’état de santé. C’est comme si la banque assumait de ne poser aucune question sur mon état de santé, alors qu’elle en a théoriquement le droit dans mon cas.

J’ai tendance à penser que c’est parce que le montant absolu du crédit est faible (environ 40000€) et/ou qu’il est faible par rapport à mon encours total.

Bernard2K a écrit :

Tandis qu’une résidence de 10 ou 15 ans c’est  :bien isolé car conforme à la RT 2000 (voire bientôt à la RT 2012 pour les résidences les plus récentes), c’est un grand nombre de prises électriques, c’est de l’isolation thermique et phonique…

A noter qu’entre la RT2000 et la RT2012, il y a eu la RT2005, ce document résume bien les différences entre les trois RT. Ce bien à Vierzon satisfait quant à lui à la RT2005.

Super travail ! Les temps affichés pour les travaux me semblent cohérents en étant efficace et sans trop compter ses heures… Ce serait intéressant d’avoir à la fin une vision exhaustive du temps passé en recherche, sur les routes, en travaux… pour voir quelle part du rendement provient de votre travail (bien sur plus vous garderez le bien longtemps plus cette part chutera).

Plutarque, le 12/05/2024 a écrit :

… et c’est arrivé plus vite que prévu. Un coup de fil reçu de l’inspection générale, et c’était fait : j’ai obtenu ma mutation sur une classe MPSI

Sincères félicitations.

Côté travaux, je me permets de vous recommander de travailler le sens de l’harmonisation
C’est un peu plus cher, plus exigeant mais payant. Aujourd’hui, équiper une cuisine ne répond plus à la seule vocation utilitaire.

Je ne sais pas trop comment le formuler mais ce qui suit résume ma pensée : je crois aux indicateurs de respect  à signaux faibles . Le sens des finitions, ces petits trucs qui favorisent l’exigence réciproque.
Donc un meuble hotte spécifique (donc moins haut ou alors on encastre un groupe dans le meuble) aligné sur le meuble haut d’à côté ; retrait du meuble sous évier qui a bien vécu, poignées identiques partout.
C’est vrai, il aurait fallu quelques centaines d’Euros de plus.

Lors de la diffusion d’annonce, le public dont le profil à mes faveurs recherche du propre valorisant.
La cuisine équipée est une attente ancienne d’un point de vue utilitaire et répond plus récemment à une attente esthétique, tout comme la salle de bain d’ailleurs.
On voit encore en annonce des appartements équipés en modules bon marché avec des poignées en plastiques, des chants de portes qui se décollent mais si vous mettez en face pour à peine plus cher un ensemble plus abouti -le travail est le même- ça favorise les candidatures qualitatives et le respect du produit.

Dernière modification par Range19 (13/05/2024 08h38)