Amoilyon [69] : étude de cas immobilier (2e bien immobilier)

Ce cas m’inspire les remarques suivantes :

- Le cas n’est pas reproductible. Votre méthode d’achat est extrêmement rare et même franchement rocambolesque.

- vous avez payé trop cher. 33000 € (+ frais estimés à 10 % soit 36300 €) + 40000 € de travaux = 76300 €. Pour 15 m² ! 76300 /15 = 5086 €/m² dans une ville où le prix au m² des appartements est de 3400 €/m². La seule façon de baisser le coût de revient aurait été de faire les travaux vous-même, ce que vous ne faites pas ; c’était donc un bien pour bricoleur et pas pour vous.

- vous avez payé trop cher. 450*12 / 76300 = 7 % bruts. S’échiner sur un bien aussi compliqué et risqué pour une rentabilité de 7 % brut, c’est du masochisme.

- le bien est peu qualitatif. Si je vois bien sur les photos, les murs sont en ossature bois, remplissage en quoi ? Torchis ? moellons de mâchefer ? En tout cas une construction peu qualitative. C’était probablement une simple annexe (genre stockage), avant qu’on y mette l’eau et l’électricité. Cela peut causer bien des problèmes par la suite.

- le fait que le bien soit squatté pose de nombreux problèmes :
1) vous avez payé de votre poche la pose d’une porte blindée et la sécurisation (plus ou moins) de la fenêtre. Engager des frais sur un bien qui n’est pas à vous, c’est risqué à beaucoup de points de vue.
2) vous avez évacué ou fait évacuer les affaires des squatteurs. Or, ces personnes ont beau être des squatteurs, elles ont des droits. A leur place, avec l’aide d’une association, je porterais plainte pour vol et pour destruction d’un bien appartenant à autrui. C’est du pénal !
3) cela peut durer longtemps. Vous les avez retrouvé dans les parties communes de l’immeuble. Ca pourrait être pire. Avec un pied de biche, on rentre dans ce logement comme on veut malgré la "sécurisation". Ca serait dommage qu’ils abîment la sécurisation que vous avez payé sur un bien qui n’est pas à vous ! Vous imaginez s’ils rentrent à nouveau ? Il vous faudrait remettre plusieurs milliers d’euros sur un bien qui ne serait toujours pas à vous, sans certitude que ça soit la dernière fois. Et s’ils mettent le feu pour se venger ? Ce bien est-il assuré ?

- l’une des rares solutions pour en tirer quelque chose, c’est d’augmenter l’attrait et/ou la surface de ce bien. Y a -t-il moyen de faire une surélévation dans les règles ? Mais attention à la copro, et autorisation d’urbanisme à obtenir ! Si vous arrivez à faire un vrai second étage (pas une simple mezzanine en bois), ça pourrait augmenter la valeur du bien. Mais c’est là qu’on retrouve la faible qualité de la structure, avec ces murs en ossature bois ancienne : vont-ils supporter la surélévation ? Et puis on retrouve aussi la faible surface : augmenter de 15 m² moins la trémie d’escalier, disons qu’on perd 4 m² en haut et en bas donc passe de 15 à 22 m² environ : est-ce que ça vaut vraiment la peine ? Le coût de la surélévation, ramené au m², risque d’être énorme, alors que si le bien faisait 50 m² la surélévation coûterait moins cher au m² et serait super rentable.

Il me semble vous avoir conseillé plusieurs fois déjà de laisser tomber ce bien. Même si l’affaire semble désormais mieux engagée, vous n’êtes pas sortie d’affaire loin de là. Beaucoup de problèmes, pour bien peu de surface ! Et si le jeu n’en valait tout simplement pas la chandelle ?

A mon avis, il faut savoir reconnaître un nid à embrouilles, et s’en tenir à distance. Vous avez choisi d’y aller quand même, par goût de l’aventure. Certes, vous avez l’aventure ! Première expulsion sans sécurisation, retour des squatteurs. Seconde expulsion avec forces de l’ordre, porte blindée, caméra ! On se croirait dans un film d’action. Mais la rentabilité ? Et surtout, la rentabilité par rapport au temps passé et aux soucis causés ?

