Elo76 [76] : étude de cas immobilier ( SCI à l'IS avec un faible TMI ?)

Merci pour votre réponse très complète. J’ai corrigé mes calculs d’autant qu’il manquait l’IR.
J’ai posé les calculs avec revente et en effet ce n’est pas à l’avantage de l’IS.
Il vaut mieux de ne jamais revendre mais bon  difficile d’être sûr à l’instant T…
Puis dans mon cas je souhaite percevoir les loyers même si je pensais que le versement de dividende chaque année allait être plus avantageux.
D’un point de vue purement fiscal (hors transmission et autre), vous conseillez la SCi à partir d’une TMI en particulier ? 41% ?

Merci Double 6 pour votre réponse.
Selon vous, même pour quelqu’un qui est sur une tranche élevée (30, 41 ou plus), la SCI IS n’est pas pertinente fiscalement en raison du scénario plus value (je mets de côté volontairement les considérations successorales…) ?

Plus je parcours le forum plus je m’aperçois que le LMNP est fiscalement le mieux (à voir si ça change bientôt). Par contre l’attrait fiscal compense certainement le turnover, les dégradations de mobilier etc…

Je pense aussi qu’un des interêts d’une SCI à l’IS est de repousser l’impôt et son paiement. Un autre paramètre à prendre en compte est donc l’inflation, car 1.000 d’impôts par an sur 10 ans représenteront plus d’impôts que 10.000 euros payé dans dix ans.

Pourquoi ne pas vous orienter vers un LMNP au réel, à l’heure actuelle vous aurez les avantages de la SCI IS sans les inconvénients (attention il est possible que cela change dans les années à venir).

Pour moi la SCI IS doit être envisagée uniquement lorsque le LMNP est au plafond du foyer fiscal, cela reste aujourd’hui une des + belles niches fiscales, il serait dommage de s’en priver

Il faudrait voir le détail de votre financement, mais vu le prix avec (prix, FAI , frais de notaires et travaux) vs montant des intérets, il semble que vous ayez un apport relativement conséquent.
Vous pourrez donc sortir de l’argent de la SCI via un remboursement de compte courant d’associé avant de verser des dividendes, et cela sans aucune taxation.

Pour résumer, si la sci emprunte 70 000 € et que vous apportez 40000 € de votre poche à  la SCI pour les frais de notaires, travaux, apport demandé pour financer le bien, cet apport sera comptabilisé (dans un compte courant d’associé, c’est à dire une dette de la SCI envers votre personne physique) et  vous pourrez récupérer ces 40000 € de la SCi sans avoir à payer d’impots. Vous pouvez choisir à quel moment vous les récupérer, aussi.

Par exemple, je ne vous refait pas l’historique complet de ma SCI, mais elle a engrangé environ 40000e de loyer, apres amortissement, frais, intérets… , c’est un bénéfice de 10 000€. 0 impot car report des déficits antérieusr. J’ai retiré 10000e pour moi, 0 impots car remboursement de CCA ( des sommes que j’avais effectivement versées au départ pour achat/travux.

Non, parce qu’il faudrait que la SCI soit en mesure de rembourser son CCA (improbable en une semaine), et que la SCI paierait de l’impôt sur les sociétés ensuite. Il n’y a pas de formule magique, ça permet de différer l’imposition (gros intérêt pour enchainer les investissements), pas d’y échapper.

Je vais aller jeter un coup d’œil à ma présentation.
Je ne suis pas comptable. Je travaille dans le département marketing et communication d’un groupe de comptabilité & audit.
Je vais me former mais je ne suis pour le moment pas au fait des spécificités d’une comptabilité entreprise.

Bonjour elo76,
Je copie ici la réponse que je vous fais à un MP.

Vous m’interrogez à mon tour en MP sur une thématique qui me paraît largement abordée et documentée sur le forum.
De mon point de vue il est illusoire de croire qu’il y a une recette et une manière de faire absolument optimale.
Je m’explique : la législation et la fiscalité sous toutes ses formes évoluent. Tantôt on veut orienter l’investisseur vers telle ou telle pratique, tantôt, notamment une fois qu’il a mis le doigt dedans, on veut le ponctionner.
Je me suis donc mis en situation de ne dépendre de quasiment personne (juristes, experts comptables, agents immo). Je savais que mon projet n’était pas de créer un patrimoine immense et ai donc rejeté systématiquement les montages complexes qui génèrent des honoraires et un boulet à la patte sur très long terme, le tout sans maîtriser l’assaisonnement fiscal final. C’est lié à ma personnalité, je veux pouvoir me sentir libre. ça a un coût… mais j’agis plus vite que d’autres qui, pendant ce temps là, réfléchissent.

