SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Il est généralement possible de demander une avance sur un contrat d’assurance-vie. Il s’agit d’un crédit accordé par l’assureur en % des sommes investies.

L’octroi d’un tel crédit est automatique et sans garantie particulière. Avez-vous étudié cette possibilité ?

stephane a écrit :

Il est généralement possible de demander une avance sur un contrat d’assurance-vie. Il s’agit d’un crédit accordé par l’assureur en % des sommes investies.

L’octroi d’un tel crédit est automatique et sans garantie particulière. Avez-vous étudié cette possibilité ?

Peut-on prendre en compte les intérêts d’un tel "emprunt" comme des charges déductibles, au niveau des revenus fonciers ?

espenlind13 a écrit :

ce qui exclut théoriquement les prêts à la consommation

Je pensais aussi que cette affirmation était valable mais en lisant ceci Acciplus VerisFinance Cabinet de conseil en patrimoine Nîmes nous pouvons déduire les intérêts des prets conso si on peut en apporter la preuve à l’administration fiscale.

J’ai réussi à le retrouver avec Google Cache :

Acheter des parts de SCPI par le biais d’un crédit à la consommation.
Publié le 27 juin 2011 dans Non classé
Est-il possible de souscrire un prêt à la consommation pour acquérir des parts de SCPI ou est-il obligatoire de souscrire un prêt immobilier ?  Dans le cas de la souscription d’un prêt à la consommation pour acquérir des parts de SCPI, les intérêts de ce prêt sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Les associés de sociétés qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, qui est le cas des souscripteurs de parts de SCPI, sont personnellement soumis à l’impôt, selon leur propre niverau d’imposition, pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

En matière de revenus fonciers, les contribuables fiscalement domiciliés en France et soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction (ou reconstruction), l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location nue (Cf. article 31 I-1° D du Code Général des Impôts).

Dans le Bulletin Officiel des Impôts numéro 7 D-2-07 du 23 mars 2007, il est confirmé que les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits « que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location » nue.

On constate que ces textes ne subordonnent pas la déductibilité des intérêts à la nature du prêt contracté pour son acquisition. Il suffit que l’emprunt ait été contracté pour un motif éligible pour rendre ses intérêts déductibles. A contrario, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles. Cela étant, l’acquisition de parts de SCPI correspond à l’acquisition de parts sociales et non d’immeubles.

Le BOI 7 D-2-07 précité nous indique que les membres de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés (dont les SCPI) qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales peuvent déduire certains intérêts d’emprunt.

L’acquéreur de part peut ainsi déduire:

la quote-part qui lui incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
les intérêts des prêts qu’il a contractés personnellement pour faire son apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux.
Les augmentations de capital de la SCPI ou les acquisitions de parts sur le marché secondaire en pleine propriété sont ainsi toutes deux éligibles à la déduction des intérêts.

Le texte parle « d’emprunts contractés » et non « d’emprunt dont l’objet est » de faire apport à la société ou acquérir des parts.

La déductibilité des intérêts n’apparait donc pas subordonnée à un objet spécifiquement précisé dans le contrat de prêt.

Cependant, pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges. Le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu’il a effectivement supportés et payés au cours de l’année d’imposition.

La déduction des intérêts doit être également justifiée.

Ainsi, le BOI 7 D-2-07 (page 48 §24) précise que « le contribuable doit être en mesure de justifier, par tous les moyens de preuve en sa possession, de la réalité des dépenses dont il demande la déduction, de leur nature et de leur montant».

Par conséquent, le contribuable doit pouvoir démontrer à l’administration que l’intégralité des capitaux qui résultent du déblocage du crédit a été intégralement affectée à l’acquisition des parts de SCPI. Tout le problème résulte de la preuve que l’on pourra apporter à l’administration : remise d’un chèque au nom de la SCPI, virement bancaire, bulletin de souscription de la SCPI…

En conclusion, quelle que soit la nature du crédit (prêt à la consommation ou prêt immobilier), si le contribuable peut démontrer qu’il a intégralement affecté les fonds débloqués à l’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers.

@pierre007 : aucune solution. Pas de nouveau prêt => pas de déduction.

Je copie ci-après mon post sur un autre topic, au cas où tous les investisseurs ne suivent pas toutes les discussions, ce qui est très probable. Je confirme qu’il faut être patient et prendre le temps de chercher (et surtout prendre le temps de négocier/comparer/insister/jouer la montre/être culotté/se vendre/etc).

Je prouve qu’il est possible d’obtenir en octobre 2013 un financement à crédit de SCPI choisies librement, sans apport, sans posséder quoique ce soit de patrimoine, et sans frais de garantie.

La banque qui finance mon projet est le CIC, ma banque d’origine.

