Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot…

C’est exactement ce que j’ai fait il y a trois ans en investissement scellier. C’est d’ailleurs mon meilleur investissement et de loin. Il me procure un cash flow positif et m’a gommé tous mes impôts sur le revenu.

Un conseil : évitez au maximum les intermédiaires ( promoteurs, constructeurs etc…)

Pareil, j’ai aussi fait ce genre de montage en Scellier intermédiaire il y a 3-4 ans. J’en avais parlé dans ma présentation quand j’ai débarqué sur ce forum. Et comme Phil11, celui là  on ne peut pas dire que je le regrette ! Du cash flow positif sur du neuf, je ne suis sûrement pas prêt d’en retrouver…

L’intérêt est de payer le bien au juste prix et de profiter en sus de l’avantage fiscal, alors que les promoteurs qui vendent des apparts neufs en Vefa, vous font surpayer le bien, rognant tout intérêt de l’avantage fiscal (en pratique, vous aurez bien une réduction sur votre feuille d’impôts, mais comme vous surpayez le bien, c’est le promoteur qui en profite en réalité).

Après, il faut voir que le Duflot est nettement moins généreux que le Scellier intermédiaire (18% sur 9 ans contre 37% sur 15 ans en Scellier intermédiaire 2009-2010 , pas d’abattement de 30% sur les loyers  encaissés+ qqs contraintes plus sévères sur les revenus max/loyers min [même si sur des grandes surfaces, elles pèsent moins]). Néanmoins, en achetant un terrain et faisant construire dans un pavillon dans une ville type Zone B2 dynamique ayant eu sa dérogation, vous pouvez viser 5,5% de rendement brut + les 2 % de Duflot (c’est déjà mieux que les apparts en package où on est à 2,5%-3% de rendement brut).
Par contre, dans un tel montage en version Duflot, a mon avis, il faut envisager le revente au bout de 9 ans pour maximiser le TRI (après la fin du bonus fiscal, et avec la fiscalisation des loyers qui sont sans abattement, le rendement net devient trop faible).

PS : A ce prix là, je suppose que le prix de la maison (qui doit désormais être obligatoirement en RT2012) est un prix brut (maison seule sans frais annexes). Du coup, vos 10 k€ de frais divers me paraissant un peu faibles, entre les frais de notaires du terrain, les taxes de raccordement à l’égout, les frais de terrassement de de raccordement etc…

julien a écrit :

Pareil, j’ai aussi fait ce genre de montage en Scellier intermédiaire il y a 3-4 ans. J’en avais parlé dans ma présentation quand j’ai débarqué sur ce forum. Et comme Phil11, celui là  on ne peut pas dire que je le regrette ! Du cash flow positif sur du neuf, je ne suis sûrement pas prêt d’en retrouver…

En effet je viens d’aller voir, ça correspond tout à fait à ce que j’avais en tête.

julien a écrit :

les promoteurs qui vendent des apparts neufs en Vefa, vous font surpayer le bien, rognant tout intérêt de l’avantage fiscal (en pratique, vous aurez bien une réduction sur votre feuille d’impôts, mais comme vous surpayez le bien, c’est le promoteur qui en profite en réalité).

+1000

julien a écrit :

Après, il faut voir que le Duflot est nettement moins généreux que le Scellier intermédiaire (18% sur 9 ans contre 37% sur 15 ans en Scellier intermédiaire 2009-2010 , pas d’abattement de 30% sur les loyers  encaissés+ qqs contraintes plus sévères sur les revenus max/loyers min [même si sur des grandes surfaces, elles pèsent moins]). Néanmoins, en achetant un terrain et faisant construire dans un pavillon dans une ville type Zone B2 dynamique ayant eu sa dérogation, vous pouvez viser 5,5% de rendement brut + les 2 % de Duflot (c’est déjà mieux que les apparts en package où on est à 2,5%-3% de rendement brut).
Par contre, dans un tel montage en version Duflot, a mon avis, il faut envisager le revente au bout de 9 ans pour maximiser le TRI (après la fin du bonus fiscal, et avec la fiscalisation des loyers qui sont sans abattement, le rendement net devient trop faible).

