Investir en colocation : rentabilité, aménagement et gestion
Cette discussion porte sur l'investissement immobilier dans des biens destinés à la colocation. Un membre, Pruls, envisage l'achat de deux appartements à fusionner pour créer une colocation de cinq chambres, soulevant des questions sur la rentabilité et les aménagements nécessaires. Les autres participants partagent leurs expériences et apportent des éléments de réponse sur des points clés : choix du type de locataires (étudiants, jeunes actifs), optimisation de la surface habitable pour maximiser le nombre de chambres et donc les loyers, gestion des travaux et du budget associé.
Les arguments divergent quant à la rentabilité d'une telle stratégie. Certains membres soulignent le potentiel de croissance des loyers grâce à la maximisation du nombre de chambres et la mise à disposition de prestations haut de gamme dans les parties communes. D'autres mettent en garde contre les coûts importants de rénovation et d'ameublement, insistant sur la nécessité d'une analyse approfondie de la rentabilité avant tout investissement. La gestion du risque lié aux impayés et au turn-over des locataires est également débattue, avec des propositions de stratégies pour limiter ces risques, comme la sélection rigoureuse des colocataires et l'utilisation de baux individuels.
L'aménagement des espaces est un sujet central. Les participants échangent sur les équipements nécessaires (cuisine équipée, salles de bain multiples, buanderie, espaces communs) et le budget associé. Des exemples concrets de coûts de rénovation et d'ameublement sont partagés, ainsi que des conseils pour optimiser les achats (occasion, soldes). La question de la création d'un règlement intérieur et du rôle du propriétaire dans la gestion du quotidien est également abordée, soulignant l'importance d'une approche proactive pour assurer le bon fonctionnement de la colocation et la satisfaction des locataires. La diversification du type de locataires (étudiants vs jeunes actifs) et les implications pour la gestion sont discutées. Plusieurs intervenants apportent des conseils pratiques concernant la recherche de locataires et la gestion des relations avec eux.
Enfin, la discussion intègre des aspects légaux, notamment l'impact de la loi ALUR puis ELAN sur les contrats de location et les surfaces minimales des chambres. L'assurance des biens et la responsabilité du propriétaire en cas de dégradation sont également abordées, soulignant l'importance de prendre en compte les enjeux juridiques liés à ce type d'investissement.
Les participants évoquent le taux d'occupation, un facteur critique de la rentabilité, et proposent des stratégies pour le maximiser, notamment via la sélection des locataires et la qualité des prestations offertes. La discussion montre une évolution des stratégies d'investissement en colocation, passant d'une approche centrée sur la maximisation du nombre de chambres à une approche plus qualitative, axée sur le confort et les services offerts pour attirer et fidéliser une clientèle haut de gamme.
Hall of Fame Un article qui fait écho à une étude qui vous intéressera sans doute Colocation : la demande étudiante est en hausse - 5 août 2013 - Immobilier - L’Obs
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Bonjour,
ma réflexion avance sur les colocations.
Sur l’appartement qui a déclenché notre échange, j’en suis arrivé à la conclusion qu’il manquait une chambre pour que cela soit rentable avec mes hypothèses de loyer (en gros, louer une chambre en coloc meublée au prix d’un T2 nu) et mes estimations de travaux.
J’ai donc fait une nouvelle visite pour voir si cela était possible, cela m’a permis de valider mes hypothèses d’aménagement, mais de confirmer que créer une chambre supplémentaire ne serait pas possible sans dénaturer l’ensemble.
L’agent immobilier fait bien son boulot car il a décroché de ma part une nouvelle visite malgré ma conclusion négative, mais en présence de la personne qui gère les locations ce qui devrait me permettre de mieux cerner les loyers envisageables, compte tenu de l’absence d’annonce comparable à ce que j’envisage.
De plus, j’ai eu un échange avec la stagiaire qui est en renfort pour l’été et elle m’a indiqué que le meublé partait sans difficulté, même moche, même à l’écart du centre ville où sont les étudiants.
Entre temps, j’ai porté mon attention sur des maisons potentiellement modifiables pour accueillir une colocation de 5 ou 6 chambres. J’ai trouvé plein d’opportunités! Donc l’envisager dans un appartement signifierait de m’exposer à une éventuelle concurrence pour l’avenir.
