Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville…

Regardez sur societe.com  la structure  juridique du commerce , l’age du gérant et le bilan annuel.

Philippe

Vous calculez comment la renta?

1617*12/212000=9.15%

(1617*12-1617)/212000=8.39%

Bonjour,

Ayant un immeuble ancien composé de 3 logements, j’essaie aujourd’hui de le vendre. Lorsque je l’ai acheté, la configuration était assez similaire à la votre, si ce n’est le local commercial du RDC qui n’était pas loué et, vu son état, je ne comptais pas le réhabiliter.

La rentabilité brute est toujours attractive sur le papier. mais avec le temps, on se rend vite compte qu’il est plutôt virtuel. Ayant des F3, ce sont des surfaces ayant un turn over moins important que des studios. Cependant, il faut prévoir des périodes de vacances et des rénovations à chaque changement de locataire. Ce qui a un coût. Tout comme les travaux d’amélioration de l’immeuble, notamment pour essayer d’améliorer le diagnostic énergétique qui est de plus en plus scruté par les locataires potentiels.

Ca comprend l’installation de radiateurs nouvelles génération, installation de double vitrage si ce n’était pas déja fait (dans mon cas, j’avais vérifié tous ces détais à l’achat), isolation des combles et caves (d’autant plus que l’humidité de celle-ci peut entrainer des champignons et autres désagréments pour les occupants), rénovation ou changement des boiseries (notamment les volets extérieurs ou les fenêtres pour qu’elles soient bien isolées thermiquement de l’extérieur).

Il ne faut pas non plus négliger l’état des installations électriques et des canalisations qui sont aussi des sources de frais sur le moyen terme.

Pour le local du RDC, en dehors de la solvabilité du commerçant, il faut surtout voir si le local pourrait être reloué s’il partait. Un bail commercial est de 3, 6, 9 ans, mais à chaque période triennale, avec un préavis de 6mois, le preneur peut quitter les lieux.

Seul un examen des alentours et du tissu économique (environnement, attractivité de la zone, état du local, dynamisme du centre-ville, démographie,…), peut vous y aider.

Aujourd’hui, je vends mon immeuble, car je me rends compte que le rendement net est finalement peu intéressant, en plus du temps que cela prend pour la gestion, régler les litiges, les travaux perpétuels à y faire.

Personnellement, le prix de la vente sera réinvesti sur de l’immobilier de bureaux ou commercial, sur des produits spécifiques, me permettant moins de gestion, une meilleure rentabilité et une pérénnisation de celui-ci afin d’avoir une planification financière plus aisée.

Bonjour à tous et merci pour vos retours.

Rentabilité:

Kool31 a écrit :

212K€ prix de vente + 8% de notaire soit 16960k€ >> 228960€prix d’achat
1617*12= 19404€ de loyers

19404*100/228960=8.47% de renta brute

Oui, à quelques détails près, c’est le calcul que j’ai effectué.

Diagnostics

Bien vu pour les diagnostics, je n’y avais pas songé!
Donc Amiante, plomb, termites.

Gestion:
La rotation dans des studios est effectivement plus élevée, d’autant plus que les locataires potentiels sont des étudiants qui auront intérêt à ne pas louer l’été.

Pour cela, la qualité des logements sera surement déterminante sur le long terme, d’autant plus que des résidences étudiantes sont en projet.

Commerce:
Il s’agit d’un commerce de couture qui fonctionne notamment avec les magasins de vêtement des alentours.

Il ne peut donc pas déménager très loin et dans l’hypothèse où il l’envisagerait, le coût que cela représenterait (stock, machines, réorganiser les espaces) pourrait le dissuader. Mais bon, si il trouve un loyer moitié prix, j’imagine que ça le motiverait.

Après comme je le disais, il s’agit d’une rue où le flux de passants ne va pas vraiment. Elle se trouve entre 2 artères passantes mais ne l’est pas pour autant.

