Remboursement anticipé d'un prêt in fine sr un investissement immobilier…

diou · #1

Bonjour

J’ai contracté en 2008, pour un investissement immobilier, un prêt in fine de 130 000 € sur 10 ans
à 4,11% et nanti sur une assurance vie d’un montant à l’époque de 100 000 € (aujourd’hui 118 000 €). L’A.V. est à 80% en fonds Euros, gain 3.30% en 2011 et 3,20% en 2012.

Ayant réduit mon activité professionnelle, je suis actuellement, mais d’extrême justesse, dans la tranche à 14%.

Je rembourse donc pour ce prêt 5 343 € par an, ce qui me fait gagner 748 € d’impôt sur la tranche à 14% (1 602 € si je passe à 30 %).

L’AV me rapporte environ 3 200 € par an, CSG déduite.

Je me demande si je n’aurais pas intérêt à anticiper le remboursement de ce prêt (j’ai les liquidités nécessaires pour cela), quitte à passer dans la tranche à 30%.

Est-ce que quelqu’un pourrait m’aider dans ma réflexion.
Mon conseiller fiscal qui travaille pour la banque auprès de laquelle j’ai emprunté et nanti l’AV m’assure que ce serait une très mauvaise opération.

Merci d’avance pour vos réponses.

Mots-clés : prêt in fine

GoodbyLenine · #2

Pour simplifier, je vais considéré que les 130 k€ que vous utiliseriez pour rembourser l’emprunt sont tous sur l’AV, et que vous anticipez un rendement de 3.2% sur cette AV, jusqu’en 2018 (date de fin du prêt).

Si vous remboursez par anticipation (par rapport à ne pas rembourser) :
- vous économisez 5 343€/an
- vous perdez les intérêts de l’AV (3.2% * 130k€ * 0.845 = 3 515€ net)
- vous perdez 5 343€ * (TMI IR + 15.5%) = 1576€ (avec TMI IR 14%) parce que vous ne pourrez plus déduire les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier (avec TMI IR 30% c’est 2 431€).
- vous perdez en flexibilité financière (votre cash est immobilisé, si les taux des AV augmente vous n’en profiterez pas)
- vous pouvez avoir des IRA à payer (vous êtes muet la-dessus)
- vous pouvez avoir à payer 7.5% sur un grande partie des plus-values de l’AV utilisée pour rembourser (alors qu’en faisant des retraits partiels étalés sur 2 ou 3 années, les 4600€/9200€ exonérés chaque année devraient permettre d’y échapper en grande partie)

L’avantage potentiel semble faible si vous restez à 14% de TMI IR (5343 - 3515 - 1576 = 252€), et ça devient désavantageux avec TMI IR de 30% (5343 - 3515 - 2431 = -603€). Si vous passez de la tranche à 14% dans la tranche à 30%, l’avantage potentiel d’un remboursement anticipé sera quelque part entre +252€ et -603€/an (c’est -603€/an si vous êtes juste au maximum de la tranches 14% actuellement, et que donc tout revenu imposable supplémentaire passerait à 30%). Ca dépendra aussi de vos revenus en 2014, 2015, … 2018.

Vous n’avez rien indiqué au niveau de l’assurance associée au prêt; Si elle est incluse dans les 4.11% payés, alors c’est un avantage (un versement de 130 k€ à vos héritiers s’il vous arrivait malheur) de plus qui serait perdu en remboursant…

En résumé : peu à gagner en remboursant, même dans l’hypothèse la plus favorable, et sans doute plus à perdre….

GentlemanGrower · #3

Bonjour,

Dans une TMI à 30, l’économie d’IR, de CSG et les revenus de placement s’équilibrent avec le cout du crédit. Ce qui, si je vous ai bien suivi, sera votre cas si vous integrez 5k€ de revenus supplémentaire si vous supprimez la charge d’interets.