Je suis notamment tombé sur une maison dans laquelle je peux réaliser 6 chambres d’environ 18m², avec cuisine/séjour de 40m² avec four à pain/pizza, buanderie garage 4 voitures (mais en tassant à fond, pas pratique, ya une placette tout près) possibilité de faire 2 belles salle de bains + 1 cabine de douche de mecs (ya juste la douche quoi).
La maison possède une courette de 150m² vite remplie par les voitures. Pour une famille c’est petit, pour une location, cela représente peu d’entretien, en permettant de sortir des tables un barbecue, et de grattouiller la terre quand même pour celui qui veut.
Sinon chauffage fioul 1000L par an plus 4 stères de bois. Pour passer en gaz, faudrait faire une tranchée et changer la chaudière… Peut être plus tard, mais comment les locataires vont ils gérer le chauffage 
?
Je vous tiendrai au courant, ça me plaît.
Dans l’idée de fournir un service complet, je me pose la question de l’assurance. Le schéma classique est la PNO+l’assurance locataire. Mais comment faire pour réduire les démarches du locataire en les réalisant moi même? Avez vous une expérience de ce genre d’approche? Quel tarif?
J’ai posé la question à un vendeur d’assurances, je partagerai la réponse.
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Bonjour, en vitesse, je prendrais le temps de repasser: si vous vous tournez sur une maison, en cas de sous sol non enterré avec des ouvertures deja presente il est tres interessant de rajouter un appart au sous sol qui devient le rdc, j ai un ami qui le fait actuellement .
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Je voudrais mieux cerner le budget ameublement et le fonctionnement quotidien d’une colocation, notamment aux interactions (repas, toilette matinale, lessive…). Je vais donc tenter de dresser une liste exhaustive ici. Cela pourrait notamment apporter des réponses à ceux qui cherchent à savoir quoi prévoir dans un meublé.
Chambre:
1 par colocataire d’au moins 15m².
Lit 2 personnes aux dimensions standards, sommier, matelas, alèse, oreiller,
Table de nuit, lampe de chevet,
Rideaux,
Chaise/chevalet
Bureau, chaise de bureau,
Armoire/placard
Poubelle
Si possible, prise tv et réseau
Salle de bain:
1 pour 2 colocataires
1 lavabo avec un grand miroir bien éclairé, un espace brosses à dent (tablette?), un emplacement pour serviette à main
Autant de rangement identifiable que d’utilisateur (chacun son placard)
Douche italienne ou baignoire, emplacement pour shampoing et gant par utilisateur (résistant à l’eau, plastique?)
Espace pour poser ses vêtements le temps d’une douche
Sèches serviettes (crochets + radiateur?) à proximité de la douche/baignoire
Rangement dédié aux produits et ustensiles (éponge, raclette…) d’entretien de la pièce
Sèche cheveux avec emplacement pour ne pas le débrancher/brancher à chaque utilisation
Au moins 3 prises à proximité du lavabo
Tapis de sol
WC:
Si possible séparé, 1 pour 2 colocataires
Brosse
Distributeur de papier toilette
Emplacement pour réserve de papier toilette et de produits d’entretien de la pièce
Emplacement magasine
Poubelle
Buanderie (éventuellement fusionnable avec les salles de bains):
Machine(s) à laver
Sèche(s) Linge
Planche à repasser + Centrale vapeur
Évier
Plan de travail
Placard à produits ménagers de la maison, aspirateur sans sac, balais, serpillière Balais et son saut
Cuisine:
1 Frigo avec compartiment congélateur pour 3 personnes
Lave vaisselle
Plaques à induction (casseroles, poêles, wok, fait tout)
Hotte
Four
Maniques
Micro onde
Grille pain
Bouilloire
Cafetière
1 placard à bouffe par colocataire (quelle dimension?)
Vaisselier et vaisselle (assiettes et bols, couverts, verres, limonadier, tasse/mug)
Range alu / sopalin / film alimentaire
Couteaux de cuisine, planche à découper, minuteur, saladiers, essoreuse salade, passoires, cuillères et spatules, fouet
Corbeille à pain, couteau à pain
Pichet
Poubelle + système de tri sélectif
Torchons et sèche torchon (crochet?)
