Colocation : investir dans une colocation, avantages et inconvénients…

Pruls a écrit :

J’ai donc visité 2 appartements pouvant être fusionnés, ce qui permettrait de transformer l’un des 2 séjours en chambre, et donc amener un loyer supplémentaire

Généralement c’est plus en divisant qu’en fusionnant qu’on augmente la rentabilité…

Pruls a écrit :

Là où les studios meublés se louent autour de 330€, je pourrais me caler sur ce tarif en offrant des chambres d’environ 17m²

Je ne suis pas certain qu’une coloc puisse se louer au même prix qu’un studio indépendant. Certes il y a des parties communes à partager (éventuellement) en plus, mais la motivation principale pour la colocation me semble justement le coût.

Pruls a écrit :

quels sont les points d’attention spécifiques à une colocation?

La solidarité du bail, pour qu’aucun ne puisse se défiler si un coloc part ou ne paie plus ?

Par contre l’avantage de votre recherche c’est que les grandes surfaces sont bien moins cher à l’achat que les petites. Arrivez vous à être plus rentable qu’avec d’autres types de biens, c’est la question ?

DDtee a écrit :

Pruls a écrit :

J’ai donc visité 2 appartements pouvant être fusionnés, ce qui permettrait de transformer l’un des 2 séjours en chambre, et donc amener un loyer supplémentaire

Généralement c’est plus en divisant qu’en fusionnant qu’on augmente la rentabilité…

En l’occurrence, si j’achète les deux et que je les loue à une famille, je peux espérer 1000€ de loyer.
En colocation, plutôt 1200€, sachant qu’il faut fournir les meubles et quelques services en plus (eau, électricité, internet…)

Par la fusion des deux logements, et une location en colocation je passe plutôt à 1500 car je transforme un salon en chambre. Et j’économise l’équipement d’une cuisine (reste à savoir quoi faire de la seconde qui est aveugle, peut être la transformer en salle d’eau privative?)

DDtee a écrit :

Pruls a écrit :

Là où les studios meublés se louent autour de 330€, je pourrais me caler sur ce tarif en offrant des chambres d’environ 17m²

Je ne suis pas certain qu’une coloc puisse se louer au même prix qu’un studio indépendant. Certes il y a des parties communes à partager (éventuellement) en plus, mais la motivation principale pour la colocation me semble justement le coût.

Par la colocation en meublé, je proposerais le même prix qu’un studio nu pour de meilleures surfaces.

DDtee a écrit :

Par contre l’avantage de votre recherche c’est que les grandes surfaces sont bien moins cher à l’achat que les petites. Arrivez vous à être plus rentable qu’avec d’autres types de biens, c’est la question ?

L’opportunité ici vient de la possibilité de fusionner les 2 logements.

willy a écrit :

Il est possible d’obtenir des rentabilités hallucinantes, en augmentant le nombre de chambres, 4 à 6 chambres sont la bonne fourchette. Pour 100 à 130m2.
Sinon l’avantage de la coloc n’est pas seulement la reduction des coûts loin de là.

Vous semblez avoir une expérience de ce genre de montage, pouvez vous développer un peu plus?

si je comprends bien,

avec 2 studio, vous avez une rentabilité de 8000€ de loyer annuel soit une rentabilté de 5% avant travaux.

Avec une colocation, vous esperez doubler le loyer (3x330€ mensuel à 1200€).

L’idée est bonne.

Voilà quelques remarques (en vrac) à défaut d’un avis affirmé sur le marché de la colocation.

Avez vous pensé à transformer les 2 chambres de bonnes en un troisième studio ?
Ou, si vous pensez que la colocation est le bon créneau, à transformer les 2 chambres de bonnes en une 3ième  chambres (+eventuellement petite douche) pour une colocation à 3.

Un point à préciser. Visez vous quel type de locataires ? Etudiants ? Jeunes travailleurs ?
L’INSEE estime à environ 10% des étudiants en colocation.
Les ménages complexes (cible pour la colocation) représentent environ 5% de la population.

Aussi, vous avez prévu 50k€ de travaux. C’est pour combien de m² ?

Pour la cloison, prévoir 3 à 5k€. L’enlèvement des gravats est couteux.

330€ le m2, c’est jouable si vous faites tout vous même.

Sinon, rien que la peinture, faite par un artisant,  c’est 100€ le m2 au sol (a la louche). Sinon, compter 20€ le m2 ( mur ou plafond) de peinture (impression + 2 couches) + 10€ par m2 et par couche d’enduit. Donc 30 a 40 € le m2 de peinture tout compris, c’est ce qui se pratique en région parisienne (en fonction de l’état des murs).

