Transformer un local commercial en meublé touristique : aspects juridiques et fiscaux
Cette discussion porte sur la transformation de locaux commerciaux en meublés touristiques, notamment à Paris, soulevant des questions juridiques et fiscales complexes. Les membres partagent leurs expériences et interrogations concernant les autorisations nécessaires auprès des mairies et les implications fiscales liées à ce type de projet. Un point central du débat réside dans la distinction entre l'usage (habitation ou autre) et la destination (commerciale, hôtelière…) du bien immobilier.
Les participants débattent de la difficulté d'obtenir des autorisations de changement d'usage à Paris, la ville étant particulièrement restrictive. Le lien entre le statut fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et la nature du bien est aussi au cœur des discussions. Plusieurs membres soulèvent le risque d'être considéré hors-la-loi si le local commercial est utilisé pour de la location saisonnière sans autorisation, notamment en cas de transformation d'un logement en activité commerciale sans les démarches nécessaires. La question de la compensation (transformation d'un autre local en habitation) est abordée, mais l'importance du règlement de copropriété est également soulignée.
Une partie importante de la discussion explore les aspects fiscaux. Le régime LMNP est discuté en détail, avec des nuances sur son applicabilité à un local commercial transformé en meublé touristique. L'article 156 du CGI concernant la location de locaux d'habitation est analysé et interprété différemment selon les participants. Le régime BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) est présenté comme une alternative potentielle au LMNP, mais avec des implications différentes en termes d'amortissement des travaux. La différence entre les régimes fiscaux LMNP, LMP (Loueur Meublé Professionnel), et l'activité para-hôtelière est expliquée. La question de la déductibilité des travaux de transformation et d'aménagement est examinée en fonction du statut fiscal choisi et de la nature des travaux (création d'un logement ou simple rénovation).
Enfin, les participants partagent des informations pratiques, comme l'importance de vérifier le règlement de copropriété, de se renseigner auprès des mairies avant tout investissement et de bien intégrer les différents régimes fiscaux pour optimiser la rentabilité et la conformité de leur projet. Le recours à des professionnels comme les notaires et les experts-comptables est implicitement suggéré pour une meilleure compréhension des complexités juridiques et fiscales.
Des jurisprudences et des liens vers des documents officiels (CGI, BOFIP, sites des mairies) sont fournis pour appuyer les différents arguments.
Bonjour,
heureux propriété d’un local commercial sur Paris
je souhaiterais le transformer en meublé de tourisme
Est-ce que quelqu’un a déjà l’expérience de faire la demande d’autorisation à la mairie de Paris ?
Y a t’il un risque particulier ?
Merci d’avance,
Alex
Mots-clés : commercial, meublé touristique
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Meuble de tourisme vous voulez dire Location saisonnière ? ( a la semaine )
A Paris je crois que c est compliqué surtout que dans certaine rue il est interdit de Transformer les commerce en habitation …
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ce n’est pas vraiment un commerce
c’est un appartement qui a le statut local commercial
mon impression était que la condition pour être dans la légalité était de ne pas avoir le statut d’habitation ce qui permettait de faire la demande
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Bonjour
Pourquoi ne pas tout simplement passer un coup de fil à la mairie?
mafo
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ce n’est pas idiot
mais je preferais avoir des avis avant 
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Bonsoir
Oui il y a un risque car on est typiquement dans la zone grise de la loi.
Ci joint un lien vers un article sur le sujet . Cf notamment paragraphe que dit la loi
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/ … mairie.php
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Construiresaretraite a écrit :
Bonsoir
Oui il y a un risque car on est typiquement dans la zone grise de la loi.
Ci joint un lien vers un article sur le sujet . Cf notamment paragraphe que dit la loi
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/ … mairie.php
Votre lien a été cassé
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Bonjour, il semble que bien des propriétaires sont déçus de la location saisonnière : problème de voisinage, inoccupation, nettoyage et réparation, c’est un job d’hotellerie. D’ailleurs sur Paris il existe des sociétés qui peuvent s’occuper de tout, mais cela a un cout, et ils ne louent que dans de bons quartiers centraux. C’est surtout intéressant pour rentabiliser une résidence secondaire bien située proche du centre. Mais qui ne tente rien n’a rien.