C’est un bien sur lequel il ne fallait pas aller. Trop de temps passé, trop de risques, trop de soucis, pour un bien minuscule et une rentabilité trop basse.

Je pense que vous devriez aussi poser l’hypothèse suivante : revendre après une simple "normalisation"
de l’aspect (ménage, pose d’une fenêtre et d’un volet, et c’est tout) en laissant donc les travaux à l’acheteur. Les Lyonnais adorent payer très cher des "investissements locatifs" nécessitant beaucoup de travaux. Ainsi, vous faites une petite plus-value, mais surtout, vous évitez les travaux dont lachignolecorse relève très justement le montant élevé et pifométrique. Ca serait alors une opération typique de marchand de biens. Le pluriel commençant à 2, tant que cet achat-revente reste isolé vous ne risquez pas la requalification. Vous n’aurez aucun mal à convaincre l’acquéreur que vous vous sentez dépassée par les travaux compte tenu de votre situation personnelle et que c’est pour cela que vous revendez ; il percevra cela comme une super opportunité. Et cela vous fait une porte de sortie de ce nid à embrouilles.

Dernière modification par Bernard2K (25/01/2025 09h36)

Place aux réponses ^^

B2K a écrit :

- Le cas n’est pas reproductible. Votre méthode d’achat est extrêmement rare et même franchement rocambolesque.

Non, il s’agit d’un recoin du marché immobilier, là où il y a beaucoup de poussières et il faut fouiller patiemment pour dénicher la fameuse aiguille dans le tas de foin.
Ca n’empêche que c’est un achat, et qu’il fait partie du marché immobilier.

B2K a écrit :

- vous avez payé trop cher. 33000 € (+ frais estimés à 10 % soit 36300 €) + 40000 € de travaux = 76300 €. Pour 15 m² ! 76300 /15 = 5086 €/m² dans une ville où le prix au m² des appartements est de 3400 €/m². La seule façon de baisser le coût de revient aurait été de faire les travaux vous-même, ce que vous ne faites pas ; c’était donc un bien pour bricoleur et pas pour vous.

Je serai ravie d’acheter des 20m² à 3400€/m² et je vous indique à m’envoyer toutes les annonces.
J’ai une alerte leboncoin, pour des biens sous 60k€ dans le grand Lyon. Autant dire qu’elle ne sonne plus beaucoup (excluons les LMNP des résidences services et les greniers "transformables en habitation après accord de la copro…).
Les annonces de bien en vente dans ce coin sont au delà des 80k€ (avec DPE passoire thermique), voir au delà des 90k€ pour cette surface.

B2K a écrit :

- vous avez payé trop cher. 450*12 / 76300 = 7 % bruts. S’échiner sur un bien aussi compliqué et risqué pour une rentabilité de 7 % brut, c’est du masochisme.

Contrairement aux autres IH, je ne cherche pas la plus grosse (rentabilité), je vise juste l’équilibre.

De plus, les travaux avancés sont de 30k€ à 34k€ par la société de courtage, j’ai volontairement mis plus en cas de mauvaise surprise.

Dans cette enveloppe travaux, il faudra également déduire [url=https://mesaidesreno.beta.gouv.fr[/url]maprimrenov

Pour bénéficier de cette aide, vous devez viser un saut d’au moins deux classes DPE.

Vous avez déclaré un DPE  G

Vers un DPE D
Jusqu’à 13 750 € d’aides.

Par exemple : pour une enveloppe de travaux de rénovation énergétique de 40000€ HT, soit 42 200 € TTC, je toucherai un total d’aides de 10 000 €, ce qui me laissera un reste à charge de 32 200 € TTC.

Je n’ai pas déduit le montant de l’aide maprimrenov dans l’estimation des travaux.

Cela devra, mécaniquement, améliorer la rentabilité.

B2K a écrit :

- le bien est peu qualitatif. Si je vois bien sur les photos, les murs sont en ossature bois, remplissage en quoi ? Torchis ? moellons de mâchefer ? En tout cas une construction peu qualitative. C’était probablement une simple annexe (genre stockage), avant qu’on y mette l’eau et l’électricité. Cela peut causer bien des problèmes par la suite.

