Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS…

Merci pour vos réponses.

Plus je creuse le sujet, et plus je m’éloigne du montage proposé par mon avocat… Il s’agit d’un placement patrimonial (pas professionnel, style entrepôt ou autre), extrêmement bien placé qui prendra certainement de la valeur dans les 10 prochaines années à venir. Alors, si je ne trouve pas de solutions pour éviter de payer une plus value au régime professionnel avec un bien partiellement amorti, je serai certainement perdant.

Comme l’a soulevé GoodbyLenine, je n’ai pas besoin de revenus complémentaires. Mon objectif principal est de me constituer un patrimoine en préparation de ma retraite anticipée. Même si j’ai 2 enfants, je ne fais pas cet investissement pour eux, je souhaite en profiter.

Pour résumer:
- investissement sur du long terme (15 ans)
- je ne recherche aucun revenu à moyen court terme de ces investissements (j’avais d’ailleurs longuement hésité avec une solution viager, mais je ne suis pas joueur, plutôt profil bon père de famille)
- Profil bon père de famille sans prise de risque.

Goodbylenine si vous avez des idées à me suggérer, je suis preneur.

Pour répondre à mathieums, je dispose d’une trésorerie de 400k€, j’ai nanti 50k€ sur une assurance vie, et je vais placer 200k€ sans aucun engagement de ma part sur divers placements + une entreprise qui affiche une croissance de +30% cette année avec une bonne expérience de ma précédente entreprise. Certes, je suis endetté, mais il faut croire que mon profil intéresse les banquiers.

Merci Flaneur!

pourquoi créer une sci à l’IR? autant acheter la nue propriété en nom propre.

Merci pour votre réponse Philippe, mais il me reste certaines zones d’ombres dans le montage…Surtout depuis la modification des modalités d’imposition de la cession à titre onéreux d’usufruit temporaire (2012)
Si je comprends bien le montage:

Une SCI à l’IR qui achèterait le bien 800 000€ et revendrait à une SCI à l’IS l’usufruit du bien pour une durée de 20 ans au prix de 368 000€.
J’apporte 200 000€ à la SCI à l’IS donc j’emprunte 168 000€ avec cette SCI. CE qui représente sur 20 ans au taux de 3,37% avec assurance des annuités de 11 640€
Cette SCI encaisse 52 000€ de loyers, et rembourse 11 640€ de prêt. Sur  ma déclaration à je peux déduire les charges "courantes" (c.-à-d. les mêmes charges que lorsqu’on est à l’IR) + les frais d’enregistrement de la partie Usufruit + un amortissement des 368 000€ sur 20 ans.
La SCI enregistrera un bénéfice, elle devra payer chaque année probablement 15% d’IS sur ce bénéfice . Comme je ne sors pas les dividendes, mais utilise la trésorerie dégagée et rémunérée pour rembourser progressivement mon compte courant associé, que je réinjecte dans la SCI à l’IR pour rembourser mon emprunt de 432 000€ soit, environ 30 000€ par an.
Si je me verse les dividendes, ils seront taxés à 15,5% de CSG + entreront dans mon impôt sur le revenu.
Concernant la SCI à l’IR me permettra t elle de créer un déficit ? (Les intérêts d’emprunt?)
Est ce que mon raisonnement est correct?
Comment est ce que ça se passe au bout de 20 ans si je souhaite revendre le bien? En supposant que le bien soit évalué à 1 000 000€?

Ou dois je comprendre, qu’initialement, une SCI à l’IR achète une nue propriété au vendeur actuel, et une SCI à l’IS achète l’usufruit? Est ce possible, sachant qu’un compromis a été signé avec une possibilité de substitution.

Merci d’avance!

A mon avis, depuis le récent (PLF 2012 rectificative) changement de fiscalité des ventes d’usufruit temporaire, complété par la réponse plus récente à une question parlementaire sur le cas de la cession concomitante de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété, ce type de montage ne présente plus aucun intérêt au niveau de la fiscalité, sauf peut-être si le vendeur initial est une société à l’IS.

@Philippe30 : Je pense que ce que vous proposez a toutes les chances de ne pas fonctionner. Vous devriez lire et comprendre :
  - cette analyse de Jean AULAGNIER;
  - cette explication plus synthétique;
et surtout
   - la réponse à question écrite n°15540 posé par un parlementaire au gouvernement, publiée au JO le 02/07/2013, qui stipule :

Réponse à Question n°15540 a écrit :

le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire est, par dérogation aux dispositions relatives à l’imposition des plus-values, imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache au jour de la cession le revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit cédé.
…/…
lorsque le propriétaire cède concomitamment l’usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété à un second. …/… même si dans cette situation l’usufruit n’a pas vocation à faire retour au cédant, la cession, qui porte sur un usufruit temporaire, entre dans le champ d’application des dispositions fiscales issues de l’article 15 précité de la troisième loi de finances rectificative pour 2012.

qui signifie que le vendeur devra déclarer le montant perçu en paiement de l’usufruit temporaire comme un revenu, même s’il cède en même temps la nue-propriété.

