Dreamin [49] : étude de cas immobilier (achat d'un studio)

Le prix d’achat (80k€) de l’appartement me semble trop faible pour escompter obtenir un loyer de 650€ HC.
Pour ce prix vous obtiendrez un appartement de moins de 20m2 (et même plus vers les 15m2 si vous êtes dans un bon secteur).
Donc pour ma part je pense qu’il y a un souci dans vos chiffres, à moins bien évidemment de débusquer une très très bonne affaire.
NB : félicitations pour avoir repris vos études et obtenu votre diplôme.

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

J’ai avancé sur le modèle et j’en profite pour à la fois vous exposer une opportunité qui me paraît intéressante et que j’étudie plus en profondeur.

Studio de 33m² situé en plein centre ville du Mans - rénové mais DPE E
Prix FAI: 72 000€
Frais de notaire: 5 760€
Pas de travaux - appartement meublé
Emprunt 110% 25 ans à 3.7%
Loyer estimé 500€ HC - 50€ de charges

Ci-dessous, quelques captures du modèle sur ce bien:









Il y a sûrement des erreurs résiduelles (et peut-être majeures) dans la partie fiscalité, preneur de votre aide si vous en identifiez. Le fait est qu’en l’état je simule un TRI de 12.2% avec un CF négatif de ~6€/mois.

J’ai ajusté mon hypothèse de coûts d’entretien annuel à 1.2% de la valeur du bien (864€). Je me demande si c’est trop optimiste ou, à l’inverse, trop pessimiste. C’est une variable qui est non négligeable sur la rentabilité. Bien entendu, j’imagine qu’il y a un facteur chance, mais je me dis qu’il doit exister des points de référence en lissé sur plusieurs années.

Hypothèse également d’1 mois de vacances locatives par an, ici encore je n’arrive pas à me situer.

Je suis preneur de vos avis, à la fois sur ce bien, mais également sur le modèle qui progresse!

Bonjour lachignolecorse, merci pour votre réponse

- J’ai effectivement plusieurs propositions à 110%.
Dont Crédit Agricole, qui propose un prêt variable (capé à la hausse, mais peut redescendre de -1% maximum. Il faut que je lise attentivement les conditions).

- Vous avez raison, l’interdiction dans 10 ans devrait nécessairement soit faire l’objet d’un budget travaux alloué, soit d’une décote du bien à cet horizon?

- L’investissement est très dépendant du LMNP, effectivement.

La présentation mériterait plus de lisibilité, vous avez raison. Cela dit, ici ce sont les  calculs intermédiaires, je compte faire une table récap plus lisible. Ma démarche est volontairement d’éviter la simplification, pour essayer de coller à la réalité.

Vous allez trouver ça illisible, mais j’ai aussi des modules fisca déficit au réel et micro foncier. En réel, en 2034, je trouve un CF de -1,675.

Dernière modification par Dreamin (15/09/2024 08h06)

Bonjour
500€ au Mans pour un studio de 33m² me semble surévalué. Nous y possédons un studio un peu plus grand, au centre ville et le loyer HC est de 420€.
Édit : pardon vous êtes en meublé. Cela semble donc ok.

Dernière modification par eureka38 (15/09/2024 12h07)

D’expérience sur le Mans les petites surfaces (non meublées dans notre cas) sont louées par des étudiants ou des personnes se lançant dans la vie active (comme souvent pour les petites surfaces).
Le turn over est assez élevé (fin d’étude ou départ dans une autre ville pour les étudiants, mise en couple ou désir de plus grand pour les actifs).
En revanche la vacance n’est jamais bien longue. Il est faisable de trouver quelqu’un en moins d’un mois et je pense que le maximum que nous ayons eu était de deux mois.

Hello Tlaloc,

Je prends 2% d’augmentation annuelle pour les charges (ici je m’étais trompé à 1%).
Mais il est vrai que je suis (peut-être trop?) conservateur sur l’augmentation annuelle de la valeur du bien  et du loyer (0.1% chacun). En fait, sur Angers, j’ai l’impression que les prix au m² sont tellement dingues que cela ne peut que stagner/baisser dans un contexte de taux baissiers.
Sur le Mans, je suis plus optimiste.

De ce que je constate, il est très compliqué de trouver des studios <70k sur Angers si on cible le centre ville élargi. Peut-être n’est-ce simplement pas la bonne ville pour cette opération.

Je vais mettre à jour ma présentation asap.

Bonjour Plutarque,

Merci pour votre message et cet exemple.
J’en conclue que je ne sais pas où et comment chercher. J’ai l’impression que ce genre de bien est soit en off-market, soit en dehors de mon radar de recherche.