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julien62 a écrit :
Votre lien a été cassé
Voilà, nous avons remis le lien .
Les loueurs de meublés dans le collimateur à Paris
Ci-dessous l’extrait
Le Figaro.fr a écrit :
Que dit exactement la loi?
La location meublée classique a vocation à servir de résidence principale. Elle est encadrée par un bail d’un an ou de neuf mois pour les étudiants (article L632-1 du Code de l’habitation). Les choses se compliquent lorsque la location n’est que temporaire ou saisonnière. Dans ce cas, rien n’est spécifié, et c’est donc le droit commun qui s’applique généralement. De telles locations suivaient donc le principe «ce qui n’est pas interdit est autorisé». De son côté, la Ville de Paris ne l’entend pas de cette oreille. Elle estime que la location même ponctuelle d’un logement constitue un changement de son usage. Il convient alors de le transformer en local commercial selon une procédure complexe (art L631-7) s’appliquant dans toutes les villes de plus de 200.000 habitants. Pour l’instant, les quatre premières décisions juridiques et un arrêt d’appel concernant cette question lui ont donné raison, condamnant les propriétaires à de légères peines d’amende (autour de 2000 euros). De leur côté, les défenseurs de la location meublée rappellent que le secrétaire d’État au Logement a précisé fin 2010 dans une réponse écrite au député parisien Claude Goasguen qu’«aucune déclaration préalable auprès de la mairie n’est nécessaire pour ce type de location». Une clarification semble donc souhaitable.
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christian75 a écrit :
Bonjour, il semble que bien des propriétaires sont déçus de la location saisonnière : problème de voisinage, inoccupation, nettoyage et réparation, c’est un job d’hotellerie. D’ailleurs sur Paris il existe des sociétés qui peuvent s’occuper de tout, mais cela a un cout, et ils ne louent que dans de bons quartiers centraux. C’est surtout intéressant pour rentabiliser une résidence secondaire bien située proche du centre. Mais qui ne tente rien n’a rien.
Mon expérience perso tient plus de la poule aux oeufs d’or… J’ai testé sur une courte période, ça rapporte en gros 2 fois plus qu’un meublé pour un étudiant.
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Hall of Fame alextop7575 a écrit :
heureux propriété d’un local commercial sur Paris
je souhaiterais le transformer en meublé de tourisme
Est-ce que quelqu’un a déjà l’expérience de faire la demande d’autorisation à la mairie de Paris ?
Y a t’il un risque particulier ?
Un "meublé de tourisme", n’est-ce pas précisément un "local commercial" (avec pour activité : location touristique) ? C’est les personnes qui envisagent de transformer un bien immobilier destiné à l’habitation en local commercial (par exemple pour de la location touristique) qui rencontrent quelques soucis sur Paris (cf www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=3171 www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=3155), et pas l’inverse…
Je ne vois pas de problème pour vous, sauf si l’activité envisagée est interdite pour ce local commercial (par exemple au niveau du règlement de copro).
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La réponse de GBL me parait tout à fait censé. Et la mairie se ferait prendre à son propre piège ainsi.
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Avez vous poursuivi dans cette démarche? Y a t il moyen de "prendre la Mairie de Paris a son propre piège"?
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Bonjour,
je relance la conversation avec une variante:
je suis en province, avec un immeuble dont le local commercial du RDC serait plus pertinent en meublé, activité BIC…
Dois je faire une demande de changement de destination à la mairie, au risque de devoir gérer la question du parking?
Des expériences en complément des retours de GBL et Borderline?
Merci d’avance.
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Dans mon cas, le règlement d’urbanisme considère que pour un seul logement, si le besoin en stationnement n’augmente pas, alors pas besoin de parking nouveau.
