Investissement locatif : analyse d'un projet de rénovation et conseils pour la rentabilité
Cette discussion porte sur l'investissement locatif d'un membre, uval, qui envisage l'achat d'un studio de 17m² nécessitant des travaux. Il présente ses calculs de rentabilité brute et nette, estimant un rendement net de 5%, et sollicite l'avis des autres membres sur la pertinence de son projet et sa négociation du prix d'achat.
Les participants analysent les calculs de rentabilité de uval, soulignant la nécessité d'intégrer des éléments supplémentaires comme l'impôt sur le revenu, les cotisations sociales, une provision pour les travaux futurs et la vacance locative. L'importance du cash-flow est mise en avant comme indicateur clé de la performance financière du projet. Le débat s'oriente ensuite vers les aspects liés à la négociation du prix d'achat, en tenant compte de l'état du bien, de son emplacement (banlieue proche de Paris, secteur en hausse démographique mais avec des points faibles comme la proximité d'un bar-tabac), et de la conjoncture immobilière (marché baissier).
Plusieurs membres conseillent uval sur la gestion du risque lié à la taille du bien (petit studio, risque de turnover plus élevé) et à la localisation. Le choix du régime fiscal (régime réel vs. micro-foncier ou micro-BIC) est discuté, avec l'accent mis sur les avantages du régime réel pour la déduction des charges, y compris les travaux, notamment en louant le bien meublé (LMNP). La question des déductions fiscales liées aux travaux est abordée, ainsi que les modalités d'amortissement du bien et des travaux.
Enfin, la discussion s'étend sur l'estimation des coûts de travaux. Un devis est présenté, suscitant des réactions sur son montant, jugé potentiellement bas compte tenu de la localisation parisienne. Les membres partagent leurs expériences en matière de travaux, insistant sur l'importance de la sélection d'entrepreneurs fiables, la recherche de plusieurs devis et la vérification de leur solidité financière. Des conseils sont également prodigués pour estimer avec précision les charges de copropriété, en l'absence d'informations précises.
Les arguments principaux se concentrent sur la nécessité d'une analyse rigoureuse de la rentabilité, incluant tous les coûts et risques, ainsi que sur l'importance d'une négociation efficace du prix d'achat. La discussion souligne aussi le poids des aspects fiscaux et la nécessité d'un accompagnement professionnel (expert-comptable) pour une optimisation de l'investissement. Une tendance notable est la recherche de stratégies de défiscalisation et la complexité de la gestion d'un investissement locatif en milieu urbain.
backsync a écrit :
Avez vous verifié la solidité financière de l’entrepreneur ?
J’ai tenté sur les sites société.com ou infogreffe mais je n’ai rien trouvé à part les coordonnées et les N°TVA, SIRET, etc…
Savez-vous comment on peut faire dans ces cas là pour vérifier la solidité de l’entrepreneur ?
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Bonsoir,
Sur societe.com, vous trouverez nécessairement les derniers bilans. Si ce n’est pas le cas, il s’agit d’une entreprise en nom propre ou les comptes n’ont pas été publiés.
Si vous avez le moindre doute, questionnez votre interlocuteur par des questions indirectes :
- possible de voir le chantier d’un autre client ?
- quels sont ses délais ?
- beaucoup d’activité en ce moment ?
- demandez les modalités de paiement et soyez toujours vigilant sur le % a l’ouverture de chantier. Pas plus de 30%.
- essayez d’indiquer aux autres entrepreneurs qu’ils sont en concurrence avec untel et untel. Vous verrez que les langues peuvent se délier …
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Pensez aussi à récupérer l’attestation d’assurance du professionnel puis à en vérifier la validité.
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Oui par les temps qui courent, sage précaution !
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@Construiresaretraite & Range19
Merci pour vos conseils, je vais lui demander une visite de chantier et vérifier son attestation d’assurance.
Que faut il vérifier sur cette attestation d’assurance autre que la date de validité ?