En ce moment la construction de maisons individuelles est sinistrée (-40%), je me dis qu’il faut peut-être attendre 2/3 ans pour profiter de baisse de prix sur les terrains comme sur la construction. Et par ailleurs, en cas de revente au bout de 9 ans, il n’y aura pas beaucoup de concurrence avec les maisons plus ou moins du même âge.

julien a écrit :

PS : A ce prix là, je suppose que le prix de la maison (qui doit désormais être obligatoirement en RT2012) est un prix brut (maison seule sans frais annexes). Du coup, vos 10 k€ de frais divers me paraissant un peu faibles, entre les frais de notaires du terrain, les taxes de raccordement à l’égout, les frais de terrassement de de raccordement etc…

Oui j’ai fait ça à la louche en première approche, je n’ai pas étudié la question en détail.
Et d’ailleurs si vous avez des chiffres à fournir ça m’intéresse

J’ai dit phoenix car c’est le premier qui m’est venu à l’esprit et il donne une idée des prix sur son site.
Autant financer avec un crédit long, si possible proche de 100% sur 25 ans.
Par contre pourquoi pas de famille avec enfant ? C’est se priver du principal marché, les couples préférant vivre en centre ville en général.
Par ailleurs une famille avec enfant(s) sera plus stable (on réfléchit à 2 fois pour déménager, changer les enfants d’école, tout ça…) donc moins de vacances…

toudoucement a écrit :

perso,je le ferais avec des artisans selon un plan type classique de promoteur(à l’echelle 1.1 par exemple).

Je vais vous taquiner un peu, mais à l’échelle 1.1, le plan risque d’etre…  aussi grand que la maison

Mais bien d’accord avec vous

Pour faire une maison, il faut reflechir à deux choses être rationnel et pragmatique.
Vous faite une maison pour d’autres, alors la touche personnelle peut etre difficile a revendre parfois.

Attention au terrain vierge, qui y avait-il dessus avant (pollution).
N’oubliez pas que si vous achetez un terrain vous devenez propriétaire de tout (pollution, moyen a mettre en oeuvre pour la sécurité, ect…)

- Vérifier s’il a été (est) pollué, sinon ce sera à vous de le dépolluer et parfois le cout peut etre élevé. Une petite enquete de voisinages, cadastres suffit bien souvent.
- Sa stabilité, je me suis vu faire des travaux en sous oeuvre pour 40% du prix de la maison. Nature de la terre (Marne, glaise…) et soyez prevoyant dans certains cas.
- Environnement archéologique ou pas, les fouilles de la Drac peuvent durer logtemps…
- J’ai aussi déterré des ossements humain une fois, mais ca c’est imprévisible.
- Viabilisation di terrain, est ce faisable sans avoir des couts exorbitants.

Ces anecdoctes peuvent parfois etre onéreuses et augmentent les couts de constructions.

.

dchiesa a écrit :

Voilà qui est intéressant
Vous pourriez nous donner des détails financiers sur votre opération ?

Désolé pour ma réponse assez tardive.

Voici quelques détails :

Achat d’une vieille grange d’une superficie de 140m2 en 1998 pour la modique somme de 30.000€. Cette grange sera rasée en 2010 pour laisser place à un joli petit terrain constructible dans une ville audoise éligible au scellier.

En 2010 dépôt du permis de construire pour la construction d’une petite maison individuelle de 70m2 avec un jardin de 70m2 également.
La construction s’est terminée en 2011 et depuis la maison est louée.

Données financières :

Terrain : 30.000€
Construction maison + plans  : 80.000€ ( je me suis réservé quelques travaux, élec, cuisine, peintures)
Viabilisation terrain 5.000€
Soit un budget total de 115.000€
Apport personnel 45.000€
Crédit de 70.000€ au taux de 4,10% ( oui je sais, taux extrêmement haut) ce qui me fait un remboursement mensuel de 470€ pour un loyer HC de 670€

Le cash flow est donc bien positif de 200€ et cet investissement me procure une réduction d’impôts sur le revenu d’environ 3200€ par an pendant 9 ans [(115.000€ /9) X 25%]

Phil11 a écrit :

Achat en 1998 pour 30.000€.

Attention, même si nous ne sommes plus en années d’inflation folle, est-ce la somme de l’époque en FF traduite en € ou actualisée ?

Pour les fans (et accessoirement nourrir de très vieilles querelles familiales
Coefficient d’érosion monétaire : inflation en France depuis 1910

Comment avez vous géré le préfinancement de la construction?

Les 115k€ intègrent ils une capitalisation des intérêts intercalaires?

Ok, cela peut en partie expliquer le taux d’emprunt.