Construire un petit immeuble pour de l'immobilier locatif à Tokyo ?

Bonjour,

Super projet !

Rapidement, selon vos scénarios très simplifiés, dans le scénario A, vous oubliez que vous n’êtes pas propriétaire. Certes vous avez +480k€ après 30 ans, mais vous êtes toujours locataire ! Vous avez beaucoup de liquidités… pour investir autre part ?

Le scénario B me semble intéressant, si vous avez envie d’investir. Par contre je suis étonné des faibles revenus locatifs sur un terrain à 1M€… Ne pouvez-vous pas construire + ?

Le scénario C, vous êtes propriétaire, mais vous ne gagnez pas d’argent. C’est pour moi le pire des cas.

Tout dépend de vos objectifs, mais est-ce que vous voyez un intérêt à avoir 1M€ sur un compte ? Si vous souhaitez investir autre part, pourquoi pas, sinon aucun intérêt. Les rentabilités sont également à calculer suivant les scénarios (investissement de 1M€ à un autre endroit comparé au scénario B).

Bonjour,

Le titre m’a intrigue et du coup j’ai lu ce message. Tres interessant.

Maintenant, je ne suis pas sur que je peux donner un conseil. Mais plutot un avis.

Pour le financement, j’aurai tendance a privilegier le pret bancaire.
Dans la phase initial, vous hésiterez moins a pousser la nego assez loin et mettre des etablissements en concurrence. Ceci est beaucoup plus difficile dans un contexte familiale.
Ensuite, pour la gestion, vous n’aurez pas a composer avec des compromis. Vous etes le seul decideur surtout sur une operation pour le long terme. Ainsi, vous separer vos investissements financiers de vos investissements affectifs et familiaux. Surtout, si vous etes novices, comme vous avez l’air de l’indiquer, réflechissez avant d’embarquer votre famille dans un terrain inconnu, meme si vous etes animes par de bons sentiments. En revanche, votre frere, votre famille, et belle famille sont la pour vous donner conseils et vous supportez. Ne vous privez pas de cet atout, que ce soit dans la phase de construction ou dans la gestion.

Pour les scenarios, je suis moins afffirmatif, et il faut prendre mes propos avec prudence. Je procederai par elimination.
Entre le scénario B et C, vous apportez plus de valeur ajoutée dans le scénario B. Sur le long terme, et quelque soit l’évolution du prix de l’immobilier à Tokyo, vous auriez un meilleur patrimoine et plus de flexibilité avec le scénario B. La contre-partie, vous aurez à faire de la gestion. Dites vous que c’est une occasion pour apprendre et enrichir ses propres connaissances.

Personnellement, (et peut être certains considère cela comme une naivité), je considère l’investissement (immobilier ou boursier) comme une occasion d’apprendre et de rencontrer des personnes interessantes en plus de fructifier un patrimoine en pensant à ceux qu’on aime. C’est le sens que je donne à mon action dans ce domaine.

Ensuite, entre le scénario A et B, la question peut se résumer à : "Comment fructifier son propre capital lorsqu’on a 1M€ disponible ?" Question délicate. Personnellement, j’essaie de répondre à la même question avec 1/4 de vos avoirs disponibles et ce n’est pas évident.

En espérant vous avoir apporté quelques pistes bénéfiques de réflexion.

Tenez nous au courant. Votre projet est aussi un source d’enrichissement.

Le titre m’a également interpelé, je n’ai aucune idée du marché immobilier au Japon, mais à mon avis voici quelques pistes que je laisse à votre reflexion.

La définition de votre projet de vie.
Si vous souhaitez habitez durablement au Japon, être propiétaire de votre habitation me semble être un choix raissonnable même si d’un point de vu purement rentabilité ce choix n’est pas toujours pertinent.
Ce choix est propre à chacun, la RP fait partie du patrimoine mais à mes yeux cela ne doit pas être appréhender de la même manière qu’un investissement.