Le bien va être expertisé. Etonnement, je suis plutôt sereine sur les travaux à venir.

B2K a écrit :

- le fait que le bien soit squatté pose de nombreux problèmes :
1) vous avez payé de votre poche la pose d’une porte blindée et la sécurisation (plus ou moins) de la fenêtre. Engager des frais sur un bien qui n’est pas à vous, c’est risqué à beaucoup de points de vue.
2) vous avez évacué ou fait évacuer les affaires des squatteurs. Or, ces personnes ont beau être des squatteurs, elles ont des droits. A leur place, avec l’aide d’une association, je porterais plainte pour vol et pour destruction d’un bien appartenant à autrui. C’est du pénal !
3) cela peut durer longtemps. Vous les avez retrouvé dans les parties communes de l’immeuble. Ca pourrait être pire. Avec un pied de biche, on rentre dans ce logement comme on veut malgré la "sécurisation". Ca serait dommage qu’ils abîment la sécurisation que vous avez payé sur un bien qui n’est pas à vous ! Vous imaginez s’ils rentrent à nouveau ? Il vous faudrait remettre plusieurs milliers d’euros sur un bien qui ne serait toujours pas à vous, sans certitude que ça soit la dernière fois. Et s’ils mettent le feu pour se venger ? Ce bien est-il assuré ? mad

- Je déconseillerai à toute personne d’engager des frais sur un bien qui ne lui appartient pas. Dans mon cas, j’ai signé un compromis, qui engage les vendeurs, et j’ai une ordonnance du juge. Ils ne peuvent pas vendre sans que le juge se prononce une nouvelle fois.
Et je suis face à un vendeur particulièrement peu pro actif. Si je ne le faisais pas, rien n’aurait été fait.
- La police a prévenu de prendre les affaires laissées dans le local. Dans tous les cas, il n’y a pas eu de constats de l’état du bien.
- La caméra joue à plein, et je mise également sur l’effet dissuasif de la porte, de la fenetre, ainsi que de la vidéo surveillance. Qui a permis qu’ils restent dans les parties communes et non dans l’appartement.

Le bien est assuré depuis juillet.

B2K a écrit :

- l’une des rares solutions pour en tirer quelque chose, c’est d’augmenter l’attrait et/ou la surface de ce bien. Y a -t-il moyen de faire une surélévation dans les règles ? Mais attention à la copro, et autorisation d’urbanisme à obtenir ! Si vous arrivez à faire un vrai second étage (pas une simple mezzanine en bois), ça pourrait augmenter la valeur du bien. Mais c’est là qu’on retrouve la faible qualité de la structure, avec ces murs en ossature bois ancienne : vont-ils supporter la surélévation ? Et puis on retrouve aussi la faible surface : augmenter de 15 m² moins la trémie d’escalier, disons qu’on perd 4 m² en haut et en bas donc passe de 15 à 22 m² environ : est-ce que ça vaut vraiment la peine ? Le coût de la surélévation, ramené au m², risque d’être énorme, alors que si le bien faisait 50 m² la surélévation coûterait moins cher au m² et serait super rentable.

Toutes les possibilités vont être étudiées, avec leurs coûts respectifs.

B2K a écrit :

Il me semble vous avoir conseillé plusieurs fois déjà de laisser tomber ce bien. Même si l’affaire semble désormais mieux engagée, vous n’êtes pas sortie d’affaire loin de là. Beaucoup de problèmes, pour bien peu de surface ! Et si le jeu n’en valait tout simplement pas la chandelle ?

A mon avis, il faut savoir reconnaître un nid à embrouilles, et s’en tenir à distance. Vous avez choisi d’y aller quand même, par goût de l’aventure. Certes, vous avez l’aventure ! Première expulsion sans sécurisation, retour des squatteurs. Seconde expulsion avec forces de l’ordre, porte blindée, caméra ! On se croirait dans un film d’action. Mais la rentabilité ? Et surtout, la rentabilité par rapport au temps passé et aux soucis causés ?

C’est un bien sur lequel il ne fallait pas aller. Trop de temps passé, trop de risques, trop de soucis, pour un bien minuscule et une rentabilité trop basse.