J’ai fait la visite d’un autre apart, je suis en train de jongler dans me calculs entre le montant du loyer et le montant des charges,
auriez-vous des conseils à me donner pour avoir un montant des charges précis ?
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Bonjour Uval,
Avec l’attestation d’assurance vous pouvez appeler l’assureur et contrôler sa validité ainsi que le type de travaux pour lequel il est assuré.
Rien de plus facile que produire de fausses attestations d’assurance. Les déboires récents d’un ami m’incitent à la prudence.
Pour avoir un montant des charges précis (pas si facile selon le type de chauffage si chauffage collectif du fait des variations de coûts de l’énergie et météorologiques), prenez les décomptes de charges annuels du lot sur 3 ans.
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uval a écrit :
J’ai fait la visite d’un autre apart, je suis en train de jongler dans me calculs entre le montant du loyer et le montant des charges,
auriez-vous des conseils à me donner pour avoir un montant des charges précis ?
Bonsoir Uval,
Pour les charges, éplucher tous les CR d’assemblée générale.
Vous pourrez avoir une idée précise des charges et de leur évolution.
Vous pourrez trouver dans ces CR les risques de gros travaux :
- ascenseur en premier lieu. Poste pouvant être astronomiquement cher
- ravalement de façade
- chaudière
- installation de portail ou cloture pour sécuriser la résidence
- …
Allez discuter avec le concierge s’il y en a 1 ou avec des résidents que vous croisez lors de vos visites.
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Regardez aussi la santé financière des comptes et le fait que les copropriétaires soient à jour dans leur paiement de charges.
Pas de procédure de vente engagée par le syndic pour défaut de paiement.
Philippe
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Bonjour,
Pardonnez-moi j’ai un peu survolé le sujet,
Juste au niveau de votre calcul de rentabilité,
si vous voulez être plus précis quant-au prix d’acquisition, prenez en compte vos frais de caution/hypotèque, ainsi que vos frais de dossier…
Mine de rien ça chiffre vite, une caution c’est environ 1.1% du capital emprunté, soit 1050€…
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benoit69 a écrit :
ainsi que vos frais de dossier…
Il est cependant assez simple de les réduire voire de les supprimer.
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Range19 a écrit :
Pour avoir un montant des charges précis (pas si facile selon le type de chauffage si chauffage collectif du fait des variations de coûts de l’énergie et météorologiques), prenez les décomptes de charges annuels du lot sur 3 ans.
Difficile pour moi d’avoir ces élements, effectivement il s’agit d’une succession et l’immeuble a été divisé en 10 appart.
Donc pas de factures, rapports d’AG, etc… La copro est est train de se créer.
Faire des estimationsde charges sans informations fiables et vérifiables…cela s’appelle de la voyance non ? 
@Construiresaretraite et Phillipe30,
Idem pour le Syndic, l’ancien propriétaire gérait tout tout seul (…Auvergnat parait-il…Avec tout le respect que je lui dois)
Si quelqu’un à une méthode ?
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Construiresaretraite a écrit :
benoit69 a écrit :
ainsi que vos frais de dossier…
Il est cependant assez simple de les réduire voire de les supprimer.
Oui merci pour ces infos,
Normalement les frais de dossiers seront réduits…
Pour calculer le loyer charges comprises, je pense appliquer la méthode du "si tu sais pas faire, copie !":
J’ai le prix des loyers des apparts déjà loués dans l’immeuble et vais tenter de me procurer ceux qui me manque et je croiserai avec le prix des biens aux alentours (via annonces web).
Si trop d’écarts, je tenterai d’identifier les critères.
Avec ces résultats chiffrés, je ferai une moyenne prix/M² et pour finir une majoration ou minoration pour équilibrer avec les mensualités.
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Bonsoir,
Oui c’est une idée.
Vous pouvez contacter également, EDF, GDF SUez et la compagnie des eaux pour vous donner une estimation en fonction des caractéristiques.
