SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ?

Quelques remarques :
   - vous avez oublié dans vos calculs les"frais de structure" (il faut constituer la SCI IS, payer l’expert comptable chaque année, etc. soit pas mal de couts fixes, qui nécessitent plutôt 500-600k€ d’investissement que 308k€ pour s’amortir);
   - vous avez supposé des intérêts du prêt à 0% (avec 3-4%, le CF est divisé par 2);
   - il vous sera (très) difficile de trouver une banque prêtant pour ceci (et il faudra apporter des garanties collatérales) : avez-vous juste essayé ?
   - les 325€ de recettes ne sont en rien garanties (les distributions de pas mal de SCPI baissent…), et certaines sociétés de gestion (dont HSBC : j’en ai fait l’expérience) versent la part distribuée correspondant aux plus-values aux nue-propriétaires;
   - sans oublier que si c’est une SCPI qui se constitue un RAN, elle aura de manière durable un bénéfice fiscal supérieur au montant distribué (et vous payerez de l’IS sur des montants que vous n’aurez même pas perçu).

En résumé : gains plus faibles qu’escompté, risques réels, et quasi impossible de trouver un financement.

PS : Pour cette offre de 1400 parts d’Elysée Pierre en usufruit 10 ans, je serais surpris que ce soit toujours d’actualité, car il me semble que HSBC a cessé de pratiquer du démembrement sur ses SCPI.

Merci pour vos retours. Qu’est ce que c’est agréable d’échanger avec des personnes pontues.
Cela amène quelques questions, car je suis intimement convaincu que la réussite du projet dépend de la compréhension des détails fins et des subtilité.

@GBL

- Bravo pour l’oeil de lynx concernant Elysee Pierre.
- Pourriez vous détailler les coûts fixe ? Je souhaite peaufiner ma simulation.
- Même si la compta de ce montage me semble a portée de main, je suppose que derrière la question de l’expert comptable, il y a la CGA et les 25% de majoration des bénéfices ?
- c’est quoi le RAN ?
- cette première simulation, les intérêts du prêt sont intégré. 3.2% TEG.probablement optimiste.
- avec 10k€ de coûts fixes sur 10 ans, on passe dans l’exemple de 80k€ a 70k€. Ça reste jouable modulo le "coût" du taux d’endettement.
- le risque est effectivement la baisse du rendement. Je partagerai la liste des SCPI visées quand j’aurai affiné. J’etudie finement la répartition de la valeur du rendement entre les NP et US. C’est un point que je n’ai pas identifié.  Merci.
- oui le financement est clé. Je commence a prospecter avec plus ou moins de bonheur.

@Stéphane
- dans l’hypothèse d’un financement possible de l’US je n’ai pas pigé l’intérêt de coupler 2 montages : PP + US. Je vais faire une simulation et un comparatif. Le PP nécessite un effort de remboursement mensuel de l’ordre de 1000€ pour 150k€ empruntés. Soit environ 500€ par mois d’effort d’épargne supplémentaire. Je reprendrai ce point sous excel et vous répondrai en MP.
- maintenant si c’est la condition pour emprunter, effectivement. Il faut que je regrde la rentabilité des capitaux vs immobilier physique.

Merci encore.

J’ai fait des simulations pour comprendre et étudier la rentabilité des capitaux (c’est qui me sert de comparatif). Cela amène forcément quelques questions. J’ai dans 10 jours rdv avec un courtier pour un prêt pour US … Inch’allah !

scénario étudié
100k€ cash pour US temporaire de 10ans
100k€ en prêt sur 20 ans pour PP
La partie PP porte les frais de structure (1000€ /an)

conclusion
PP à crédit sur 20 ans, avec une hypothèse de de rendement de 5% donne un rendement de capitaux à 6,2% avant impôts. La structure SCI IS si elle ne permet pas d’amortissement n’a pas d’intérêt.

US acheté en Cash, donne un faible rendement 2,32% en tenant compte de l’amortissement dans une structure SCI IS.

Immorente
Immorente commmunique sur un TRI en PP de l’ordre de 9% sur 10, 15 ou 20 ans avec 4% de taux d’endettement sur patrimoine.

Immorente précise : "Nous rappelons aux associés personnes physiques qu’ils sont imposés non pas
sur les dividendes versés, mais sur les revenus perçus par la SCPI".
"Actuellement la société de gestion constitue chaque année une provision égale
à 3 % des loyers HT facturés"

Je n’ai pas compris la signification de la valeur nominale et la prime d’emission qui constituent le prix de souscription.