Il faut croire que dans ma vie routinière de petite bourgeoise, je vais chercher mon frisson d’adrénaline dans ce bien.
Contrairement aux autres IH, je ne vise pas une rentabilité, mais une passion d’archéologue pour ces petites découvertes, et le suivi de ces biens. Je vise juste l’équilibre financier, sans plus, dans un lieu qui est fort dynamique et en tension locative.

Diriez vous pareil d’un pécheur qui ramène 1 carpe une fois de temps à autre ? Cela ne viendra clairement pas le nourrir en autonomie, mais si c’est son hobby.
Ici, je demande juste à ce que les entrées couvrent les dépenses.

Puis en plus, pas de saut à l’élastique ou de parapente pour moi, j’ai le vertige.

B2K a écrit :

Je pense que vous devriez aussi poser l’hypothèse suivante : revendre après une simple "normalisation"
de l’aspect (ménage, pose d’une fenêtre et d’un volet, et c’est tout) en laissant donc les travaux à l’acheteur. Les Lyonnais adorent payer très cher des "investissements locatifs" nécessitant beaucoup de travaux. Ainsi, vous faites une petite plus-value, mais surtout, vous évitez les travaux dont lachignolecorse relève très justement le montant élevé et pifométrique. Ca serait alors une opération typique de marchand de biens. Le pluriel commençant à 2, tant que cet achat-revente reste isolé vous ne risquez pas la requalification. Vous n’aurez aucun mal à convaincre l’acquéreur que vous vous sentez dépassée par les travaux compte tenu de votre situation personnelle et que c’est pour cela que vous revendez ; il percevra cela comme une super opportunité. Et cela vous fait une porte de sortie de ce nid à embrouilles.

Je vois également dans ce bien la "fin de mon parcours locatif",Comme sur d’autres étapes de la vie, il y a là une part de nostalgie.

Je suis plus que au dessus du taux d’endettement recommandé ( Mettons environ 40k€ annuel, à 33%, cela fait un encours possible de 1000€ /mois environ. Rien que sur les 2 bureaux j’en suis à 500€ de prêt, le bien1 400€, et là je n’ai pas ajouté les bureaux en indivision avec mon conjoint, ni la SCI, ni la RP…).
Je n’ai plus le goût de rechercher, ni le temps à y consacrer.
Je souhaite une gestion calme et tranquille. Les règles de location sont de plus en plus contraignantes, et je ne parle pas de l’incertitude fiscale.

Je sais que si je renonce à ce prêt (à un taux que je n’aurais plus), il n’y en aura pas d’autres derrière.

Par contre, étonnement, je suis plutôt sereine sur la gestion des travaux (peut être à tort et naïvement), mais la gestion avec le courtier en travaux sur le bien 1 a été très bien gérée, et m’a réconcilié avec les travaux (que j’avais détesté pour notre chalet et notre RP actuelle).

lachignolecorse a écrit :

Pouvez-vous détailler votre enveloppe travaux? Car 40000€ pour 15m2, c’est énorme et cela conditionne les discussions sur l’intérêt de l’opération.

A savoir que ces travaux vont être financés avec un eco-PTZ, un taux à 5.5%, et maprimrenov.

Je tiendrais à jour les différents devis et mise à jour financière de ce bien -comme je l’avais fait pour le bien1-, avec tous les chiffres, une fois l’opération finie.

J’ai bien réalisé un DPE projeté, premier frais engagé sur ce bien, afin d’être certaine que le bien puisse être louable. (Même si certains me voient en une rêveuse néophyte ascendant pigeon, j’ai quand même bossé sur le projet   )

Voici quelques extraits de conversation sur la discussion des possibilités :

Suite à la visite d’hier vous trouverez le DPE actuel et après travaux.

J’ai prévu 4 étapes de travaux :

1/ abaisser le plafond à 2.5m et isolation 30 cm :  Toujours G 846

2/ + remplacer fenêtres par Bois DV VPE 4/20/4 Argon : Toujours G 801

3/+ panneaux rayonnants à détection de présence/ ouverture des fenêtres ET ballon électrique 65 L ** Vertical : Toujours G 703

4/+ isolation par l’intérieur des 3 murs extérieurs épaisseur 16cm GR32 ( R=5) : E 390

Par la suite, si vous optez pour un chauffage seul Pompe à chaleur Air/Air, vous atteindrez la performance D 289.

