Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ?

NuckChorris · #1

Bonjour,

Je suis en train d’analyser la possibilité de créer une sorte de rente « intermittente » basée sur les SCPI.

Je m’explique. Je souhaite créer un support d’investissement qui me permet :
- de capitaliser un maximum les intérêts/loyer lorsque je travaille (et donc sans toucher au revenu de l’investissement)
- de me servir une rente avec un taux correct lorsque je ne travaille plus ( « retraite » ).

Je ne connais bien sûr pas d’avance les phases de travail/retraite.

Les SCPI permettent, a mon avis, de répondre à la seconde problématique : servir un taux correct lorsqu’on a pas d’autre revenu.

Par contre, la SCPI se révèle très peu performante lorsqu’on travaille et qu’on a des revenus importants (TMI 30%). De plus, il est absolument inenvisageable de faire des allers-retours sur des parts de SCPI à cause des frais (on peut le faire avec des SIIC, mais je vais faire l’hypothèse que des parts de SCPI sont plus sûres que des actions de SIIC).

Afin de résoudre ce problème, j’ai donc pensé au montage suivant :

Je crée une SCI à l’IS dont les parts sociales sont partagées entre deux associés dont l’un (moi) à 99% et l’autre à 1%.

Lors de la phase de capitalisation (lorsque je travaille « trop » et que mon TMI dépasse 30%, voir 14%):
- je verse en compte courant d’associer le trop plein de l’activité professionnelle
- la SCI achète des parts de SCPI avec l’apport
- les loyers des SCPI servent également à acheter de nouvelles parts de SCPI
- il n’y a pas de distribution de dividende.

Lors de la phase de service de la rente (lorsque je ne travaille plus et que mon TMI est donc de 0 ou 5,5%):
- la SCI distribue en dividendes les premiers euros de bénéfice jusqu’au TMI 5.5%
- je prend ce dont j’ai besoin (en plus) sous forme de remboursement des apports en CCA.

Voici les limites que j’ai pu voir sur ce système :

- il y a des frais (création de la société 200€, comptabilité(0 à 1000€/an ?), compte bancaire professionnel (100€/an), publication des comptes annuels (50€/an))

- il y a des risques juridiques/fiscales notamment si je fais la compta moi-même (je suis déjà gérant de SARL, je pense pouvoir m’en sortir, mais j’y vois quand même un risque)

- si jamais je suis obligé de liquider, les impôts à payer lamineront sans doute ce montage. (je précise que je n’ai pas d’optique de transmission de patrimoine, ni d’achat de RP, la liquidation n’est donc pas envisagé sauf gros problème)

-il y a aussi le risque que les SCI soient taxées à 33% sur le premier euro (le montage resterait néanmoins rentable, mais plus très intéressant pour un tel travail).

Je me posé également quelques questions que je n’ai pas encore élucidées :

- S’il y a un véritable apport de l’associé minoritaire, si les AGO sont régulièrement faites, les comptes publiés, les dividendes normalement payés aux deux associés, y a-t-il un risque que le fisc considère l’associé minoritaire comme étant un associé de paille ?

- comment se passe l’apport de part de SCPI que je possède déjà en nom propre, faut-il les apporter en nature lors de la constitution de la société ou bien, peut-on aussi les mettre en compte courant d’associé ? Quels sont les frais liés à ces opérations ?

- peut-on loger uniquement des parts de SCPI dans une SCI ?

- à titre accessoire, je me demande si les parts de SCPI peuvent être amorties (mais bon, là ça serait un peu trop beau !)

- de même, peut-on déduire les frais d’achats des SCPI de l’assiette de l’IS ?

Et donc, ma question générale pour les membres du forum : que pensez-vous de ce montage vis-à-vis du but de rente intermittente ?

