Investissement dans des murs commerciaux au Havre !

Si je faisais une synthèse des nombreux agents immobilier que j’ai pu croiser, je crains d’en avoir plus rencontrés des "incapable de trouver une affaire intéressante" que des "je trouve une superbe affaire, quitte à en être illégalement le premier bénéficiaire".
Je ne veux évidemment pas généraliser, j’ai pas du rencontrer l’élite de la profession… Quitte à être complètement hors sujet, je voudrais bien une appli comment trouver le bon agent immo !

Clairement, il va s’agir pour vous de trouver le conseiller qui saura présenter les choses à sa hiérarchie. Et il n’est pas forcément dans votre banque actuelle

Un courtier peut vous faire gagner du temps, ou des échelons si il est capable de s’adresser directement à la personne qui prend les décisions.

Bonjour,

Pourquoi 18ans? Pour allonger le prêt à 20 ans avec un taux moins cher?

Les conditions semblent effectivement généralement différentes pour les biens pro sur la durée de financement ainsi que parfois sur le taux.

NYBR a écrit :

Bon finalement, ma banque accepte le financement d’une partie des frais d’acquisition (environ la moitié). Le taux final ressort à 3.15% sur 18 ans hors assurance.
J’attends le détail des frais et de la couverture de l’assurance.

Prochaine étape, la signature avant fin octobre !

Bonjour NYBR,

Vous avez trouvé une banque qui finance un bien pro sur plus de 15 ans ? Nous, nous avons toujours rencontré une barrière au delà. (nous étions cependant dans un financement avec tous les frais inclus).

Vous pourriez nous donner le nom de la banque ?

Bonjour,

Je suis au CIC pour le financement de ces murs pro. J’ai très peu négocié le taux, les frais de dossier et je prends l’assurance maison. En contre partie, je voulais un taux sur 18 ans et la possibilité de faire des remboursements anticipés sans frais.
J’ai quand même un patrimoine net assez important par rapport à la valeur de ces murs qui provient de l’héritage de mon père (cf. ma présentation), le jeu de la négociation avec la banque est donc sûrement faussé en ma faveur.
De plus j’ai obtenu ce financement sur 18 ans au moment où je souhaitais changer de banque et faire racheter mon crédit immo RP, donc je suis venu avec l’ensemble des mes liquidités, la domiciliation de mon salaire et des mes revenus locatifs existants ainsi que mon crédit RP sur 15 ans.
Pas évident donc que j’obtienne un financement sur 18 ans au prochain achat !

Pour info, la limite au CIC pour ce type d’investissement est, d’après ma conseillère, de 6 années max de revenus du foyer, en sachant qu’ils comptent 70% des revenus locatifs.

Pour l’excel, je finalise une version Béta que j’aimerais publier sur le forum afin d’avoir les retours de la communauté des IH. J’espère pouvoir le faire avant le week end prochain.

Bonne journée.

Bonsoir et bravo pour cet investissement. Chaque étape est une petite victoire

Une petite remarque au sujet du pas de porte :

un pas de porte peut être considéré comme :
- un  supplément de loyer
- une indemnité

Si c’est un supplément de loyer, il représentera un revenu foncier imposable à l’IR. C’est intéressant pour le locataire car c’est une charge déductible des résultats

Si c’est une indemnité, elle ne sera pas imposable. Pour le locataire, elle ne constitue pas une charge déductible.
Dans ce cas, bien penser à le notifier dans le bail notarié.

Quelques nouvelles : après un peu plus d’1 an d’activité, le locataire est en phase de dépôt de bilan. L’activité en elle-même avait l’air de bien fonctionner, mais malheureusement le gérant est visiblement gravement malade et n’est plus en mesure de travailler.
C’est toujours bon de rappeler les risques liés aux investissements immobiliers, et ce n’est pas forcément ceux auxquels on pense (je n’avais pas absolument pas prévu ce cas de figure ).

Heureusement pour moi, j’ai un très bon agent immo qui a déjà récupéré les clés moyennant un arrangement à l’amiable avec le locataire, qui a bien joué le jeu, ce qui m’évitera de faire jouer la clause exécutoire du bail notarié.

C’est le moment où je vais tester en conditions réelles la véracité du potentiel locatif que j’avais évalué pour ce local…
Pour l’instant, quelques repreneurs intéressés pour le même type d’activité (vente de nourriture sur place/à emporter), à suivre.

L’intérêt de ce local résidait aussi dans un petit garage d’environ 15m² séparé du local commercial par les parties communes, et qui intéresse visiblement le voisin direct. Reste à fixer un prix correct et voir la rentabilité de cette opération : la vente de ce garage ferait baisser le loyer de 850€ HC / mois à environ 700-725€ HC / mois.

La question suivante résidera dans l’utilisation à faire de ce cash : remboursement partiel du crédit en utilisant tout ou partie de l’argent de la vente, ou conserver de la trésorerie (notamment pour mon autre projet immobilier en cours).

A méditer.