Pour atteindre la lettre D il faut être à Maxi 363

Pour atteindre la lettre C maxi 283.

Si vous installez un ballon 65 L*** (au lieu du ** prévu) vous atteignez 375 E

En ajoutant en plus une vmc hygro B vous arrivez à 370 E ( doc joint)

A partir de la dernière simulation, si vous ajoutez :

Ballon 50L ***
+ porte toute menuiserie opaque pleine ISOLEE vous arrivez à D 336

J’attends maintenant le retour de l’audit énergétique réalisé la semaine passée. Je publierai le résultat dans cette étude de cas.
Il y aura les possibilités de travaux, avec les coûts/aides associées.

@lachignolecorse, M*rc* pour vos remarques.

-

La perte de surface

, je perds 1.8m²… d’où l’intérêt de la mezzanine qui permettrait d’avoir un espace nuit à part, qui serait fort appréciable.

-

Pour le cumulus

, je ne trouve pas de NF*** en dessous de 65L…
(voici l’heureux élu un Ariston 65L)
Je potasse, avec une curiosité mélangée d’une "chasse au trésor" des sites jusque là inconnus
Documentation chauffe eau Je ne sais pas lequel est le mieux noté pour le DPE entre un minuscule chauffe eau, ou un NF*** en 65 L.

-

Ventilation VMC Hygro B

Il y a eu beaucoup d’échange avec le chargé des travaux, suite aux échanges avec le DPE projeté.
Voici quelques changements demandés, sur le devis initial

La mise à jour des prix des travaux de rénovation énergétique avec les prix de nos entreprises RGE
L’isolation par l’intérieur des 3 murs donnant sur l’extérieur (2 initialement)
L’adaptation par anticipation du critère de résistance thermique pour l’isolation du plafond (R>7)
L’installation d’un ballon 65l NF3*
L’installation d’un panneaux rayonnant NF3*
L’installation d’un VMC Hygro B
Le remplacement de la porte salle de bain par une porte coulissante
Le rajout d’une paroi de douche
Le remplacement de la porte d’entrée par une porte en bois pleine et opaque avec sécurité 3 points (cf. DPE projeté)
Les déposes de toutes les cloisons et le nouvel agencement de la salle de bain
La dépose, évacuation et mise en sécurité du conduit de cheminée
Les variantes à titre indicatif des différentes solutions d’isolation du plafond (pour chiffrage futur)
La suppression de la fourniture de la kitchenette

-

La pompe à chaleur,

c’est clairement ce qui permet de baisser son DPE au maximum.
Sauf que pour cela, j’ai besoin de l’accord de la copro.
Du coup, j’ai demandé au DPE projeté le scénario catastrophe, si la copro refuse, et être sur que j’arrive en D quand même. En ajoutant une PAC, je serai forcément en D, voire C.

- Pour les combles, il s’agit d’un premier étage/1, où je suis la seule à être sous le toit de ce bâtiment (3 lots : une cour privative d’un côté, et un appartement au rez de chaussée en dessous). D’après le règlement de copro, les plafonds sont privatifs, il n’y a que la couverture du batiment qui soit en partie commune. J’aimerais pouvoir avoir les abouchements sur le toit (Derrière : cour d’un autre immeuble, côté : cour privative, autre côté : autre bâtiment de la copro, devant : coursive pour aller d’un bâtiment à l’autre, et cour de l’immeuble). Je vais voir s’il est possible également d’installer un vélux pour amener de la luminosité à ce bien (1 seule fenetre, qui donne dans la cour de l’immeuble).

Je suis en contact avec le syndic et le seul propriétaire du conseil syndical. Je vais attendre d’avoir le retour de l’audit et des devis pour faire une demande lors de l’AG.
Le syndic m’a proposé de décaler l’AG quand j’aurais les devis en main.
Ils m’ont annoncé qu’il n’y avait que le propriétaire du conseil syndical qui venait aux AG.