Mots-clés : rente, sci, scpi

GoodbyLenine · #2

Quelques remarques sur votre message :

- Pourquoi ne pas acquérir vos parts de SCPI via un contra d’AV ? Ca permet exactement de faire ce que vous recherchez, avec une fiscalité sans doute meilleure, en conservant une bonne disponibilité des fonds (aucun souci pour "liquider"), sans se compliquer la vie, et en plus l’AV est insaisissable (vous êtes gérant de SARL, donc un peu "à risque").
- Pourquoi ne pas acquérir de la nue-propriété de parts de SCPI plutôt que des SCPI ? En n’ayant pas l’usufruit pour (par exemple) 10 ans, vous éviterez au moins de payer des impôts sur des dividendes que vous ne toucherez pas durant ces années, et le rendement net est souvent plus avantageux.
- Si l’autre associé de la SCI est un souci, pourquoi ne pas faire une EURL avec vous comme seul associé ? (si déjà vous voulez publier les comptes de la société)
- Il n’est pas nécessaire de publier les comptes d’une SCI (ce n’est pas une société commerciale).
- Avec votre "montage" de SCI à l’IS, vous payerez au moins 15% d’IS (sur les premiers 38420 € de bénéfice), en plus de l’IR et des prélèvements sociaux quand vous sortirez le bénéfice de la SCI. Je doute que ce soit très avantageux…
- Avez-vous calculé que votre montage génèrerait moins de frais et d’impôts que quelque chose de plus simple ? De quels montant à investir parle-t-on ?
- Bien sur que vous pouvez loger "uniquement des parts de SCPI" dans une SCI.
- En vertu de quoi pourriez-vous amortir des parts de SCPI ? Ce n’est pas quelque chose qui s’use ou se détériore avec le temps…

Réponse à votre question générale : vous me semblez faire bien compliqué pour résoudre un problème assez simple. Mais comme vous ne dites rien sur vous (age, situation familiale, pro, patrimoniale, montant à investir, etc.), il est difficile de déterminer ce qui serait le plus adapté pour vous.

NuckChorris · #3

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Je vais étudier le fait de mettre des SCPI dans une AV. Toutefois :
- je ne pense pas pouvoir y loger des parts que je possède déjà
- d’après ce que je comprend, on ne peut pas acheter n’importe quelle SCPI.

Pour l’usufruit, cela ne répond pas à la problématique : si j’ai envie d’arrêter de bosser disons dans 5 ans, alors je souhaiterais toucher les revenus des SCPI. Si j’ai vendu l’usufruit pour dix ans, cela ne sera pas possible. L’AV répond par contre parfaitement à cette problématique.

L’EURL me semble inenvisageable, car si je suis gérant majoritaire de cette structure, il me faudrait payer le RSI (a moins que si l’EURL a un objet civil, il n’y ait pas de cotisation ?)

J’ai calculé que ma solution était beaucoup plus performante (impot = 15%) en phase de capitalisation (par rapport à la possession en directe), et moins intéressante en phase de service de rente (impot > 27% minimum pour le TMI 0). L’AV est effectivement beaucoup plus intéressante.

Au niveau des montants :
- entre 40k et 100k d’investissement au départ
- 10k à ajouter pendant les années de capitalisation.

JulienD · #4

Bonjour NuckChorris,

Actuellement nous sommes partis sur la même option avec ma compagne.
1 immeuble de 5 appartements, que nous mettons dans une SCI à l’IS (attention aux conditions de sortie cependant, à ne pas négliger lors de la création). Lorsque tous deux nous travaillons, il n’est pas intéressant de se verser de dividende, donc la SCI "cumule" son patrimoine (on avait pensé à un compte à terme, l’option SCPI peut être intéressante, à étudier).
Puis, lorsque nous partirons à mi temps tous les deux voire arrêterons de travailler, la SCI pourra verser des dividendes, l’avantage étant de maîtriser l’impôt en modulant la quantité de dividende versé.

Côté frais :

- Vous pouvez voir votre banque pour demander un compte sans frais, quitte à tester plusieurs banques. On a vu tous les prix en passant chez diverses banques, jusqu’à ce qu’une banque nous propose un compte gratuit (services de base : internet, chéquier, virement). Il s’agit du LCL pour ne pas le nommer, mais cela doit vraiment dépendre des agences. En fait une SCI a besoin d’un compte pro, mais certaines banques sont OK pour le faire à moindre frais compte tenu de l’activité de la société civile.

- La compta nous coûte 500€/an. Ce sont des frais déductibles du résultat de la SCI, ce qui est un moindre mal. Mieux vaut à mon sens opter pour un comptable qui met sa responsabilité en jeu plutôt que de chercher à gratter sur ces frais et risquer un contrôle fiscal qui peut faire mal.