Donc, d’un point de vue strictement comptable que vous gardiez le pret ou que vous le soldiez revient à peu près au même. Par contre :
- quelles sont les indeminités de remboursement par anticipation si vous soldez ?
- J’imagine que le prêt est couvert par une assurance deces qui ajouté au contrat d’assurance vie constitue un bon moyen de prévoyance pour proteger vos proches (à voir si cela est nécessaire..)
- Le rendement du fond euro de votre contrat d’assurance vie va probablement encore diminuer et donc perturber l’équilibre du montage.

Range19 · #4

Je vais dans le sens de GBL, même si j’ai fait exactement l’inverse il y a peu, mais dans un contexte un peu différent.
J’étais confronté aux informations troublantes sur l’avenir de l’Euro,et la fiabilité des acteurs financiers. L’enveloppe in fine à 10 ans était importante, j’ai préféré sécuriser une grande partie. Sur ce coup là, j’ai manqué de sang froid.
Il ne vous reste que 5 ans à patienter, pour l’heure, à votre place, je ne bougerais pas sauf évolution catastrophique des perspectives.
Excellente remarque par ailleurs de GBL et Gentleman Grower sur l’intérêt de l’ADI.

Bref : financièrement et pour s’assurer, le in fine est souvent une bonne opération.

diou · #5

Merci pour les réponses très pertinentes.
Des calculs un peu hâtifs sans doute m’avaient laissé croire que j’avais vraiment intérêt à rembourser de façon anticipée. Je vais revoir tout cela de plus près.

Pour préciser, j’ai effectivement des IRA mais je pourrai très certainement les négocier avec la banque. Je suis client de leur service gestion de patrimoine au sein de leur banque privée avec un CGP.
Mon patrimoine, tant financier qu’immobilier, est assez conséquent.

Je n’ai pas d’assurance sur ce prêt (je n’ai des assurances que sur mes prêts classiques).

Ce qui m’amenait surtout à m’interroger c’est que je ne paie pas de CSG sur l’immobilier car j’ai réussi l’an dernier à annuler mes recettes foncières grâce à un déficit dû à mon investissement dans une réhabilitation dans l’ancien. J’avais en 2011 environ 20 000 € de recette (déjà fortement minimisée par les amortissements en Robien et les intérêts d’emprunt sur divers investissements) pour 80 000 € de déficit non imputé.

Aujourd’hui, pour mes revenus de 2012, j’ai encore 65 000 € non imputé avec un bénéfice net d’environ 30 000 €.

Ce qui veut dire que cette année à nouveau et l’an prochain encore, je pourrai pratiquement ramener à zéro mes recettes foncières.

En 2015, la situation sera différente. J’aurai des bénéfices fonciers nets d’environ 35 000 € mais plus de déficit à imputer.
Et il me restera 3 années d’in fine à rembourser.

Est-ce que cela change quelque chose à la réflexion ?

Avec tous mes remerciements anticipés et mes cordiales salutations.

Range19 · #6

diou a écrit :
Merci pour les réponses très pertinentes.

En 2015, la situation sera différente. J’aurai des bénéfices fonciers nets d’environ 35 000 € mais plus de déficit à imputer.
Et il me restera 3 années d’in fine à rembourser.

Est-ce que cela change quelque chose à la réflexion ?

Oui, votre TMI ne devrait pas rester à 14% ce qui est en faveur du in fine.

GoodbyLenine · #7

Ce déficit foncier ne change pas grand chose au raisonnement.

Si vous voulez l’épurer rapidement (si vous risquez de le perdre par exemple), vous avez la piste de l’achat d’usufruit temporaire de parts de SCPI à creuser. Mais bien souvent, mieux vaut prendre son temps….

diou · #8

Merci à tous ceux qui m’ont éclairé par leur contribution.

Ils m’ont permis de faire évoluer ma réflexion et de réviser ma position.

Bien cordialement.

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diou a écrit :

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