SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Oui, j’oubliais.
Un emprunt de 100 000euro mini par SCPI.

Bonjour à tous,

Je viens de terminer 2 opérations d’achat à crédit… J’avais entamé les démarches en septembre, les conditions des prêts ont été "négociés" en décembre.

Épargne foncière (environ 35 k€) financé par le crédit mutuel sur 15 ans (3,30 %), délégation d’assurance 100% réparti sur 2 emprunteurs, 150 € de frais de dossier, 46 € pour un acte sous seing privé pour le nantissement des parts => TAEG 3,62 %

PFO2 (environ 33 k€) financé par la Casden sur 15 ans (2,85% : taux accordé uniquement aux sociétaires si "points" acquis), délégation d’assurance acceptée si 2 x 100% (pour chaque co-emprunteur), 390 € de frais de dossier, ni caution, ni nantissement => TAEG 3,45 % (je n’ai pas inclus la souscription de parts sociales Casden)

En résumé, j’ai le sentiment d’avoir pas mal galéré et surtout de ne pas avoir obtenu d’excellentes conditions… Mais, il m’a semblé que cela restait "honnête"…

Si c’était à refaire, dans un premier temps, je démarcherai les réseaux bancaires classiques pour me faire une opinion sur ce qu’ils proposent avant de consulter un CGPI… Je pense que j’aurai pu éviter des déceptions en faisant cette démarche…

Bonjour,
Je vous fais un retour rapide de mes démarches
Revenus de moi et ma compagne 50K€ net/an
Patrimoine 500k€
Crédit en cours 1000€/mois
La seule qui a voulue me financer à 100% est le crédit foncier pour du corum convications à hauteur de 75k€. C’est le crédit logement qui fera des soucis car elle ne donnera cette accord uniquement sur la bas de  la différence entre la valeur de mon habitation principale et le reste de mon crédit.
Les conditions que j’ai obtenu est 3.60% + delegation d’assurance pour un crédit sur 20 ans ce qui fait 440€/mois !
Autre point intéressant au bout d’un an, je peux moduler mes échéances et aller jusqu’à 25 ans en gardant le meme taux 3.60% et grâce à ca j’obtiens un autofinancement avant impots !
Revenus annuels de corum convications 393€/mois
Crédit par mois: 386€/mois

Stratégie pour le futur:
- réduire mon endettement sur la RP, passer de 1000€/mois à 700€/mois
- le truc pas mal c’est faire des petits credits 25k€-35€ ce qui passe bien apparemment auprès des banques plutot que 100k€ et surtout utiliser le nantissement

Et surtout n’oublier pas:
- avoir un credit en cours sur une longue durée, c’est payer moins d’imports et un moins d’effort d’epargnet
- surtout si vous avez un accidene de la vie, il aurait des revenus complémentaires payer par l’assurance !

Simlyon ^_^

Bonjour,
Je suis passé par un courtier local de lyon.
Le courtier a fait correctement son taf.
Il est vrai que le credit foncier est chiant en termes de papier et c’est long mais on voit le résultat, c’est vraiment payant

Bonjour,
J’aimerais pouvoir investir dans des scpi à credit d’ici quelques temps, par tranches de 25000 € étalées sur plusieurs annees, avec une durée de credit la plus élevée possible.
La ou je risque de me heurter à un mur, c’est:
Je ne veux pas de scpi de reseaux banquaires,
et, j’aimerais surtout…pouvoir prendre de preference du capital fixe!
Je voudrais savoir si des forumeurs ont déjà eu l’occasion de souscrire des scpi à capital fixe à credit, lors d’une AK, ou sur le marché secondaire, si c’est juste difficile, , très difficile ou peine perdue?
Merci.

O.k, donc plus qu’à espérer une A.K sur une scpi qui me convienne, et une fenetre de tir suffisante…
Je vais sans doute commencer à preparer mon dossier, histoire d’etre prêt pour le jour J!
Merci!

200€ de frais de dossier ce CF

pardon en cautionnement 920e

Bonjour,

A mon tour de partager avec vous nos démarches, infructueuses jusqu’à présent - pour coller au titre  auprès de Crédit Mutuel & Boursorama.

Demande: prêt de 100k€ pour Immorente (50k) & PFO2 (50k)

- J’ai fait la première démarche en janvier chez CM. C’est notre (seule) banque où domiciliés nos revenus, notre prêt RP, livrets A & aussurance maison.

Comment ça marche chez CM (région Sud-Est): Le conseiller monte le dossier avec nous puis l’envoyer au "service engagement" (qui s’occupe des prêts immobilier locatif & pro) pour étude.
Donc ce n’est pas le conseiller qui décide.

Beaucoup d’échanges par email, 1 RdV (j’ai refusé un 2ème RdV) pendant + 2 mois qui aboutit au refus la semaine dernière. Motifs: SCPI externes (moindre visibilité, absence de commission ), entre autres.

Conclusion: Pour les prêts SCPI chez CM, il faut: prêt de 15 ans maximum, avec au moins 40% de SCPI maison.

