SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Yumeria a écrit :

Bonjour,

Avec un crédit à 5%, il faut effectivement un rendement net (ie après impôts et frais annexes comme l’assurance ou les frais sur le collatéral) assez élevé pour arriver à un résultat intéressant.

On peut compter sur la revalorisation de la part, ainsi que sur une hausse des dividendes servis pour éventuellement améliorer le résultat du montage.

En l’absence d’un crédit, les dividendes touchés chaque année pourraient être réinvestis au fil de l’eau, venant ainsi gonfler tout doucement la boule de neige. Si les dividendes sont réinvestis chaque année sur le même support, et que nous avons 5% NET, on arrive dans 20 ans à un actif d’environ 398K€. Sans apport complémentaire.

Si on considère un crédit de 300K€ à 5%, avec une assurance à 0,34%, on arrive à une mensualité de 2065€, soit 24780€ à l’année. Notre actif fait dans ce cas 450K€, nous avons donc un produit annuel, sur la base d’un taux de 5% NET de 22 500€. Le différentiel chaque année est de 2 280€. Sur 20 ans, cela fait donc 45 600€ d’apport complémentaire (différence entre le produit de l’actif et la mensualité du crédit). Donc, notre actif de 450K€ contient 45,6K€ d’apport complémentaire au 150K€ initiaux.

Pour comparer les deux, mettons que l’on rajoute ainsi 2280€ tout les ans sur le scenario 1 (actif de 150K€ sans apport complémentaire). J’arrive à la fin à un actif de 473K€.

Il me semble plus intéressant dans ce cas de figure de mettre 150K€ one shot, et de les laisser vivre leur vie. Bon c’est un calcul très simple, il y a plein de subtilité à prendre en compte (le vrai taux d’impôts, la structure type SCI pouvant améliorer le rendement du montant avec emprunt, etc), mais ça valide tout de même le fait qu’avec un crédit à 5%, l’intérêt n’est pas évident.

C’est simplifié à l’extrême et de fait, ne prenant pas du tout en compte la fiscalité, le raisonnement n’est à mon sens pas "pertinent". Malgré cela, j’ai fait l’exercice de comparer en brut et en net sur 20 ans avec le calcul des apports nécessaires, de l’impact de l’économie d’impôt etc.. et j’arrive à un résultat quasi similaire… L’effet de levier n’est pas assez important, le fait de devoir remettre tous les mois pour équilibrer la trésorerie pèse du l’équilibre.

Cependant il semble aujourd’hui possible d’emprunter pour des durées longues à 3.7% et obtenir du 5% en face.

L’autre biais de cette façon de calculer est de parler de rentabilité sans parler de parts et de valeur de la part, or dans les 50 dernières années les parts ne font que croitre, donc une part qui vaut 150k€ au temps T et qui vaudra 300k€ à T+1, si à T vous en avez 3 (450k€) à T+1 vous aurez 900k€… (la logique est la même si le prix des parts diminue bien évidemment).

Dernière modification par Floloup (05/07/2024 12h52)

C’est effectivement assez ahurissant de constater que des investisseurs ne maîtrisent pas ce principe de base. Pas de delta entre le crédit et le rendement, pas de bénéfice de l’effet de levier. Emprunter dans ces conditions n’a pas de sens jusqu’à preuve du contraire.

C’est pour cela que j’ai pris un exemple simplifié chiffré.

Avec un spread de 0 (crédit : 5%; rendement : 5%), le seul espoir de créer de la valeur est la revalorisation de la part, ou la revalorisation du dividende.

A l’inverse, si le dividende diminue, ou si la part se casse la figure, et bien on arrive à un spread négatif.

Trahcoh a écrit :

C’est effectivement assez ahurissant de constater que des investisseurs ne maîtrisent pas ce principe de base. Pas de delta entre le crédit et le rendement, pas de bénéfice de l’effet de levier. Emprunter dans ces conditions n’a pas de sens jusqu’à preuve du contraire.

A valeur de l’actif constant… si l’actif augmente, le levier augmentera la valeur de l’actif de façon relative à son importance.