Seul un commerce spécifique qui serait une destination à lui tout seul peut fonctionner ici. Donc un magasin spécial barbu, ou LE magasin de pétanque du département, enfin vous voyez le genre.

Donc un risque fort existe au niveau du commerce. Sans le couturier, l’investissement n’a plus de sens.

Par ailleurs, j’ai échangé avec un agent immobilier qui m’a dit qu’il ne fallait rien lâcher sur le prix, que le contexte permettait de négocier fortement. Je vais donc plutôt revoir ma proposition autour de 180k ou moins.

Mais avant cela, je vais demander une nouvelle visite où j’irai jeter un œil dans les combles et où j’irai avec ma moitié, qui est moins dans le feu de la recherche et sera plus posée pour prendre une décision moins portée par l’envie que ça marche!

Je demanderai également les précisions évoquées ici.

Encore merci d’avoir pris le temps de vous pencher sur mon cas!

Cordialement.

Range19 a écrit :

Bonjour Pruls,
Avez-vous jeté un oeil sur les diagnostics de l’immeuble et des appartements ?

Non, je ne les ai pas en ma possession. Je ne me rends pas bien compte si je peux les demander avant de faire une offre ou si je peux attendre que le notaire se mette au travail.

Range19 a écrit :

Je vous conseillerais de vous faire accompagner lors d’une visite par des pros (électricité, plomberie, etc) en évoquant une mise à niveau.
Savez-vous de quand date la rénovation de l’immeuble ?

Oui, la prochaine visite sera faite avec mon père qui est bien plus bricolo que moi, et j’envisage de faire passer un bureau d’étude thermique pour évoquer une mise à niveau de ce point de vue.

Range19 a écrit :

Un point particulier lié au commerce : soyez vigilant pour l’assurance de l’immeuble, la présence d’un local commercial augmente sensiblement le tarif (et peut consommer une partie des loyers).

J’avoue que j’ai suivi les conseils du forum en visant une rentabilité brute de 10% et que je ne suis pas encore entré plus dans le détail.
J’ai prévu de rencontrer un expert comptable et de brancher mon notaire assez rapidement maintenant.

Je ne manquerai pas de faire des retours ici.

Dernière modification par Pruls (08/04/2013 14h11)

Pruls a écrit :

Sur les loyers, le bail commercial arrivant à échéance, une augmentation de loyer est en cours de négociation. Un courrier du proprio a été envoyé avec une formule pour validation tacite sans réponse dans la semaine. Il n’y a pas eu de réponse formalisée. Cela porterait la rentabilité brute à 8.8%.

L’augmentation est elle acquise? Le commerce pourrait il décider de partir? L’engagement du commerce court il à nouveau sur 9ans?

Si vous tombez sur un commerçant un peu tâtillon (pour ne pas dire chiant), l’augmentation du peut s’avérer délicate si une procédure stricte n’a pas été suivie. En effet, pour être valables devant la justice, tous les échanges doivent se faire par voie d’huissier. L’augmentation de loyer en fin de bail ne peut en théorie avoir lieu qu’avec un renouvellement du bail. Voir ici : http://vosdroits.service-public.fr/prof … tml#N100AF

Ce que j’ignore par contre, c’est : si l’augmentation du loyer n’a pas été faite dans les règles mais que le commerçant l’a acceptée, peut-il la contester par la suite ?

La condition suspensive dans ce sens est donc une bonne idée.

Enfin, s’il y a bien un renouvellement, celui-ci se fait pour une durée de 9 ans minimum.

Concernant le message ci-dessus, de Frederic89 : pour moi, les diagnostiques ne sont pas indispensables avant de faire une offre. Ils le sont avant l’étape du compromis (et encore, on peut toujours se protéger avec une condition suspensive qui va bien), mais pas avant. En effet, vous pouvez faire une offre, déjà négociée. Si les diagnostiques font apparaître des problèmes, c’est une marge de négociation supplémentaire qui arrive.