Si vous souhaitez être propiétaire de votre RP au Japon 2 choix s’offrent à vous
- Acheter un bien qui vous plait, dans le quartier qui vous plait etc..
- Profiter du foncier dont vous allez hériter pour y batir un immeuble dont vous occuperez un appartement. Si le quartier vous plait, c’est très bien, si ce n’est pas le cas, autant trouver sur le marché le bien adequat. (choix 1)

Comment financer votre acquisition ?
Si votre choix porte sur le N°1 vous vendrez le foncier pour 1M€ auquel s’ajoute vos 300k€ d’économies, vous disposerez d’un trésor de guerre de 1.3M€.
Je ne connais pas les conditons de crédit au Japon, mais en France avec un Remboursement de 2k€ (votre loyer) aux taux actuels sur 20 ans vous pouvez emprunter +-350k€
Votre trèsor de guerre peut vous servir en partie à financer le complément du bien, pour le solde vous indiquez être un novice, si l’investissement en direct vous intéresse "amusez" vous avec 20-30k€ pour apprendre et placer le reste sur un support à capital garanti.

Si vous faites le choix N°2, je suppose également que vous êtes un novice en matière de projet immo, la législation Japonnaise doit être assez particulière, laissez cela à quelqu’un dont c’est le métier et faite vous payer en tantième de l’immeuble. Le promoteur prend le risque opérationnel, et vous "donne" en échange un produit fini ou plusieurs que vous habiterez et mettrez en location. (dans le cas de plusieurs biens)
Pour les 300k€ de liquidités, même raisonnement que pour le solde dans le choix 1.
Cette solution vous dégagera un cashflow positif de 2k€ par mois (économie de votre loyer) que vous allouerez comme bon il vous semble, par contre vous perdez l’effet de levier du choix n°1, ainsi que la rentabilité de votre million qui sera ’bloqué’ dans l’immeuble et que vous retrouverez lors de la vente du/des appartements que vous aurez acquis.

Je m’escuse par avance si la lourdeur de mon message est indigeste.

Merci a tous pour vos conseils et commentaires. Voici mes reponses:

Rapidement, selon vos scénarios très simplifiés, dans le scénario A, vous oubliez que vous n’êtes pas propriétaire. Certes vous avez +480k€ après 30 ans, mais vous êtes toujours locataire ! Vous avez beaucoup de liquidités… pour investir autre part ?

Si j’avais de l’argent a placer, j’investirais probablement la majorite dans des index funds type vanguard (diversification actions / obligations, geographique, sectorielle, etc). Je m’interesse aussi aux ETF mais je n’y toucherai pas avant d’avoir bien compris les avantages et les inconvenients par rapport aux index funds (j’ai lu la definition sur wikipedia plusieurs fois, je ne comprends toujours pas…)

Le scénario B me semble intéressant, si vous avez envie d’investir. Par contre je suis étonné des faibles revenus locatifs sur un terrain à 1M€… Ne pouvez-vous pas construire + ?

Non malheureusement ! Il s’agit d’un quartier pavillonaire et la loi me limite a 2 etages de 90 m2 chacun…

Les calculs me paraissent en effet assez grossiers.
Deux observations rapides:
- dans la solution C, vous ne prenez plus en compte le coût de votre loyer de 2000 € par mois, soit 720 k€ sur 30 ans (pour reprendre le calcul grossier)

Je ne suis pas sur de vous suivre. Le scenario A suppose que je suis locataire, et inclut donc le cout du loyer. Les scenarios B et C supposent que je suis proprietaire.

- dans la solution B, on réalise qu’un investissement de 150 k€ (la différence entre les 400k€ de la construction de l’immeuble et les 250k€ de la construction de la maison), vous vous retrouvez avec un loyer de 18k€ par an, soit un rendement brut de 12%. Ne connaissant pas la situation de l’immobilier au Japon, je ne me prononcerais que sur le fait que c’est un joli rendement.