Votre diagnostiqueur a déclaré que c’était un nf*** sans avoir la preuve par le fabriquant ?
Je doute que l’accompagnateur maprimrenov me croit sur parole.

Je suis en train de lister les équipements à changer pour optimiser ce DPE. Et je m’étonne de ne trouver aucun fichier qui recense les modèles, ou à la manière d’un " 60 millions de consommateurs ".

Quel modèle avez vous pris et savez vous l’impact sur le DPE ?

Prenons les PAC, ou les portes d’entrée.
Voici les valeurs données par défaut
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 431066.jpg


Du coup je me mets à la recherche d’une porte avec le Ud le plus faible ( R le plus forte).
J’exclue les portes passives, qui sont hors budget (> 2500€).
Voici pour l’heure l’élue ici avec un Ud à 1.1.
Ce n’est, étonnement, par la plus chère mais au contraire une des moins chères.
Je trouve énormément de porte avec un Ud à 1.4, ce qui correspond avec les valeurs par défaut.

A propos de la valeur : bien sûr, les petites surfaces valent plus cher au m². Au cas où vous ne l’auriez pas remarqué, je forçais le trait, je me faisais l’avocat du diable. Vous regrettiez l’absence de critiques, alors je me suis dévoué.

Pour autant, vous dites que ça peut valoir dans les 90 k€, alors que ça rapporterait 450 €/mois, soit dans les 6 % bruts. A mon sens, c’est un argument pour envisager de revendre rapidement. Il faut revendre les trucs chers et à bas rendement aux Lyonnais qui ont trop d’argent, et réinvestir ailleurs sur de meilleurs rendements.

A propos du hobby et de la comparaison avec la pêche : on est sur un forum d’investisseurs.  Du coup, votre argument n’est pas très entendable. Ca devrait avant tout être un bon investissement ; que ça soit amusant et fournisse de l’adrénaline, ça devrait être en bonus. L’adrénaline est mauvaise conseillère. Quand on fait des investissements risqués, parfois, on a plus d’aventure qu’on en souhaitait, exemple : Arrêté portant des mesures d’urgence sur un immeuble de rapport : que faire ?

Sur les travaux, lachignolecorse donne d’excellents conseils donc je ne vais pas interférer. Je souligne juste qu’il n’y a pas que le DPE dans la vie. La porte en PVC que vous montrez peut s’ouvrir hyper facilement, et ça explique son bas prix ! Le PVC n’a aucune résistance. Du fait de l’historique de squat de ce logement, vous devez, pour le choix de la porte, de la fenêtre et du volet, prendre en compte la capacité anti-effraction, et tant pis si c’est plus cher et moins bon pour le DPE. Il faut se demander sérieusement s’il ne faut pas garder la porte blindée posée, même si l’esthétique n’est pas très accueillante. Je suis un peu étonné que vous n’ayez pas opté directement pour une porte blindée d’aspect un peu plus "domestique", ça aurait permis de la laisser en place sans que l’esthétique n’e patisse. Ou bien mettre des portes et fenêtres normales mais à compléter par un un rideau de fer télécommandé comme pour les commerces ?

Dans la sécurisation, ne pas oublier la question du bon ancrage de la menuiserie dans le mur, et de la solidité du mur lui-même. Si je devais rentrer dans votre logement à moindre effort, maintenant que la fenêtre et la porte sont sécurisés, une des solutions, c’est de casser à la massette un pan de remplissage de l’ossature bois. Je ne plaisante pas. Il n’est pas rare de retrouver une porte blindée intacte, et un trou d’homme pratiqué à la masse dans le mur à côté de la porte.

Sachant qu’aucune sécurisation mécanique n’est pas parfaite (et que ça coûte vite très cher), l’installation d’un système d’alarme avec ou sans télésurveillance pourrait être une bonne solution, de façon durable. Ca serait un argument pour la location et aussi pour la revente. La caméra, c’est bien pour la phase actuelle, mais pour normaliser le bien au long terme, une alarme serait une bonne solution.

Je ne sais pas trop ce qu’il faut retenir de tout cela, mais ce qu’il y a de sûr c’est que vous ne pouvez pas choisir des menuiseries uniquement sur le DPE, en laissant la sécurité anti-intrusion en dehors de l’équation.

