Investir dans un immeuble de rapport dans l'hyper-centre d'une petite ville…

robby77 · #1

Bonjour à tous,

Je vous propose de réagir sur le cas d’un immeuble de rapport qui me semble intéressant.

Situation : en hyper-centre (sur la place principale) d’une petite ville (6000 habitants) du Morbihan.

Descriptif :
un local commercial de 217m2 (bientôt innocupé puisque c’est le vendeur qui l’utilise et qui part à la retraite), dont la valeur locative est estimée (par l’AI) à 700€ mensuels.
à l’étage (entrée séparée), un T4 à rénover dont la valeur locative (estimée par l’AI mais cohérent avec le marché vu sur ouest-france immo) après rénovation serait de 480€ mensuels.
Un grenier brut.

Aspects financiers :
Prix d’achat (après négociation) : 85000€
Frais d’agence : 5100€
Frais de notaire : 6747€ (estimés sur PAP)
Travaux (à la grosse louche, je ferai faire des devis si ça semble vraiment intéressant) : 50000€ (seraient supérieurs en cas d’aménagement en 2 T2 à la place du T4 et encore supérieurs et non déductibles en cas d’aménagement du grenier).
Loyers estimés : 700+480€=1180€
Vacance locative : 1 mois par an
Taxe foncière : 1200€ dont 488€ sur le T4 (le reste serait payé par le commerçant)
Entretien : 240€ par an (un demi-mois de loyer du T4)
PNO : 200€ par an.
GRL : 35€ par an.
Emprunt sur 20 ans à 2.25% et 0.02% d’assurance.
TMI : 14%

Résultat des calculs :
rendement brut : 9.64%
rendement net : 8.18%
cash flow positif de 2500€ par an les 4 premières années, puis progressivement négatif jusqu’à -870€ par an la 20è année.
cash flow cumulé sur 20 ans positif de 7236€

Pour une fois, ça me semble très attrayant, mais du coup j’ai peur de m’être trompé dans mes calculs…

Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance !

Mots-clés : immeuble de rapport, local commercial, t4

patito · #2

Bonjour , effectivement le t4 pour louer ce n’est pas toujours évident . Je vois beaucoup ce genre d’immeuble : local commercial plus logement en haut. perso j’évite . un local commercial qui va devenir vide c’est pas évident de le relouer dans une petite ville. y a t’il beaucoup de commercrs vides?
Qu’est ce que c’est comme commerce? Il va sûrement vouloir vendre le fond de commerce pour sa retraite non?
je trouve la rentabilité net correcte mais est ce avec les travaux de transformation?
Tout votre projet repose quand meme sur une reprise hypothétique du commerce, donc plus risqué que pour du logement qui a plus de chance de trouver un locataire.
En conclusion sur le papier cela semble pas mal du tout mais cela dépendra du montant des travaux et surtout du local commercial qui pour moi est la prise de risque .

robby77 · #3

Les calculs tiennent effectivement compte des travaux.
Le vendeur semble estimer que son fond de commerce (prêt à porter) n’a pas énormément de valeur et vend donc directement les murs.
Il y a en effet un risque sur le local commercial.

GoodbyLenine · #4

Première question à se poser : y a-t-il de la demande (solvable) pour louer ce type de bien ?

J’entends un peu partout que louer un local commercial en dehors des zones vraiment "prime" de grandes métropoles s’avère souvent problématique. Les SCPI annoncent devoir faire des "gestes commerciaux" représentant parfois 25% du loyer pour sécuriser un bail avec un bon locataire.
Personnellement, je ne me lancerais dans ce genre d’investissement qu’en ayant quasiment déjà trouvé un locataire pour le local commercial.

perecastor · #5

Je partage l’avis de GoodbyLenine.

Voir si le vendeur serait intéressé par un achat avec condition suspensive sur la location de la surface commerciale : si le bien n’est pas loué avec un loyer minimum de XXX€/mois sous X mois alors votre compromis devient caduque.

240€ d’entretien annuel me paraissent peu. Vous aurez effectivement des années à 0 ou presque, mais d’autres où vous aurez une toiture, un gros dégât des eaux, une remise aux normes, un ravalement… donc plus prudent de provisionner quelques % de la valeur du bien tous les ans.

Faites vous aider pour la rédaction du bail avec le commerce, c’est un univers complètement différent de la location d’habitation, avec des baux pouvant être plutôt favorables au bailleur ou au preneur selon les clauses particulières prévues.

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