Je ne sais donc pas trop quoi vous dire à part de faire simple, facile et vous lancer pour apprendre plutôt que cogiter longtemps à une improbable perfection qui dépend de facteurs que l’on ne maîtrise pas ou difficilement.
Vous devez chercher et trouver un bien de bonne qualité, facile à revendre, facile à louer. Pas obligatoirement une maison, habituellement plus chère et piège potentiel si vous êtes techniquement peu armé.
Pourquoi ? Une maison vous obligera probablement à acheter plus cher pour un rendement bien moindre, tout en concentrant votre risque sur un seul bien. La demande de maisons est forte mais l’entretien laisse souvent à désirer et les occupants endommagent plus (c’est mon expérience, multiple).

Enfin, ma conviction : il faut agir, le temps en immobilier est un facteur conséquent de l’enrichissement, dans mon cas bien plus qu’analyser longtemps le meilleur moyen de faire. ça ne signifie pas qu’il faut faire n’importe quoi, mais il faut commencer par… commencer. Ensuite, on s’adapte aux évolutions de l’environnement.

Un détail : vous m’indiquiez que le dispositif Loc’avantages était peu intéressant sur une maison ; c’est souvent vrai. Avec un appartement, vous l’améliorez en séparant les annexes ce qui donne un bail conventionné pour le logement et un autre non conventionné pour le parking. On améliore ainsi le rendement, du moins sur les secteurs où j’investis.

Bonsoir,

Gotgot a écrit :

Vous évoquez la location nue au réel. Vous tiendrez difficilement sur la durée. Le déficit foncier ça va qu’un temps. Le plupart des investisseurs aguerris ne sont pas sur ce schéma là. J’en connais même qui font racheter leurs biens par une SCI IS tellement ils déchantent du réel en nue.

J’imagine que vous évoquez des cas de location nue en nom propre.

Est-il possible de commencer par de la location nue via une SCI à l’IR et une fois que le déficit foncier se temine de la basculer à l’IR?

Benoît

Gotgot, le 04/09/2024 a écrit :

Avec une petite TMI comme la vôtre, je maximiserai le LMNP (y compris pour un T3) jusqu’à ne plus pouvoir et après j’envisagerai la SCI IS.

Vous évoquez la location nue au réel. Vous tiendrez difficilement sur la durée. Le déficit foncier ça va qu’un temps. Le plupart des investisseurs aguerris ne sont pas sur ce schéma là. J’en connais même qui font racheter leurs biens par une SCI IS tellement ils déchantent du réel en nue.

En 2020, ce conseil aurait eu toute sa pertinence.

En 2024 avec un LMNP qui ne tient plus qu’à un fil, cela mérite un bémol et de bien avoir prévu un plan B en cas de suppression ou d’aménagement du LMNP.

A noter qu’il est possible de faire des opérations en location nue autofinancées sur 20 ans. Ce n’est pas facile et il n’y a pas de CF positif, mais c’est possible. Et au niveau gestion, c’est bien plus tranquille que du meublé. Donc ça dépend de l’objectif recherché.

Dernière modification par Plutarque (05/09/2024 09h03)

Gotgot a écrit :

Pour un investissement "standard" jouissant d’un bon emplacement (hors zones défavorisées, rurales, immeuble, coloc, maison divisée)

C’est pour cela que je disais que "cela dépendait de l’objectif recherché". Certains se sont spécialisés dans les zones défavorisées et/ou rurales et en tirent de bon rendements, d’autres font des immeubles avec de bons rendements, etc. Evidemment, un emplacement premium ne peut pas amener de CF positif en location nue. Mais c’est un choix que de privilégier les bons emplacements (et forcément le rendement intrinsèque y sera plus faible), en somme c’est assumer un choix peu risqué et donc moins rémunéré. Que forcément il faudra compenser par un artifice fiscal (LMNP, SCI IS, etc).

Gotgot a écrit :

La plupart des bailleurs dans mon entourage ne souhaitent plus louer en nue en nom propre et pas que pour la fiscalité ; c’est qu’il doit y avoir une raison..

S’il y a une alternative très sérieuse comme le LMNP, difficile de leur donner tort (sur le strict plan de la fiscalité). Mais le jour où cette alternative disparaîtra, et ce jour est à mon avis très proche, les cartes seront forcément rebattues.

Ainsi, je maintiens que conseiller en 2024 de "maximiser le LMNP" ne me parait pas pertinent, ou alors cela doit être fait en parfaite connaissance de cause (avec un plan B).