Concernant la copro, ce sont des sujets complexes : il faut lire très attentivement le règlement et l’EDD ; il faut bien comprendre le contexte humain (type de syndic, volonté et compétences de celui-ci ; qui sont les autres copropriétaires, comment raisonnent-ils ; historique des AG, etc). Avec votre expérience et votre accès à toutes ces informations, le pense que vous êtes bien mieux à même de travailler ce sujet, que nous par forum interposé.

Un dernier conseil pour la route : limitez l’investissement, aussi bien financier qu’émotionnel, tant que vous n’êtes pas propriétaire. Faire les choses dans l’ordre : avant tout, signer la vente.

Je ne sais pas si je suis visé mais :
- j’ai l’expérience de l’immobilier y compris des coups comportant un peu trop d’adrénaline à mon goût (rétrospectivement).
- j’ai encensé l’étude de l’autre cas d’amoilyon acheté de la même façon : "c’est une très belle opération, au niveau du prix payé, du bon état du bien, de l’emplacement. Bravo !" Donc, je ne critique pas en général, par plaisir de critiquer ou par aversion au risque. Si je suis critique avec celui-là, c’est parce qu’il est vraiment moins bien et beaucoup plus risqué, trop risqué à mon sens pour amoilyon. Pour avoir du rendement, il faut aller vers des biens un peu plus risqués, atypiques, etc. Un peu mais pas trop. Il y a une ligne à ne pas franchir. On se rend compte qu’on a franchi la ligne souvent seulement après, quand les emmerdes tombent en escadrilles.
Clémenceau disait : "la politique c’est comme l’andouillette, il faut que ça sente un peu la merde mais pas trop". On pourrait dire la même chose de l’immobilier locatif à haut rendement. Tout est dans le "mais pas trop".

Quand un projet est douteux, il faut savoir entendre les critiques plutôt que de dire "les critiques sont forcément des jaloux qui ne font rien". Il y a vraiment des projets qui virent mal. Celui-ci, avec son triple squattage, est quand même gratiné. Je rappelle qu’il y a déjà eu une première expulsion par le gestionnaire, sans sécurisation, retour des squatteurs. Seconde expulsion, sécurisation à la diligence et aux frais de la future acquéreuse. On retrouve les squatteurs dans les parties communes de l’immeuble, ce qui est donc le troisième squatt. Sans oublier qu’ils agressent et rackettent les habitants de l’immeuble, si j’ai tout bien suivi. Les squatteurs ont une capacité de nuisance élevée. Ce n’est pas toujours le propriétaire qui gagne. Par exemple, j’ai déjà vu un propriétaire baisser les bras après le nième retour des squatteurs, cesser de payer ses charges pour aboutir en saisie immobilière et être enfin débarrassé de son boulet attire-squatteurs. Ce sont des choses qui arrivent.
Pour une investisseuse comme amoilyon, qui est certes une investisseuse très avisée et expérimentée mais qui n’a pas tout à fait la carrure pour aller se bagarrer contre des migrants sous OQTF, je trouve que la ligne rouge est franchie. J’espère que ça finira bien, mais je maintiens mon analyse : le jeu n’en valait pas la chandelle. Trop de risques et de soucis par rapport au gain. Bon, maintenant qu’elle est au milieu du gué, il faut qu’elle finisse de traverser, mais enfin je pense qu’elle aurait dû s’abstenir de traverser cette rivière-là.

Et si je fais cette mise en garde, c’est qu’on peut avoir une certaine fascination pour ces biens-là : tellement atypiques, tellement scabreux qu’on perd sa lucidité, on en fait une affaire personnelle et on se dit qu’on va y arriver parce qu’on est plus fort que tout le monde. Ca ne finit pas toujours bien. Quand on mord un morceau plus gros que ce qu’on peut mâcher (disent les anglo-saxons) ça donne par exemple le cas relaté par un forumeur où le chantier avait duré des années (amiante + faillite du maître d’oeuvre + abandons de chantier) pour un coût total multiplié environ par deux.
Il faut donc parfois un regard extérieur pour arriver à prendre conscience que notre goût de l’aventure nous a poussé sur un bien un peu trop scabreux.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2025 09h53)

