L'or gris : investir dans les sociétés liées aux seniors

Gassinvest a écrit :

Aussi, si vous connaissez des entreprises d’autres secteurs liés à l’or gris, merci de partager !

Aux Etats-Unis, il y a un certain nombre de foncières cotées qui sont spécialisées dans les maisons de retraite ou centres médicaux.

Parmis les plus grosses aux USA :
- Ventas
- HCP
- Health Care REIT

On trouve aussi quelques smalls-caps ailleurs :
- Primary Health Properties en Angleterre
- Chartwell Seniors Housing au Canada
- Parkway Life REIT à Singapour

Mais aurons nous l’argent pour payer les séjours ?

GoodbyLenine a écrit :

En particulier, ce secteur présente aussi sa dose de risques :
- tarifs et prestation en parties régies par des "normes" déterminés par les pouvoir publics (qui pourraient faire pression sur les marges, par exemple en imposant des prix de vente bas ou peu revalorisés, des prestations de plus ne plus chères à fournir, ou des normes de plus en plus couteuses à respecter)

Oui absolument et c’est clairement le risque majeur. Un peu comme sur les utilities.

Il y a d’ailleurs eu un changement en 2010 en France au niveau de la prise en charge des personnes en maison. Un système forfaitaire de soin (matériel médical + médicament) alors qu’avant c’était "no limit", si j’ai bien compris.

Sinon le fonds Performance Vitae de Financière de Champlain est exactement sur cette thématique (ie. l’or gris comme Gassinvest le dit joliment). Ces 3 premières lignes sont :
-  Elekta
- Medica
- Amplifon
Source : http://www.financieredechamplain.fr/upl … eVitae.pdf

Ah ce papy boom ! . Celui ci devrait arriver dans 20 ans. Tous ceux nés en 1946 par exemple vont ou sont déjà partis à la retraite. C’est donc en 2030 que l’afflux devrait commencer à arriver dans les maisons de retraites.

Je reste un peu méfiant sur les valeurs concernant les maisons de retraite car
- c’est un concept qui date du siècle dernier, je pense que d’ici là d’autres concepts arriveront sur le marché ( famille d’accueil, … que je vois déjà )
- l’espérance de vie sans incapacité augmente de plus en plus
- les pathologies chroniques sont de mieux en mieux gérées.

Je pense que le vieillissement de la population va se traduire par une augmentation du nombre d’actes médicaux/paramédicaux. Il existe déjà des spécialités très "rentables" comme l’ophtalmo, l’ORL ( appareillage ), la cardiologie, la radiologie.
Certaines maladies seront inéluctables : cataracte, HTA, presbyacousie.
Les actions "medical - drugs" ainsi que Audika conservent un sacré potentiel s’ils répondent de manière adaptée à la demande. D’ailleurs Sanofi se tourne vers l’ophtalmo !

Les actions qui représenteront les disciplines sus-citées seront à mon avis des valeurs de fond de portefeuille.

C’est mon avis et d’après l’H.A.S, valeur scientifique d’un avis personnel = 0.

Il est clairement préférable de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier
(et aussi de ne pas mettre tout son "pécule" dans des LMP).

Je n’aime pas les "résidences de tourisme", "résidences d’affaires", "résidences étudiantes", "résidences senior", car je doute que leur exploitation puisse aboutir à un plan d’affaire vraiment attractif à long terme. Il y a sans doute des exceptions, mais en général, quand je fais des simulations sur les recettes (qui dépendent beaucoup du "taux d’occupation" des locaux) à attendre de la clientèle potentielle (recettes qui ont souvent peu de raison d’augmenter aussi vite que l’inflation) et les charges (qui elles augmenteront !), même quand ça reste positif (oublions tous les programmes où l’exploitant n’a aucune chance d’équilibrer son activité, et ne tient les premières années que grâce à la "subvention" reçue du promoteur immobilier ayant commercialisé le programme, pour ensuite faire faillite ou imposer une grosse diminution des loyers) c’est rarement réjouissant…. Et si par chance c’était favorable quelque part à un moment donné, rien en général n’empêcherait un concurrent de s’installer juste à côté, transformant une bonne affaire en deux affaires moyennes, l’installation du concurrent suivant réussissant peut-être même à arriver à 3 affaires en difficultés… Et je ne parle pas non plus des travaux de rafraichissement ou de remise au norme, qui viennent parfois justifier l’absence de tout loyer durant plusieurs mois…   

Pour éviter de trop dépendre de taux d’occupations aléatoire, il vaut mieux que l’exploitant travaille dans un secteur où ce taux est stable.
Pour éviter de trop dépendre de l’installation de concurrents, il vaut mieux que l’activité soit protégée par un "numerus clausus".
Pour éviter de payer les réfections de bâtiment, il faut que le bail les mette à la charge de l’exploitant (c’est encore mieux pour les mises au normes, si elles sont une condition au maintien de l’autorisation de l’exploitation), et je veillerais à éviter les bâtiments "historiques (complexes et chers à rénover/maintenir aux normes).
Pour éviter de subir la volonté de l’exploitant, et il vaut mieux que l’exploitation soit dans un secteur qui gagne correctement sa vie (que le fond de commerce de l’exploitation ait une grosse valeur et l’incite à tout faire pour ne pas risquer de le perdre, et que d’autres exploitants soient prêt à reprendre le flambeau en cas de défaillance).

