SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Si ce n’est les banques généralistes, selon vous vers qui je pourrais me tourner ?

Pour ajouter à ces échanges, voici le retour de mes prospections pour un prêt dans une SCI IS existante. J’ai déjà effectué en 2022 une opération similaire et je commence tranquillement à réfléchir pour faire une seconde opération à l’automne quand les taux auront commencé à baisser. Mon profil est bon.

Du côté de ma banque (BRED), on me propose du 4,65% sur 15 ans et du 5,05% sur 20 ans hors assurance pour financer des SCPI via ma SCI IS. Au-delà des taux vraiment peu compétitifs, la liste des SCPI finançables s’est réduite à portion congrue: il ne reste plus que Pierval Santé, Cristal Rente et Efimmo 1 qui sont déjà dans mon portefeuille, donc cela ne m’intéresse pas. La BRED avait historiquement une position compétitive sur le choix des SCPI finançables avec une dizaine de propositions de SCPI plutôt bonnes (non bancaires), mais je comprends qu’ils ont réduit la liste à la suite de plaintes de clients suite aux baisses de parts.

Du côté des courtiers traditionnels que j’ai contactés, on me réponds que les banques sont focalisées sur la reprise du crédit résidence principale et qu’aucune banque n’acceptera de financer une opération SCPI sur une SCI sans contrepartie commerciale avec transfert des revenus et des avoirs et que, même dans ce cas, il n’est pas certain de pouvoir financer des SCPI non bancaires.

Du côté des CGP, il n’y a qu’une poignée d’offres de financement destinées aux SCI IS. Celle qui revient le plus souvent est celle de Arkea Banque Privée qui propose du 4,95% sur 25 ans sans obligation d’assurance avec un choix de SCPI finançables relativement large. Outre les frais élevés sur cette offre, le problème vient du fait que Arkea Banque Privée impose que la SCI qui réalise l’opération soit une SCI nouvellement constituée, donc ce n’est pas idéal si vous avez déjà votre propre SCI patrimoniale avec un patrimoine en cours de constitution (cela implique aussi des coûts de fonctionnement additionnels qui grèvent le TRI de l’opération par rapport à une opération sur votre SCI déjà constituée). Il existe d’autres offres similaires (ex: l’offre Pierre By Cristal distribuée par Louve Invest) qui requièrent aussi une SCI nouvelle. Apparemment, Axa Banque proposerait une offre à 4,75% sur 20 ans en SCI IS existante et avec libre choix des SCPI finançables, en contrepartie d’un placement de 20% du crédit dans une assurance vie Axa (que j’imagine bien chargée en frais). Pour info, voir ici une comparaison des principales offres de crédit SCPI sur le marché côté CGP.

J’ai aussi contacté certaines sociétés de gestion en direct pour savoir comment leurs porteurs de parts en SCI IS financent actuellement leurs acquisitions à crédit et s’ils travaillent avec des partenaires.

Le bilan de cette prospection est donc mitigé: les taux sont encore extrêmement hauts sur les opérations SCPI (vs les taux en baisse sur le financement de résidence principale ou sur le locatif) et le marché est extrêmement réduit. La plupart des offres sont contraignantes, soit en termes de contreparties commerciales, soit en termes de SCPI finançables, soit en coûts supplémentaires. Il faut aussi garder en tête qu’il semble également très difficile de refinancer du crédit SCPI en cas de baisse des taux, donc l’importance d’un taux correct est d’autant plus importante que sur un opération plus classique.

Je vais donc attendre une baisse des taux au S2 2024 et le reprise du marché du crédit pour reprospecter.

Dernière modification par Manarea (18/05/2024 15h35)

Je confirme que pour les clients patrimoniaux, Axa banque fait des prêts immo

Vous soulevez un problème récurrent: tout dépend du bon vouloir/de la compétence du conseiller.

Dans mon cas, j’ai un conseiller compétent mais je n’ai pas beaucoup de levier: la majorité de mon épargne n’est pas placée dans ma banque car les conditions sont trop défavorables par rapport aux solutions en ligne.

Quelques nouvelles de la recherche de financement.

Je confirme donc ce qui est a été dit : pour un financement "libre" (comprenez sans SCPI imposée par l’organisme financeur) et en SCI IS, la seule possibilité jusqu’à présent est en effet Axa Banque Patrimoniale, avec un minimum de 20% placés chez eux.

Je suis sur une piste pour éviter ces 20% (aaaah ce fameux appel à un ami, quand on a les bons amis) mais rien de sûr pour le moment… je vous tiendrai au courant !

L’intérêt dans le cas présent est d’utiliser partiellement l’effet de levier du crédit.
Il n’y a pas besoin de revenus supplémentaires.
Il n’y a pas d’envie d’acheter de l’immobilier physique.
L’idée étant de financer cash 150k€ et de compléter à crédit pour atteindre une enveloppe de 450 ou 500k€, ce qui avec les revenus des parts achetées comptant devrait permettre de couvrir les mensualités du prêt.

À qui avez-vous demandé chez AXA ?
À un agent général AXA Patrimoine ?