Données de la simulation

Item                                PP                            US
Achat                          100 000                     100 000
Montant du prêt          100 000                     0
Taux prêt                          4%   
Durée invest          20                                   10
Mensualité Prêt                -606 €                           0
Taux transaction          10%                           10%
Frais de transaction          10000                           10000
Montant à rendement          90 000                           90 000
Valeur US                                               34%
dividende annuel PP          5%                           5%
dividende versé          4500                          13 235   
Cash Flow trimestriel         -693 €                          3 309 €
Cash flow annuel         -2 772 €                    13 235 €
       
Frais annuels                   1 000 €   
Amortissement                0                        90 000
Montant imposable          70 000 €                   42 353 €
Tx d’imposition        15,50%                        15,50%
Impôts SCI IS        -10 850 €                  -6 565 €
Revente 20 ans        81000                        0
Cash Flow durée invest  -66 285 €                  125 788 €
Net                        14 715 €    125 788 €
       
Rentablité de capitaux        6,2%           2,32%

Bonjour à tous,

Je dis peut-être une bêtise mais

Boubouka a écrit :

Donc, imposable sur 10 ans : 68€ par part. taux réduit 15% -> soit 57€ à remonter par part en dividende sur 10 ans.

et

Boubouka a écrit :

1400 parts sont proposés, soit un "budget" de 308k€.

Si je fais 68€*1400 parts -> 95200€
Les 15% d’IS réduit c’est jusqu’à 38k€ non ?

Cordialement,

Attention Flaneur, l’usufruit est amortissable !

Prenons un exemple concret :

100.000 euros de PFO2 sur 10 ans en usufruit permet d’obtenir, sur la base du dividende actuel, 15.594,40 de dividendes chaque année (1616 parts à 61,88 € pour 10 ans qui ont rapporté 9,65 euros en 2012).

L’amortissement linaire de l’usufruit donne - 10000 euros

Vous avez donc, en net : 5594,40 euros.

Au taux d’IS de 15% = - 839.16 euros d’impôts sur les sociétés.

Ce taux s’applique au 38.120 euros de bénéfices à condition que le chiffre d’affaire ne dépasse pas 7 630 000 €. Le fisc pose une condition à l’application de cet avantage : Le capital de votre société doit être entièrement versé par les associés et être détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (ou par une autre société répondant aux mêmes conditions)

Amortir la PP de parts de SCPI : sauf si vous arrivez à démontrer qu’elles s’usent, et devront être renouvelée après un certain temps (comme la toiture d’une immeuble), je ne vois pas ce qui pourrait justifier de les amortir…

Je confirme que la pleine propriété de parts de scpi n’est pas amortissable.

Bonjour Boubouka

A titre de comparaison, j’ai souscris 200k€ en juillet sur 10 ans à 3,15% (hors assurance 0,05%).
J’ai également mis 100k€ en cash.
Soit un total de 300k€ répartis sur PFO2, Multimmobilier 2, Immorente et Corum, le tout en usufruit 7 et 10 ans.
J’ai mis environ 6 mois à collecter 300k€ d’usufruit avec la plus petite ligne à 10k€ et la plus importante à 100k€.
Ne vient donc pas ce que l’on veut, quand on le veut…A considérer pour les déblocages de fonds.
L’allocation entre les SCPI peut par contre se corriger au fil des entrées de dividendes.
Si vous avez 200k€ d’emprunt, il est dommage à mon avis de ne pas les utiliser vu la complexité à obtenir ce type de financement à des conditions correctes.

Cdlt

@Boubouka :

Tout d’abord, il y a un "choix" à faire au niveau comptable, pour la société à l’IS :
  - soit considérer comme recettes ce que la société encaisse effectivement avec ses usufruits (et en face vous amortissez les usufruits, et ajoutez toutes les charges, financieres et autres) comme "stephane" le suggère,
  - soit considérer comme recettes les bénéfices fonciers indiqués par les SCPI (avec les mêmes charges en face d’ailleurs) comme je pense qu’il est plus correct de faire.
Il y a sans doute des arguments pour les deux choix, mais je pense que le second a bien moins de chance de se retrouver contesté un jour par le fisc (et c’est aussi l’avis de mon expert-comptable, qui a échangé avec qqs SCPI sur ce point).
Dans la seconde approche, j’ai encore une inconnue sur ce qui se passe à l’extinction de l’usufruit (je ne suis pas encore dans cette situation : j’essaie d’anticiper). En effet, le total de la différence entre tous les revenus perçus et ceux fiscalement déclarés pour cet usufruit devra être traité d’une manière ou d’une autre, et ça pourrait se matérialiser sous la forme d’une plus-value ou moins value exceptionnelle (donc impacter le résultat fiscal). Dans le cas d’un détenteur de pleine propriété de parts de SCPI, il n’y a pas de telle plus/moins-value, car elle aura augmenté/diminué la valeur de la nue-propriété, et sera fiscalement externalisée lors de la revente des parts.

