Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville…

Bonjour,

le bien est à la vente depuis au moins 6 mois au prix affiché, donc personne n’a pour l’instant abouti pour l’acheter.

Il s’agit de mon premier investissement, je ne veux pas faire de boulette, et je suis l’adage "mieux vaut louper une bonne affaire qu’en faire une mauvaise".

Donc même si je passe à côté de cet immeuble, je me serai formé et serai sûrement plus prompt une prochaine fois.

Par ailleurs, le marché est moribond pour les vendeurs, et il y a toujours moins eu d’acheteur d’immeuble entier, ça fait peur au investisseurs normaux. Acheter un studio est plus rassurant car moins dur à digérer si l’investissement est raté.

Depuis que je cherche, j’ai identifié une 15aine d’immeubles et seuls 2 sont partis avant que je n’ai pu vraiment m’y intéresser.
Le premier était en vente depuis très longtemps, et je l’ai vu avec de grosses différences de prix dans plusieurs agences. J’ai pris le temps de trouver les coordonnées du vendeur pour éviter les frais d’agence, mais j’ai eu l’info trop tard.
Le second comprenait un volume de travaux important et il parait que l’acheteur a fait 5 visites avant de faire une offre.

Il y a donc de grandes chances pour que je sois le seul acheteur potentiel.

Concernant mon banquier, en fait, ma conseillère est larguée depuis un moment pour gérer mes affaires et c’est moi qui tient le crayon. J’ai eu l’occasion de rencontrer le responsable d’agence quand elle était en congés, le courant est passé et ce sera lui qui donnera son avis sur la santé du commerce.
L’agence est petite mais gère des comptes de professionnels, donc a la compétence pour évaluer la santé du commerce.

Pour la toiture, j’ai déjà mon avis dessus, je ne pense pas que l’entreprise de l’agence apportera de nouvelle information.

Pour en revenir à ma capacité à prendre une décision rapide, maintenant que j’ai visité quelques immeubles, que j’ai vu certaines affaires me passer sous le nez, que j’ai pas mal échangé sur le forum, que j’ai rencontré mon notaire et pris contact avec ma banque, j’ai levé pas mal de frein qui devrait me permettre d’aller plus vite.

Avant de capitaliser de la valeur, je capitalise de l’expérience

En l’occurrence ce n’est pas le cas.

Le premier immeuble était en vente depuis longtemps, c’est juste que j’ai commencé à réfléchir dessus un peu avant qu’il soit vendu. D’ailleurs je serai curieux de connaitre le prix final.

Le second a été visité 5 fois par l’acheteur, donc il fallait se creuser la tête pas mal pour prendre une décision.

Mais effectivement, j’attends que le vendeur baisse d’environ 20% son prix.

Lors d’une discussion sur le projet avec un ami, je me suis rappelé que mon notaire m’avait indiqué qu’il prévoyait un gros paragraphe dans ces baux pour les modalités liées aux travaux.

J’ai cherché par curiosité quelle pouvait être l’incidence de l’absence de clause dans le bail du commerce de l’immeuble en question et je suis tombé sur ça.

Si je pige bien, ca veut dire que sans clause précisant de modalité particulière, le propriétaire doit prendre à sa charge les travaux de mise aux normes (électricité, accessibilité handicapé…).

Donc non seulement le bail n’a pas été signé chez un notaire, mais en plus il est rédigé au désavantage du propriétaire… Si ca c’est pas un argument pour faire baisser le prix!

Pruls a écrit :

Si ca c’est pas un argument pour faire baisser le prix!

Voilà, il est trouvé !

Bonjour
Pour en revenir à votre immeuble, soyez sur que c’est un bon coup….  car en tant qu’investisseur je peux vous dire qu’un immeuble bien placé et rentable ne tient pas la semaine en annonce, il est vendu dans la foulée.
Pourquoi ne s’est il toujours pas vendu en 6 mois ? Posez vous la question ?
Cdt

Pruls a écrit :

Mais je suis intrigué par la rapidité dont vous parlez, pour l’instant, les signaux que j’ai pu capter me disent que la concurrence entre acheteurs n’est pas forte.

En effet lorsque le bien est bien placé, en bon état et présente disons une "valeur sûre", la négo est faible (5%) et la vente est bouclé en 48/72h si ce n’est pas moins. Après il est fort possible aussi que l’acheteur n’ai pas l’accord de la banque et cela vous donne une 2eme chance ;-)

Bonjour
Pour en revenir à votre immeuble, soyez sur que c’est un bon coup….  car en tant qu’investisseur je peux vous dire qu’un immeuble bien placé et rentable ne tient pas la semaine en annonce, il est vendu dans la foulée.
Pourquoi ne s’est il toujours pas vendu en 6 mois ? Posez vous la question ?
Cdt

L’immeuble est à Blois, dans le Loir et Cher (le premier qui chante "les pieds dans la boue"…).

D’après la vie immo, qui se baserait sur les prix des notaires, le prix m² moyen des appartements serait de 1573€.

Le loyer moyen de 9.10€/m².

J’ai regardé les annonces des studios et compte tenu de l’emplacement et de la surface, c’est cohérent.

Les cuisines aménagées relativement spacieuses devraient aider à louer.

