SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Balance a écrit :

Bonjour,

Je vais paraitre peut-être naïf, mais je pensais que l’intérêt de l’immobilier était de viser l’auto-financement en utilisant le crédit justement ?

Ma question est, est-il possible de viser l’opération blanche (autofinancement) via l’achat à crédit de SCPI, cad, rembourser le crédit avec les loyers, et ne rien sortir de sa poche ?

Je sais que certains investisseurs chevronnés y arriveront toujours, mais pour une personne lambda ?

L’investissement physique est-il le "meilleur" moyen de viser l’autofinancement ?

Merci

Pour répondre à vos questions:
-Non, l’intérêt de l’immobilier ça n’est pas de viser l’autofinanement. L’immobilier c’est une forme d’investissement parmi d’autres, qui a l’avantage de permettre d’utiliser l’effet de levier du crédit.

-Non, un investissement en SCPI à crédit ne peut pas s’autofinancer. Pas sans un solide apport en tous cas. Un calcul tout bête pour l’illustrer:
Si j’achète 100 000 € de parts de SCPI, même avec un crédit sur 25 ans ma mensualité serait de l’ordre de 570 € (taux 4,80 %), hors assurance.
Il faudrait donc que je touche un rendement net de fiscalité de 6,84 % pour que mon effort d’épargne soit nul, ce qui n’est pas très réaliste…

-Une personne "chevronnée" peut elle avoir un autofinancement ? En SCPI non. En immo direct, c’est possible (bien acheté par cher avec travaux à faire soi même, risque locatif important …). Mais pas sans risques évidemment !

-L’autofinancement n’est pas un objectif en soi. Commencez par la base: c’est quoi vos objectifs patrimoniaux ?

Vous comparez l’immo papier (investissement en un clic, puis 0h /an de travail, risque réparti sur plusieurs centaines de locataires, et potentiellement scpi analysée par des conseillers bancaires, pour ce que ca vaut)
et l’immo physique (temps de recherche, temps pour évaluer, faire, suivre les travaux, temps pour installer un locataire, puis le remplacer par un autre, temps pour faire l’entretien du logement etc, risque réparti sur un seul locataire)

Forcément, les deux se valent si on calcule rendement(immo_papier) = rendement (immo physique) - temps passé pour entretien etc (cf au dessus)

A vous de voir si vous avez le temps et l’envie pour vous en occuper ou si vous souhaitez déléguer.

Pour les riches, ils évitent de mettre trop sur l’immo car son rendement tres long terme (50 ans et plus) est de 3% environ, 4.5% si propriétaire occupant, contre 7% pour les actions, voire 9% pour la tech (nasdaq), mais au prix d’une certaine volatilité.

A vous de voir si vous souhaitez etre un peu riche lentement mais surement sans faire d’effort (immo papier), un peu riche plus rapidement avec un peu d’effort (immo physique), ou très riche rapidement avec beaucoup de stress/panique/euphorie (actions)

Bonjour,

Sur le sujet de l’autofinancement, et à titre d’exemple : en ayant investi 200 k€ en 100% bancaire sur 25 ans avec un taux de 1,98% (dont assurance), et un taux de distribution moyen d’environ 5% (il a légèrement baissé depuis mon investissement de 2019), je me retrouve avec un effort mensuel d’environ 80€/mois en rythme de croisière.

Mais il a fallu passer par une SC à l’IS (frais de lancement, expert comptable et juridique pour environ 600-700€ annuels…), et compter sur des SCPI dont une partie des revenus provient de pays moins fiscalisé (et donc bénéficier des conventions bilatérales).

L’enjeu c’est clairement les conditions de crédit : la durée de l’emprunt et le taux sont déterminants pour se rapprocher de l’autofinancement (sans vraiment y arriver, alors que j’ai eu plutôt de la chance avec le timing de mon montage).

Par contre une fois que c’est lancé, ça tourne vraiment bien et simplement. Très peu de contraintes de gestion, et le modèle est assez stable. Mais ça nécessite de se gratter la tête quelques mois quand on se lance c’est certain (heureusement ce forum est très instructif) !