En fait l’option IS n’est pas forcément plus avantageuse à très long terme que l’option IR, cela dépend de la façon de gérer les dividende. Et c’est là tout son avantage : on "pilote" sa fiscalité, même lorsqu’on est sur un TMI élevé.
Dans votre calcul, avez vous pris en compte le fait que les dividendes ont un abattement de 40%?

Pourquoi ne pas, à long terme, mixer les différentes formules? Une SCI à l’IS, une à l’IR pour un autre bien? Au moins, cela atténue le risque de changements de fiscalité dans un sens ou dans l’autre.

GoodbyLenine · #5

Si l’horizon de temps (pour consommer la "rente") est dans 5 ans, ou entre 5 et 10 ans, l’optimum pourrait bien être de panacher de la nue-propriété (permettant de percevoir des revenus dans 10 ans) et autre chose (comme l’AV) permettant de percevoir les fond bien avant en cas de besoin.

Pour les montants (40 à 100k€ + 10k€/an), le tyupe de biens (parst de SCPI, accessibles via AV) et ladurée (5 à 10 ans avant de commencer à consommer la rente)que vous indiquez, constituer une SCI à l’IS me semble vraiment une usine à gaz, générant des frais hors de proportion avec les avantages que vous pourriez en tirer.
Si les montants dépassaient 500k€, ça pourrait s’étudier…
Si ça concernait des biens physiques (comme JulienD) impossible à détenir via AV, ça pourrait s’étudier.

crosby · #6

Une différence, qui peut être importante dans certains cas, avec la détention des SCPI en direct :
au travers de la société les biens sont théoriquement impossibles à saisir. Mais en pratique, avec un 2e associé qui a seulement 1% c’est peut-être limite. En effet si la part du 2e associé est suffisamment importante je pense qu’il est impossible de saisir/revendre vos parts de la SCI sans son agrément.

NuckChorris · #7

Bonjour,

En fait, je pense que je n’ai pas donné assez d’éléments.

A priori, je compte surtout sur la SARL dont je suis gérant égalitaire pour m’assurer des revenus. Je ne contrôle pas vraiment ceux-ci : pour la partie salaire et/ou dividende, cela dépend de mes clients et de mon associé.

Ainsi, en créant une enveloppe SCI à côté, je suis à même de gérer mes revenus à l’euro prêt en un temps très court : Si par exemple, mon travail ne rapporte plus que 10k€, je peux retirer quelques bénéfices de la SCI. Si je souhaite ne pas travailler pendant un an, alors, la SCI me financera cette année (avec un taux d’imposition faible vu que je n’aurais pas d’autre revenu).

C’est pourquoi, le démembrement de propriété n’est pas adapté à ce besoin : je suis incapable de donner un horizon de placement.

La solution assurance-vie convient. Toutefois :
- elle ne me permet pas d’inclure des SCPI que je possède déjà
- elle ne me permet pas d’acheter n’importe quelle SCPI, mais seulement celles sélectionnées par un assureur
- selon mes prévisions, en phase de capitalisation, la solution AV est plus intéressante :
* si les frais d’entrée de l’AV sont de 0% et les frais de gestion son inférieur à 0,8% comparé à des frais de SCI de 0€ (je fais la compta moi-même et que j’arrive à négocier un compte gratuit)
* frais d’entrée à 0% et frais de gestion inférieur à 0,9%, alors les frais de la SCI peuvent allez jusqu’à 100€
*etc..

@crosby
Je pense effectivement que la SCI « protège » un peu plus que la possession directe. Mais ce n’est pas mon but

@JulienD
Oui, dans mon calcul, j’ai pris en compte l’abattement de 40% sur le dividende. Je suis conscient que ma solution est bonne lors de la période de capitalisation et pas bien bonne lors de la période de rente (contrairement à une AV)

stephane · #8

Le montage décrit correspond à une stratégie de "cash box" à l’IS :

- Dans un premier temps, l’imposition à l’IS permet une capitalisation efficace des bénéfices engrangés au sein d’une structure faiblement imposée : 15% jusqu’à 38420 euros puis 33,1/3% au delà.

- Dans un second temps, la distribution de dividendes permet de bénéficier d’un revenu fiscalisé après abattement de 40%, éventuellement complété par un retrait sur le compte courant d’associé. La sortie peut également être optimisée si l’investissement est logé dans un PEA (sous certaines conditions et notamment une participation inférieure à 25% dans le capital social).