Et le spread avec des taux bas peut devenir positif du fait de la fiscalité.

loulou 75015,

Comme évoqué plus haut, la CRD diminue par l’utilisation d’une trésorerie exterieur qui de ce fait n’est pas placée.
Les interets d’emprunts économisés compensent les interets de placements non perçus.
Cela n’a donc pas d’impact si le taux de rendement est égal au taux de placement peut importe le type de placement.

Loulou75015 a écrit :

Chaque année vous payez vos 5% sur un montant moindre, car le CRD diminue, en revanche les 5% de rendement le sont sur un montant plus important car vous capitalisez (l’exemple de capitalisation ne vaut que si on réemploi , ce qui n’est pas le cas des SCPI)

Cela me semble absolument faux. Effectivement, les 5% d’intérêt de crédit sont de moins en moins importants sur un crédit amortissable, mais la mensualité ne bouge pas. Le reste de la mensualité part alors en amortissement. Par contre les 5% de rendement ne bougent pas. Si vous avez acheté 100k par emprunt, les loyers c’est 5000 par an, et en aucun cas les 5 % de rendement ne porterons progressivement sur un montant plus important que celui emprunté. Le calcul de lgun montre en détail qu’avec ou sans levier c’est strictement identique. Par contre, effectivement, les frais diffèrent.

j’ai intégré la division Gestion de Fortune d’un grand assureur français

Merci, je comprends mieux votre intérêt pour les SCPI à crédit. Le client qui achète tous les mois, ça ne doit pas être très pratique.

Surin a écrit :

Vous investissez 100 k€ à 5 %, empruntés à 5 %, ça coûte 660 € de mensualité sur 20 ans. Il faut ajouter chaque mois 243,33 € ce qui reviendrait à les investir chaque mois si pas d’emprunt.
En investissant chaque mois cette somme en SCPI, ce qui est théorique car c’est compliqué d’investir si peu sur un panel de SCPI, jamais vous n’arriverez au bout de 20 ans à 100000 € investis.

Effectivement en investissant cash rendement réinvesti, mon tableur me donne plus: 104 298 €. C’est probablement beaucoup moins après fiscalité.

Faites le calcul

C’est fait.

Floloup a écrit :

C’est simplifié à l’extrême et de fait, ne prenant pas du tout en compte la fiscalité, le raisonnement n’est à mon sens pas "pertinent". Malgré cela, j’ai fait l’exercice de comparer en brut et en net sur 20 ans avec le calcul des apports nécessaires, de l’impact de l’économie d’impôt etc.. et j’arrive à un résultat quasi similaire… L’effet de levier n’est pas assez important, le fait de devoir remettre tous les mois pour équilibrer la trésorerie pèse du l’équilibre.

Je n’ai pas bien compris. Vous nous dites que le crédit c’est mieux qu’investir cash, qu’un raisonnement contraire n’est pas pertinent, mais que les 2 méthodes donnent exactement le même résultat, c’est bien ça?

AMF: pas investisseur en SCPI, ni CGP.

Dernière modification par Trahcoh (05/07/2024 16h41)

Tracoh a écrit :

Je n’ai pas bien compris. Vous nous dites que le crédit c’est mieux qu’investir cash, qu’un raisonnement contraire n’est pas pertinent, mais que les 2 méthodes donnent exactement le même résultat, c’est bien ça?

Je pointais simplement que la démonstration consistant à prendre la différence entre le produit de l’actif et la mensualité du crédit était hasardeuse dans le sens où la fiscalité n’est abordée à aucun moment, et qui peut pourtant avoir un impact assez fort (notamment dans la déductibilité des intérêts etc…). D’autre part, proposer un modèle où l’on emprunte à 5% et où l’on rembourse à 5,34%…

Ceci dit, Sur le principe de base qui consiste à dire, toutes choses égales par ailleurs (ce qui n’est pas le cas dans un monde en mouvement) qu’emprunter à 5% pour placer à 5% ne créer pas de richesse pour celui qui emprunte, je suis Ok.

J’ai fait le tour de quelques banques et courtiers pour tenter de financer un achat sur le secondaire pour des SCPI à capital fixe ou variable.

Impossible.

J’ai eu le droit à "il est interdit de vendre de gré à gré, il n’y a que le marché primaire auprès de la société" par certains "professionnels".

Il y en a qui ont dit peut être, mais le nantissement des parts est impossible, il faut une hypothèque sur un bien immo qui n’a plus de crédit… L’interlocuteur n’est pas capable d’expliquer pourquoi le nantissement n’est pas possible.

