Wazard [17] : étude de cas immobilier (SARL de famille)

Wazard · #1

Suite à une discussion engagé hier: Création d’une SARL de Famille en cours d’achat immobilier, je vous fait l’étude de cas de l’investissement en question.

L’appartement est un T2 de 38m2 situé à Saintes.
Prix FAI: 64 500
Frais de Notaire: 5 000€
Travaux: ~12 000€
Mobilier: 3000€ (pour voir large)
Loyers Prévisionnel Annuel: 6 600€
Comptabilité annuel: A déterminer mais surement entre 500 et 1 000€
Taxe Foncière: 758€
Assurance PNO: 100€
Charges de Copro: 889€
L’appartement s’auto finance après calcul et avec un apport de 14 000€.
Il est prévu d’acheter ce bien dans le cadre d’une SARL de Famille à l’IR. La SARL de Famille à l’IR nous permettra de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP (amortissement + déduction des charges + plus value des particuliers) tout en bénéficiant des revenues de ma sœurs pour accéder à un emprunt (car je suis actuellement à un taux d’endettement maximal en nom propre). De plus, choisir l’IR est obligatoire pour bénéficier des avantages du LMNP, cela ne nous empêchera pas de passer à l’IS dans x années alors que le chemin inverse n’est pas possible. L’IR ne nous fera pas non plus payer plus d’impôt car nous ne dégagerons aucun bénéfice (nous serons à l’équilibre).

Que pensez vous de ce raisonnement?

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sarl (société a responsabilité limitée)

GoodbyLenine · #2

J’en pense que créer une SARL pour un investissement de (seulement) 74k€ ne me semble pas être une bonne idée.

Les frais associés à la SARL, et le suivi plus lourd qu’en investissant en direct (AG annuelle, dépôt des comptes, compte bancaire dédié avec frais, comptabilité,…), vont plomber la rentabilité et pas mal vous compliquer la vie. .. pour un gain au final bien petit. (sans oublier qu’en cas de succession, si les parts de la SARL passent aux enfants des associés initiaux, la SARL ne pourra pas rester "de famille" et "à l’IR"…)

Si vous êtes déjà "au taquet", niveau emprunt, peut-être serait-il plus simple et plus raisonnable que votre sœur (qui n’y est pas) fasse seule (et en direct) cet investissement…

Wazard · #3

Je prends en compte ce que vous dites.

Cependant, notre but n’est pas "seulement" d’investir dans cet appartement mais de multiplier les investissements par la suite étant donné notre jeune âge avec ma sœur qui nous laisse le temps de créer un beau patrimoine je l’espère!
Je rencontre un comptable la semaine prochaine pour justement évoquer ce suivi plus lourd, néanmoins les potentiel frais de comptabilité ont été pris en compte dans mon calcul de rentabilité.

De plus, cela permet également à notre mère de placer dans cet appartement et dans des futurs investissements immobiliers du cash qui pour l’instant reste sur ces comptes bancaires.

Pierrot31 · #4

Et pourquoi pas une sci ? À l’IS ?

Dans le contexte économique que nous connaissons tous, le statut du lmnp va, vraisemblablement, évoluer défavorablement…

Plutarque · #5

Bonjour,

Wazard a écrit :
La SARL de Famille à l’IR nous permettra de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP (amortissement + déduction des charges + plus value des particuliers) tout en bénéficiant des revenues de ma sœurs pour accéder à un emprunt (car je suis actuellement à un taux d’endettement maximal en nom propre). De plus, choisir l’IR est obligatoire pour bénéficier des avantages du LMNP, cela ne nous empêchera pas de passer à l’IS dans x années alors que le chemin inverse n’est pas possible. L’IR ne nous fera pas non plus payer plus d’impôt car nous ne dégagerons aucun bénéfice (nous serons à l’équilibre).

Que pensez vous de ce raisonnement ?

Quel serait votre plan B si d’aventure le LMNP venait à être réformé après votre achat, comme cela en prend le chemin ?

Un peu de lecture :
Fin de la niche fiscale du LMNP : quelle réforme pour 2025 ?
Immobilier : Vers la suppression du régime fiscal LMNP ?

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