Dans le montage que vous décrivez, la meilleure forme juridique est celle d’une société civile ayant opté pour l’impôt sur les sociétés. Elle permet de ne pas supporter de charges sociales, car il ne s’agit pas d’une activité professionnelle, la gérance étant, par hypothèse, bénévole. Les comptes ne sont pas publiés. Il est généralement facile d’avoir un compte bancaire sans frais de tenue de compte.

Pour ce type de montage, je recommande souvent l’acquisition de parts de SCPI en usufruit (amortissable) , éventuellement combinée avec de la pleine propriété de parts de SCPI, ainsi que des SIIC et des obligations en direct, pour obtenir une meilleure rentabilité de l’ensemble, avec un meilleur étalement des risques.

Toutefois, comme le souligne GBL, les sommes en jeu sont bien trop faibles pour que cela soit vraiment intéressant pour vous. Il faudrait pouvoir investir au moins 500.000 euros à 600.000 euros, au comptant ou à crédit, pour justifier la mise en place de cette opération.

C’est pourquoi, je vous recommande de vous intéresser à l’investissement en parts de SCPI au travers de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie.

Vous avez, par exemple, Panthéa de Nortia, qui offre un large choix de SCPI (15 de mémoire). Sur ce dossier, les frais d’entrée peuvent être réduits à 0,5% (http://www.nortia.fr/produits/panthea.aspx).

roro · #9

Bonjour,

@stephane, (ou @ quiconque aurait une reponse, bien sur), cela fait plusieurs fois que je lis sur ce forum qu’il est interessant de detenir des obligations en direct dans une SCI (IS) pour optimiser sa rentabilite.

J’aimerais comprendre ce point, parce que j’ai du mal a voir comment detenir une obligation qui rapporte (sauf erreur) 3/4/5 % (au mieux, sauf a investir sur des obligations plus risquees, ce qui me semblent difficilement justifiable d’un point de vue patrimonial, par exemple vis a vis de l’objet de la SCI ou du fisc) pourrait optimiser la rentabilite de la SCI ?

J’ai l’impression que je rate quelquechose…

Amicalement,

R.

GoodbyLenine · #10

Tentative de réponse à la question de roro :
- stephane suggère de détenir des obligations via une SCI IS …. parce que ça permet une fiscalité plus faible (en cas de capitalisation sur une très longue durée) qu’une détention en direct (pour ceux lourdement imposés à l’IR) de ces mêmes obligations;
- actuellement il y a des obligations avec un TRI entre 1.5% et + de 10%, selon le profil de risque de l’emprunteur, et si vous ne voulez détenir que des obligations assez sures (rapportant 3/4/5%), l’optimum pour vous est sans doute un bon fond €uros (sur contrat d’AV ou de capitalisation ou similaire);
- il ne faut pas observer la valeur d’un rendement dans l’absolu, mais la mettre en perspective avec le niveau de l’inflation (mieux vaut du 3% avec 0.7% d’inflation, que du 12% avec 15% d’inflation), et avec le niveau de risque encouru;
- vous observerez que la phrase évoquant les obligation comporte "éventuellement combinée avec" … "ainsi que" …. "des obligations en direct" … "pour obtenir une meilleure rentabilité de l’ensemble, avec un meilleur étalement des risques", et donc que les obligations sont juste une suggestion supplémentaire (cf "combiné avec"), optionnelle (cf "éventuellement"), pour affiner l’atteinte de l’objectif (cf "meilleur étalement des risques").

Une SCI n’est (juridiquement) rien d’autre qu’une Société Civile, et ses statuts peuvent tout à fait ne pas limiter son objet à de l’immobilier.

PS : N’oubliez surtout pas "Il faudrait pouvoir investir au moins 500.000 à 600.000 euros, pour justifier la mise en place de cette opération".

roro · #11

Merci GBL, certains points confirment ce que je pensais.

Reflexion toute theorique par contre, car je ne m’interesse pas aux obligations, je n’ai pas de SCI et je n’ai pas 500 000 euros :-) !

Amicalement,

R.

bount34 · #12

Bonjour,

J’ai bien lu les discussions sur les montages de SCI pour y loger des SCPI, mais aucune ne répond complètement à mes interrogations, donc voici mon cas:

A 7/8 ans de la retraite (sauf changement…), j’ai un TMI de 41% et souhaite compléter mes revenus de retraite, j’ai 3 enfants majeurs.
J’ai commencé à investir en SCPI en direct en NP à 7 ans. Valeur actuelle 60K, finale 90K.