Le rendement du scenario B est de ( 18 / ( 1,000 + 400 ) ) = 1.3 %, ce qui est tres faible je trouve…

Pour le financement, j’aurai tendance a privilegier le pret bancaire.
Dans la phase initial, vous hésiterez moins a pousser la nego assez loin et mettre des etablissements en concurrence. Ceci est beaucoup plus difficile dans un contexte familiale.
Ensuite, pour la gestion, vous n’aurez pas a composer avec des compromis. Vous etes le seul decideur surtout sur une operation pour le long terme. Ainsi, vous separer vos investissements financiers de vos investissements affectifs et familiaux. Surtout, si vous etes novices, comme vous avez l’air de l’indiquer, réflechissez avant d’embarquer votre famille dans un terrain inconnu, meme si vous etes animes par de bons sentiments. En revanche, votre frere, votre famille, et belle famille sont la pour vous donner conseils et vous supportez. Ne vous privez pas de cet atout, que ce soit dans la phase de construction ou dans la gestion.

Merci du conseil. Si j’empruntais l’argent a ma famille, il est probable que le taux serait tres faible, et qu’il n’y aurait pas de probleme de negociation. Mais si jamais l’operation se revelait etre un desastre, je ruinerais un membre de ma famille en plus de me ruiner moi meme (je dramatise). Peut etre vaut il mieux que le risque soit supporte par une banque plutot que par ma famille…

Pour les scenarios, je suis moins afffirmatif, et il faut prendre mes propos avec prudence. Je procederai par elimination.
Entre le scénario B et C, vous apportez plus de valeur ajoutée dans le scénario B. Sur le long terme, et quelque soit l’évolution du prix de l’immobilier à Tokyo, vous auriez un meilleur patrimoine et plus de flexibilité avec le scénario B. La contre-partie, vous aurez à faire de la gestion. Dites vous que c’est une occasion pour apprendre et enrichir ses propres connaissances.

Personnellement, (et peut être certains considère cela comme une naivité), je considère l’investissement (immobilier ou boursier) comme une occasion d’apprendre et de rencontrer des personnes interessantes en plus de fructifier un patrimoine en pensant à ceux qu’on aime. C’est le sens que je donne à mon action dans ce domaine.

Vous avez surement raison, mais pour etre honnete je ne suis pas dans cet etat d’esprit. Mon but est d’accumuler suffisamment d’experience, de connaissances et de confiance en moi pour que la gestion de mon patrimoine passe un jour en pilotage automatique. A long terme je veux y passer le moins de temps possible tout en continuant de dormir sur mes deux oreilles (ca rejoint un peu ma premiere reponse concernant les index funds).

Ensuite, entre le scénario A et B, la question peut se résumer à : "Comment fructifier son propre capital lorsqu’on a 1M€ disponible ?" Question délicate. Personnellement, j’essaie de répondre à la même question avec 1/4 de vos avoirs disponibles et ce n’est pas évident.

En espérant vous avoir apporté quelques pistes bénéfiques de réflexion.

Tenez nous au courant. Votre projet est aussi un source d’enrichissement.

Merci ! J’essaierai de partager autant de choses que possible sur ce forum, en esperant que ca puisse etre utile a d’autres personnes.

Je vois une (grosse) erreur dans les calculs dans vos 3 scénarios : vous ne tenez aucun compte de l’évolution de la valeur de ce que vous aurez au final dans chaque scénario…. En particulier, dans le scénario B que vaudront le terrain+bâtiment dans 30 ans, et idem pour terrain+maison dans le scénario C. J’imagine que ça devrait valoir plus que le 1M€ de cash que vous aurez dans le scénario A, donc ces scénarios B et C me semble largement sous-estimés dans vos calculs sommaires (qui ignorent aussi l’impact de la fiscalité, qui sera sans doute important)…..

C’est bien une grosse erreur de ma part, merci de l’avoir remarquee ! Les terrains bien places valent tres chers a Tokyo, en revanche les japonais ne veulent habiter que dans du neuf et la depreciation des batiments est assez rapide (j’ai lu quelque part le chiffre de 60% de depreciation en 30 ans, a verifier). Vous avez raison pour la fiscalite, je n’ai aucune info pour l’instant.

