Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ?

Lorsque vous parlez de 9,5 % c’est brut ?

Personnellement je suis investisseur , j’ai des bureaux et locaux entres autres, en région parisienne et je recherche a partir de 13% brut minimum et encore cela dépend du prix d’achat.

Et j’en trouve, très bien placés pour la revente aussi.

Cdlt

Locaux bien placés, en bon état, quels types de baux, solvabilité des locataires etc.

Parceque le rendement ça fait loin de faire tout.

BorderLine a écrit :

Locaux bien placés, en bon état, quels types de baux, solvabilité des locataires etc.

Parceque le rendement ça fait loin de faire tout.

Quand je passe une annonce l’emplacement n’est pas identifié… => Ce n’est pas le critère qui fait que le produit ne génère pas d’appels… L’emplacement de plus est très subjectif donc je ne me prononcerai pas… Ca pourrait uniquement expliquer un échec après visites, rien de plus…

Idem pour l’état…

Pour les baux comme je le disais, pro et commerciaux… avec TF charge preneur.

Solvabilité des locataires: aucune que des petites entreprises, mais la aussi, ça n’est pas indiqué dans l’annonce

Je me demande justement si quand on annonce presque 10% de renta, on ne dévalorise pas le produit…?

Pour la petite histoire, j’avais tenté une annonce sur VIADEO en indiquant 15% de renta pour titiller le marché et ça n’avait généré que 2 ou appels d’intermédiaires bidons…

Je précise aussi que je suis très intéressé

Je comprends bien vos questions qui sont légitimes, mais je ne suis pas entrain de vous vendre le produit, je voudrais simplement comprendre ce qui se passe…
Quelque soient les qualités ou défauts de mon produit, ce n’est pas ce qui fait que le produit n’attire pas malgré sa rentabilité…
Ce que vous évoquez pourrait faire échouer une vente, voire même ne pas générer de visite, mais un produit annoncé à presque 10% de renta et même testé ’pour le fun’ à 16% devrait générer au moins de la curiosité…?

Les bureaux sont bien situés sur le commune de ST ETIENNE.

BOUBOUKAN est intéressé par la proposition de NOLAN20, ne pas confondre

Je me permets de résumer de nouveau mon interrogation : pourquoi une annonce proposant de la rentabilité sans préciser autre choses ne reçoit-elle pas un nombre de retours importants…?

Philippe30, merci bien pour vos réponses
Je ne voulais pas dire que vous même pouviez faire échouer quoi que ce soit, je voulais dire que tous les critères justifiés que vous énumériez pouvaient faire échouer une vente dans un processus de vente, encore faut-il qu’il y ait des candidats intéressés
On est bien d’accord qu’une simple annonce ne précise pas tous ces critères et que je vende un produit difficile ou la meilleure affaire du monde, l’annonce ne traduira pas tous ces critères…?

D’ou ma stupéfaction à constater que malgré une rentabilité très intéressante, les intéressés sont très très rares et inexistants pour le moment

Philippe30, je ne cherche pas à vendre mon bien par ce forum, je cherche simplement à comprendre comment il est possible qu’un annonce à presque 10% n’attire pas l’investisseur alors que quand j’achète, en général on me propose des renta plus basses et on accepte pas mon offre à 10% de renta…?

Nous indiquons sur l’annonce que le produit est géré par un gestionnaire local, l’éloignement ne devrait donc pas faire peur à un investisseur au niveau de la gestion quotidienne…

Pour info, les baux ont été re-signés sur les 2 dernières années car nous avons pas mal restructuré les locaux qui étaient précédemment loués en centre d’affaires avec des baux de domiciliation. Il n’y a donc plus que des baux co ou baux pro qui ont démarré en moyenne il y a une année, mais avec certains locataires dans les murs depuis quelques années.

Je vais finir par penser que je devrais annoncer le produit avec 6% de renta, ça ferait peut être plus ’sérieux’?

Merci pour votre réponse BorderLine

BorderLine a écrit :

On vient de vous expliquer à trois reprises qu’une rentabilité ne fait pas une vente. Il n’y a aucune différence avec le monde des actions. Si la rentabilité est importante c’est toujours en échange de quelquechose reste à savoir ce qu’est ce quelquechose.