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Bonjour,
Pour vous donner une idee Uval, En janvier 2013, j’ai realise des travaux dans une studette de 15m2 a paris dans le XI, je peux vous dire que votre artisan est competitif !
Toute ma studette a ete refaite (plomberie, elec, peinture), en cassant des cloisons, en creeant une salle de bain et une cuisine, j’en ai eu pour 13 600 euros et en rajoutant les fournitures / meubles = 17 700 euros. C’est la 5eme fois qu’il bosse pour moi, et comparer a d’autres artisans, c’est super propre et vite fait: moins de 1 mois de chantier. Donc si votre artisan est serieux, felicitation!
(desole pour l’absence accents, mais je travaille avec un clavier qwerty…)
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Oui effectivement il était pas cher pour ce coup la. En même temps je suppose qu’il m’a fait un bon prix dans le mesure ou il travaille avec l’agence immo. Je lui ai fait faire un autre devis (qui mérite d’être étudier) pour un autre bien mais il était un peu plus cher proportionnellement parlant.
Pour ce qui est des meubles, peut on considérer le receveur de douche, colonne de douche etc comme meuble ? en d’autres terme avons nous un définition exact de ce qui peut être passé en charge ou amortissement sous l’appellation "meuble" ?
Dernière modification par uval (28/05/2013 15h17)
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Pour ma part, meuble, receveur de douche, evier, robineterie, lavabo, sont en amortissement, mes factures sont superieures a 500 euros.
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Merci pour ces précisions Pilou.
Pour le coup j’ai modifié mon post d’avant en ajoutant :
avons nous un définition exact de ce qui peut être passé en charge ou amortissement sous l’appellation "meuble" ?
si d’autres souhaites apporter leurs remarques/contributions.
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Bonjour philippe
Philippe30 a écrit :
uval a écrit :
Pour ce qui est des travaux, pensez-vous qu’il me sera possible de déduire ces 10 000 euros sur 3 ou 4 ans (n’ayant pas bien compris le principe des déductions des 10 700 euros…) ?
Les 10.700 € de déficit annuels maximum sont pour la location nue , je vous conseille de louer ce studio en meublé afin d’amortir le bien ce qui vous protégera de fiscalité pendant 10 ans.
bat a écrit :
dans tes charges à déduire pour calculer ton rendement net, tu peux ajouter :
- les cotisations sociales (environ autant que la taxe foncière, à vérifier) ;Cotisations sociales sur le résultat imposable , si aucun résultat alors pas de CSG / RDS au taux de 15,5 %
Pour éviter cette fiscalité il faut opter pour le régime réel en louant en meublé ( pour un studio cela me parait évident ….)
L’amortissement des travaux se fera de façon linéaire sur 10 ans au maximum.
Philippe
Pour pouvoir bénéficier de l’amortissement des travaux de 10% de façon linéaire pendant 10 ans, a quelle règles doivent obéir les travaux :
Doivent ils être effectués uniquement la 1er année de l’achat du bien.
Est-ce que cela peut être n’importe quel type de travaux : création de surface, réparation d’entretien et d’adaptation de confort à la vie moderne….
Si ces travaux sont faits par moi-même, est-ce que les fournitures peuvent être prises en compte dans le calcul.
MEADE
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Bonjour Uval,
Concernant les travaux, il est très important de prendre une entreprise fiable et qui pratique un prix correct, car cela peut varier du simple au double. Après plusieurs rénovations en région parisienne, je connais les choses importantes à vérifier avant de se lancer. Tu peux me contacter si tu as besoin d’aide.
bon courage
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Bonjour Matt08,
vous indiquez être prêt à partager votre expérience par mp.
Je trouve dommage que vous n’utilisiez pas le forum de manière à faire partager à tous votre expérience.
Vous pourriez peut être même recevoir des avis intéressants d’autres participants.
Cordialement.
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