Je ne me positionne pas sur l’intérêt du projet car beaucoup de chiffres restent à confirmer. Et même s’il ressort une rentabilité faible, cela reste le choix de l’investisseur. Donc pour l’instant, on ne connaît même pas la surface du bien… imaginez que le bien passe de 15 à 22m2 grâce à une mezzanine…

Ca serait quand même bien qu’on puisse comprendre un peu mieux la problématique "copro". Quelques questions :
- copro de combien de lots principaux (et combien de lots secondaires) ? Combien de copropriétaires ?
- quel type de lots ? Logements, locaux commerciaux, garages, caves ?
- s’il n’y a qu’un seul copropriétaire occupant, ça veut dire que tous les autres copropriétaires ont du locatif ? Ils ne viennent pas aux AG donc se désintéressent du fonctionnement de la copro ? Ils paient quand même leurs charges ?
- vous dites un seul copropriétaire occupant membre du conseil syndical. C’est à dire que le conseil syndicat ne comporte qu’une seule personne ?

14 lots principaux si je compte bien, si l’appart RDC du bâtiment B et C est un seul et même bien.
Un seul copropriétaire présent ça fait pas beaucoup, surtout s’il faut voter des trucs. Est-ce que les autres votent par correspondance ? Quelle proportion des tantièmes est votante, en moyenne ? Ca doit poser des problèmes de quorum.

Syndic pro, donc ? C’est sûr que par rapport au précédent propriétaire, ils doivent apprécier le changement. Pour autant sur les toutes petites copro comme ça, ils sont souvent peu motivés car peu d’honoraires. Le budget annuel de la copro doit être dans les 10000 € ?

Etre bien vu du syndic c’est une chose, mais s’il faut obtenir un vote du syndicat des copropriétaires, c’est autre chose. Les autres copropriétaires sont susceptibles de raisonner en :
- "je vote contre parce que ça coûte".
Mais attention, la solution "je propose de le prendre entièrement à ma charge" ne résoud pas tout : même si ça ne leur coûte rien, ils peuvent se dire :
- "je vote contre parce que c’est la propriétaire du lot qui nous a coûte si cher en impayés de charges". (même si elle n’y est pour rien, je reporte sur elle l’hostilité envers l’ancien propriétaire). Notez aussi que la partie du paiement du prix du bien qui doit revenir à la copro pour éponger l’arriéré de charges dues par le propriétaire précédent peut prendre des mois voire un an ou deux à arriver sur les comptes du syndicat de copropriété ; on vous regardera de travers parce que vous n’avez "même pas payé", alors que vous avez payé depuis longtemps, mais que ça traîne entre le liquidateur/le juge/le greffe et qui sais-je encore.
- "je votre contre car à moi on m’a refusé ceci ou car je suis fâché avec M machin" (vieilles rancoeurs dans la copro)
- jalousie mesquine : "pas question qu’elle améliore son bien et en tire du profit, donc même si ça ne me nuit pas, je votre contre par jalousie".

Notez bien que le changement des badges était nécessaire, mais ça aussi on va vous le mettre sur le dos. 755 € à cause de VOS squatteurs.

La principale façon classique d’obtenir un vote favorable, c’est d’être présent à l’AG et d’avoir l’air sympathique, ou au moins normal, et d’avoir une jolie histoire à raconter sur le besoin de travaux. Mais avec tous les copropriétaires absents, ça va être compliqué d’utiliser cette méthode ! Il faudra mettre un argumentaire court mais convaincant dans la délib elle-même !

Par rapport à ce que vous allez faire :
- le mieux, c’est encore de ne rien demander, si c’est possible. C’est pour cela qu’il faut bien lire EDD et règlement. Si tout le volume sous le toit est à vous, il n’y a peut-être rien à demander.
- s’il faut demander une autorisation, attention à bien rédiger la demande, à tenir compte des délais, etc. Je crois que vous connaissez quelqu’un qui a de bonnes connaissance du sujet.

Tout cela se calcule finement : en coûts, en délais, en probabilité d’obtenir l’autorisation de la copro mais aussi d’urbanisme si changement d’aspect extérieur…