Leur offre est également accessible à travers des CGP, ça m’étonnerait que tout cela ne soit pas négociable…

Dans l’absolu je ne sais pas si c’est mission impossible.

En revanche j’ai entamé une démarche avec un CGP (pour gagner du temps).

A ce stade le premier retour indique que certains établissements bancaires auraient remonté les taux en raison de l’importance de la demande depuis le début de l’année. L’idée étant de ralentir la demande.

SeedSquall a écrit :

en théorie cela ne rapporte rien de plus que d’acheter 150k€ de SCPI cash et s’arrêter là.

Pendant la durée du crédit, oui. Ensuite c’est là que c’est tout bénef, le crédit se termine dans 15 ou 20 ans et Manarea récupère des loyers sur 450 ou 500 k€ au lieu de 150 k€.
J’ajoute qu’un crédit à taux fixe, ça se renégocie en période de taux faibles (tout comme des loyers de SCPI peuvent baisser) et Manarea aura toujours la possibilité de faire des remboursements anticipés lors de revenus exceptionnels, ce qui apporte de la flexibilité à l’investissement.

C’est illusoire de créer du cash-flow, cependant ce n’est pas illusoire de créer du patrimoine. C’est faire jouer l’effet de levier, c’est la même chose que de lever de la dette pour un emprunt immo, les tracas avec les locataires en moins.

Le point d’attention principal doit surtout se situer sur le rendement de la SCPI qui doit se maintenir sur une longue durée pour que l’on puisse rembourser le prêt sans souci.

Et avec l’illiquidité que l’on peut avoir sur l’immo car la valorisation des parts peuvent varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse.

Bonjour,

Avec un crédit à 5%, il faut effectivement un rendement net (ie après impôts et frais annexes comme l’assurance ou les frais sur le collatéral) assez élevé pour arriver à un résultat intéressant.

On peut compter sur la revalorisation de la part, ainsi que sur une hausse des dividendes servis pour éventuellement améliorer le résultat du montage.

En l’absence d’un crédit, les dividendes touchés chaque année pourraient être réinvestis au fil de l’eau, venant ainsi gonfler tout doucement la boule de neige. Si les dividendes sont réinvestis chaque année sur le même support, et que nous avons 5% NET, on arrive dans 20 ans à un actif d’environ 398K€. Sans apport complémentaire.

Si on considère un crédit de 300K€ à 5%, avec une assurance à 0,34%, on arrive à une mensualité de 2065€, soit 24780€ à l’année. Notre actif fait dans ce cas 450K€, nous avons donc un produit annuel, sur la base d’un taux de 5% NET de 22 500€. Le différentiel chaque année est de 2 280€. Sur 20 ans, cela fait donc 45 600€ d’apport complémentaire (différence entre le produit de l’actif et la mensualité du crédit). Donc, notre actif de 450K€ contient 45,6K€ d’apport complémentaire au 150K€ initiaux.

Pour comparer les deux, mettons que l’on rajoute ainsi 2280€ tout les ans sur le scenario 1 (actif de 150K€ sans apport complémentaire). J’arrive à la fin à un actif de 473K€.

Il me semble plus intéressant dans ce cas de figure de mettre 150K€ one shot, et de les laisser vivre leur vie. Bon c’est un calcul très simple, il y a plein de subtilité à prendre en compte (le vrai taux d’impôts, la structure type SCI pouvant améliorer le rendement du montant avec emprunt, etc), mais ça valide tout de même le fait qu’avec un crédit à 5%, l’intérêt n’est pas évident.

LeComptable a écrit :

Si vous empruntez de l’argent à 5 pour le placer à 5, vous ne gagnez absolument rien.
…
Cependant, le capital se remboursera uniquement par des apports de revenus extérieurs, qui auraient pu être placés à la même rentabilité pour un même résultat final.

On parle d’emprunt amortissable, le capital est remboursé au fur et à mesure de l’investissement.
En in fine il faut placer une somme comparable en AV, ce n’est pas le sujet.
Vous investissez 100 k€ à 5 %, empruntés à 5 %, ça coûte 660 € de mensualité sur 20 ans. Il faut ajouter chaque mois 243,33 € ce qui reviendrait à les investir chaque mois si pas d’emprunt.
En investissant chaque mois cette somme en SCPI, ce qui est théorique car c’est compliqué d’investir si peu sur un panel de SCPI, jamais vous n’arriverez au bout de 20 ans à 100000 € investis.
Les variables sont le risque immobilier, l’inflation avec un crédit à taux fixe versus des loyers qui s’apprécient du fait de l’inflation, le risque majeur étant la baisse de valeur s’il y en a.

Je vais m’arrêter là car ces débats ont déjà eu lieu, l’intérêt est d’utiliser sa capacité d’emprunt pour se créer un patrimoine, c’est bloquant pour d’autre projets donc il faut être sûr de là où on va, si on est marié c’est d’autant plus contraignant sur le long terme en cas de séparation mais dans l’absolu, le levier de l’emprunt fait bénéficier à l’emprunteur des capacités qu’il n’aurait pas eu sans, avec les risques qui vont en face.