Acheter ma RP, investir dans un immeuble ou investir dans une SCI…

Bonjour Djazz,

En ce qui concerne votre première possibilité (avant/revente sur court terme), ça me parait risqué. Surtout à Valenciennes où l’immobilier ne semble à la hausse :
Cotation-Immobilière

Biensur, ceci est une tendance moyenne. Dites vous quand même que dans un achat vous payez environs 10% de plus que le prix net vendeur (notaire + FAI le cas échéant). Vous allez également payer les intérêt d’emprunt et les taxes foncières/habitation. Il faut donc que votre plus-value soit très importante pour que ce soit intéressant.

Ça n’est pas impossible mais je pense que le contexte actuel n’est pas favorable.

Vous parlez également de double louer. Si vous achetez un bien à réhabilité, je ne pense pas que vous alliez y vivre directement. Vous allez donc payer ce double louer durant quelque mois.

Pruls a écrit :

Vous ne parlez pas d’enfants dans votre présentation. Le premier choix peut être influencé par cette question.

Avoir un enfant est un projet que nous sommes prêts à reporter, où à integrer si location durant les premiers mois de travaux. Qui plus est, le projet est pour un achat en septembre, et ma femme mettrait au moins 9 mois à accoucher, ce qui nous ferait arriver, en s’y prenant maintenant, à janvier, donc point de vue travaux nous aurions déjàa fini. Mais la remarque est plus que pertinente ! Tous mes amis ont des enfants en bas âge, et ça transforme complètement les projets !

Pruls a écrit :

Est il important que vous soyez propriétaire de votre RP?

honnêtement, je pourrais être locataire à vie, peu importe, mais à condition que cela soit par choix et non par contrainte.

Pruls a écrit :

Vous pourriez tester le terrain auprès de votre banque pour savoir si le taux d’endettement est quelque chose de bloquant pour elle ou pas, compte tenu de votre situation.

J’ai un courtier qui suit mon dossier, et lui se base plutôr sur mon "reste à vivre" que sur notre taux d’endettement. ça peut augmenter notre budget, mais pas de manière significative.

skype a écrit :

Surtout à Valenciennes où l’immobilier ne semble à la hausse

Je suis négociateur immobilier sur Valenciennes depuis un an, et honnêtement, je ne perçois pas de hausse significative du marché. Au contraire, seul le marché Intra-murros se maintient, et la périphérie s’effondre. Par contre je suis d’accord, réaliser une belle PV devient dur, surtout avec le cout de la MO et des matériaux actuels.

ZX-6R a écrit :

Pour moi c’est choix 1 ou 2, les 2 en même temps si possible

Je suis assez d’accord avec ça, j’y avais pensé. Acheter un immeuble, le découper en lot, et vivre dans un des lots. Le bien est presque autofinancé, et j’évite le double loyer. Vous avez déjà essayé ? Ma crainte, c’est la proximité avec les locataires…

Djazz59300 a écrit :

Pruls a écrit :

Est il important que vous soyez propriétaire de votre RP?

honnêtement, je pourrais être locataire à vie, peu importe, mais à condition que cela soit par choix et non par contrainte.

Il s’agit pour moi d’une vraie question qui n’a pas de réponse simple.

Pour ma part, j’ai acheté ma RP car cela me coutait quasiment la même chose que de louer pour un bien beaucoup plus en adéquation avec mon besoin. En clair, j’avais un loyer de 600€ pour 80m² biscornus et j’ai maintenant une maison BBC pour 700€ par mois de mensualité.
Mais mon cas est exceptionnel, les conditions de financement dont j’ai bénéficié n’ont duré qu’environ 6 mois (très gros PTZ…)

L’idéal est que les intérêts d’emprunts soient équivalents au prix du loyer d’un bien similaire à la RP. Et il me semble très difficile de rassembler ces conditions, et bizarrement, plus facile de trouver un bien locatif qui s’autofinance.

Djazz59300 a écrit :

Pruls a écrit :

Vous pourriez tester le terrain auprès de votre banque pour savoir si le taux d’endettement est quelque chose de bloquant pour elle ou pas, compte tenu de votre situation.

J’ai un courtier qui suit mon dossier, et lui se base plutôr sur mon "reste à vivre" que sur notre taux d’endettement. ça peut augmenter notre budget, mais pas de manière significative.

Super! Ça veut dire que vous pourriez enchaîner les achats d’immeubles à condition qu’ils génèrent chacun un peu de cash.

J’ai ecnhainé les opérations mais pas sans difficultés. Trouver le crédit suivant avant d’avoir revendu la RP n’a pas été évident. Beaucoup se seraient arreté à 3 ou 4 refus, moi j’ai du en avoir plus d’une dizaine. Mais j’ai finalement eu un accord, et c’est bien ce qui compte.

ZX-6R a écrit :

J’ai ecnhainé les opérations mais pas sans difficultés. Trouver le crédit suivant avant d’avoir revendu la RP n’a pas été évident. Beaucoup se seraient arreté à 3 ou 4 refus, moi j’ai du en avoir plus d’une dizaine. Mais j’ai finalement eu un accord, et c’est bien ce qui compte.