Objectifs:

- Continuer à faire grossir mon portefeuille de SCPI d’ici mon départ (30-40k/an)
- Toucher des revenus complémentaires à la retraite;
- Préparer la transmission à mes enfants via une donation en NP avant mes 61 ans (pour bénéficier du barème de 50/50 sur la valeur de la donation).

Pour cela j’envisage de créer une SCI avec mes enfants afin de donner (par la suite ou à création) les parts de la SCI en NP.

Donc mes questions:
- SCI à l’IS ? ou IR ?
- Y-a-t-il un intérêt à loger mes SCPI actuelles dans la SCI à sa création ? ou vaut-il mieux acheter dans la SCI de nouvelles lignes de SCPI ?
- La SCI peut-elle acheter des SCPI en NP ?

Je comprends que la fiscalité pourrait changer d’ici peu (flat tax, …) mais on peut déjà raisonner à environnement constant.

Autre préoccupation: ne pas laisser à mes enfants une usine à gaz qu’il sera difficille de dé-tricoter lors de la succession !
Merci pour vos retours.

GoodbyLenine · #13

Pour répondre à vos questions :

"- SCI à l’IS ? ou IR ?"
Comme détenir des parts de SCPI au sein d’une SCI IR, ou les détenir en direct, c’est fiscalement identique, (et qu’on peut tout autant démembrer les parts de SCPI que les parts d’une SCI les détenant) je ne vois pas vraiment d’intérêt à détenir des SCPI au sein d’une SCI IR.
Détenir les parts de SCPI au sein d’une SCI IS change par contre les choses à pas mal de niveaux :
- la fiscalité est bien différente, et plutôt plus favorable (autant pour les bénéfices issus de revenus fonciers de biens situés en France que de celui issu de biens situés hors de France);
- on choisit largement quand on la subit (quand il y a distribution des bénéfices sous forme de dividende, ou quand on rémunère le gérant, ou quand on rémunère le CCA), et donc on peut envisager d’attendre quand on considère la fiscalité comme susceptible d’évoluer favorablement dans un avenir pas trop lointain;
- on peut investir en usufruit temporaire de parts de SCPI (avec la possibilité de les amortir, donc de faire baisser, voire d’annuler l’IS à payer);
- on peut investir dans "autre chose" au sein de la SCI IS, par exemple dans des actions de foncière ou d’autres types d’actifs (sous réserve que les statuts l’aient anticipé);
- sans oublier la possibilité d’utiliser la SCI IS comme une tirelire en alimentant le CCA au départ ou en phase d’investissement puis en récupérant ce cash sans aucune fiscalité (quand on a besoin de cash, et que la SCI en a);
- et j’en oublie sans doute.
Les montages faisant usage de ceci sont nombreux à être décrit sur le forum.
Lisez par exemple Connexion aux forums des IH ou [url=SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?-3#p387399]p.3 SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?[/url] ou SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ? ou SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? p.2

"- Y-a-t-il un intérêt à loger mes SCPI actuelles dans la SCI à sa création ? ou vaut-il mieux acheter dans la SCI de nouvelles lignes de SCPI ?"
Il peut y avoir un intérêt, mais je ne suis pas convaincu que la complication que ça induit (lors de la création de la SCI) et les frais associés, vaillent le coup.

"- La SCI peut-elle acheter des SCPI en NP ?"
Oui, bien entendu. Mais j’ai du mal à voir quel serait l’intérêt de faire ceci….

Si vos enfants veulent tout liquider (vendre pour récupérer du cash) après votre succession (pas de sitôt cf votre âge… ce seront peut-être plutôt vos petits-enfants qui auront à s’en occuper), ce sera un peu plus compliqué s’il y a une SCI que si les parts de SCPI sont détenues en direct. Les parts démembrées ne seront pas facilement cessibles d’ailleurs. Mais si vous impliquez un minimum vos enfants à l’avance, ce ne sera quand même pas une "usine à gaz" ! Et, si cette SCI ne représente qu’une part limitée de votre succession (l’inverse ne serait sans doute pas une bonne diversification, de toute manière), ils récupéreront déjà du cash sur les autres parties.