Dans mon cas utiliser le levier pour faire des SCPI et investir ses fonds propres en coté sont un bon combo, mais ça dépend vraiment de l’horizon d’investissement qu’on a en tête, et de son appétence au risque.

> Balance

Très compliqué d’atteindre un cash-flow positif avec des SCPI en SC IS.
Et pour obtenir un prêt permettant d’acquérir de l’US, c’est très (très) compliqué. Bien peu de banques offrent cette possibilité (à moins d’avoir -1- de la chance / -2- un dossier en béton armé / -3- une pugnacité et une force de persuasion à toute épreuve).

Preuve avec ce montage personnel datant de 2021 (détaillé sur ma présentation) :

- Prêt SCPI en PP sur 20 ans : 355 000 € à 0,79% + assurance (0,10%)
- Prêt SCPI en US sur 10 ans (prêt à la consommation) puis apport en CCA : 40 000 € à 0,65%
- Apport en CCA au démarrage (en sus des 40 k€) : 17 000 € (achat d’US)
- Apport MENSUEL pour le remboursement du prêt à la consommation : 358 €

Estimation des loyers annuels en PP : 16429 €
Estimation des loyers annuels en US : 8136 € puis 8936 € puis 9696 € (achat US avec le CF)

Avec ces données, en tenant compte du coût de l’EC et des loyers annuels en US à 8136 €, cash-flow estimé mensuel : + 302 €. Si j’enlève l’apport mensuel de 358, le CF passe en négatif (-56 €).

En comptant le réinvestissement des CF pour l’achat d’US (8936 € puis 9696 €), on repasse en CF positif (9696 - 8136 = 1560 / 12 = 130 € - 56 € = 74 €).
Mais l’équilibre reste fragile, ce CF positif peut disparaitre avec une baisse des loyers…
Et comme la majeure partie des US a été achetée pour une durée d’une dizaine d’années, je sais que je vais sans doute devoir "remettre au pot" d’ici 10 ans (ou trouver un nouvel emprunt).

Si vous vous lancez, essayez de partir sur des estimations de loyers conservatrices (sans hausse annuelle de x %) pour éviter les (trop) mauvaises surprises.
Me concernant :
- Au démarrage (2021), estimation loyers PP = 16429 / US = 8136
- Effectif en 2022 : PP = 16728 / US = 3493 (acquisition progressive)
- Effectif en 2023 : PP = 16950 / US = 8809
Vous constaterez que l’écart entre estimé et réalité est faible (certes en positif).

Aujourd’hui, avec des taux d’emprunt à 3 ou 4%, impossible de se rapprocher de ce type de montage.

L’autofinancement ca n’existe plus vraiment depuis qu’un apport est demandé pour les crédits. Il n’y avait qu’avec les taux bas qu’on avait du 110%.

Sans calcul savant, pour ma part j’ai jugé l’opération pertinente/intéressante avec "rendement moyen du portefeuille SCPI - TAEG crédit" > 3%.

Je suis actuellement en recherche de financement pour acquérir des parts de SCPI, mais cela semble bien compliqué quand on sort des sentiers battus.
Avez-vous connaissance d’une offre actuelle sans condition de choix de la SCPI ?

Il a été mentionné le Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine un peu avant, mais quand je parcours leur site web ce n’est pas du tout évident et on a plutôt l’impression qu’ils parlent de regroupement de crédit qui s’adressent aux clients en (grande) difficulté financière…

je ne passe pas par un CGP, ceux-ci ne commercialisent pas les SCPI que je vise.

merci morpheus, j’avais bien vu ce tableau, mais on reste sur la problématique de financement fléché vers les SCPI "en vogue", et non un financement libre

sinwave a écrit :

merci morpheus, j’avais bien vu ce tableau, mais on reste sur la problématique de financement fléché vers les SCPI "en vogue", et non un financement libre

Vous cherchez quelles SCPI ? Parce que globalement un CGP vous vendra celles que vous lui direz vouloir acheter.