Autres réflexion sur ce projet : 
  - Tous vos scénarios de construction semblent très peu rentables, car vous immobilisez un capital de 1400 k€ ou 1250 k€ (scénarios B ou C) pour un rendement locatif qui apparait bien faible…. Il est probable que vous feriez une meilleure opération en vendant le terrain à un promoteur (qui l’utiliserait pour un projet plus rentable) en achetant ou louant un appartement à l’endroit qui vous convient. Autre possibilité : faire vous même un projet plus rentable sur votre terrain (un immeuble plus grand ? construire un immeuble pour ensuite vendre les appartements ? autre chose ?).   
  - Avec un patrimoine de 1800 k€, consacrer 1250 k€ à une maison au Japon que vous n’occuperiez que 6 mois par an, ça ne me semble pas être très optimum….

Si l’on prend en compte les 2 contraintes suivantes:
- la loi qui me limite a 2 etages de 90 m2,
- ma preference de ne pas vendre,

alors les scenarios B et C semblent sous optimaux selon le critere de la rentabilite financiere. Je crois qu’il faut avant tout que je clarifie dans ma tete quels sont les autres criteres a prendre en compte, et quels sont leurs poids par rapport au critere financier (je developpe ma reponse un peu plus loin)

Le titre m’a également interpelé, je n’ai aucune idée du marché immobilier au Japon, mais à mon avis voici quelques pistes que je laisse à votre reflexion.

La définition de votre projet de vie.
Si vous souhaitez habitez durablement au Japon, être propiétaire de votre habitation me semble être un choix raissonnable même si d’un point de vu purement rentabilité ce choix n’est pas toujours pertinent.
Ce choix est propre à chacun, la RP fait partie du patrimoine mais à mes yeux cela ne doit pas être appréhender de la même manière qu’un investissement.

Si vous souhaitez être propiétaire de votre RP au Japon 2 choix s’offrent à vous
- Acheter un bien qui vous plait, dans le quartier qui vous plait etc..
- Profiter du foncier dont vous allez hériter pour y batir un immeuble dont vous occuperez un appartement. Si le quartier vous plait, c’est très bien, si ce n’est pas le cas, autant trouver sur le marché le bien adequat. (choix 1)

Oui j’aime bien votre expression de “ definir mon projet de vie”. Je crois que c’est le point cle pour moi en ce moment. Quand j’y reflechis, je vois plusieurs raisons de batir sur ce terrain, par ordre d’importance:
- je desire habiter au Japon sur le long terme (mais pas forcement de facon continue; peut etre 5 ans ici, 5 ans en Europe, 5 ici, etc).
- le quartier me plait beaucoup
- le terrain a une valeur sentimentale pour moi
- j’aime l’idee d’etre proprietaire de ma maison, qui vient de pair avec l’envie de fonder une famille

Comment financer votre acquisition ?
Si votre choix porte sur le N°1 vous vendrez le foncier pour 1M€ auquel s’ajoute vos 300k€ d’économies, vous disposerez d’un trésor de guerre de 1.3M€.
Je ne connais pas les conditons de crédit au Japon, mais en France avec un Remboursement de 2k€ (votre loyer) aux taux actuels sur 20 ans vous pouvez emprunter +-350k€
Votre trèsor de guerre peut vous servir en partie à financer le complément du bien,

Le scenario A ne comporte pas d’achat immobilier. Du coup je ne suis pas sur d’avoir compris votre suggestion. De quel bien parlez-vous?

Effectivement, il me semble que la législation japonaise immobilière est très différente.

Il s’agirait de quel quartier ? Juste par curiosité,  je connais un peu la capitale.