Vous avez vendu votre RP en un seul lot ou en découpe ? Au bout de combien de temps avez vous pu renouveler l’opération ?

Ouais, et ça crève un gnome! Même un tout gentil tout mignon a besoin qu’on le regarde, qu’on lui change sa couche et surtout, surtout, qu’on lui donne à bouffer!

Je suis d’accord Lemouz. En faisant le calcul :
- achat en septembre, signature en janvier, 2 mois de travaux, maison prête en mars.
- en commençant maintenant pour le bébé, arrêt de la pilule, rétablissement de tout le tralala chez madame, naissance en janvier / février.

Dans le pire des pires des cas, 2 mois de galère…
Si on fait attention, on peut faire en sorte que le bébé n’arrive pas avant mars (attention, le bébé est encore en état de projet éventuel, alors l’accident fait exprès me parait peu probable).
par contre je suis d’accord, des amis ont acheté et fais des travaux avec un bébé en bas âge. c’est déjà la galère, alors j’imagine pas avec une femme enceinte. (le bébé lui au moins on peut le faire garder par mamy durant les travaux, la femme enceinte, elle, c’est plus compliqué…)

Merci de votre solicitude en tout cas !

Lemouz,
concernant le secteur ou nous souhaitons nous installer, je suis négociateur dans l’immobilier sur ce secteur (le valenciennois, petit rappel). Nous habitons actuellement en banlieue Lilloise. Je commence donc à bien connaitre le secteur, et pour les secteurs que je ne maîtrise pas, je m’appuie sur l’expertise de mes collègues.
Notre projet est de rechercher en aout, acheter en septembre, et donc passer chez le notaire en mars/avril. ça, c’est dans l’hypothèse ou nos recherches s’avèrent fructueuses dés le départ.
Notre déménagement, lui, aura lieu en juillet, j’ai donc un passage obligatoire vers la location. Gros avantage, ça me laisse le temps de prendre mon temps. Et si jamais je ne trouve pas chaussure à mon pied, je serai quand même bien installé.
En tout cas, tes conseils semblent bien avisés !

Nous avons trouvé une maison située en face d’une faculté. Nous avons pris les côtes, et fais une ébauche de projet. L’ancien propriétaire à changé les huisseries, refait l’électricité, refait les murs, rénové la plomberie et installé une chaudière neuve.
Au RDc , on peut, sans aucun autre travail que la pose de clames de plâtre, créer un studio de 12m2 et un t1 bis de 35 m² avec une cour. À l’étage, ou l’on peut accéder sans passer par les deux logements cites ci dessus, on peut créer un T3 de 55 m² en profitant des combles ( escalier et plancher déjà existant).
La rentabilité serait honnête (environ 12 % bruts) calculée comme ceci : loyer * 12 / (achat +notaire + travaux )

Dans un premier temps, j’habiterai si il le faut l’un des lots pour éviter le double loyer.
Les travaux à faire :
- création de deux ouvertures sous comble type veux
- carrelage au RDc et parquet à l’étage : 95 m² de surfaces plancher
- installation de trois portes avec serrure
- pose de 2 kitchenettes et création de deux salles de bain ( l’un des apts à déjà une salle de bain et une cuisine équipée.
- création des séparations par des clames de plâtre
- ameublement sommaire des apts

Temps estime des travaux : 1 mois, soit une capacité locative très rapide.
Mais il y a un hic. Le secteur est très défavorable, et je ne peux louer qu’à des étudiants. Les petites surfaces meublées sont donc idéales, mais si je suis le PLU de la commune, Il me faudrait m’acquitter d’une taxe de parking pour 3 lots, ce qui détruirait la rentabilité du projet.
Concernant les charges de chauffage et d’électricité, si je loue en "meublé étudiant", suis je obligé d’installer une compteur par appartement ? Suis-je également soumis au PLU ? J’ai cru comprendre qu’on ne pouvait pas revendre l’électricité, mais si je l’inclut dans les charges ?
En fait la question de fond, c’est suis- je obligé de changer la destination de l’immeuble en meublé étudiant. Quid de la TF et de la TH ?

Merci de vos infos.

Djazz59300 a écrit :

Le secteur est très défavorable, et je ne peux louer qu’à des étudiants.
…
il me faudrait m’acquitter d’une taxe de parking pour 3 lots, ce qui détruirait la rentabilité du projet.

Pouvez vous préciser les éléments qui vous font juger défavorable le secteur?

Où en êtes vous dans ce projet?

Une question (déontologique) : quand vous avez le mandat de vente, avez-vous al possibilité de faire vous-même une offre ?  Si le mandat est exclusif, est-ce différents ?

Non pas de soucis GoddbyeLennine, il faut juste faire attention à ne pas profiter de la situation et risquer "l’abus de faiblesse". En clair, il ne faut pas que l’agent sous évalue volontairement le bien dans l’optique de faire l’affaire du siècle.