Je devrais donc passer une annonce avec 6% de renta alors… EN plus ça m"arrangerait

BorderLine a écrit :

voir en agence, demander à un notaire de faire une éval etc). Pour 450ke, payer 500 euros pour une bonne évaluation, c’est pas exagéré.

J’ai eu une estimation notariale quand j’ai envisagé une vente aux enchères… Le notaire n’a rien trouvé de mieux que de penser que proposer 9% de renta était le bon prix et que c’était cohérent au prix du m2 local… lol!
Aucune agence immo n’est capable de faire une estimation correcte… La seule valeur réelle sera le prix de la vente…

BorderLine a écrit :

Et si dans votre annonce vous mettez simplement 400m² locaux commerciaux, 9 baux, 10% de renta. C’est tout à fait normal que vous n’aiguisez en rien l’intérêt des acquéreurs potentiels.

Que devrais-je argumenter alors?

BorderLine a écrit :

D’un point de vue juridique maintenant, vous parlez de baux. Il vous faut les qualifier. Combien de pro, combien de commerciaux. Leur durée, échéance, et surtout leur activité. Philippe l’a dit, la commune de St-étienne, ce n’est pas DANS St-étienne. Si un locataire vous plante, être en banlieue ça va pas aider et plomber la renta.  Et 10% à St-étienne, cela présente moins de saveur et de sécurité qu’un 10% à Nîmes par exemple. Pourquoi? Parceque c’est une ville qui a perdu 20% de sa population en 50 ans, et 4% en moins de 10 ans. Une de seules villes de + de 150.000 hab à perdre des habitants. Donc c’est pas également trés réjouissant.

Je suis d’accord avec tout cela une fois qu’un investisseur est attiré par l’annonce Pas dans l’annonce…
Nous sommes bien dans ST ETIENNE, dans une zone de bureaux, pas en banlieue…
D’ailleurs, les bureaux en centre ville de ST ETIENNE sont désertés au profits des bureaux en zones d’activité…
Les chiffres de ST ETIENNE ne sont peut être pas bons dans l’ensemble, mais dans tout mon parc locatif j’ai un taux de vacance quasi nul… J’ai tous mes investissements dans cette ville depuis 10 ans et j’en suis ravi aussi bien d’un point de vue renta que de plus value…

BorderLine a écrit :

Bref, la rentabilité c’est le chiffre qui intéresse les amateurs. Les initiés creusent au delà et cherchent la véritable valeur du bien proposé en y incluant différent paramètres objectifs et projectifs. Si avoir 10% de rentabilité c’est au prix d’une perte de 10% de la valeur du capital (exemple classique d’une ville sinistrée type Béziers), la réflexion n’est pas la même. Bonne chance pour cette vente quoiqu’il en soit.

Alors je gère depuis 10 ans mon patrimoine comme un amateur
En quoi une renta de 10% pourrait générer une perte de valeur en capital de 10%? Je ne vois pas…?

Je vous propose de clore la discussion puisque je vois que ça tourne en rond…

Effectivement on commence à tourner en rond et surtout ceux qui vous fournissent des informations.

Comme investisseur averti qui gère bien son patrimoine vous devez être en mesure de comprendre que l’emplacement d’un bien est primordial.

Quand Borderline vous parle que la rentabilité ne fait pas une vente comme j’ai pu le faire aussi, il faut comprendre une inadéquation entre le prix , la rentabilité et l’emplacement.
Si les seules méthodes de mesure de votre notaire est de prendre les revenus locatifs et de fixer le prix en multipliant par 10 , c’est très léger comme prestation….

Le risque sur 9 baux est le départ de 1/3 sans renouvellement ou avec des délais longs
Que devient cette fameuse rentabilité de 10 % ?
A ma connaissance les rentabilités dans les locaux commerciaux sont plus importantes pour couvrir des délais de relocalisation importants en fonction des secteurs bien évidemment.

Un achat composé uniquement de locaux commerciaux est une bonne source de rentabilité mais peux aussi devenir un gouffre en cas de non location car il est toujours plus simple de trouver une personne qui loue pour se loger qu’un professionnel qui cherche un local commercial.

Si vous avez tous vos investissements locatifs sur St Etienne , vous devriez pouvoir estimer au mieux la valeur de ce bien.

