Prêt entre particuliers sur de l'investissement locatif déclaré au réel ?

Gamma76 · #1

Après avoir étudié la possibilité d’emprunt entre particulier vis à vis des impôts (sur le site gouvernemental).

Impots.gouv.fr

- Reconnaissance de dettes ou prêt

Je me pose les questions suivantes :

- il n’y a pas d’incidences sur les revenus fiscaux la première année (ce n’est pas considéré comme une donation) ? Il suffit juste pour l’emprunteur de déclarer l’emprunt aux services fiscaux et de faire un acte sous seing privé. De son côté, le prêteur déclare le montant des intérêts perçus chaque année sur sa déclaration de revenu ?

- est-il possible de déduire les intérêts d’emprunts de la même façon qu’une banque ? Lorsque l’usage de ce prêt est pour améliorer un habitat dont je suis propriétaire bailleur

- il faut, semble t’il, se baser au moins sur un "taux d’usure" ? La nature du prêt serait pour travaux, mais je n’ai pas vu sur les sites cette catégorie, dois-je me baser sur le taux immobilier ?

Avez-vous déjà eu l’occasion de contracter ce genre de prêt et pour cet usage ? Je vous remercie de votre expérience !

Mots-clés : investissement, locatif, particulier, prêt, travaux

GoodbyLenine · #2

A mon avis

- pas d’incidences sur les revenus fiscaux (ni la première année, ni les autres) sauf pour le prêteur qui doit déclarer les intérêts perçus

- pour déduire les intérêts d’emprunts, il faut que certaines conditions soient remplies (prêt affecté à l’immobilier, notamment), et il y a peut-être des précautions à prendre pour ceci dans l’acte sous seing privé (à faire enregistrer). Il y a peut-être des restrictions (dans le cas où le prêt est accordé à un potentiel héritier par ex.).

- Il est logique qu’un prêt pour des travaux immobilier n’ait pas un taux supérieur au taux de l’usure des prêts immobilier.

PS : N’oubliez pas les aspects "garantie" et "assurance de l’emprunteur", dans le cadre d’un tel prêt de particulier à particulier.

Gamma76 · #3

Bonjour, merci pour ces précisions et après relecture(s) :

- pour des raisons de sécurité, il est préférable d’enregistrer l’acte au centre des impôts, ce qui permet de certifier le document, en cas de litige et permet d’avoir une preuve en cas de contrôle fiscal je suppose

- effectivement, il faut que le prêt contracté soit à hauteur du montant engagé pour l’investissement (et ce de façon générale)

- j’ai mal lu au premier abord ce lien, en fait le taux d’intérêt fixé ne doit pas être supérieur au taux d’usure ? Existe t’il un minima ?

- le lien du site du gouvernement décrit également les modalités lorsque l’emprunteur est un héritier et que le prêteur décède (je dois malheureusement prendre en compte ce paramètre…), le restant dû, capital + intérêts est alors déduit de la succession, ce qui semble relativement logique. Par contre, du coup , le prêt s’arrête brutalement ? (Il n’est alors plus possible de déduire fiscalement les intérêts annuels). Est-il possible de poursuivre ce prêt sur les héritiers "direct" ? (dans mon projet, ce seraient mes grand-parents les prêteurs) ou pouvoir le rembourser de façon anticipée sans aucune pénalités ?

- Est-on libre vis à vis du tableau d’amortissement ? Peut-on faire du linéaire, dégressif, in fine ? (ou autre méthode que je ne connaitrais pas ?). Peut-on jouer sur les intérêts et les positionner majoritairement sur les premières années (lié à ma question sur le point précédent) ?

- il est vrai que je n’avais pas pensé à l’aspect garantie et assurances, ce sont peut être des éléments facultatifs ? (pour les petits prêts, les banques ne les exigent pas)

Merci pour vos éventuels retours d’expériences

GoodbyLenine · #4

Je ne pense pas qu’il y ait de taux minimal, hormis 0%.

Je pense qu’il doit être possible de prévoir dès le départ que le prêt serait poursuivi par les héritiers en cas de décès du prêteur initial (ou que l’emprunteur pourrait alors choisir de continuer le prêt ou de rembourser par anticipation).. Peut-être faut-il alors prévoir le cas du décès de ces héritiers….
Vous pouvez très bien prévoir qu’il n’y aura pas de pénalités de remboursement anticipé (dans tous les cas, ou dans certains cas seulement, comme vous voulez).

Je pense que vous êtes libre au niveau du tableau d’amortissement, tant que le capital est remboursé à la fin… Mais vous ne pouvez pas placer les intérêts où vous voulez : si le taux est T, alors les intérêts de l’année seront toujours T * "capital restant du".

Vous (le prêter + l’emprunteur) pouvez choisir qu’il n’y ait pas de garantie explicite pour le prêteur, à ses risques et périls si l’emprunteur se retrouve insolvable ou en faillite personnelle (surtout si ses biens, dont celui financé par le prêt, se retrouvent saisies par d’autres créanciers).
Idem pour l’assurance, … aux risques et périls des intéressés en cas de décès ou d’incapacité de travail, ou d’autres "accidents".

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