L’électricité c’est également 100€ le m2 au sol.  Grosso modo.

Si vous voulez sécuriser un peu plus votre estimation de travaux, il y a des sites qui donnent des devis en ligne + des devis par des artisants de la région.

Si vous voulez emprunter avec des travaux, la banque exigera les devis. Donc, rien ne vous empêche d’entamer cette étape pour voir plus clair.

Je suppose que vous avez prévu de faire le tour de quelques agences immobiliere pour tester leur appétence vis a vis de votre futur produit.

Pour revenir a votre réflexion initiale ; effectivement une bonne rentabilité découle aussi de la valeur ajoutée que vous apporterez au produit.

Bon courage pour vous et succès pour votre projet.

Pruls:
Bonjour, je pourrai en parler des heures, mais je suis sur une tablette, et c’ est vraiment rébarbatif d’écrire.
En gros, vous achetez de grandes surfaces donc moins cher, il faut caser un maximum de chambres, si j’ai bien compris vous avez 150m2, et 3 chambres? Dans ce cas là, le bien n’est d’après moi pas le bon. Sur ce type de surface il faut réussir à caler 6 chambres minimum. Vous offrez de bonnes prestations sur les parties communes, cela nécessite un peu d’investissement mais le jeu en vaut la chandelle. Au final, 6 chambres louées le prix d’un studio, et une seul cuisine et seulement deux salles de bains à payer. Perso sur ma ville ce type de bien se loue 450 euros charge comprises. Dans ce type de cas il devient très réaliste de dégager un réel cash flow. Dites moi si vous avez des questions plus précises.

willy a écrit :

je pourrai en parler des heures, mais je suis sur une tablette, et c’ est vraiment rébarbatif d’écrire.

Ok, au plaisir de vous lire quand vous serez mieux installé.

willy a écrit :

En gros, vous achetez de grandes surfaces donc moins cher, il faut caser un maximum de chambres, si j’ai bien compris vous avez 150m2, et 3 chambres?

Ici, les 150m² sont divisés en 2 T3 donc 4 chambres. En créant une liaison entre les deux logements, je peux transformer un salon en chambre, ce qui ferait 5 chambres.

willy a écrit :

Dites moi si vous avez des questions plus précises.

- dans quel contexte concurrentiel (taille de la ville, nombre d’étudiant, offre concurrente…) vous trouvez vous
- même question pour les coloc dans lesquelles vous avez vécu
- quelles sont les prestations que vous estimez indispensables dans une colocation,
- quelles sont celles qui ne sont pas nécessaires mais qui peuvent créer le coup de coeur
- quelle population avec quel moyen recherche quelles coloc
- quelle surface de chambre est satisfaisante avec quel équipement (lit mezzanine avec bureau, tv, canapé?)
- quelle surface de pièce principale convient à quelle taille de colocation, quid de l’intimité?
- quel rôle a le propriétaire dans le fonctionnement de la copropriété (rédige t il un règlement intérieur…)
- quid de la colocation intergénérationnelle?

D’après votre présentation vous avez une expérience très intéressante sur le sujet!

Bonsoir,
Oui bonne experience de la coloc en utilisateur, et mes débuts en terme d’investissements.
Concernant la vacance, il dépend du public visé, en installant du jeune actif, vous attirerez du jeune actif, donc moins de vacance qu’avec de l’étudiant.
Mais gérer un appart de 5 chambres reviens a gérer 5 studios avec un turn over plus important. Je parle de turn over plus que de vacances puisque les locataires se trouvent facilement.
Vous passer votre annonce sur appartager, vous sélectionnez les candidats en termes de dossier, et organiser une rencontre avec les autres coloc pour chacun,  au final les colocs choisissent en fonction de leurs affinités. Souvent les gens prennent à coeur de faire partie de la décision et organisent eux même les rencontres.
Si au terme du mois de préavis du partant vos colocs n’ont pas trouvé de remplacant vous imposez votre choix.
Sachant qu’avec une chambre vacante, si l’opération est bien  menée vous dégager toujours un léger cashflow.

Un de mes anciens proprio n’investissait que si à 70 % d’occupation il payait tjrs ses mensualités, donc plus de vacances à prévois mais moins de risques aussi.

On sort un peu du rôle d’investisseur, au bout de deux appart a gérer cela devient une vraie gérance.

Une chose les contrats gaz, électricité, web était au nom du proprio.

Pruls a écrit :

willy a écrit :

je pourrai en parler des heures, mais je suis sur une tablette, et c’ est vraiment rébarbatif d’écrire.