La baisse de son prix pour passer en dessous d’un seuil psychologique entrainant l’augmentation de la rentabilité peux être un argument.
La mise en ligne de vente sur Viadeo m’étonne fortement ….le non retour sur ce support est normal car il s’agit de mise en relation profesionnelle.
Voyez plutôt sur le bon coin et paruvendu.

Il y a actuellement 263 ventes de bureaux et commerces sur Saint Etienne
Annonces Bureaux & Commerces Saint-Etienne - leboncoin.fr

Avez-vous pris le temps d’analyser les prix , les secteurs que vous devez connaitre pour vous situer par rapport au marché ?

Comment est libellé votre annonce ?
Si vous annoncez juste 10 % de rentabilité , vous pouvez faire peur car les personnes vont penser qu’il s’agit d’un bien dans un mauvais quartier en fonction des rentabilités de St Etienne.
Laissez plutôt faire le calcul , annoncez les points positifs en terme d’accès de parking de voie rapide , de type de commerce , de durées de bail restants , de baux  re-signés , d’ancienneté des locataires.

Pour terminer avec votre non compréhension du message de Borderline sur la perte de capital lié à une rentabilité , il me semble assez clair qu’investir à tout prix pour obtenir un 10 % ou plus est une approche à court terme car els prix peuvent très bien descendre localement ( exemple de Béziers évoqué , BorderLine est allergique à cette ville non sans raison )

La perte de capital due à une baisse de prix impactera aussi les montants des loyers commerciaux dans une ville en déclin comme St Etienne et à travers votre expérience de bon gestionnaire vous devriez avoir saisi le sens de ses propos.

Philippe

Merci Philippe30,

Je suis d’accord avec 100% de votre analyse et bien que connaissant extrêmement bien le marché Stéphanois, fixer un prix est une chose très compliquée… Je peux pourtant aussi faire croire que je suis d’une précision extrême avec des virgules

Concernant l’estimation du notaire, il a vérifié que la renta était correcte et que le prix correspondant était cohérent par rapport au prix local… 900€/m2 pas gros risque…

Il semblerait que je diverge de vous sur la notion de rentabilité… Je ne fais que des investissements "rentables" et je m’aperçois que dans tout mon parc locatif, le plus rentable est le moins beau… Et le plus beau est le moins rentable…

Pour pousser un peu la réflexion, est-ce plus intéressant :
- d’acheter un appartement à LYON avec une rentabilité nécessitant d’injecter de la trésorerie pour régler les mensualités de l’emprunt?
- d’acheter un appartement à ST ETIENNE avec une rentabilité couvrant largement les remboursements d’emprunts voir même dégageant de la trésorerie?

Cette réflexion a déjà due être développée à maintes reprises sur le forum, on va éviter de faire trop de doublons

Merci pour votre réponse que je partage à 100%.
Je suis aussi dans la phase de constitution d’un capital et je ne vois pas ce qui aurait pu me permettre de faire cela en dehors de l’immobilier ’rentable’

ojal a écrit :

Boubouka a écrit :

ojal a écrit :

J’ai eu une estimation notariale quand j’ai envisagé une vente aux enchères…

Je ne comprends pas. Pourquoi vous n’avez pas vendu aux enchères ?

Ce que je sais des enchères parisiennes, les notaires vendent l’invendable à un très bon prix.
Ils mettent la mise à prix 30% en dessous de la valeur estimée et en général ça part au prix estimé voire plus …

Ce serait interessant de comprendre ce qui vous a freiné dans votre démarche de vente aux enchères.

Nous avons regardé sur quelques ventes le comportement des acheteurs et en avons conclu qu’il n’était pas certain qu’il y ai un acquéreur… Nous avons vu des ventes sans aucun acquéreur potentiel et pourtant des produits vendus à prix cassés…
Sachant que le coût fixe demandé par les notaires n’est pas négligeable - je ne me souviens plus - et qu’en plus ils prennent un % si le bien est vendu dans l’année qui suit même par un quelconque acquéreur n’ayant jamais vu que le bien avait été mis aux enchères…

Des ventes sans aucun acquéreur …. veut tout dire.

Avez vous pensé a vendre vos 405m2 a la découpe ? Toujours aux enchères.