Merci à tous pour votre participation. Toutes vos réflexions m’amènent à une nouvelle piste: le statut LMP.
Aujourd’hui cet immeuble est déjà entièrement meublé, l’actuel propriétaire habitait l’appartement du dessus, les rentrées de loyers étaient déclarées comme gîte ( je ne connais pas trop ce statut, mais de toute façon, je n’habiterai pas sur place).
On peut donc estimer à 52 000€ de revenus issus de la location de meublé.
Mon appartement dans le 94 est loué à la famille, je pourrai donc sans aucun frais passer ce revenu comme revenu issus du meublé (12 000€)
Ça risque de se compliquer pour l’immeuble dans le 83 qui se découpe en :
28 000€ de loyers pour des baux commerciaux
37 000€ baux particuliers non meublés actuellement et gérés par une agence spécialisée dans les logements sociaux. Aurai je intérêt à passer au fur et à mesure du renouvellement des baux les logements en meublés?
Sachant que mon activité professionnelle me rapporte 34 000€ net par an + 20 000€ net mon épouse.
Qu’en pensez vous ?

Je parlais de LMP car l’immeuble seul rapporte 52 000€ de revenus annuel, et il me semble que pour entrer dans le statut LMNP, il ne faut pas dépasser 23 000€?

Autre question, avec ce statut (LMP ou LMNP), je vais pouvoir déduire l’amortissement du bien, mais comment cela se passera t il lors de la revente?
Supposons que j’amortisse le bien en 20 ans, comptablement parlant, le bien vaudra 0 dans 20 ans. Je décide de le vendre, je payerai alors un prélèvement forfaitaire de 19% sur la valeur du bien (valeur de la transaction) + les prélèvements sociaux (15,5%) soit 34,5%? Soit si le bien vaut toujours 800 000€, je devrai payer 34,5% de 800 000€ = 276 000€ ? Si je ramène ce montant sur 20, cela représente 13 800€ / an, et je doute que l’avantage de ce statut par rapport à un achat en nom propre me fasse économiser plus de 13 800€ / an…

Ok, j’aurai une dernière question, et ensuite je prends ma décision (le banquier attend de connaître le montage, et j’ai bien compris que si on optait pour une SCI, impossible par la suite de faire LMNP).

Je viens de lire sur le site Particulier à Particulier:

"si vous louez en saisonnier, la règle fiscale est la même : en principe 50 % d’abattement jusqu’à 32.600 € en 2013. Exception : pour les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, l’abattement n’est pas de 50 % mais de 71 % et s’applique jusqu’à 81.500 € de recettes par an en 2013."

Mon bien se trouve sur une plage, il entre totalement dans la catégorie des meublés de tourisme, ce qui me permettrait de rentrer dans un abattement de 71% sur une fiscalité micro bic.

Si je synthétise: 52000€ * 0,29 = 15080€ qui vont se rajouter dans mes revenus. Pas de prélèvements sociaux comme pour le régime classique, seulement ma tranche d’imposition. Si je suis à 30%, ca représentera 4500€ d’impôt? Est ce bien cela?

Si je revends le bien dans 15 ans, quelle base de prix sera retenue pour mon bien? Mon prix d’achat initial (800k€), ou y aura t il des amortissements pris en compte?

Merci Boubouka pour ce complément d’information!

L’immeuble étant récent (9 ans), je n’aurai certainement pas de travaux à réaliser. Du coup, sauf déduire mes intérêts d’emprunt, mes impôts locaux et mon assurance (pas de frais de gestion dans un premier temps, j’habite à proximité), cela ne représentera pas 71% d’abattement.

Merci à tous pour votre aide, je vais opter pour cette option!

Bonne semaine

Bonjour,

Je lis avec attention cette question de la création d’une holding.
Je suis associée et gérante d’une holding patrimoniale à l’IS. Nous avons plusieurs placements en contrats de capitalisation et quelques biens immobiliers loués soit en meublés soit en vides.
Nous avons dans ces biens immobiliers un appartement que nous ne souhaitons pas mettre en location saisonnière (il est meublé) car nous préférons pouvoir en disposer pour nous même, nos enfants (qui sont également associés) des amis, à titre gratuit. Et surtout nous ne désirons pas qu’il se dégrade par suite de de locations mal contrôlée compte tenu de sa situation (dans le Sud).
Comme il s’agit d’une holding patrimoniale (une société civile à l’IS) peut on considérer qu’il y aurait dans ce cas de non mise en location, donc de non recettes, (mais le bien a une plus-value chaque année qui apparaît au bilan) abus de bien social en matière de droit commercial et acte anormal de gestion en matière de droit fiscal. Bien évidemment ce bien est soumis à l’ISF puisqu’il s’agit d’une holding patrimoniale.

Serai-je obligé  de ne pas déduire  les charges correspondant à ce bien du résultats fiscal ou de réintégrer le produit d’une location qui n’a pas eu lieu?

Je vous remercie.

@Doradoll

Il est recommandé de se présenter à minima.
Vous évoquez une situation personnelle avec des brides d’informations rendant une réponse difficile.

Philippe