Je contacte directement les établissements qui propose des crédits spéciaux SCPI (CFCAL, Sofiap…). Au mieux on me répond qu’ils ne parlent pas au particulier, qu’il faut poser les questions au courtier qui ira leur redemander (le principe du téléphone arabe) au pire zéro réponse.

A chaque fois on cherche à me refourguer des SCPI maison, au mieux moyenne, au pire pourrie, mais pour le crédit sec, il n’y a plus grand monde.

Tout le monde bosse avec des offres packagé, avec les intérêts bien alignés pour chacun (minimiser le travail, maximiser les commissions) des participants, sauf le souscripteur.

J’ai même trouver plusieurs simulateurs et les conditions détaillées que les établissements donnent aux CGP. C’est pratique pour comprendre le dossier à monter, les critères pour eux, et leurs rémunérations.

J’ai fait exactement le même constat, cherchant à acquérir les 2 SCPI à capital fixe de BNP (Pierre Sélection et France Investipierre), celle de Deltager (caisses du CA du Sud Est) Unidelta, ou Capiforce que je détient déjà (via prêt conso bourso à l’époque du 0,75% sur 4 ans prolongé d’un an…)

Le commercial de BNP REIM m’a confirmé que ce n’est pas parce que c’est le groupe BNP que ça aiderait à obtenir un financement de la banque BNP.

Même chose au Crédit Agricole où je venais d’ouvrir un PER Titre, ils n’acceptent pas de prêter pour ces SCPI à capital fixe, même pour Deltager.

Je vois quelques explications :
- pas assez juteux pour eux.
- ils n’ont pas la compétence pour monter ces dossiers (car après tout ils financent bien le locatif traditionnel où ils n’ont rien de plus à gagner à part le crédit)
- ils ne veulent pas conseiller un support qu’ils ne maîtrisent pas. Ce qui est quand même dingue quand on y pense, par ex ma banque historique où j’ai un peu d’épargne, le Crédit Mutuel, à persisté à vouloir me financer mais uniquement les SCPI La Française…quand on voit les performances de celles-ci c’est affligeant !

Sans détenir beaucoup d’épargne dans une banque, par exemple à travers dans une de leur assurance vie, impossible d’obtenir du financement

En restant à crédit, la seul chose possible pour ces SCPI quand on a pas le cash c’est le crédit conso…à des taux dissuasifs pour le moment et au prix de grosses mensualités ce qui n’est pas du tout optimal.

Super_Pognon, le 12/09/2024 a écrit :

Je contacte directement les établissements qui propose des crédits spéciaux SCPI (CFCAL, Sofiap…).

Pour ceux qui seraient intéressés par des SCPI à capital variable, sachez que SOFIAP finance plus de SCPI que ce qui figure dans le tableau de louve…vous pourrez notamment financer du Corum, avis aux amateurs.

Pour connaître la liste vous pouvez utiliser le formulaire de contact et lorsque vous échangerez avec un conseiller il pourra vous partager la liste des SCPI financées.

Le conseiller SOFIAP.

Bonjour à tous, je suis à la recherche d’un financement pour des parts de SCPI que je souhaite acquérir via une SCI à l’IR que je possède déjà avec ma femme.

La SCI possède déjà un peu plus de 50K€ de SCPI en PP, l’idée est d’ajouter 50k€ d’apport assorti d’un crédit autour de 150K€ pour constituer un ensemble autofinancé (100k€ capital + 150k€ crédit) puis effectuer une donation totale de la SCI en NP à mes enfants sans jamais réinjecter de capital dans la SCI.

Les SCPI visées sont Comète, Iroko, Sofidynamic, Corum Origin (50k€ dans chacune, ou seulement 3 sur les 4).

Connaissez vous éventuellement des banques / établissement / CGP susceptibles de financer le type de projet ?

Je n’ai pas de compte dans une banque physique, et les banques en ligne ne prêtent pas pour ces opérations…

Merci d’avance pour votre aide.

Merci pour ce conseil avisé.

Je compte jouer la transparence avec la banque, c’est une opération ayant pour but de réaliser une donation anticipée.

C’est pour cette raison que je souhaite réaliser un montage autofinancé avec un fort apport en capital également.