Il y a un autre aspect à prendre en compte : la distribution des plus-values réalisée par une SCPI à ses associés, et sa répartition entre usufruitier et nu-propriétaire. Ce point a déjà été discuté sur le forum ici, et "stephane" avait apporté des réponses, mais la situation ne me semble pas aussi simple que ces réponse le laissent penser. Il y a certaines SCPI où la convention de démembrement (dont le texte est généralement "imposé" par la société de gestion, qui à défaut e pourrait pas gérer la situation) règle clairement la question (pour certaines les PV sont pour l’usufruitier : ex : Immorente, Effimo de Sodify; pour d’autres elles sont pour le NP : ex : Corum), pour d’autre elle ne précise rien ou reste interprétable (et alors il y a des arguments dans les 2 sens, et je n’ai pas trouvé de jurisprudence solide dans un sens ou un autre, pas assez solide en tout cas pour convaincre une société de gestion de modifier sa pratique…). 
Dans tous les cas, lorsque la SCPI distribue une partie de ses plus-values à une société à l’IS, comme la SCPI a déjà payé au fisc de l’impôt sur ces plus-values (au taux de 15.5%+19%+taxe supplémentaire prévu pour les personnes physiques), afin d’éviter une double imposition, la SCPI doit récupérer la fraction d’impôt sur les plus-values correspondant à la quote part de ses associés imposés à l’IS, et le leur reverser, à charge pour eux de déclarer la plus-value à l’IS. Certaines SCPI font ceci scrupuleusement (Sodify par exemple), avec même pour certaines une résolution d’AG autorisant la SCPI à le faire (alors qu’il me semble que c’est de toute façon obligatoire de le faire), pour d’autres il est moins évident de savoir si elles le font.

Enfin, en ce qui concerne la différence entre le montant distribué et le montant fiscalement déclaré, il y a des différences importantes selon les SCPI, et de plus la situation peut changer d’une année sur l’autre. Par exemple j’ai eu pour 2012 : 
    PFO2             : 9.60€/part distribué, 10.0556€/part fiscalement à déclarer
    Immorente    : 16.8636€/part distribué [*], 15.6483€/part  fiscalement à déclarer
    Selectipierre2: 22.62€/part distribué, 35.21€/part[**]  fiscalement à déclarer
[*] dont 0.3636€ remboursant l’impôts sur les PV déjà payé par la SCPI
[**] dont beaucoup de plus-values réalisées

J’espère avoir été clair, et vous avoir éclairé un peu, même s’il me reste encore pas mal de choses à comprendre/découvrir dans ce domaine…

Les 3 SCPI que vous envisagez font partie de celles (13) que je détiens et surveilles.
Pour 2012 :
    Epargne Foncière : 40.04€/part distribué, 39.049€/part fiscalement à déclarer

Se limiter à 3 SCPI est peut-être trop restrictif, et peu diversifié. De plus, obtenir ces quantités d’usufruit demandera "un certain temps"….

Boubouka a écrit :

Mon banquier préféré m’a confirmé en fin de la semaine dernière son accord de principe pour financer à crédit (100%) l’achat de l’usufruit de SCPI.

…

Je sais pertinemment que ce n’est qu’un accord de principe et que le département Etudes aura par la suite le dernier mot.

(1) Mon banquier préféré vient de se faire retoquer par le département études !

(2) En // j’avais pris contact avec un intermédiaire (CGPI de renommée) qui travaille avec des courtiers.
Un peu plus réactif que mon banquier, il m’a dit oui de principe. Nous avons décortiqué ensemble mon dossier et les pièces (salaires, patrimoine, comptes, crédits, impôts, charges, etc) … 48h plus tard, il m’indique que ses courtiers qu’il a contactés ont tous dit non !

(3) Un autre cabinet de CGPI m’a contacté en prospection. J’ai accordé le rdv pour la semaine prochaine de manière provisoire avec une condition préalable d’étudier mon dossier et de donner une réponse de principe avant le rdv. J’avoue que j’ai peu d’espoir qu’ils y arrivent …

En conclusion,
pour moi c’était interessant de me plonger dans cette étude … donc ma perte de temps n’est pas à 100%. On apprend toujours de ses expériences.

Sur ce sujet je baisse les armes.

Merci à tous d’avoir donné des conseils utiles et avoir assuré le SAV en faisant le psy à traver ce post ;-)