Évier 2 bacs avec robinet douchette
Appareil à raclette/pierrade
Rangement à condiments
Tableau mural aimanté avec crayons, brosse pour efface et leur espace de rangement,
Espace repas:
Table et chaises (avec patins anti bruit/rayures)
Espace multimédia:
Ordinateur
Casque
Imprimante scanner
Séjour:
Vidéo projecteur (prévoir les branchements qui vont bien), écran/mur blanc, lunettes 3D, Wii (ou pas)
Home cinéma
Hifi
Canapés pour 6 ou plus
Table basse
Poubelle
Chaises complémentaires (pliantes?) à planquer
Extérieur:
Barbecue avec pince, fourchette, grille à saucisses
Table et chaises
Parasol
Garage à voiture/vélo
Possibilité de louer un vélo électrique
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Vous vous amusez bien Pruls 
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Je sais pas comment le prendre…
J’essaye de monter un cahier des charges complet pour limiter les risques, je n’ai pas vécu en colocation et je ne me rends donc certainement pas compte des points importants.
Cette check liste pourra également servir lors des états des lieux.
Comment procédez vous Range?
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1 #32 15/08/2013 16h13Pruls a écrit :
Comment procédez vous Range?
Pour quoi faire ?
Je suis en mode "amusé", vous aimez les détails: "grille à saucisses")..
Je ne vois pas comment on peut rentabiliser tout ce bazar… et imagine la galère.
En vous lisant sur ce sujet, je ne pense d’ailleurs même plus rentabilité mais disponibilité et travail.
Savez-vous qu’un locataire quasi normal de 2013 vous appelle au secours comme il appellerait papa ou maman dès que sa place de parking est occupée par quelqu’un d’autre ou qu’il y a une coupure d’électricité ? (j’ai un recueil de sms et courriels savoureux).
Je ne suis pas certain que tout ce qu’il faut mettre à disposition d’une collectivité mouvante soit rentabilisable, comme ça, à vue de nez…
Dernière modification par Range19 (15/08/2013 16h35)
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Range19 a écrit :
Pruls a écrit :
Comment procédez vous Range?
Pour quoi faire ?
Pour chiffrer l’aménagement d’un logement et pour gérer les états des lieux?
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Pruls a écrit :
Comment procédez vous Range?
Pour chiffrer l’aménagement d’un logement et pour gérer les états des lieux?
Je chiffre l’aménagement à la louche (expérience) et ne fais pas de meublé.
Pour gérer l’état des lieux d’un non meublé, c’est déjà relativement lourd pour les logements plus grands qu’un T1. Meublé comme vous le prévoyez, ça me semble complexe (test de la station multimédia… par exemple).
En non meublé, l’électroménager de base est déjà une source de problèmes (four, hotte etc) personne ne les entretenant correctement ou presque et à la moindre panne, c’est pour le bailleur.
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Hall of Fame J’ai pensé à vous en lisant cet article A Paris, une auberge de jeunesse branchée fâche les acteurs historiques - Libération c’est certes assez différent de votre projet, mais cela reste un investissement immobilier pour une offre collective. L’approche me parait intéressante…
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Range19 a écrit :
Pruls a écrit :
Comment procédez vous Range?
Savez-vous qu’un locataire quasi normal de 2013 vous appelle au secours comme il appellerait papa ou maman dès que sa place de parking est occupée par quelqu’un d’autre ou qu’il y a une coupure d’électricité ? (j’ai un recueil de sms et courriels savoureux).
…
Oh oui ….
J’ai même eu droit aux appels pour facture d’électricité élevée
bacs poubelle pleins
Le monsieur du RDC se gare jamais sur les places stationnement
Ca mériterait un post, d’ailleurs
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DDtee a écrit :
J’ai pensé à vous en lisant cet article A Paris, une auberge de jeunesse branchée fâche les acteurs historiques - Libération c’est certes assez différent de votre projet, mais cela reste un investissement immobilier pour une offre collective. L’approche me parait intéressante…
Merci pour cette info, on boxe pas dans la même catégorie, c’est clair!
De mon côté, je vise plutôt la qualité.
La question de l’offre de logement adapté à la vie collective est un concept peu développé. Les foyers comprennent de nombreux services payants et sont trop grands pour avoir une dimension familiale, qui me semble important dans la colocation.
En colocation, on choisit avec qui on vit dans une mesure plus importante qu’en foyer. Reste pour moi à trouver les solutions techniques pour favoriser une vie quotidienne limitant les conflits très classiques (ménage, bouffe dans le frigo, intimité…).