J’ai obtenu tout ce que je voulais, à savoir :
- Financement à 100%
- Montant 160.455 euros réparti sur 3 SCPI concurrentes que j’avais choisi (Efimmo, PFO2, Foncia Pierre Rendement)
- Taux 3,05 sur 20 ans
- Délégation d’assurance sur assurance décès employeur (donc coût additionnel nul)
- Nantissement des parts

Pour chacun de ces points, il a fallu batailler, négocier, aller voir d’autres banques, insister, jouer tantôt le silence radio, tantôt le harcèlement téléphonique… Pour répondre à l’autre topic sur les SCPI à crédit, ce n’est pas "mission impossible" mais vraiment le "parcours du combattant". 4 mois de benchmark, de rdv avec les banques, de banques "qui veulent bien" financer des SCPI de l’extérieur puis d’un seul coup qui ne veulent plus, qui acceptent un financement à 100% puis finalement demandent un apport énorme, de banques qui refusent abusivement la délégation d’assurance, d’autres qui proposent le nantissement des parts puis qui d’un seul coup refusent et demandent une garantie, bref, c’était une expérience de longue haleine et très enrichissante.

Et, à la clé, la satisfaction d’avoir obtenu exactement ce que je voulais au départ, sans concession.

Nicolas

Bonjour,

Combien de banques avez-vous interviewé ? Si vos revenus sont confortables vous devriez pouvoir trouver votre financement en les mettant en concurrence, en effet les banques cherchent à capter les clients aux "revenus convenables". J’ai signé il y a 1 mois au CIC un prêt à 3,05% avec nantissement pour 160.000 euros de parts de SCPI (Efimmo, PFO2, Foncia Pierre Rendement)

Bon courage,

Nicolas

Robinos33 a écrit :

Bonsoir
Juste pour apporter mon témoignage : souscription de 116 000 € de SCPI à crédit (6 SCPI), sur 15 ans, au taux de 3,81 %.
Intermédiaire = Haussmann Patrimoine, qui a aidé à chercher un organisme de crédit via leur partenaire.
Comme dit plus haut : dossier en béton, car mes avoirs et mes revenus m’ont permis d’avoir ce taux sur 15 ans à 100 %.
PS : Assurance = 0,3 %.

bravo, vous devez avoir des comptes bien remplis pour que la banque vous prête autant

bonjour,

moi j’ai réussi à avoir du 3,10 % sur 15 ans pour 50 000 euros de part d’effimo

Hello,

3,1% hors assurance ou avec assurance ?
Car si on rajoute le reste cela représente 1 point du crédit taux. Assurance + garantie credit logement + frais de dossier représente environ 25% des coûts liés au crédit

Simulation simple :

Capital emprunté         50 000 €
Taux HA                        3,10%
Assurance                        0,30%
Garantie logement       -1 100 €
Frais de dossier       -1 000 €
Durée                        15
mensualité crédit       -347,7 €
Mensualité Assurance       -12,5 €
Frais mensualisés       -11,7 €
Total mensuel       -371,9 €
TEG                       4,08%

Répartition des frais   
intérêt prêt                    -12 586 € (soit 74% du total des frais 16 936€)
Assurance                                    -2 250 €
Garantie crédit logement    -1 100 €
Frais de dossier                    -1 000 €

@simlyon : en finançant avec des prets perso, vous aurez la problématique de ne pas pouvoir déduire les intérêts du prêt des revenus foncier. De plus, le montant de l’investissement sera généralement très limité.

Une stratégie pourrait être de convaincre le banquier d’accepter qu’il n’y ait pas d’assurance (si on a assez de garanties à apporter par ailleurs. Pour ma part, je n’y suis jamais parvenu.

GoodbyLenine a écrit :

@simlyon : en finançant avec des prets perso, vous aurez la problématique de ne pas pouvoir déduire les intérêts du prêt des revenus foncier. De plus, le montant de l’investissement sera généralement très limité.

Une stratégie pourrait être de convaincre le banquier d’accepter qu’il n’y ait pas d’assurance (si on a assez de garanties à apporter par ailleurs. Pour ma part, je n’y suis jamais parvenu.

Ou faire plus simple:

Je prendre l’exemple d’un investissement de 100000€:
Avec un pret personnel par an sur 10 ans: 1500€ d’intérets cumulées.
Avec un pret immobilier : 19000€ d’interets + frais de dossier 500€ + Assurance 4000€

Pour ma part, je pense faire:
- acquisition de 10 scpis performantes (foncia, corumm, …) planifié sur 10 ans en nue de propriété
- souscription d’un pret par an de 10000€
- acheter avant 10 ans, une place de parking que je louerais pour beneficier du micro foncier à terme.

J’ai fait mon tour des banques et je confirme que le credit foncier reste sinon la meilleure option pour des credits tres longues durées

espenlind13 a écrit :

Par ailleurs, les intérêts de prêts personnels affectés ne sont-ils pas déductibles ?

Si il faut relire mon message juste un peu plus haut.

SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (11/21)