- J’ai monté en même temps un dossier identique chez Boursorama (on n’est pas leur client).
Demande de prêt rempli en ligne le 07/02
2 demandes (justifiées) d’informations complémentaires. Tout se fait par email.
Offre de prêt reçue le 24/03.

Comment ça marche chez Boursorama: On remplit la demande en ligne: le taux annoncé à ce stade est le taux final, pas besoins de marchandiser. Le dossier est traité par une personne spécialisée en SCPI qui fait le premier control du dossier, demande des infos supplémentaires si besoins, avant de passer le dossier au "analyste" qui décide.

On n’est pas en contact avec l’analyste mais la "spécialiste’ SCPI est assez compétente.

Avantages:
--> Taux canon: 2,66% fixe sur 15 ans. Si notre demande est acceptée chez CM ce serait au taux de 3,35% fixe sur 15 ans avec "vous savez on ne gagne pas grande chose avec les prêts immobiliers, on le fait pour fidéliser les clients… "
--> La délégation d’assurance est acceptée sans problème (sans changer de taux).
--> Pas de frais de dossier, pas de frais de remboursement anticipé (si fond propre, mais si rachat de crédit: 5% de pénalité)
--> SCPI aux choix
et le GAIN de temps considérable.

Inconvénient majeur, déjà cité: 100k€ minimum par ligne de crédit, avec minimum 10% d’apport initial, qui fait un achat minimum de 110k€ pour 1 SCPI <-- ce qui exclut d’office notre premier choix pour Immorente.

Dernière modification par Wow (21/10/2014 18h40)

@simlyon: Vous mentionnez peut être le TEG (2,96%) chez Boursorama?
Les 2 taux (CM & Boursorama) que j’ai donné sont hors frais de garanti/nantissement & frais de dossier (CM).
Le max chez Boursorama: Je ne sais pas, ça ne me venait pas à l’esprit de poser cette question

Si vous voulez prendre l’Epargne Foncière, je peux vous passer le contact de ma conseillère, elle est maintenant bien rodée avec les SCPI

Une autre chose avec Crédit Mutuel: Ils proposent d’emblée le nantissement des parts SCPI en garanti (avantage: frais très faible: 200€ par rapport au cautionnement: 1500€) mais si votre dossier n’est pas assez solide (taux d’endettement élevé, % élevé de SCPI externe…), il vaut mieux prendre le cautionnement, ça rassure plus la banque.

Bonjour WoW.

Merci pour votre retour.

Les conditions de Boursorama sont très intéressantes mais s’adressent à des patrimoines assez importants : cela leur permet de capter une clientèle fortunée qui pourra par la suite investir dans des supports financiers via leur site. C’est la stratégie qu’adoptent toutes les banques depuis la crise et l’apparition de Bâle 3. En revanche je trouve cela dommage qu’il demande 10% d’apport.

Les conditions du CM ne sont pas si mauvaise (3,35% et délégation d’assurance) si on enlève le fait qu’il faille prendre 40% de SCPI maison. La réponse de votre banque est plutôt juste : elle ne gagne pas grand chose sur le prêt immobilier d’où la nécessité de prendre des produits maison (où là ils vont marger). Dans le cas d’un emprunt pour de la SCPI, bien souvent, la banque prendra en garantie le nantissement des parts ce qui implique pour l’organisme prêteur l’impossibilité de se refinancer sur le marché. C’est pour cette raison, par exemple, que le CF affichera des taux différents en fonction de si, oui ou non, la caution crédit logement est possible (impliquant d’avoir un bien immobilier libre de dette en France). Encore une fois depuis Bâle 3 les banques ne courent pas du tout après les crédits immobiliers mais s’en servent comme moyen de capter de nouveaux flux générateur de PNB (CB, prévoyance, épargne, crédit à la consommation).

Si d’autres "forumeurs" sont à la recherche de financement à 100% sans limite/contrainte de montant je peux aussi vous aider.

PS : Attention à la loi Hamon qui devrait bientôt entrer en application et viendra, très probablement, faire remonter le taux des crédits immobiliers (marge bancaire).

jobarjo a écrit :

@Wow: Suite a votre étude du marché des SCPI, votre choix final est donc 50% immorente et 50% pfo2?
Qu’est ce qui a finalement motivé votre choix?
J’avoue avoir beaucoup de mal à choisir le portefeuille ainsi que le montant de l’investissement. Surtout que si on veut passer par bourso, il faut investir beaucoup…

Sinon j’ai entendu dire que le credit foncier baisse aussi ses taux (3.3%)

Bonjour jobarjo,

Alors je vais essayer d’employer le ton du forum: Do your homework! Faîtes les analyses vous- même et les exposez ici, on vous donnera nos avis

Non, je plaisante…

Pourquoi j’ai choisi Immorente & PFO2:
- Pour la qualité: Parmi les choix accessibles, elles sont les moins pires, gérées par 2 bon gestionnaires.
- Pour le risque: J’anticipe une crise immobilière dans les 15 ans à venir, et mon objectif est de traverser cette crise sans perdre mon capital.

Si j’ai ou je veux contracter des crédits pour 600k€ ++ pour les SCPI, j’irai chez Boursorama.