Siocnarf a écrit :

…pour moi, les diagnostiques ne sont pas indispensables avant de faire une offre. Ils le sont avant l’étape du compromis (et encore, on peut toujours se protéger avec une condition suspensive qui va bien), mais pas avant. En effet, vous pouvez faire une offre, déjà négociée. Si les diagnostiques font apparaître des problèmes, c’est une marge de négociation supplémentaire qui arrive.

Je partage ce point de vue. Avoir bien estimé l’état des choses mais sans avoir de diagnostique officiel permet de ménager une éventuelle marge de négociation supplémentaire pour la "mauvaise surprise"

L’intérêt peut être de ne pas rater une (très) bonne affaire, pour laquelle il faut parfois être (très) réactif si on ne veut pas qu’elle nous passe sous le nez…

Pruls a écrit :

En l’occurrence, j’ai vu cet immeuble depuis que je cherche, donc ca fait déjà pas loin de 6 mois qu’il est à vendre à ce prix.

Voilà une bonne raison pour faire baisser le prix jusqu’à 10 % de rentabilité brut

A priori, dans une ville de 40 000 habitants votre bien ne devrait pas être concerné par cette loi d’encadrement (50K habitants et +).
Pour le reste, effectivement, ne devrait pas…

Je vous conseille de vous renseigner par vous même sur l’intérêt du meublé plutôt que de demander à un comptable qui aura forcément des connaissances très limitées. Je ne vous raconte pas les inepties que me sort régulièrement mon expert comptable spécialiste du meublé…
Et puis si les locaux sont actuellement loués nus, vous devrez attendre pour éventuellement les passer meublés.

Bonjour à ceux qui suive ce fil,

la visite d’hier s’est bien passée, on a pu voir l’ensemble de l’immeuble et même plus!

En fait, l’arrière de l’immeuble semblait donner sur une cour d’après le cadastre, et je souhaitai voir à quoi cela ressemblait avant d’aller trop loin. Ce n’était pas prévu, mais on a quand même pu jeter un oeil grace à l’agent immobilier qui à trouver le moyen d’accéder à l’arrière.

Depuis la petite cour on a pu voir que l’immeuble voisin n’est construit que jusqu’au R+1, à peu près. Donc l’immeuble à le dos nu, ouvert au vent d’ouest, ce qui ne le favorise pas vraiment d’un point de vu thermique.  Mais le mur était en bon état. Juste le jour où il faudra intervenir, ca sera soit en rappel, soit avec un échafaudage galère d’accès.

On a fait le tour des appartements, des combles, des parties communes, de la cave et du commerce. La totale. Ça n’avait pas été facile de trouver une date qui colle avec tout le monde mais la visite a été productive.

D’un point de vue technique, on est rentré dans le détail et rien de très alarmant n’est ressorti. Quelques travaux d’amélioration :
ventilation à mieux gérer avec des solutions relativement faciles à mettre en oeuvre, mise à jour des radiateurs, quelques coups de peinture, remplacer la boite aux lettres commune, les alarmes incendies, un peu d’électricité (fils dénudés, boitiers branlants), un chiotte taché qui fait crade, une douche à améliorer…
Si yen a pour 5k€, ca doit être tout, à vu de nez.

Plus important, différentes menuiseries ont besoin d’être changées, en secteur ABF ce n’est pas neutre car yen a vite pour des ronds et il est clair que les murs sont mal isolés.

Ma moitié n’est pas sorti en criant au fou. Donc le projet continue.

Je dois encore voir ma banque pour confirmer la bonne santé du commerce et l’agence immo va faire passer une entreprise pour confirmer que la toiture est en bon état, mais ce qu’on a vu est rassurant (crochet ardoise en très bon état alors que la dernière intervention a eu lieu en 2004).

Concernant le local et le cout d’un éventuel déménagement, je m’étais trompé, ya 3 machines et du tissu, rien de compliqué à déménager.

A suivre!