Wounka · #14

En complément des stratégies de gestion proposées par GoodbyLenine,

La SCI est un excellent outil de transmission. En rédigeant soigneusement les statuts et en fonction de la répartition des parts, la SCI vous permettra de faciliter la transmission et diminuer l’imposition.
Nota: Faire entrer vos enfants dès la création, tant que la SCI ne vaut pas grand chose, est préférable.

En revanche, la création de la SCI va induire des frais, à la création et récurrent (comptable par exemple). Il faut donc que le montant investi via la SCI soit significatif (quelques centaines de k€) pour ne pas grever le rendement.

Pour vos questionnements:
- SCI à l’IS ? ou IR ? <= IS préférable pour piloter au mieux la fiscalité et les distributions.
- Y-a-t-il un intérêt à loger mes SCPI actuelles dans la SCI à sa création ? ou vaut-il mieux acheter dans la SCI de nouvelles lignes de SCPI ?<= étant donne les montants autant garder vos SCPI NP en perso.
- La SCI peut-elle acheter des SCPI en NP ? <= Oui, mais pas optimal.
- Usine à gaz <= Non pas forcément en fonction des statuts de la SCI.

bount34 · #15

Merci à vous pour ces premières réponses, donc si on explore la SCI à l’IS sans apport de SCPI existantes, comment dans la pratique alimenter le CCA de la SCI ? apport personnel ou via un crédit à mon nom ?, cet apport en CCA peut-il se faire un peu tous les ans ?
Le point est que je pourrais arriver à un montant significatif à terme mais pas forcément à la création de la SCI (sauf emprunt initial), car mes revenus seront progressifs dans le temps.

Concernant la répartition du capital, je pensais à 97% pour moi et 1% par enfant. Dans un second temps (après contraction d’un prêt pour financer l’achat des SCPI par exemple), effectuer une donation en NP à mes enfants. Y-a-il une meilleure répartition (25% pour chacun par ex) sachant que c’est moi qui ferai les apports en cash (ou via prêt perso) ?

Je pensais initialement à des SCPI en NP dans la SCI car je n’ai pas besoin de revenus pour l’instant. Cela dit il me faudra bien financer le remboursement de l’emprunt le cas échéant, donc je note le point peu optimal de la NP.

Oblible · #16

S’il y a des enfants mineurs associés dans la SCI, ce sera plus difficile de faire un emprunt bancaire pour acheter les SCPI.

cedREIM · #17

Pour compléter notamment la réponse pertinente de GoodbyLenine.
- La SCI IR n’a pas qu’un but fiscal, c’est aussi très pratique en matière de transmission, notamment, vous pouvez démembrer directement les parts de la SCI statutairement ou à posteriori pour donation aux enfants, ce qui évite pas mal de frais si vous avez un portefeuille avec pas mal de lignes différentes = > tout ce que vous souscrivez en PP avec la SCI est de facto automatiquement indirectement démembré, très pratique.
- l’utilisation des CCA est également possible avec la SCI IR - à condition de tenir une "comptabilité" ou même un simple suivi détaillé excel, ce qui reste moins lourd qu’une déclaration IS avec expert comptable etc… (par contre pas de stratégie de "tirelire" car transparence fiscale.
- la SCI IS est souvent plus optimale sur le plan de la fiscalité, la SCI IR plus optimale sur le plan de la transmission (cela reste schématique car divers cas de figure peuvent influencer l’une ou l’autre)
Attention à ne pas être obsédé par l’aspect fiscal donc.
- Ne pas oublier que la SCI IS n’est pas purgée d’imposition, et cela semble souvent mieux… si on ne va pas ou bout du raisonnement
- Ne pas oublier que le CCA constitue aussi un actif transmissible, cet aspect reste souvent négligé dans ce que je lis ici et là. En pratique pas évident à piloter… sauf a connaitre précisément la date de son décès (et celui du conjoint éventuellement) :-/
- Ne pas oublier qu’avec une SCI IS on transmet aussi un patrimoine mais aussi des dettes (fiscales, cf la fiscalité non-purgée)

Finalement SCI IR ou IS ?
J’ai personnellement fait le choix suivant : les 2 ! pour le meilleurs des 2 mondes, et pourtant les montant en jeux ne le justifierai pas pour beaucoup de monde. J’ai toutefois une vision dynamique et, je l’espère, encore pas mal de temps devant moi.

