Ventes aux enchères immobilières : retour d'experience

Bonjour,
Je vous fais un retour d’expérience sur une vente aux enchère, à laquelle j’ai participé en ligne. Ce type d’enchère est à ne pas confondre avec une vente en « immo interactif » qui est une vente par appel d’offres mais contrairement à une enchère classique, le vendeur n’est pas obligé de retenir l’offre la plus élevée, ni même de vendre, d’ailleurs. Il peut s’il le souhaite retenir l’offre la mieux disante, qui ne sera donc pas forcément celle au prix le plus élevé, mais celle qui minimise le risque d’exécution étant donné que sur une vente en immo interactif, un compromis classique est signé, qui inclut d’ailleurs la faculté de rétractation de 11 jours (!).

Ici, rien de tout cela donc, il s’agit d’une enchère classique, qui est proposée depuis 2022 en ligne. J’avais participé en 2019 et 2021 à des ventes similaires (voir ici pour mon retour d’expérience), en présentiel à l’époque. Je réside à l’étranger et ait donc décidé de tenter l’expérience en ligne pour éviter un déplacement en France. L’inconvénient étant de ne pas pouvoir voir la salle. Le processus d’inscription a été beaucoup plus fastidieux que pour les ventes en immo interactif que j’avais essayé par le passé (j’avais participé à plusieurs ventes de ce type, à distance donc, mais n’avais remporté aucun bien – j’ai toujours été discipliné sur le prix maximum que je m’étais fixé).

Une amie avait visité le bien, j’avais également demandé à un entrepreneur avec qui j’avais travaillé par le passé de venir visiter le bien avec mon amie pour qu’il établisse un devis de rénovation (d’une part pour chiffrer plus précisément les travaux à faire bien sûr et informer ma stratégie d’enchère, mais d’autre part pour pouvoir rapidement commencer la rénovation si jamais je venais à être adjudicataire). Chose qu’il a accepté, et j’ai bien entendu été clair sur le fait que le bien ne m’appartenait pas pour l’instant et qu’il n’y avait bien entendu aucune garantie que je remporte l’enchère. Je pense que, dans ce contexte, il aurait été difficile de demander un devis à un entrepreneur avec qui l’on n’a pas déjà travaillé.

Il s’agit d’une succession vacante (bien non réclamé par de potentiels héritiers, et recherche d’héritiers infructueuse) et donc une "vente des domaines" – le bien est donc vacant depuis le décès de l’ancien propriétaire il y a 2 ans.
Sur les 3 créneaux de visite proposés, il y a eu une cinquantaine d’inscrits en tout. Une vingtaine d’inscrits sur le créneau auquel mon amie a participé mais à priori entre 10 et 15 personnes sont effectivement venues sur ce créneau.

Impossible évidemment de savoir qui est sérieux, qui vient par curiosité / en mode « touriste ».
Nous ne sommes que 2 inscrits pour enchérir à distance ; ce procédé reste encore rare sur les enchères notariales (le procédé n’existe d’ailleurs que depuis 2 ans et n’est, à l’évidence, pas bien rôdé).

Le bien est mis à prix avec faculté de baisse de 25% si aucune offre n’est formulée. Le notaire en charge de la vente m’a recommandé de ne faire aucune offre tant que cette faculté de baisse n’était enclenchée et m’a indiqué que parfois des gens en faisaient quand même dès le début. Au final je me dis que même si cette baisse est enclenchée, il reste possible que le bien retourne et dépasse la mise à prix initiale.

Pour participer via Internet il faut en réalité établir une procuration pour que quelqu’un puisse signer le procès verbal d’adjudication si vous êtes adjudicataire. Pas hyper pratique comme démarche car il faut du coup malgré tout se faire représenter par quelqu’un (ce qui à mon goût va un peu à l’encontre de l’idée de pouvoir participer à distance). Il peut s’agir d’un collaborateur du Notaire, c’est la solution que j’ai retenue même si le Notaire a initialement longuement insisté pour que je propose quelqu’un d’autre. Après plusieurs semaines de relances mail (auxquels je n’ai que rarement reçu de réponses) et téléphoniques (« envoyez-nous un mail Monsieur… »), j’ai finalement pu m’inscrire et mettre en place la procuration que quelques jours avant la vente.

