Acheter des SCPI étrangères à crédit avec un TMI de 30% ?

jeremm · #1

Bonjour,

Je vais emprunter 200k€ pour investir en SCPI étrangères, car mon TMI étant de 30% le rendement des SCPI françaises n’est pas intéressant.
Après avoir lu beaucoup de messages sur ce forum, il apparaîtrait que les SIIC / REIT pourraient être plus intéressantes, mais mon but ici est surtout de :
- profiter de taux bas (1.2% pour ce projet) n’étant pas endetté (pas possible sur les REIT)
- effet levier du crédit immobilier
- investir sans les containtes de la gestion locative

Je pense diversifier les 200k€ comme suit:

1) Corum Origin - 90% à l’étranger - 50k€ (un peu risqué d’après certains avis de ce forum, donc je mets "le minimum")
2) Eurovalys - 100% à l’étranger - 100k€ (plus stable que Corum et revalorisation à venir)

Ma question est, il reste 50k€ à distribuer, quel serait selon vous une 3ème SCPI intéressante ?

Je voulais aller sur Novapierre Allemagne, mais elle a fermé ses souscriptions il y a peu. La petite soeur "Novapierre Allemagne 2" ne sortira - on m’a dit - qu’en Janvier 2020.

Pour emplacer celle-ci, mon CIF propose:
- Pierval Santé (uniquement 50% à l’étranger)
- LF Europimmo (75% à l’étranger mais rendemende en baisse).
- Vendome Regions (0% à l’étranger, mais rendement de 6% soit ~3% après imposition)
- LF Grand Paris (0% à l’étranger, rendement très moyen après imposition, mais revalorisation à prévoir avec le Grand Paris)

Ou mettriez-vous les 50k€ restants ?

Merci à vous pour votre aide dans ce choix.

Mots-clés : 30%, international, scpi

GoodbyLenine · #2

Remarque : Eurovalys est une SCPI encore plus récente que Corum Origin (créée en 2015 vs 2012), gérée par une société de gestion qui n’a pas vraiment plus de "track record" dans les SCPI que Corum AM. Je ne la qualifierais donc pas de "plus stable" que Corum Origin. Si les montants distribués comme le prix de la part sont stables depuis l’origine pour Eurovalys, ceux de Corum Origin ont augmenté presque chaque année, sans oublier qu’on compare 4.5% de distribué avec environ 5.4% (net d’impôt à l’étranger dans les 2 cas). Comparez aussi le nombre d’immeubls des 2 SCPI (l’une semble bien plus diversifiée que l’autre…)
Après, vous faites vos choix, mais faites-les plutôt sur des bases concrètes, chiffrées, et exactes.

Toutes les SCPI que vous citez sont récentes (sauf SCPI LF Grand Paris Patrimoine, qui a une autre "histoire"). Si vous voulez réellement diversifier, et éviter de n’avoir que de jeunes SCPI qui collectent beaucoup, il faut viser aussi d’autres SCPI.

Springle · #3

Je vais peut être écrire une erreur mais vous auriez intérêt à avoir une partie de scpi avec loyers français pour déduire les intérêts d’emprunts. Il me semble que ce n’est pas possible sur revenus étrangers.

FCP · #4

Si c’est possible de déduire les intérêts sur les SCPI étrangères. Je viens de le faire pour Corum Origin.
Il faut répartir les intérêts au prorata des revenus par pays. Un peu fastidieux, mais cela fonctionne.

jeremm · #5

Ok.
Je confirme que les interêts d’emprunt pour des SCPI étrangères sont déductibles (source: banquier).

Par35 · #6

Je trouve que pour une bonne diversification, le mieux est de pondérer les lignes avec des montants à peu près équivalents en prenant éventuellement compte de la capitalisation de la SCPI (pour celles inférieurs à 200millions par exemple).

Sur Corum, on peut déduire qu’une partie des emprunts. En effet, sur une bonne moitié du patrimoine à l’étranger, les revenus ne sont pas imposés en France (Pays-Bas, …), donc les emprunts ne sont pas déductibles. Pour les autres, les revenus profitent d’une décote, donc logiquement l’impact des emprunt est également frappé par cette décote (Allemagne , …).

De toute façon, 1,2% d’intérêt ne donnera pas grand chose à déduire.

Je suis tout à fait d’accord avec Goodbylénine. Mettre une SCPI plus ancienne, qui a constitué son patrimoine sur une longue période est plus sure qu’une SCPI qui a levé 500 millions en 2 ans …

Pour information PIERVAL a seulement à 40% de revenus français, les revenus irlandais ayant fortement augmentés.

Sinvest · #7

bonsoir @jeremm
Peuvez-vous partager via quelle banque vous avez fait votre emprunt svp?

Yvan · #8

Bonsoir Sinvest,

Il existe une discussion dédiée sur les prêts que l’on peut obtenir pour l’achat de SCPI : SCPI à crédit

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