J’ai un mandat non exclusif avec des chasseurs via Horiz.io
Ce n’est pas glorieux non plus de ce côté là

Je vais réfléchir à un plan d’attaque plus efficace.

Quelques remarques :
- Le Mans a un prix moyen d’appartement à 1800 €/m², Angers à 3100 €/m². Les deux villes ne sont donc pas comparables.
- d’une manière générale, la rentabilité brute est inversement proportionnelle au prix au m². Si vous êtes un chercheur normal d’immobilier, que vous achetez un bien "normal", vous allez avoir 2-3 % de renta brute dans les villes les plus chères de France, 5-6 % dans les villes moyennes, et 10-12 % dans les villes très bon marché. Ce qui donne envie d’aller investir dans les villes très bon marché. Mais, évidemment, le risque d’impayés, de vacance locative, de dégradation, de squat et de cambriolage augmentent aussi. Quand on va vers le très très bon marché, on rentre dans des zones où l’ordre républicain n’a plus cours. Il faut donc être conscient de ses limites et éviter la tentation du très très bon marché qui va vous causer des ennuis sans fins.
- le prix des travaux, lui, est quasiment le même partout en France. Donc, si on vise une ville très bon marché mais qu’on fait faire les travaux par des artisans, on ne retrouvera pas son investissement. Exemple, dans une ville à 1000/m², j’achète un bien avec travaux que je paie à 800 €/m², je fais ensuite une rénovation complète par artisan à 1000 € du m², et je me retrouve avec un prix de revient à 1800 €/m². Ma rentabilité locative est mauvaise, et si je revends, je revendrai maxi 1200 €/m² donc j’ai perdu de l’argent.
Conclusion :
- dans les villes très bon marché, je dois faire les travaux moi-même ou bien acheter des biens déjà prêts à louer.
- dans les villes chères, j’ai davantage de marge pour faire des travaux, et j’ai meilleur espoir de retrouver une PV à la revente. Par contre, la rentabilité est très basse.

Voilà pour une opération "moyenne". Comment faire une opération "extraordinaire" ? La rentabilité se fait à l’achat. Il faut donc payer moins cher, sans que le bien ne soit pourri pour autant. Comment on fait ? On se retrousse les manches, on se forme. Il faut lire les messages de ceux qui y arrivent, pour comprendre leurs méthodes de recherche et de négo. Il n’y a pas une seule bonne méthode, il y a des méthodes. Tout est sur le forum. Bonne lecture.

Je ne ferai pas de synthèse ou de résumé de ces méthodes qui fonctionnent. Pourquoi ?
1) Ca se mérite.
2) Il faut bien lire l’ensemble de ce qui est rapporté, pour prendre conscience du travail que ça demande, du taux de réussite, des écueils, etc. Recenser des "astuces" en faisant croire que c’est facile, ce ne serait pas rendre service.
3) Toutes les méthodes ne conviennent pas à tout le monde. En fonction de ses compétences, de son marché, de son temps disponible, on va se sentir plus à l’aise avec une méthode qu’avec une autre.

PS : j’ai l’impression d’avoir déjà écrit cela 100 fois. Je vais me mettre ce message en favori, comme ça ensuite je pourrai faire du copier-coller.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2024 15h22)

Oui, bien sûr. Le coût au m² n’est pas une donnée sortie de nulle part sans logique. C’est le reflet de l’attractivité d’une ville. Et, à l’intérieur d’une ville, de cet emplacement-là. Quand l’attractivité est basse, ce n’est pas bon signe pour la suite. Il peut y avoir excès d’offre, et alors on a des biens qui restent vides très longtemps et qui deviennent très difficiles à louer et à vendre également.

Sachant que le coût de revient d’une construction neuve dans le collectif est d’environ 2300 €/m², un marché à 1000 €/m² doit faire réfléchir. Ca veut dire :
- qu’il est impossible de vendre du neuf, sauf à bénéficier d’un régime de défiscalisation incitatif et de clients pigeons. Ca ne date pas d’hier, voici un article de 2009 : St-Gaudens. Les logements "Robien", ou un scandale qui ne fait que commencer - ladepeche.fr
- que les "fins de défisc", 9 à 12 ans après, sont très fortement décotés, car leur prix est fixé par les prix de l’occasion. C’est comme ça que certains achètent des appartements encore récents et en bon état pour 2 à 3 fois moins cher que les gens qui l’ont acheté neuf une dizaine d’années plus tôt.
- qu’il y a beaucoup de vieux trucs sur le marché : en mauvais état, invendables. Les RDC notamment deviennent très difficile à vendre ;  de même pour les logements peu lumineux ou exposés au bruit, puisqu’il y a excès de logements aussi bien à al vente qu’en location, pourquoi s’embêter avec un logement mal placé ?
- qu’un bien immobilier dans une telle ville ne vaudra jamais cher.

