Murlock0769 [33] : étude de cas immobilier : (premier investissement en LMNP)

VOTRE PROFIL
Bonjour,
Nous envisageons d’investir dans un premier bien en LNMP au réel, nous avons trouvé un bien directement de particulier à particulier qui nous semble prometteur (c’est tout neuf et en cours en cours de négociations avec l’actuel propriétaire). Le bien est situé en plein centre (toutes les commodités sont accessibles à pied) dans une commune proche de Bordeaux et de chez nous je donnerais plus de détails quand nous serons plus avancés dans la négociation avec le propriétaire.
Ma femme est dans l’immobilier en service location, nous ne passerons donc pas par une agence pour gérer ce bien et les vacances locatives seront donc extrêmement limitées.

- Nous sommes salariés en CDI, 44 ans et 46 ans mariés sans enfants et propriétaire d’une RP avec encore 21 ans de crédit. Revenus net imposables 85K, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : nulle on débute
- Fiscales : nulle on débute
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : je peux gérer tous les petits travaux de bricolages, peintures pose de parquet et cie mais pour la rénovation de l’appartement nous ferons probablement appel à un artisan avec qui ma femme travaille régulièrement pour gagner du temp
- Sociales : Oui, ma femme est commerciale dans l’immobilier.
- Temps disponible : Oui, nous organisons notre temps de travail a notre convenance.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : appartement résidentiel T1 bis
- Nombre de façades : 3
- Année de construction : 1997
- Étage : 1er étage sur 2, bonne luminosité (j’y reviendrais), très calme. 33m² + cave de 1.5 m² et un garage de 12.5m² et un balcon de 4m², sans ascenseur
- Déjà occupé : un locataire vient de signer son bail donc techniquement pour 3 ans mais c’est ma femme qui l’a installé et au vu du profil de la personne (récemment divorcé et ayant habité une très grande maison) nous ne pensons pas qu’elle restera longtemps.
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels ? Télé-relevés ou manuels ? à voir
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? à voir
- Concierge ? non
- Décoration : vieillotte nous prévoyons des travaux de rafraichissement et une transformation en T2
- Date de dernière rénovation des éléments suivants : En cours de prise d’information
* Toit
* Plomberie
* Ravalement de façade
* Interphone
* Ventilation (VMC, …)
* Fenêtres / Volets
LOCALISATION DU BIEN
- Département 33 gironde, ville : à compléter
- Centre-ville à moins de 5 moins à pied de la mairie et commerce
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? ville très recherché proche de bordeaux
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : ~119 000 + ~10 000 de travaux chiffrés par un premier artisan
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
Actuellement à 610 € celui-ci est très faible par rapport a ce qui se pratique dans le secteur pour cette surface.
Le plan est de louer séparément le garage à 120 € (ma femme en a loué un semblable même emplacement a 150€. Et de louer l’appartement a 750 € après les travaux. Il y a des places pour se garer dans la rue donc ne pas proposer le garage ne baissera pas trop l’attractivité du bien.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 3 ans max) Ma femme ayant des contacts tous les jours de personnes recherchant un appartement par son travail
- Frais de gestion locative : 0 ma femme fait aussi de la gestion en parallèle donc nous pourrons nous en charger
- Travaux immédiats :
L’appartement a besoin d’une bonne mise à jour et nous prévoyons de le transformer en 2 pièces, un coin cuisine est à faire. Nous avons fait estimer ces travaux à 9000 euros par un premier artisan.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : en cours de prise d’informations : il y aurait un ascenseur à rénover dans un autre bâtiment de la copropriété mais nous ne savons pas encore si cela touche les propriétaires des autres bâtiments
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) l’appartement est classé D, peut être un changement du double vitrage sur la baie et la fenêtre car il n’est pas récent et permettrait probablement de gagner une lettre.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : en cours de prise d’informations auprès du syndic

- Taxe foncière hors TEOM : 750 € et 9.33/mois de TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ~7.8 € : mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : nous ne comptons pas en souscrire

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
10440/ (119000 +10000 + 2000) = 8% (j’ai passé toutes ces infos dans le calculateur de « horiz.io » et lui me trouve 8.7%)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance) -frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
(10440*(100-3)-0-94-200)/130800= 7.7%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 25 000
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit sans  assurance :  nous devons encore allez voir les banques mais je pense autour de 3.6%
- Durée du crédit : 15 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacances suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 5 000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : juste le LMNP en Réel

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue : aujourd’hui nue mais passage en LMNP au réel dès le changement de locataire

CASH FLOW
D’après « horiz.io » on serait sur un cash flow négatif de  : -262 par mois

Mots-clés : débutant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)