J’aimerais trouver des solutions compatibles avec la définition d’affordance. Avoir une éponge sous la main quand on en a besoin, par exemple.
Pour ceux que cela intéressent, à la louche, l’aménagement d’un logement de 6 chambres tel que décrit précédemment représenterait entre 15 et 20 k€.
Ma méthode de chiffrage: j’ai fait des simulations vite fait sur les sites internet de magasins bien connus, sans négociations ni recherche du meilleur prix, voulant de la qualité, j’ai pris souvent le milieu de gamme.
Le prix parait élevé mais il comprend de l’électroménager, notamment dans la cuisine.
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Bonjour à tous,
Je prends cette file en cours pour vous faire part de ma propre expérience.
Je propose un logement en colocation à Nice.
Il s’agit d’un T3 avec, donc, 2 chambres.
D’une manière générale, lors de mon achat, j’ai choisi de privilégier les "petites" surfaces.
En effet, j’ai estimé qu’avec 2 chambres, je limitais de nombreux risques tels que :
- Usure accélérée des pièces communes
- Mésententes entre colocataires
- Impayés
Mais que je limitais également les coûts :
- Moins de matériel à acheter
- Moins d’aménagement à faire
Et que j’obtenais une meilleure rentabilité (faiblesse du prix d’achat, notamment)
Enfin, d’expérience, je me suis aperçu que les étudiants (ma cible unique) préféraient vivre entre amis. En n’ayant que 2 chambres à louer, je tombe quasiment tout le temps sur des jeunes qui arrivent déjà à 2.
Ça présente l’avantage de n’avoir pas de vacance locative sur une des 2 chambres mais, en plus, quand les gens se connaissent, je trouve qu’ils sont plus respectueux du bien (Ils ne peuvent pas se rejeter la faute en cas de dégâts, etc…)
Enfin, je trouve que ça limite les risques d’impayés car, d’une part (et c’est commun à tous les étudiants), c’est les parents qui paient et ils préfèreront être en impayé pour leur RP que pour celle de leurs "petits chéris adorés" et, d’autre part, si les étudiants se connaissent, le comportement de l’un rejaillit sur la probité de l’autre (ça rejoint un peu ce que je disait sur les dégâts).
Pour ce qui est de l’ameublement, sans rentrer dans les détails de Pruls, je meuble exactement pareil que pour un meublé classique. La seule prestation que je rajoute étant internet.
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Merci pour ce retour.
En terme de budget d’ameublement, votre expérience dit combien?
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Pour être tout à fait honnête, je ne saurais vous donner qu’une fourchette assez large…
Tout ça s’inscrivait dans un budget global de rénovation/ameublement.
A vu de nez, je dirais que pour meubler et équiper tout l’appartement j’ai dépensé entre 4000 et 5000 euros (je pourrai vous dire la somme exacte si ça vous intéresse mais je dois étudier les factures d’abord).
Ce budget englobe vraiment la totalité de l’équipement (électroménager, cuisine, vaisselle, draps, etc…) et de l’ameublement (lits, canapé, armoires, etc…).
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La précision de votre nez me satisfait pour faire un budget mais si vous êtes motivé pour regarder les factures, je suis évidement intéressé.
Mais ce seraient plutôt des photos qui pourraient être intéressantes, je pense.
Dernière modification par Pruls (22/08/2013 16h12)
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Pas de problème Pruls.
Je regarde ça et je vous dirai exactement l’argent dépensé poste par poste.
J’essaie de vous faire ça ce weekend. (Je devais me plonger dedans quoi qu’il arrive et votre demande me fait passer au-delà de ma flemme)
Je mettrai également des photos en ligne.
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J’ai retrouvé mes factures pour les travaux que j’ai fait pour un studio. Peut être ça peut vous aider pour faire un budget :
Cuisine :
- kitchenette 280€
- ustensiles cuisine 200€
- meubles 100€
- électroménager 250€ (lave linge, micro ondes, senséo, bouilloire, etc…)
Salon / Chambre :
- décoration 150€
- meubles 220€ (clic clac, bibliothèque, table, table basse)
Travaux + outils + divers (peinture, ampoules, etc..) 550€
En ayant pas d’outils j’arrive vers 1750€ en je n’ai pas tout fait moi même. Après ce n’est pas les chambres qui coutent le plus cher, un lit, un placard, une table ça suffit.