Et puis l’école d’ingé du coin devrait tripler son nombre d’étudiant.

Même avec les projets de résidences étudiantes à côté de la gare et de l’école d’ingé, je ne pense pas que la demande sera absorbée par le neuf. Ya pas la place pour 1 000 logements.

En considérant qu’un immeuble mérite un prix de gros, je serais prêt à aller jusqu’à un peu plus de 1500€/m² en restant dans l’objectif de 10% brut.

Autrement dit, l’immeuble est affiché à 212k FAI, j’attends que l’agence revienne vers moi pour démarrer la discussion à 170k, soit environ 20% de baisse avec une souplesse pour aller jusqu’à 180k (1516€/m²) dernier grand max soit 15% de baisse.

A 175k, avec 2 mois de vacance y compris pour le commerce, je suis quasi en autofinancement sur 20ans avec en apport les frais de notaires, selon ce site.

J’ai repéré qu’il n’y avait pas beaucoup d’investisseurs heureux dans mon coin, donc je peux être franc, et puis j’apprends.

Je vous propose de continuer plus en détail par MP, je ne voudrais pas que le propriétaire ou l’agence lisent ce post.

Cela dit, d’après mes connaissances de la ville, du plus récent avec parking avec un emplacement équivalent est peu probable.
Je rappelle qu’on est en zone ABF, ya notamment un château royal dans le coin et la ville fonctionne pas mal avec l’économie du tourisme.

Pour avoir du récent avec parking, il me semble qu’il faille s’écarter du centre ou des écoles, ou attendre les projets à côté de la gare (pas sûr qu’il y aura du parking d’ailleurs).

En plus, ya la Loire qui passe pas loin, elle représente une barrière géographique importante. Je ne crois pas que beaucoup d’étudiants soient motivés pour traverser le pont, même si objectivement il s’agit uniquement d’une barrière psychologique.

Si vous pensez le contraire, j’ai une opportunité à 12% brut avant négo, si vous voulez! Au pied du pont avec vue sur le Blois historique, et avec une belle fissure en façade ! J’ai même le téléphone du proprio si ça vous branche!

Cela n’empêche pas qu’on échange par MP, j’ai peut être loupé quelque chose, et les échanges que j’ai eu sur le forum m’ont bien fait progresser, autant continuer sur cette lancée

pontneuf a écrit :

Bonjour
Pour en revenir à votre immeuble, soyez sur que c’est un bon coup….  car en tant qu’investisseur je peux vous dire qu’un immeuble bien placé et rentable ne tient pas la semaine en annonce, il est vendu dans la foulée.
Pourquoi ne s’est il toujours pas vendu en 6 mois ? Posez vous la question ?
Cdt

Bof bof …..

Ne nous emballons pas car il existe aussi une loi qui s’appelle l’offre et la demande , ce n’est pas parce que c’est une super affaire que vous allez trouver un acheteur au moment ou vous le mettez en vente.

Une super affaire rentable sur le papier peux cacher des problèmes structurel ou autre.

C’est sur qu’une mauvaise affaire ne part pas vite mais une bonne affaire peut aussi trainer car elle ne trouve pas l’acheteur.

Philippe

Pruls a écrit :

Ya une formule pour dire ca autrement: pour bien acheter, il faut trouver un vendeur motivé pour vendre.

Donc, un bien qui n’a pas bougé de prix depuis 6 mois et qui n’a pas reçu d’offre est pour moi un bien ayant un potentiel de baisse qui peut être satisfaisant. Mieux, si le bien a reçu une offre refusée, mais cette information n’est pas toujours disponible.

je suis beaucoup plus d’accord avec cette approche et j’aime bien la formule qui est vrai.

Quand on parle de plusieurs milliers d’euros et que le gars vous parle de cacahouètes en face il faut mieux laisser tomber , ceci peux expliquer des biens long à vendre.

Il est inutile de perdre son temps avec un vendeur non motivé pour vendre.

Philippe

Pruls a écrit :

Si la négociation s’arrête maintenant, je n’aurais pas complètement perdu mon temps car j’aurais beaucoup appris, mais ya quand même un goût amer.

Bonsoir Pruls,

Pour vous rassurer, vous n’êtes pas le seul a avoir un goût amer … Nous avons nous aussi passer beaucoup de temps et parfois d’argent en déplacement sur des dossiers qui n’ont pas abouti. Cela fait partie du jeu.

Mais il y a une chose que nous avons gagné à chaque fois, c’est bien d’avoir enrichi notre retour d’expérience et d’avoir la sensation de progresser en pouvant se dire : la prochaine fois, nousle saurons.

Bonjour,

j’ai été surpris par la durée de validité que vous donniez, 6 mois me paraissait super court.

En cherchant à vérifier cette info, je me suis rendu compte qu’elle était incomplète Source.

Ainsi, il existe différentes durées de validités. Par exemple, le diagnostic sur les risques naturels et technologiques est valable 6 mois, et un diagnostic électricité 3 ans.

Si l’agence revient vers moi en disant, ok, le proprio veut bien faire les diagnostics ayant une validité de 3 ans, la moitié du chemin aura été faite.

Si le proprio refuse, clairement, il n’est pas motivé pour vendre et il faut passer à autre chose.