Pour ce qui est de la consignation (20% de la mise à prix à remettre en chèque de banque pour une participation en personne), il est possible de faire cela par virement si le Notaire est d’accord – ce qui a été le cas. Somme qui est bien entendu restituée si vous n’êtes pas l’adjudicataire.
Avant la vente, j’ai eu 2 sons de cloche différents du Notaire et de son collaborateur en charge de la vente (qui coordonne notamment les visites etc): le Notaire m’indique que le marché est difficile en ce moment, qu’il n’y a plus trop d’investisseurs à cause des taux élevés et qu’il n’y a donc souvent pas grand monde aux enchères. Il me dit aussi qu’en salle de vente il y a beaucoup de « touristes » ; qu’il n’a pas eu beaucoup de demandes pour ce bien. Son collaborateur, lui, me parle des 50 visites et qu’il pense qu’il y aurait beaucoup de concurrence sur ce bien.

Le jour J, je me connecte (j’ai d’ailleurs dû utiliser ma SIM française pour recevoir le SMS d’authentification car leur système ne prenait pas les numéros étrangers…) en avance. Mon bien est le 3ème à être vendu, je peux donc suivre les enchères des 2 premiers biens (sans pouvoir enchérir bien sûr car n’étant pas inscrit pour ces biens). Il y a une vidéo live pour voir le notaire organisateur de la vente, mais pas la salle (pour des raisons de protection de la vie privée). Sur le papier, très bon système sauf que…le flux vidéo ne démarre jamais pour moi et l’enchère commence (je vois par contre les enchères monter donc je me dis que je pourrai tout de même participer à l’enchère que je convoite). On m’avait fourni le matin-même un numéro de téléphone portable à contacter en cas de problème, numéro que j’avais appelé 10 minutes avant le début des enchères pour savoir si j’allais pouvoir voir les 2 enchères avant où si je devais patienter jusqu’à mon enchère. J’ai envoyé un whatsapp à ce numéro en expliquant le problème – on m’explique que depuis l’étranger il y a souvent un problème avec le flux vidéo… (génial pour une enchère en ligne…). Je propose de me connecter via un VPN depuis mon téléphone plutôt que PC (n’étant pas chez moi à ce moment-là mais au bureau, je n’ai pas la possibilité d’utiliser un VPN sur mon PC) et on me répond que le site fonctionne très mal depuis un téléphone. La vidéo m’importe peu, mais entendre le notaire est important pour mieux suivre l’avancée de l’enchère. Sur whatsapp la personne accepte que je l’appelle dès que l’enchère pour mon bien commence, pour que je puisse entendre la salle. Au final, cette solution de secours a bien fonctionné.

L’enchère débute, je me dis qu’il ne devrait logiquement pas y avoir d’offre pour que la faculté de baisse de prix de 25% soit enclenchée. Pas d’offre, première bougie (virtuelle), deuxième bougie et juste avant la fin de la 2ème bougie quelqu’un fait une offre. Pas de réduction du prix donc. Comportement un peu bizarre et certainement FOMO, même si au final les enchères ont continué à monter donc le résultat aurait été le même au final.

Après une enchère assez rapide et 8 enchères (nous étions 6 personnes à enchérir sur le bien), je remporte le bien au prix maximum que je m’étais fixé. L’autre enchérisseur en ligne n’a d’ailleurs pas enchéri du tout, les autres enchérisseurs étaient tous dans la salle.

Historiquement, un adjudicataire avait 45 jours pour régler le prix d’achat, mais depuis la pandémie cette durée a été portée à 60 jours, ce qui est tout de même plus confortable.

Environ 10% en dessous du marché mais en rajoutant les prix des travaux à faire, on arrive à peu près au prix du marché. Ce qui en soit me convient.

Je suis d’accord que les enchères se terminent souvent au prix du marché (voire même parfois au-dessus pour les biens de qualité), mais je pense que la situation a (un peu) changé depuis les taux plus élevés. En tout cas il y a l’air d’y avoir beaucoup moins d’enchérisseurs qu’auparavant. Mais effectivement, pour quelque chose de bien situé, il ne faut pas espérer faire le coup du siècle.

Pour la réception des travaux je me rendrai sur place (et m’occuperait de l’ameublement puis de la mise en location dans la foulée), tout comme pour le commencement des travaux d’ailleurs. En attendant, je peaufine mon projet et fais des plans détaillés pour ne pas laisser de place au hasard. L’entrepreneur est sensé m’envoyer des photos régulièrement pour le suivi des travaux.
La mise en location se fera sur LBC plutôt que par une agence - au vu de l’emplacement de ce bien, une fois rénové je suis convaincu qu’il se louera le jour-même.