La communaute francaise au Japon est relativement petite, et si je donnais cette information mon anonymat deviendrait plus fragile…

Dernière modification par Orion213 (20/05/2013 10h57)

Je parlais de mon scénario 1, j’ai fais volontairement la distinction entre 1 et A

Votre message etait tres clair, je dois etre fatigue…

Pryx a écrit :

Si vous souhaitez être propiétaire de votre RP au Japon 2 choix s’offrent à vous
- Acheter un bien qui vous plait, dans le quartier qui vous plait etc..
- Profiter du foncier dont vous allez hériter pour y batir un immeuble dont vous occuperez un appartement. Si le quartier vous plait, c’est très bien, si ce n’est pas le cas, autant trouver sur le marché le bien adequat. (choix 1)

Comment financer votre acquisition ?
Si votre choix porte sur le N°1 vous vendrez le foncier pour 1M€ auquel s’ajoute vos 300k€ d’économies, vous disposerez d’un trésor de guerre de 1.3M€.
Je ne connais pas les conditons de crédit au Japon, mais en France avec un Remboursement de 2k€ (votre loyer) aux taux actuels sur 20 ans vous pouvez emprunter +-350k€
Votre trèsor de guerre peut vous servir en partie à financer le complément du bien, pour le solde vous indiquez être un novice, si l’investissement en direct vous intéresse "amusez" vous avec 20-30k€ pour apprendre et placer le reste sur un support à capital garanti.

Si vous faites le choix N°2, je suppose également que vous êtes un novice en matière de projet immo, la législation Japonnaise doit être assez particulière, laissez cela à quelqu’un dont c’est le métier et faite vous payer en tantième de l’immeuble. Le promoteur prend le risque opérationnel, et vous "donne" en échange un produit fini ou plusieurs que vous habiterez et mettrez en location. (dans le cas de plusieurs biens)
Pour les 300k€ de liquidités, même raisonnement que pour le solde dans le choix 1.
Cette solution vous dégagera un cashflow positif de 2k€ par mois (économie de votre loyer) que vous allouerez comme bon il vous semble, par contre vous perdez l’effet de levier du choix n°1, ainsi que la rentabilité de votre million qui sera ’bloqué’ dans l’immeuble et que vous retrouverez lors de la vente du/des appartements que vous aurez acquis.

Je m’escuse par avance si la lourdeur de mon message est indigeste.

Merci pour cet expose detaille.

Entre les 2 scenarios que vous decrivez, j’envisage plutot le numero 2. Vous dites "par contre vous perdez l’effet de levier du choix no 1". Pourquoi ne pourrai je pas en profiter en empruntant pour payer la construction du batiment ?

Ce que je comprends de l’effet de levier, c’est que c’est un amplificateur de l’appreciation ou de la depreciation du bien achete. Le gain est amplifie si le bien s’apprecie, et la perte est amplifiee si le bien se deprecie. Comme je l’ai indique plus haut, les batiments a Tokyo se deprecient brutalement (je ne connais pas l’evolution des terrains nus). Dans ce contexte, ne vaut il pas mieux que je paye en cash si possible ?

Orion, bienvenue !
Vivement votre 11ème post pour vous inscrire sur la carte géographique des investisseurs heureux (çà ne doit pas se bousculer au Japon !)
Ce qui m’a tout de suite fait réagir dans votre projet, c’est que vous ne parlez pas des normes anti-sismiques obligatoires dans les constructions là-bas, en avez-vous une idée précise et intégré le surcoût éventuel ?

Dernière modification par Job (22/05/2013 19h53)

Bonjour;

@Frederic, je pense qu’il faut savoir raison garder, il n’y a pas non plus un séisme tous les jours sur l’archipel du soleil levant. C’est toutefois un risque, je vous l’accorde, mais comme beaucoup d’autres risques auquel personne ne pense car c’est un ensemble infini…

@Orion, je comprends vos doutes et vos interrogations, cependant je reviens sur mon premier post. Définir votre choix de vie.
Il n’est pas aisé de vivre avec le doute, l’interrogation perpétuelle et plus généralement la peur au ventre. Si vous n’avez pas (pour l’instant) la fibre de l’investisseur, il est plus sage de ne pas investir dans des produits avec lesquels vous n’êtes pas à l’aise. Prenez le temps d’y réfléchir, de vous renseigner et de vous forger votre opinion.
L’important est de préserver votre capital, il sera très utile pour réaliser vos projets ou investir lorsque vous serez prêt.
C’est sans doute une réponse de Normand, mais comme vous le savez, les conseillers ne sont pas les payeurs.