Donc j’envisage de faire une déclaration propre à la Mairie.
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Hall of Fame Il est généralement considéré que la création d’un logement = création d’un besoin de stationnement. Ce besoin étant non considéré pour un ancien commerce.
La taxe parking permettait auparavant de suppléer ce manque, en contrepartie il fallait payer à la collectivité le prix d’une création de parking dans l’espace public. Ce n’est plus possible, cette taxe ayant été supprimée au 01/01/15.
Votre document d’urbanisme stipule t-il explicitement que pour la création/transformation d’un seul logement il est considéré qu’il n’y a pas création de nouveau besoin en stationnement ?
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1) Zone Uc du PLU : "Tout changement de destination susceptible de générer de nouveaux besoins"
Soumis à interprétation mais me parait entendable de la part des services d’urbanisme.
2) Zone sauvegardée qui se substitue au PLU : "Lors de la création de + d’un logement"
Là c’est clair, pas de place à l’interprétation.
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1 #18 18/01/2016 15h55 Hall of Fame Je fais remonter ce fil. Suite aux questions récurrentes sur le problème d’autorisation pour transformer un logement en meublé de tourisme à Paris, je suggère 4 pistes à explorer (pas testées personnellement, donc sous toutes réserves) :
- la compensation : en même temps qu’on transforme un logement en meublé de tourisme, transformer un local commercial en logement. Ce n’est pas évident à faire s’il faut acheter deux biens d’un coup, surtout avec les prix de l’immo à Paris. Mais, supposons un local commercial inutilisé, dans un quartier où il y a plutôt de la demande d’habitation à l’année ; et un logement situé dans un quartier très demandé pour le tourisme. On transforme le premier en logement, et le second en meublé de tourisme.
- compensation, variante : acheter la "commercialité" d’un autre bien immobilier. PAP dit que ça se négocie "entre 1.500 et 2.000 €/m²". Ouch.
- utiliser un local commercial. C’est ce suggérait GBL ci-dessus, dès 2013 ! Ainsi, il n’y a pas de changement de destination ! Je ne connais pas bien le marché parisien, mais il y a sans doute des locaux commerciaux qui sont transformés en habitation parce que le commerce de détail recule : donc, pourquoi ne pas racheter un local commercial inutilisé, pour le transformer en meublé de tourisme ? Manifestement, dans le projet de Surin, c’était surtout le cachet et les fonctionnalités du meublé (jacuzzi) qui en faisaient l’attractivité, pas sa situation élevée ni sa vue dégagée ! Donc, ça peut tout à fait se faire dans un local commercial au rez-de-chaussée, pourvu qu’on fournisse à ce local les éléments qui en feront l’originalité et l’attractivité pour les touristes.
Accessoirement, on aménage, de facto, un très beau logement, même s’il est considéré comme un local commercial. Le jour où on veut le remettre en logement normal parce qu’on en a marre de la location saisonnière, ça permettra de vendre sa "commercialité" (cf point 2 ci-dessus).
- utiliser un logement en rez-de-chaussée. D’après pap, les logements en rez-de-chaussée sont exemptés de l’obligation de compensation (voir : les exceptions). Méfiance : ça ne veut peut-être pas dire que l’autorisation est accordée systématiquement, pour autant.
Attention quand même à la surface nécessaire pour la compensation. PAP écrit "dans certains arrondissements où la pénurie de locaux d’habitation est avérée, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage (2 m² de compensation pour 1 m² transformé)"
Sources :
Locations saisonnières à Paris : faut-il une autorisation pour louer ? | De Particulier à Particulier - PAP
Exercer une activité dans un logement ? Paris.fr
Dernière modification par Bernard2K (19/01/2016 23h14)
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Bonjour,
Je mettrai deux bémols
- sur la compensation : dans certains secteurs sur Paris, c’est le double qui est exigé
- sur le rez de chaussée : attention au sentiment d’insécurité et aux nuisances sonores
La location saisonnière marche si vous avez de bons commentaires sur les plateformes de réservation et si il y a des nuisances… pas de bons commentaires !