Donc un budget de 1000€ pour la cuisine + 600€ pour le salon + 400€ / chambre en comptant en gros.
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Kool31 a écrit :
Salon / Chambre :
- décoration 150€
- meubles 220€ (clic clac, bibliothèque, table, table basse)
ici, il n’y a pas de fournisseurs corrects à ces prix, sauf avec de la paille et des cartons 
J’ai meublé un T1 il y a un an à peu près comme si c’était pour moi : la pièce principale avec canapé lit revient à environ 1500 euros sans multimédia, la cuisine équipée à 2000 avec électroménager, vaisselle, ustensiles, table-bar et deux sièges.
L’aménagement de la terrasse : 100 euros (2 fauteuils + 1 table). Ouf, enfin un truc pas cher.
Le tout en profitant de promos et soldes.
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Mon expérience, j’ai meublé un T4 (3 chambres) de 90m² pour environ 3’000 € avec tout ce qu’il faut dans un appartement (lave linge, séche linge, friog, congél, etc…); à noter qu’il y avait déjà dans la cuisine un lave vaisselle et une cuisinière.
Un conseil : Achetez les meubles d’occas sur le bon coin et l’électroménager neuf sur Darty ou équivalent, garanties et livraisons gratuites; et profitez des soldes
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Pruls,
Je reviens pour vous donner le fin mot de l’histoire.
Ma femme est exceptionnelle et avait donc déjà compté tout ça pour moi.
Pour meubler et équiper un T3 de 45m² (multimédia inclus) comme si c’était pour nous et de manière à ce qu’il soit entièrement prêt pour la location saisonnière puis la colocation (en ne prenant ni des premiers prix ni du haut de gamme, mais que du neuf) nous en avons eu pour 4665,15 euros.
Si cela vous intéresse je peux étudier tout plus précisément et vous donner le détail en MP et je peux même vous dire dans quels magasins nous avons tout acheté.
Pour ce qui est des photos, je vous propose de vous donner un lien en MP vers un site de location saisonnière où les photos sont présentes.
Je ne voudrais pas poster le lien sur le forum afin d’éviter de faire de la publicité pour mon appartement.
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Bonsoir,
merci à tous pour vos retours, les photos permettent de mesurer les écarts de budget et de standing.
J’ai essayé de trouver des photos qui illustrent ce que je veux faire, mais à part des photos de magazines, je trouve rien.
Cela dit, avec de l’induction de qualité neuf, j’en ai déjà pour 800€, plaques et batterie de cuisine…
Après à 500€ le canapé en cuir etc…
En fait je me rends compte que mon chiffrage est du haut de gamme, mieux que chez moi!
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Erwan a écrit :
Mon expérience, j’ai meublé un T4 (3 chambres) de 90m² pour environ 3’000 € avec tout ce qu’il faut dans un appartement (lave linge, séche linge, friog, congél, etc…); à noter qu’il y avait déjà dans la cuisine un lave vaisselle et une cuisinière.
Un conseil : Achetez les meubles d’occas sur le bon coin et l’électroménager neuf sur Darty ou équivalent, garanties et livraisons gratuites; et profitez des soldes
Évidemment l’occasion peut être une manière de réduire les coûts.
Avec cette technique, arrivez vous à proposer une décoration cohérente ou est ce que vous privilégiez la fonctionnalité?
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pour la cuisine : avec quelques outils vous pouvez faire un plan de travail et des meubles hauts pour vraiment pas cher et de la bonne qualité. Faut juste un peu bricoler.
Pour les meubles genre clic clac, armoire, bibliothèque, table, table basse, etc…. vous avez pas nécessairement besoin d’un meuble neuf. Personnellement je fais un mix des 2, certains meubles ou appareils je les veut neuf d’autres qui soient d’occasions ça ne me dérange pas.
Soit vous prenez d’occasion et faites des économies soit neuf et ça sera déduit du résultat.
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Déco cohérente et plutôt haut de gamme, en tout cas les 25 appels à chaque changement de locataire prouvent que ça plait.
C’est fou le nombre de chose de qualité que les gens vendent à moins de moitié prix sur le boncoin.
Après il ne faut pas être pressé, moi je regarde régulièrement, j’achète et je stock quand je n’en ai pas besoin tout de suite.
Si vous voulez quelques photos en mail perso, pas de souci.
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