Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers…

Vous ne donnez pas suffisamment d’information pour apporter une réponse précise. Voilà quelques éléments qui doivent vous éclairer.

première question, avez vous tenté d’davoir un prêt auprès d’une banque ?

pourquoi avec un prêt familiale vous êtes à un cashflow positif alors que vous ne l’êtes pas avec une banque ? A quel taux vous proches vous prête ? êtes vous sûr que ce prêt ne va pas affecter vos relations sur la durée ?

Oui vous devez faire une déclaration. A défaut, vous risquez une double redressement pour vous et vos prêteurs.

Avec un prêt de 72k€ (couvrant les frais de notaire) sur 25 ans au taux fixe de 3,2% annuel vous êtes sur un cashflow positif mensuel entre 125 et 150€ avant impôts.

Vos impôts avec le mico-foncier devrait être de 1735€.

Sur 25 ans vos interêt rêprésentent 33k€ soit un dégrèvement latent d’impot de 9,7k€.

Vu l’opération, et si une banque accepte de vous prêter, il me semble plus judicieux d’avoir un prêt bancaire.

C’est clair. Un prêt familial à 0% vous coutera beaucoup moins cher qu’un prêt accordé par une banque à 3,2% sur 25 ans. 30k€.

Dans ma simulation j’ai intégré la taxe foncière. Pas les impôts sur les revenus fonciers.

Le prêt bancaire, vous pouvez toujours le rembourser par anticipation.

Enfin, c’est par principe. Un prêt familial est délicat et peut un jour ou un autre affecter vos relations avec vos proches. Il n’est pas recommandé pour des montants élevés. Que ce passe t il en cas de décès ?

Pour les questions fiscales vous avez ici deux liens.

Impots.gouv.fr

- Reconnaissance de dettes ou prêt

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_3521.pdf

Bonjour,

pour un prêt personnel bien entendu ne pas oublier de faire un contrat devant notaire ou seeing privé
sans contrat qui précise les modalité de remboursement (date et montant) il s’agit d’un don donc taxable

Attention je crois que les prêt personnel ne sont pas déductible des impôt pour un investissement locatif

Attention , en cas d’un autre achat vous devrez déclarer ce pret lors de

Le prêt auprès de vos proche est gratuit pour vous pas pour eux
cf calcul Boubouka, vote famille vous donne 30K

donc c’est gentil pour vous de devoir rendre le plus vite possible mais on va à l’envers de l’approche cash flow positif

l’idée du cash flow positif c’est que "en gros" c’est le locataire qui paye votre logement.
vous ne perdez pas de pouvoir d’achat
vous "immobilisez" une capacité de credit

l’autre approche est de mettre le plus d’argent possible dans le bien et d’avoir une machine a cash après

Chaque approche a ses partisans et ses détracteurs,
chaque approche a ses avantages et ses inconvénients (selon votre profil fiscal)

Essayer de bien comprendre les avantages et inconvénients de chaque approche, il n’y en a pas une bonne et une mauvaise, mais bien comprendre vous fera choisir l’option qui vous correspond

un membre du forum a fais un outils pour calculer la rentabilité
entrez vos différents scénario (emprunt familial / emprunt bancaire)  et comparez les flux de trésorerie cela aide pour comprendre les subtilités

Bonjour,

Merci pour vos retours. Le choix du prêt auprès de proche a été fait un peu à la hâte et est discutable. Personnellement, je le vois comme un chemin plus rapide pour accéder à une propriété complète et à des cashflows plus intéressant que ceux obtenus avec un prêt bancaire sur 25 ans.
Je demande à voir les cashflows positifs en net net que vous arrivez à obtenir avec prêt bancaire. Jamais trouvé dans ma province…

Je suis conscient que c’est pas le chemin le plus facile. Je ne serai serein qu’une fois que j’aurai remboursé mon dernier centime. C’est une motivation au remboursement rapide et donc à l’épargne forcé que je peux me permettre aujourd’hui. Après remboursement donc d’ici 4 ans max, j’aurai un premier bien qui me générera un cashflow mensuel intéressant sans effort.
Aujourd’hui, je préfère cette approche au cashflow positif de quelques euros pendant 25 ans… Ce genre de montage sont difficiles à trouver et tellement fragile que j’admire ceux qui s’en sortent ainsi. C’est spectaculaire, surement plus efficace, rapide, sexy mais aussi plus anxiogène… En tout cas c’est ma vision compte tenu de ma situation particulière du moment. 

Concernant la reconnaissance de dette, je compte m’acquitter de l’obligation légale de déclaration aux impôts et d’un acte sous seing privé pour la forme. Mes prêteurs n’ont aucun doute sur mon intégrité et je n’en ai aucun sur ma capacité à rembourser. Avec un peu de chance, ça devrait bien se passer

@ meni : Il parle de cet excellent outil : Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Je suis bien conscient que c’est une chance. Prêter de l’argent gratuitement n’est pas vraiment dans l’air du temps…  J’en profite et saurait être reconnaissant envers mes prêteurs
Je le vois comme un investissement à l’avance de ma capacité d’épargne des prochaines années à 4,5% net, c’est pas ridicule. Le point négatif, c’est que je mobilise toute ma capacité d’épargne pour quelques années.

Pour revenir à l’investissement, j’obtiens une imposition équivalente en étant au réel ou au micro-foncier même sans travaux ni intérêt… La balance penche vers le réel pour « subventionner » d’éventuelles travaux d’entretien. Je pars du principe que j’ai plus de chance d’avoir un surplus de charge qui rendrait intéressant le réel.

Question d’ordre pratique, comment vous gérer votre comptabilité ? Je pense ouvrir un compte spécifiquement pour les revenus locatifs afin de pouvoir suivre plus facilement. Vous en faites autant ? Des astuces à ce niveau ?

Aussi, je n’ai pas trouvé de disposition avantageuse pour les emprunteurs / prêteurs particulier. Si quelqu’un en connait, n’hésitez pas.

Merci pour vos retours.