Pour s’assurer de la solidité d’un exploitant, il ne faut pas faire confiance aveuglément (sous prétexte que l’exploitant s’appelle par exemple Pierre et Vacance ou Estudines, et est le n°1 de son secteur… ce qui ne l’empêchera pas de malmener ses investisseurs lors du renouvellement de bail), mais vérifier (demander les comptes passés et/ou prévisionnels de l’exploitant pour l’établissement concerné, et en vérifier la "plausibilité"), en particulier que les loyers représentent une partie raisonnable des charges de l’exploitant, et évolueront de manière similaire (si les recettes augmentent de 1%/an, des loyers représentant 20 ou 30% des recettes ne pourront pas faire +3%/an bien longtemps). 

A ce jour, j’ai identifié deux activités répondant à ces critères : les EHPAD, et les cliniques (de soins de suite / convalescence), et diversifié mes investissements LMP sur ces activités.
Dans ces 2 activités, il existe des exploitants qui gagnent bien leur vie, et souvent qui cherchent à racheter les petits exploitants d’établissements viables. Mais même dans ces secteurs, il y a aussi de "mauvais" exploitants, et des établissements vétustes, mal situés, trop petits, etc. donc structurellement difficilement rentables, et il faut rester très vigilant.

Lu ce jour sur lefigaro.fr :

L’avenir des maisons de retraite

La ministre de la Santé Roselyne Bachelot plaide pour «des structures d’accueil plus souples, intermédiaires entre le maintien à domicile et la maison de retraite», comme les résidences services et les foyers logements.

Dans les maisons de retraite, les listes d’attente ont-elles cédé la place aux chambres vides ? En pleine réflexion sur la prise en charge de la dépendance, un débat sur les capacités d’accueil des aînés fragilisés se profile. Roselyne Bachelot, ministre des Solidarités, a souligné que l’offre en maison de retraite médicalisée (Ehpad) apparaissait «globalement satisfaisante». Cette appréciation, qui peut surprendre, vient du groupe de travail chargé de réfléchir sur l’accompagnement des personnes âgées. «Il y a du turnover et parfois des places vacantes dans les Ehpad. C’est un peu l’avis général», a précisé Évelyne Ratte, conseillère maître à la Cour des comptes, qui anime ce groupe. «Dans certains départements, les taux de remplissage atteignent à peine 50 %», renchérit Roselyne Bachelot. Néanmoins, les maisons de retraite pourraient être mieux réparties sur le territoire, reconnaît le groupe de travail.
«Des manques sont patents dans la région parisienne ou en Paca. Je conteste que l’on dispose d’assez de places, rétorque Pascal Champvert, président de l’AD-PA, association qui regroupe les directeurs d’établissements, publics comme privés. C’est vrai, leur nombre augmente au fil des ans. Mais le nombre de personnes de plus de 75 ans augmente plus vite encore, donc le taux d’équipement diminue.» On compte environ 680 000 pensionnaires dans les maisons de retraite en France, selon une étude de la Drees datant de… 2007. «Il y a eu un bel effort pour la création de places, reconnaît Florence Arnaiz-Maumé, déléguée générale du Syndicat national des établissements et résidences privés pour personnes âgées (Synerpa). L’offre peut sembler satisfaisante aujourd’hui mais il y aura de nouveaux besoins dans cinq ans.»
«Nous faisons moins face à un problème de file d’attente qu’à un problème de solvabilité financière des pensionnaires», assure un des principaux décideurs sur le sujet. En clair, les maisons de retraite coûtent cher, trop cher. Près de 2 000 euros restent à la charge de la personne âgée - ou de ses proches - par mois dans le public. Un chiffre déjà supérieur au montant de la retraite moyenne. Et les tarifs sont autrement plus élevés dans le privé, dépassant 5 000 euros dans les maisons de retraite les plus luxueuses. Or ce sont elles qui, depuis une décennie, ouvrent le plus de places. «Les conseils généraux préfèrent souvent autoriser un projet privé, car il sortira de terre autrement plus vite que s’ils lancent eux-mêmes un projet soumis aux règles pesantes des marchés publics», poursuit ce spécialiste.
Mais si les maisons de retraite sont onéreuses, c’est aussi parce qu’elles sont devenues ultramédicalisées. Et pour cause : on y arrive en état de dépendance forte, après être resté chez soi le plus longtemps possible. «La prise en charge des seniors dépendants devrait passer, entre autres solutions, par des structures d’accueil plus souples, intermédiaires entre le maintien à domicile et la maison de retraite», estime Roselyne Bachelot . «Il y a un besoin de structures moins médicalisées pour les personnes qui souhaitent rester dans un logement tout en partageant des services communs», précise Évelyne Ratte.
En France, ce système existe déjà sous deux formes : les résidences services et surtout les foyers logements. Destinés à des personnes âgées de 60 ans et plus, autonomes ou légèrement dépendantes, les foyers logements affichent un coût d’environ 400 à 1 000 euros par mois. On peut y vivre entouré de ses meubles, en disposant de sa propre cuisine. Un système de soins médicaux et des services collectifs, comme la blanchisserie ou la restauration, y sont proposés. Pour Pascal Champvert, c’est l’avenir du secteur : «Les maisons de retraite médicalisées ne correspondent pas à ce qu’attendent les Français car elles ne sont pas des vrais domiciles. Qui voudrait finir ses jours dans une chambre d’à peine 20 mètres carrés en payant 2 000 euros par mois ?»

