SCPI : valeur de retrait ou valeur de réalisation ?

C’est seulement une histoire de terminologie entre réalisation /retrait :

   - Sur une SCPI à capital variable, la SCPI rachète vos parts à la valeur de retrait (valeur d’achat - frais de souscription)
   - Sur une SCPI à capital fixe, le nombre de parts ne varie pas sauf augmentation de capital (IF donc un acheteur pour un vendeur). Comme la dernière augmentation de capital peut dater, cela n’aurait pas de signification de se baser sur le prix de la dernière AK. On prend donc la valeur de réalisation comme référence (grosso modo la valeur vénale des immeubles à dire d’expert + l’éventuelle tréso de la SCPI - les éventuelles dettes) pour les transactions au sein de l’assurance-vie.

Donc cette différence de terminologie ne change rien à l’analyse. A qualité de SCPI égale, ce qu’il faut comparer c’est avoir 85% des revenus et payer 2% de frais d’entrée d’un coté, et avoir 100% des revenus et payer 6% de frais d’entrée de l’autre.
Vous vous doutez alors que le temps de détention va avoir une influence notable pour trancher celà…

Ce n’est pas qu’une différence de terminologie :

La "valeur de réalisation" est une donnée comptable, qui représente le cash qui serait en caisse si la SCPI vendait tous ses immeubles (à leur valeur comptable). Cette valeur de réalisation est d’ailleurs approuvée par les associés lors de chaque AG.

La "valeur de retrait" est la valeur à laquelle la SCPI rachète des parts (tant qu’il n’y a pas trop de parts présentées). Elle est choisie par la société de gestion. Il n’y a en général une valeur de retrait que pour les SCPI à capital variable, mais certaines SCPI à capital fixe, avec un marché secondaire embouteillé, se dotent d’un fond de rachat, servant à racheter des parts à une valeur de retrait (généralement peu avantageuse) si les vendeurs acceptent de céder à ce prix (ça pourra être le cas par exemple quand il faut liquider une succession et que les héritiers préfèrent privilégier la rapidité au montant perçu).

Les deux valeurs ne peuvent pas s’éloigner trop l’une de l’autre. Mais il est bien possible que pour une SCPI à un moment donné l’une soit supérieure à l’autre, et que ce soit l’inverse pour une autre SCPI ou à un autre moment. Et ça n’a guère d’importance si on achète et revend l’UC dans son assurance-vie sur la base de la même règle d’évaluation.

On ne peut pas dire qu’une des deux formules décrites par mafo est systématiquement plus avantageuse. La durée de détention a une fort impact (ainsi que le montant des frais annuels du contrat, et le ratio entre le revenu perçu et le montant effectivement investi). Il existe par ailleurs d’autres critères de qualité d’une SCPI, gage de son succès (ou pas) futur.