J’attire également l’attention sur le fait que les données de Airbnb sont publiques (je peux passer le lien en MP si cela intéresse)
Donc si vous faites du saisonnier en limite de légalité à Paris, la Mairie a le moyen de le savoir, sachez le.
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Bonjour,
J’ai fait l’acquisition d’un local commercial, en pensant changer sa destination en local d’habitation pour faire une défiscalisation Pinel.
au moment ou je me suis renseigné à la mairie ,il n’y avait pas de problèmes.
Mais le jour ou j’ai fait ma demande préalable officiel les règles ont changé.
(La mairie a vu son PLU refusé et doit utiliser l’ancien PLU qui obligeait 2 places de stationnement par habitation ,le nouveau appliquait cette règle qu’à partir de 50m2)
Pour retomber sur mes pattes j’envisage de faire de la location saisonnière.
Pour ce type de location nous sommes obligés de faire une déclaration à la mairie pour récupérer les taxes de séjour.
Quels sont mes droits et devoirs? Est ce qu’on a le droit en province dans une ville de moins de 200 000 habitants ,de louer un local commercial en location à usage d’habitation saisonnière.
Est ce que je n’aurai pas intérêt à dire que c’est une location de bureau .
Merci pour votre aide.
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Hall of Fame Bonjour, si vous lisez la "rhétorique" de la ville de Paris, que j’ai mis en lien ci-dessous, vous constatez :
- qu’ils considèrent le meublé de tourisme comme une activité professionnelle, commerciale.
- que la demande de changement d’usage ne concerne que les locaux d’habitation qui passent à une activité professionnelle.
donc, si j’applique ce raisonnement à votre cas :
- vous avez un local commercial, vous allez y exercer une activité "commerciale" de meublé de tourisme : vous n’avez pas de changement d’usage à déclarer.
- éviter d’utiliser les mots "habitation" ou "logement" : ce n’est pas un local d’habitation, mais un local commercial où vous exercerez l’activité commerciale de meublé touristique.
A Paris, les gens qui veulent faire du meublé touristique dans un logement se voient opposer l’argument que c’est une activité commerciale.
Dans votre cas, n’allez pas donner le bâton pour vous faire battre. Vous exercez une activité commerciale dans un local commercial, donc vous êtes en règle.
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Anthonyk a écrit :
(La mairie a vu son PLU refusé et doit utiliser l’ancien PLU qui obligeait 2 places de stationnement par habitation ,le nouveau appliquait cette règle qu’à partir de 50m2)
D’autant plus qu’il n’est désormais plus possible de payer la "taxe parking".
Il vous faudrait donc soit créer physiquement ces deux places, soit prendre une location longue durée dans un parking privé.
La location saisonnière semble donc adaptée dans votre situation un peu délicate
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Hall of Fame Il me semble que la location longue durée ne peut suppléer, dans de nombreuses villes, la possession de places de stationnement. C’est ce que plusieurs services d’urbanisme m’ont en tout cas exprimés.
Si quelqu’un à un texte, une jurisprudence, qui définit mieux ces éléments de droit…
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1 #24 04/02/2016 02h54Peut être que cette réponse du Sénat concernant la suppression de la participation pour non réalisation de places de stationnement peut vous éclairer
Cordialement
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Merci,Merci et Merci Eldoradoimmo.
C’est incroyable ce que vous avez trouvé.
Je n’ai pas encore vérifié que ma ville était dans ces solutions mais ça répond parfaitement à mon problème.
Par contre ,j’ai été obligé de me pencher sur la location saisonnière et grâce ou à cause en parti de votre site ou blog ,je m’aperçois que la location saisonnière peut être plus intéressante que mon premier projet de défiscalisation .
Je dois regardé de près car dans la première solution je dois pouvoir avoir des aides de l’état pour réhabilité le local.
Encore merci d’avoir communiqué vos trouvailles .
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