Entre ce que vous écrivez dans Info
et le débat initié par cet article, la tâche ne va pas être facile.
Plus que jamais, l’emplacement s’avère primordial.
Malheureusement, ce sont les emplacements les plus chers (IDF, PACA) qui ont un déficit de capacité.
L’autre question intéressante que pose l’article, est la capacité des personnes à payer 2-3 ou 5000 EUR par mois pour un séjour en EHPAD.
Certes les résidences seniors ne s’adressent pas au même public mais elles sont moins chères pour l’occupant comme pour l’investisseur.
Sauf que dans ce cas, l’argument rassurant du numérus clausus ne vaut plus.

Bonjour,

J’ai lu les différents commentaires et sujets sur ce forum concernant les maisons de retraite.

Beaucoup d’investisseurs heureux disaient avoir achetés du médica aux alentours de 12€ (elle vaut presque 14€ en ce moment). Que faites-vous ? vous gardez? vendez?

Ce secteur a commencé à réinterresser les investisseurs en commençant par Orpéa. (belle progression depuis le 01/01/2012)

Médica est récemment rentré au sbf 120 et commence à sortir du range 12./13.7

Korian ne bouge pas de sa ligne +/- 12€ pour le moment

Lna (dont les lits sont concentrés dans le 91 banlieue parisienne) est dans un range 10/12€ , sa restructuration pesant encore sur sa marge opérationnelle.

Il n’y a plus de rumeurs d’opa. Les chiffres publiés actuellement sont dans l’ensemble trés bon (sauf lna)

J’ai pas mal de médica et beaucoup plus de korian.(pour l ’amf), je compte encore les garder longtemps.

Les élections sont passées et le nouveau gouvernement ne communique pas sur un éventuel  changement de réglementation.
J’écris cet article car j’ai l’impression que ce secteur est en train de bouger suite à la publication de bons résultats consécutifs ces derniers mois.

Je pense que fin 2012 et 2013 sera une bonne année pour les Epadh. Qu’en pensez-vous?

Je suis pour ma part actionnaire d’ORPEA avec une PV latente d’environ 30%.

Le secteur est je trouve relativement porteur.

Petite question

Pour l’or gris, personne ne parle de fonciére des régions ou de FDL.

Je viens de voir que les actionnaires de fdl ressemblent beaucoup à ceux de Médica.

Pouvez vous m’éclairer sur la valorisation de FDL?

Boursorama annonce une valeur des actifs immobiliers de l’ordre de 3 300 meur à fin 2011 et une capitalisation boursiére de  1200 meur.

Je ne connais pas leur endettement. Est ce à votre sens un bon investissement ( plus value long terme / valeur action) car elle semble etre décotée.

Amf : j en ai pas mais j’envisage d’en acheter.

Je continue mon monologue sur Korian.

Une analyse de natixis ce matin reléve  son objectif de cours à 20€.

http://f.doctm.com/48f4fbca/MorningMail … 3-2013.pdf

Bistouky a écrit :

Il n’y a que moi qui suis actionnaire de Korian?

J’ai également quelques actions Korian et Orpea

@Swx : C’est de moins en moins, voire plus du tout, vrai pour un investissement en EHPAD.
De quelles "incitation fiscale" parle-t-on ? Le Censy-Bouvard (souvent désavantageux par rapport à un simple amortissement dans le cadre d’une compta ua réel)  ou la récupération de la TVA (qui se transmet à l’acquéreur, et implique de facturer un loyer avec TVA en remboursant la part de TVA au trésor public) ne me semblent pas concernés…