Ok, au plaisir de vous lire quand vous serez mieux installé.

willy a écrit :

En gros, vous achetez de grandes surfaces donc moins cher, il faut caser un maximum de chambres, si j’ai bien compris vous avez 150m2, et 3 chambres?

Ici, les 150m² sont divisés en 2 T3 donc 4 chambres. En créant une liaison entre les deux logements, je peux transformer un salon en chambre, ce qui ferait 5 chambres.

willy a écrit :

Dites moi si vous avez des questions plus précises.

- dans quel contexte concurrentiel (taille de la ville, nombre d’étudiant, offre concurrente…) vous trouvez vous
- même question pour les coloc dans lesquelles vous avez vécu
- quelles sont les prestations que vous estimez indispensables dans une colocation,
- quelles sont celles qui ne sont pas nécessaires mais qui peuvent créer le coup de coeur
- quelle population avec quel moyen recherche quelles coloc
- quelle surface de chambre est satisfaisante avec quel équipement (lit mezzanine avec bureau, tv, canapé?)
- quelle surface de pièce principale convient à quelle taille de colocation, quid de l’intimité?
- quel rôle a le propriétaire dans le fonctionnement de la copropriété (rédige t il un règlement intérieur…)
- quid de la colocation intergénérationnelle?

D’après votre présentation vous avez une expérience très intéressante sur le sujet!

-60000 habitants,10 000 étudiants, pour loger des étudiants il y a les résidences, les crous et les studios, mais attention le meilleur marché et le jeune actif pas encore installé en couple.
-indispensable: wifi, télé, home cinema, cuisine equipée, lave vaisselle, seche linge, lave linge. Qui vous permettront de garder les locataires même à un loyer élevé.
- pas necessaire, mais gros plus, balcon et grenier ou cave.
- population: pour le type de coloc que je décris on est sur des gens au revenus supérieurs à 1500 eu, mais pas encore posés dans une ville. J’ai habité avec une kiné, un ingénieur, une infirmière, de mon côté j’ai été sportif puis commerciale. Ces gens sont plus là pour le confort et les nouvelles connaissances possible sur la ville que pour l’économie.
-Surface minimum 12, placard et rangement pour affaire perso conséquent. Bureau, table de nuit, lit deux places, pas de canapé, ni télé, les gens faisant le choix de la coloc partagent ces moments dans le salon.
- Pièce de vie: l’idéalvest d’avoir une pièce salon, et une cuisine assez grande pour manger à 5 si l’appart ne le permets pas, à 5 avec cuisine américaine prévoir 35 m2. Et deux salles de bains et deux wc, séparés c’est un vrai plus.
-Le proprio n’intervient pas, souvent vous finissez par lier un contact avec votre plus ancien locataire, et les rêgles tacites sont expliquées au nouvel arrivant par lesvcolocs en place.
-coloc intergénérationnelle, je n’y crois pas. De toute façon c’est les locataires qui choisissent leur futurs colocs, donc par affinité il estcrare d’avoir de grosses différence d’agel
Par contre dans un avenir plus ou moins lointain, je pense que le troisième âge souffrant de l’isolement pourra devenir une cible. Où le concept intergénérationnelle pourrait se démocratiser avec un service, un système d’éghange. À développer.
Petite chose, ce principe devrait vous permettre d’augmenter vos revenus dès le premier achat, donc même si c’est plus de boulot, ca me semble un bon deal.

Je ne peux actuellement pas vous donner d’élément précis sur ce post.

Bonjour,

merci pour ces retours tout à fait intéressants.

Comment sélectionnez vous les locataires, qu’est ce qui permet de distinguer un "vrai" colocataire d’un simple locataire n’ayant pas la fibre de vie en groupe?

Concernant l’exemple de départ, je me dis que je pourrais aménager la cuisine n°2 en lingerie, ce qui permettrait de valoriser une pièce aveugle ainsi que les salle d’eau en ne mixant pas les usages hygiène/linge.
Cela permettrait également d’installer une centrale vapeur correctement.

En quelque sorte vous cherchiez un immeuble vertical et l’idée devient d’en créer un horizontal, dans tous les sens du terme (géographique, sociologique).

willy a écrit :

Un bail par chambre; permettra à chacun de tes locataires de toucher des apl. Donc location + facile.
De plus, une chambre en coloc peut se louer plus cher qu’un  studio, à condition d’offrir de bonnes prestations dans les pièces communes (canapé cuir, ecran plat, home cinema, douche italienne, cuisine integree)

Si je comprends l’intérêt du concept, un truc m’échappe concernant les baux non solidaires… qui assure les parties communes ? Qui est responsable si le home cinema par exemple est détruit ou manque à l’appel ?