GoodbyLenine · #18

Pour plus d’informations sur les CCA : Comment fonctionne et comment optimiser un Compte Courant d’Associé ?
Vous pouvez faire un apport en CCA tous les jours, ou quand vous voulez, et c’est un simple virement bancaire.

Si votre objectif est d’utiliser la SCI pour transmettre aux enfants, envisagez plutôt : 1% du capital pour vous et 99% pour les enfants, dès le début, un capital faible (100€ par exemple), et le cash utilisé par la SCI apporté surtout en CCA par vous, en plus d’emprunts bancaires (pour lesquels c’est vous qui apporterez les garanties). Ainsi, la majeure partie des bénéfices générés par la SCI profiterait aux enfants, sans droits de succession, et pourrait même leur être distribué de votre vivant (sous forme de dividende), sans droit de donation.
Si l’objectif est une rente pour vous, pour des montants dépassant le remboursement des CCA, ce n’est pas la même chose.

bount34 · #19

Oblible a écrit :
S’il y a des enfants mineurs associés dans la SCI, ce sera plus difficile de faire un emprunt bancaire pour acheter les SCPI.

Comme précisé dans mon premier post, mes enfants sont majeurs.

Pour répondre à GoodbyLenine, l’objectif est dans un premier temps de toucher des revenus complémentaires à partir de mon départ en retraite, ainsi que transmettre (à un moment à déterminer) à mes enfants tout en continuant a profiter des loyers des SCPI.

Donc est-ce que 97% pour moi et 1% par enfant au départ, vous semble logique ou vaut-il mieux donner dès le départ des parts en NP aux enfants ?

Double6 · #20

En sus de ce que dit Goodbylenine une créance de restitution doit pouvoir s’y adjoindre (sans laisser les sommes en comptabilité sur le CCA)

Wounka · #21

bount34 a écrit :
Donc est-ce que 97% pour moi et 1% par enfant au départ, vous semble logique ou vaut-il mieux donner dès le départ des parts en NP aux enfants ?

Pour créer une SCI, il faut 2 personnes minimum.
Donc 97% + 1% par enfant est une bonne idée.

Mais rien ne vous empêche de faire également du démembrement !
cela pourrait donner par exemple:
Pour vous : 1% en PP + 96% en usufruit
Chacun de vos enfants : 1% en PP + 32% en NP

cedREIM · #22

J’aime bien la formule exposé ci-dessus par Wounka applicable aussi bien à l’IR qu’à l’IS d’ailleurs.
Mais il faut au préalable bien poser vos objectifs.

Si votre TMI plaide plutôt à court terme pour SCI IS, quelle anticipations faites vous de votre TMI à moyen long terme ? (tenant compte de votre composition foyer fiscal, estimation des revenus retraites,…)

bount34 · #23

Je devrais avoir un TMI de 41% voire 45% d’ici mon départ à la retraite. Ensuite Je dirais au moins 30% une fois à la retraite, je précise que je suis divorcé et que mes enfants travaillent, donc seul dans le foyer fiscal.

bount34 · #24

Si on part sur la répartition suivante:
Moi: 1% en PP et 96% en US
enfants(x3): 1% en PP et 32% en NP

Et que je suis le seul apporteur en CCA pour acheter les SCPI ou rembourser un éventuel crédit, n’y a-t-il pas un risque de requalification en donation déguisée au moment de mon décès ? (en prenant l’hypothèse que le CCA est revenu à 0 au moment du décès).

kirikou · #25

Vous voulez dire:
Vous : 1% en NP et 97% en US
enfants(x3): 1% en US et 33% en NP ?

Au moment de votre décès, si le CCA est remboursé on ne s’en occupe plus et cette somme sera dans votre patrimoine personnel donc dans la succession; si il n’est pas remboursé il rentre dans la succession.
Je ne vois pas en quoi cela serait une donation déguisée: vous avez prêté, on vous a remboursé, cela fait partie de l’héritage.

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#5 26/02/2013 15h05

#6 26/02/2013 15h17

#7 26/02/2013 17h23

#8 27/02/2013 01h42

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#14 09/08/2024 09h21

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#16 09/08/2024 10h24

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Oblible a écrit :

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1 1 #21 09/08/2024 16h34

bount34 a écrit :

#22 09/08/2024 18h06

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