Je suis en cours de prospection de différents acteurs (banque, CGP, plateforme SCPI internet) pour regarder les conditions actuelles de crédit via SCI IS.

Du côté des CGP/plateformes, les conditions de financement actuelles sont autour de 4,6% - 5% par an selon la durée du credit (entre 15 et 25 ans), sans obligation d’assurance mais avec une certaine flexibilite dans les SCPI financables (il y a quelques bonnes SCPI - Cristal Rente, Activimmo, etc.). La principale difficulté est que les partenaires bancaires des CGP/plateformes ne prêtent qu’à des SCI nouvelles, ce qui oblige à créer une nouvelle SCI pour ceux qui en ont déjà une (ce qui veut dire frais de constitution + frais récurrents tous les ans - ce qui a un impact non nul sur le TRI). Il y a aussi des contraintes sur la detention du capital de la SCI nouvelle (concubin/epoux ou parents). Le refinancement du prêt dans 2-3 ans en fonction des conditions de marché n’est pas acquis et il y a des pénalités. Les frais de dossier sont élevés (courtage + nantissement + montage du dossier = entre 2 et 4ke pour 3-4 SCPI et un prêt de 200k).

Du côté de ma banque (banque mutualiste où je ne suis pas en banque privée mais dans la catégorie du "dessous" avec un conseiller "privé"), les conditions de taux sont équivalentes, mais avec une obligation d’assurance. Dans les SCPI financables, il y a moins de choix que les CGP/plateformes mais ce ne sont pas des SCPI maison (on retrouve des SCPI de Sofidy, Primonial, Intergestion, Perial, Euryale, etc.). En revanche, la banque est OK pour financer les SCI déjà constituées. Le refinancement du prêt dans 2-3 ans en fonction des conditions de marché est probablement plus simple. Les frais sont plus raisonnables (environ 1,5 k pour 3-4 SCPI et un prêt de 200k).

Je serai preneur moi aussi d’un retour d’expérience.

Dernière modification par Manarea (13/05/2024 18h16)

Bravo, votre taux est canon!

S’il y a des CGP sur le forum qui ont des partenaires bancaires qui financent des SCI existantes à l’IS, n’hésitez pas à me faire un MP.

Quelques nouvelles du front pour la recherche de financement poru acquisition de SCPI à capital fixe !

Je viens d’essuyer un refus de ma banque historique, une caisse du Crédit Mutuel Anjou Basse Normandie qui nous a suivie sur notre construction RP, sur une adjudication et autres LMNP, mais qui refuse des SCPI autre que celles maisons (à part Pierval, des bien pourries).

Autre refus venu du Crédit Agricole. Ils m’ont fait comprendre que je n’étais pas vraiment client. A part un PER CTO que je viens d’ouvrir chez eux, je ne dispose en effet d’aucun compte ni épargne, mais je leur ai indiqué que bien entendu j’étais prêt à domicilier nos revenus et CC chez eux, mais que pour entamer ces démarches j’avais besoin de leur accord de principe.

Autres démarches en cours : la caisse du Crédit Mutuel de ma ville (Loire Atlantique Vendée), et le CIC aussi de ma ville. Concernant le CIC c’est le gestionnaire qui m’a indiqué que les décisions de financement étaient prises par le directeur directement. Dans les 2 cas j’ai précisé d’emblée que j’étais prêt à domicilier épargne (25k€) et revenus (>6000€ nets d’impôts). Et de façon étonnante celui-ci m’a dit que le réseau bancaire du même groupe, même s’il peut passer des coups de fils, n’est pas une garantie de réussite.

Autre piste via SOFIAP. Je viens d’avoir un mail d’un conseiller qui me demande des informations, mais je ne suis pas certain qu’il a compris que je souhaitais passer par une structure à l’IS. Il va falloir que je l’appelle

Le temps d’écrire ce message, je reçois un appel du CIC qui refuse aussi ma demande : ils ne financent que les SCPI de la Française AM et me baratine sur une histoire de nantissement possible seulement avec SCPI La Française. Je m’attend donc une réponse similaire du CM de Loire Atlantique Vendée…

Quelle galère !
A suivre…