Bernard2K, le 16/09/2024 a écrit :

Quelques remarques :
Quand on va vers le très très bon marché, on rentre dans des zones où l’ordre républicain n’a plus cours. Il faut donc être conscient de ses limites et éviter la tentation du très très bon marché qui va vous causer des ennuis sans fins.

Surin, le 16/09/2024 a écrit :

Les villes très très bon marché sont aussi mal situées, dans des bassins peu servis par les transports, l’emploi, au relief ou météo désagréables, leurs perspectives sont mauaises, avec une population en décroissance, ce qui fait que les prix risquent d’y baisser davantage qu’ailleurs et de moins monter quand tout monte. Il s’avère que parfois, il peut y avoir un sursaut mais pour le reste, en effet, à 1000 € du m² ou moins, inutile d’engager de gros travaux, ils ne sont pas rentables. Autant viser le bien qu’un jeune investisseur "de la ville" aura rénové et se verra contraint de revendre suite à un divorce par exemple.

Je suis preneur de statistiques ou de témoignages de premier niveau, parce j’ai peur qu’on tourne à la discussion de bistrot ou aux fantasmes sinon. Bien sûr, il existe des zones de non-droit en France, mais la généralisation à toutes les communes modestes me semble fausse, voire insultante.

Moi, j’ai un témoignage personnel : j’ai acheté dans une ville "rurale" à 1000€, et dans une ville "populaire" à 1500€. Et ce ne sont pas du tout des villes de non-droit. Au contraire, on peut y laisser la porte ouverte.

Dans une aire urbaine de 10000 habitants ou plus, il y a toujours de la demande, et les profils les plus à problème sont dans les logements sociaux.   J’avais établi un "blédomètre" prenant en compte la distance à une préfecture, de région, la présence d’une gare, d’une autoroute, d’un lycée, d’une piscine, d’un cinéma, de l’évolution démographique sur 20 ans et sur 60 ans, le norme d’agence immo sur la commune, etc etc …. faudrait que je retrouve ça mais je me suis limité pour l’instant uax villes ayant une gare, une autoroute, une gendarmerie, 3 AI et un lycée, même si ça m’a fait rater des trucs "sympas". Les gens, même pauvres, de passage, en CDD, à temps partiels ont besoin de se loger.

Alors, bien sûr comme je le répète et comme l’a rappelé Bernard, il faut bien acheter (j’ai acheté entre 350 et 400€/m2), ce qui fait ensuite sourire quand on va nous parler de probable baisse de prix ou de l’impossibilité de PV. J’ai d’ailleurs le plus souvent été en concurrence avec des marchands de biens lors des achats ou tentatives d’achats, ce qui rassure quand aux prix payé, mais questionne quand à la stratégie (le plus compétent des forumeurs étant lui-même plus mdb qu’investisseur locatif il me semble).

Dans une ville à 100€ du m2, il n’y a pas de concurrence du neuf, et la rénovation de l’ancien hors d’âge n’est pas rentable, ce qui fait qu’il n’y a pas tant de concurrence que ça.

Bernard2K, le 16/09/2024 a écrit :

- le prix des travaux, lui, est quasiment le même partout en France. Donc, si on vise une ville très bon marché mais qu’on fait faire les travaux par des artisans, on ne retrouvera pas son investissement. Exemple, dans une ville à 1000/m², j’achète un bien avec travaux que je paie à 800 €/m², je fais ensuite une rénovation complète par artisan à 1000 € du m², et je me retrouve avec un prix de revient à 1800 €/m². Ma rentabilité locative est mauvaise, et si je revends, je revendrai maxi 1200 €/m² donc j’ai perdu de l’argent.

J’aimerais que ça soit le cas, mais je constate que les devis concernant ma RP sont 3 ou 4 fois plus élevés que ce que j’ai pour mes locatifs.
Ensuite, pour le locatif, on est très loin de dépenser 800€/m2 en travaux. Par poste, avec 2000€ pour le sol, 2000€ pour les murs, et 1500€ pour l’électricité pour une maison de 70 m2, on a déjà fait l’essentiel.

Que voulez-vous que je réponde à un tel post ? que je suis excellent négociateur, je ne le suis pas, je ne négocie même pas. Que vous payez trop  cher ? je n’en sais rien, je ne sais pas où vous avez investi.



Alors vous allez me dire que la surface ne correspond pas à la surface annoncée… l’entrée la sdb, la cuisine, le couloir sont en carrelage et n’avaient pas besoin d’être refait, comme bien souvent.